135平方米土地出讓金該交多少？京住宅成交超去年土地出讓金或首破2000億

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  截至10月27日，據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自今年1月1日以來，全國一、二線城市住宅用地土地出讓金達(dá)1.08萬億元，平均樓面價(jià)為6274.67元 平方米，平均溢價(jià)率為74.91%。
  如此高的平均溢價(jià)率背后，事實(shí)上已經(jīng)折射出房企在公開市場搶地的慘烈程度。據(jù)另一組數(shù)據(jù)顯示，自今年1月1日以來，57家上市房企（包括內(nèi)房股）總計(jì)拿地4835.8億元，而樓面地價(jià)排在前12位的房企拿地樓面單價(jià)都超過2萬元 平方米，其中多數(shù)為國企。
  多位分析人士認(rèn)為，今年前三季度，地王集中誕生，國企猛搶地王，表外融資流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，加劇企業(yè)搶地?cái)U(kuò)張意愿。進(jìn)入10月份后，22個(gè)城市集中調(diào)控以來，這些地王未來將面臨難以入市的下行周期，屆時(shí)，企業(yè)壓力將明顯增加。
  拿地直逼5000億元
  據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自今年1月1日以來，全國一、二線城市總土地出讓金高達(dá)1.34萬億元，平均樓面價(jià)3720.96元 平方米，平均溢價(jià)率為61.41%。其中，在規(guī)劃建筑面積占比數(shù)據(jù)中，住宅用地占47.9%、工業(yè)用地占34.4%、商服用地占14%，其他用地占3.7%。
  從企業(yè)拿地角度來看，宅地和商服用地占絕對主流。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，57家上市房企年內(nèi)拿地總計(jì)705宗，規(guī)劃建筑面積8269萬平方米，拿地總額4835.8億元，而去年同期，這些房企拿地總額不足3000億元。
  值得關(guān)注的是，據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在上述57家上市房企中，中糧地產(chǎn)、首開股份、信達(dá)地產(chǎn)、北京城建、葛洲壩、中鐵置業(yè)、綠城中國、金隅股份、華發(fā)股份、禹洲地產(chǎn)、雅居樂集團(tuán)和華僑城12家上市房企樓面地價(jià)均超過2萬元 平方米，分別為38931元 平方米、37761元 平方米、36679元 平方米、29432元 平方米、27839元 平方米、27768元 平方米、27626元 平方米、25518元 平方米、23648元 平方米、23636元 平方米、21885元 平方米和200087元 平方米。
  而去年同期拿地樓面價(jià)**高的則是葛洲壩，為24786元 平方米。
  具體來看，拿地樓面價(jià)在1萬元 平方米-2萬元 平方米之間的房企有13家，占比為22.8%，包括招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、陽光城和融創(chuàng)中國等企業(yè)；拿地樓面價(jià)在5000元 平方米-10000元 平方米之間的是16家，占比為28%。
  更為值得注意的是，據(jù)Wind這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國海外發(fā)展拿地樓面價(jià)為1929元 平方米，可見其保持行業(yè)高利率運(yùn)營模式的制勝法寶了。
  《證券日報(bào)》注意到，在拿地樓面價(jià)高的房企中，國企占據(jù)絕大多數(shù)，且拿地價(jià)格較高。
  “2015年至今參與過地王項(xiàng)目的房企均發(fā)行了一定規(guī)模公司債，包括A股和內(nèi)房股”中信建投房地產(chǎn)分析師陳慎在一份研究報(bào)告中表示，在本輪周期中，房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)一步升級換代，在各個(gè)環(huán)節(jié)如拿地、銷售等均有融資產(chǎn)品創(chuàng)新，有些表外融資通過各種渠道流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，包括購房尾款、物業(yè)費(fèi)等ABS融資創(chuàng)新。另外，還有非標(biāo)債權(quán)融資和民間借貸等，這些產(chǎn)品雖然有助于改善企業(yè)杠桿，但部分產(chǎn)品如拿地環(huán)節(jié)的杠桿配資等也蘊(yùn)含并放大風(fēng)險(xiǎn)。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 17:21:22
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  　　中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月份單月，部分城市土地出讓金額刷新年內(nèi)**高紀(jì)錄，受監(jiān)測的50大熱點(diǎn)城市合計(jì)出讓金額累計(jì)達(dá)到3130億元，同比上漲幅度高達(dá)111.5%。其中土地出讓金較多的城市分別是杭州、重慶、嘉興等7個(gè)城市?！　　霸跇鞘姓{(diào)控政策持續(xù)下，大部分城市土地成交溢價(jià)率明顯下行，但成交金額依然刷新了歷史同期紀(jì)錄?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，1-5月，50大城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)1.5萬億元，較2017年同期的9503億元上漲57.6%?！　∑渲校?-5月土地出讓金**高的杭州市為1391億元，同比上漲246%。從金額看，包括杭州、重慶、蘇州、北京、鄭州、濟(jì)南等6個(gè)城市出讓金收入全部超過500億元?！　埓髠フJ(rèn)為，從熱點(diǎn)城市來看，土地溢價(jià)率基本平穩(wěn)，大部分城市溢價(jià)率均保持低位。數(shù)據(jù)顯示，熱點(diǎn)城市溢價(jià)率基本在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價(jià)率。另一方面，全國多個(gè)城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性依然較高。同時(shí)，三四線城市土地市場也明顯活躍，2018年來，大量的房企進(jìn)入三四線城市拿地，推高了這些城市的土地出讓金額。　　克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，二季度以來，土地成交相比一季度有所回暖，但并未整體大幅、顯著地回升。在4月份土地成交規(guī)?；芈浜?，5月份成交重新攀升，但漲幅不大且成交均價(jià)反而下滑。　　具體來看，5月份克而瑞監(jiān)測的300城經(jīng)營性土地共成交2383幅，同、環(huán)比分別上漲8%和19%；成交建筑面積16540萬平方米，環(huán)比4月上漲17%，同比大幅上漲43.2%，但5月份土地成交總價(jià)僅2869億元，環(huán)比下滑14%，樓板價(jià)也環(huán)比下跌13.6%，僅為1735元/平方米，刷新一年以來的**低樓板價(jià)紀(jì)錄?！　】硕鹧芯恐行姆治鋈耸恐赋?，5月份土地市場整體進(jìn)入“量漲價(jià)跌”的運(yùn)行狀態(tài)，主要原因在于一線、二線城市的土地成交大幅降低，基本上進(jìn)入“無地可拍”的局面，且土地成交頻繁遇冷，底價(jià)成交的地塊激增，此外廈門、成都、天津均有地塊由于無人報(bào)價(jià)而流拍?！　≡撊耸窟M(jìn)一步表示，“另一方面，三四線城市的土地成交量持續(xù)走高，并帶動(dòng)地市整體的成交面積上行，但是三四線城市的大幅度占比也對土地價(jià)格產(chǎn)生較大影響，而且從重點(diǎn)監(jiān)測的京津冀、長三角、珠三角三四線城市來看，5月這些高地價(jià)三四線城市的成交量僅占全部監(jiān)測三四線城市的不足10%”?！　】硕鹫J(rèn)為，下半年三四線城市或?qū)⒃馐苁袌龈又苯拥目简?yàn)。2018年以來，熱點(diǎn)三四線城市地價(jià)正在快速上漲，但是房價(jià)已行至階段性高點(diǎn)，企業(yè)在這些區(qū)域盈利空間將進(jìn)一步收窄，三四線城市的市場壓力將逐漸出現(xiàn)。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 17:21:19
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  土地出讓金趨穩(wěn)正是房地產(chǎn)市場調(diào)控的應(yīng)有之義，反映了我國房地產(chǎn)市場和土地市場正逐步回歸理性。對一些土地財(cái)政占比高的地方政府來說，土地出讓金下降確實(shí)可能造成地方財(cái)政上的困難，但這是時(shí)勢使然，也是未來發(fā)展的方向所在?？抠u地收入可以謀一時(shí)，不可謀長遠(yuǎn)。相關(guān)地方與其擔(dān)憂土地出讓金下降，不如多設(shè)法發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，降低自身對土地出讓金的依賴。財(cái)政部**近發(fā)布的一季度財(cái)政收支數(shù)據(jù)顯示，一季度國有土地使用權(quán)出讓收入下降9.5%，但國有土地使用權(quán)出讓收入安排的支出則增長了45.2%。上述一降一增，讓不少人為地方政府的錢袋子著急。我國正實(shí)施積極的財(cái)政政策，無論是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還是社會保障兜底，都需要錢。土地出讓金下降，會不會讓地方政府囊中羞澀，該辦的事情難以順利推進(jìn)？不必?fù)?dān)憂。且不說一季度土地出讓金降幅不大，就是換個(gè)思路，按大家通常引用的面粉漲價(jià)帶來面包漲價(jià)的邏輯，如果土地出讓金即賣地收入繼續(xù)一路高歌，這些地方的高房價(jià)還能降下來嗎？許多持幣待購的剛需購房者是不是又要嘆息一番？這么說是有充足理由的。因?yàn)楦鞯胤课莸慕ㄔO(shè)安裝成本差別并不大，造成一二線城市和廣大小城市巨大房價(jià)鴻溝的主要原因是土地價(jià)格，土地成本在購房成本中占比超過一半以上。筆者認(rèn)為，土地出讓金趨穩(wěn)正是房地產(chǎn)市場調(diào)控的應(yīng)有之義，反映了我國房地產(chǎn)市場和土地市場正逐步回歸理性。原因有以下幾點(diǎn)。一是一季度土地出讓金下降是在前期高基數(shù)基礎(chǔ)上的下降，屬于高位回落。數(shù)據(jù)顯示，2018年，我國土地出讓金收入高達(dá)6.5萬億元，創(chuàng)下歷史新高，與2017年相比上漲25%。如此迅猛增長，勢必不可持續(xù)。因此，一季度土地出讓金下降，屬于高位回落，是可以接受的。二是不論土地市場還是房地產(chǎn)市場，都與政策休戚相關(guān)。當(dāng)前調(diào)控導(dǎo)向是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，從高位上適度回落是調(diào)控的應(yīng)有之義。今年調(diào)控政策的一個(gè)重要原則，是保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落，特別是要把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。地價(jià)適度回落，恰好符合穩(wěn)地價(jià)的政策目標(biāo)。三是在調(diào)控之下，房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者對未來走勢的預(yù)期趨穩(wěn)，不會因?yàn)閾?dān)憂房價(jià)猛漲而急于入市。四是各地供地方式也在改革之中，以往“招拍掛”下比拼價(jià)格的模式正在某種程度上得到糾正。在房住不炒的思路下，這兩年我國加大調(diào)控力度，供應(yīng)了一批共有產(chǎn)權(quán)等保障性用地，也有一些農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)用地推向市場作為租賃用地。即使商品房用地，在供應(yīng)時(shí)也加上了不少限制性條件，比如限房價(jià)，比如增加剛需戶型供應(yīng)。這些政策，突出了土地的保障屬性，使土地出讓不再唯價(jià)格論，是調(diào)控的應(yīng)有之義。當(dāng)然，對一些土地財(cái)政占比高的地方政府來說，土地出讓金下降確實(shí)可能造成財(cái)政支出上的困難，但這是時(shí)勢使然，也是未來發(fā)展的方向所在。相關(guān)地方與其哀嘆土地出讓金下降，不如多想辦法發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，降低并擺脫自身對土地出讓金的依賴。畢竟，靠賣地收入可以謀一時(shí)，不可謀長遠(yuǎn)。此外，在“一城一策”政策指導(dǎo)下，不排除個(gè)別地方以各種名義，重走多賣地、抬房價(jià)的老路。對此，有關(guān)部門須未雨綢繆，增強(qiáng)政策前瞻性，防止房價(jià)、地價(jià)報(bào)復(fù)性反彈。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 17:21:16
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  中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月份單月，部分城市土地出讓金額刷新年內(nèi)**高紀(jì)錄，受監(jiān)測的50大熱點(diǎn)城市合計(jì)出讓金額累計(jì)達(dá)到3130億元，同比上漲幅度高達(dá)111.5%。其中土地出讓金較多的城市分別是杭州、重慶、嘉興等7個(gè)城市?！霸跇鞘姓{(diào)控政策持續(xù)下，大部分城市土地成交溢價(jià)率明顯下行，但成交金額依然刷新了歷史同期紀(jì)錄?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，1-5月，50大城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)1.5萬億元，較2017年同期的9503億元上漲57.6%。其中，1-5月土地出讓金**高的杭州市為1391億元，同比上漲246%。從金額看，包括杭州、重慶、蘇州、北京、鄭州、濟(jì)南等6個(gè)城市出讓金收入全部超過500億元。張大偉認(rèn)為，從熱點(diǎn)城市來看，土地溢價(jià)率基本平穩(wěn)，大部分城市溢價(jià)率均保持低位。數(shù)據(jù)顯示，熱點(diǎn)城市溢價(jià)率基本在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價(jià)率。另一方面，全國多個(gè)城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性依然較高。同時(shí)，三四線城市土地市場也明顯活躍，2018年來，大量的房企進(jìn)入三四線城市拿地，推高了這些城市的土地出讓金額?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，二季度以來，土地成交相比一季度有所回暖，但并未整體大幅、顯著地回升。在4月份土地成交規(guī)?；芈浜?，5月份成交重新攀升，但漲幅不大且成交均價(jià)反而下滑。具體來看，5月份克而瑞監(jiān)測的300城經(jīng)營性土地共成交2383幅，同、環(huán)比分別上漲8%和19%；成交建筑面積16540萬平方米，環(huán)比4月上漲17%，同比大幅上漲43.2%，但5月份土地成交總價(jià)僅2869億元，環(huán)比下滑14%，樓板價(jià)也環(huán)比下跌13.6%，僅為1735元/平方米，刷新一年以來的**低樓板價(jià)紀(jì)錄?？硕鹧芯恐行姆治鋈耸恐赋觯?月份土地市場整體進(jìn)入“量漲價(jià)跌”的運(yùn)行狀態(tài)，主要原因在于一線、二線城市的土地成交大幅降低，基本上進(jìn)入“無地可拍”的局面，且土地成交頻繁遇冷，底價(jià)成交的地塊激增，此外廈門、成都、天津均有地塊由于無人報(bào)價(jià)而流拍。該人士進(jìn)一步表示，“另一方面，三四線城市的土地成交量持續(xù)走高，并帶動(dòng)地市整體的成交面積上行，但是三四線城市的大幅度占比也對土地價(jià)格產(chǎn)生較大影響，而且從重點(diǎn)監(jiān)測的京津冀、長三角、珠三角三四線城市來看，5月這些高地價(jià)三四線城市的成交量僅占全部監(jiān)測三四線城市的不足10%”。克而瑞認(rèn)為，下半年三四線城市或?qū)⒃馐苁袌龈又苯拥目简?yàn)。2018年以來，熱點(diǎn)三四線城市地價(jià)正在快速上漲，但是房價(jià)已行至階段性高點(diǎn)，企業(yè)在這些區(qū)域盈利空間將進(jìn)一步收窄，三四線城市的市場壓力將逐漸出現(xiàn)。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 17:21:14

相關(guān)問題

• 問 土地出讓金交多少？去年土地出讓金達(dá)212億元
  答

  " ? ? 兄弟二人因誤解很少來往，再見卻是法庭上，一方讓其從自己名下房子中搬走，并支付占用費(fèi)20多萬元，一方稱單身居住、疾病纏身、并無他所。兄弟鬩于墻，八旬老母親旁聽庭審數(shù)度落淚。案情簡單，但直接判決可能導(dǎo)致原被告關(guān)系進(jìn)一步惡化，白云區(qū)法院的主審法官當(dāng)庭安慰雙方的母親，并從法理、情理、孝道入手，多次協(xié)商促使兄弟二人達(dá)成和解，關(guān)系緩和后的二人還可以坐下交流?！　?017年底，一件物權(quán)保護(hù)糾紛的案件引起了法院民四庭肖録婷法官的注意。原告和被告是親兄弟，涉案房屋原由原被告雙方的母親共有（產(chǎn)權(quán)人之一）的房屋拆遷置換所得，后原告出資購買了涉案房屋的相應(yīng)份額后過戶至原告名下，但該房屋一直由被告居住。　　兄弟二人因多年前的誤解，雖母親在世，卻一直疏于往來。如今原告表示小孩讀書需用房，但被告在溝通后仍不肯搬離，遂向法院提起訴訟要求返還涉案房屋，并要求支付被告占用房屋期間的費(fèi)用20多萬元等。　　訴訟中，原告表示如被告愿意向其返還涉案房屋，可安排芳村的另一套房產(chǎn)給被告單獨(dú)使用。被告表示其結(jié)婚后不久就已離異，且無子女，疾病纏身多年，無法找到一份長期供職的職業(yè)，沒有固定收入，涉案房屋雖多年前由原告購買了產(chǎn)權(quán)份額而取得了產(chǎn)權(quán)，但母親已承諾其可在涉案房屋內(nèi)一直居住，且當(dāng)年其亦有權(quán)繼承部分涉案房屋份額。另外，芳村的房屋臨近高速路，不利于其養(yǎng)病?！　“讣徖砥陂g，考慮到本案原、被告關(guān)系為兄弟關(guān)系，如果直接判決處理，不但不利于后續(xù)的執(zhí)行，可能將導(dǎo)致原被告雙方的關(guān)系進(jìn)一步惡化，無法達(dá)到法律效果和社會效果的統(tǒng)一，故多次勸告雙方協(xié)商處理?！　》ü侔l(fā)現(xiàn)，原被告之間雖多年來疏于親情往來，但雙方之間的矛盾并非不可調(diào)和。在調(diào)解過程中，原告代理人透露原被告雙方的母親近期因病住院，雙方曾在醫(yī)院就涉案房屋的問題有過溝通，被告希望原告能夠支付一筆款項(xiàng)?！　》ü偎煲源藶橥黄瓶冢ㄗh雙方從涉案房屋產(chǎn)權(quán)由來、原被告雙方關(guān)系、母親的感受、被告的實(shí)際情況和收回涉案房屋的時(shí)間成本等方面綜合考量。經(jīng)過多次協(xié)商，雙方**終達(dá)成原告向被告支付補(bǔ)償款項(xiàng)、被告交還涉案房屋的一致合意。? "

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• 問 土地出讓金交多少？全年土地出讓金將突破2000億元
  答

  " 今年土地市場火爆，一些二線城市土地出讓收入紛紛超過千億元，而北京卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后，其原因主要是土地供應(yīng)數(shù)量和面積大幅減少。北京規(guī)土委顯示，12月20日，北京土地市場有兩宗經(jīng)營性用地成交，總成交金額超過18億元。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，加上這兩宗地塊，北京今年年內(nèi)累計(jì)合計(jì)出讓土地42宗，土地出讓金798.54億元。這42宗地塊的總規(guī)劃建筑面積約725萬平方米，是近11年來的**低值。目前北京還有一宗經(jīng)營性用地有望于年內(nèi)成交，該地塊的起始價(jià)為61.52億元。土地供應(yīng)的多寡將直接影響未來房源的新增供應(yīng)，此前業(yè)界已經(jīng)擔(dān)憂北京未來新建商品房由于供應(yīng)較少，可能出現(xiàn)豪宅化傾向。今年，蘇州、南京、上海、杭州、天津5個(gè)城市土地出讓金已經(jīng)超過千億元。近幾年來，北京一直是土地市場上的領(lǐng)跑者，其土地出讓收入多年來排名靠前，2016年土地市場行情大好的背景下，北京為何還要縮減土地的供應(yīng)？一位外地房企高層對第一財(cái)經(jīng)表示，北京2016年供應(yīng)土地確實(shí)少于往年，其原因可能是擔(dān)心出現(xiàn)地王，另外也可能存在疏解非首都功能以及調(diào)控人口的考慮。在2015年全國土地市場較為低迷之際，北京土地出讓收入達(dá)到1983億元，再度創(chuàng)下歷史新高，其火爆程度令人咋舌。在京滬廣深四個(gè)一線城市中，從可以查到的近年來數(shù)據(jù)可以粗略發(fā)現(xiàn)，北京可能不是當(dāng)年土地出讓總收入**高的城市，但應(yīng)該一直是土地凈利占比**高的城市?！吨袊鴩临Y源年鑒》顯示，2005年北京土地出讓總收入99億元，土地出讓純收益竟然高達(dá)94.7億元，土地凈利占比高達(dá)95.65%。2005年，上海土地出讓總收入389.7億元，純收益116.29.9億元，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均高于同期的北京，但土地凈利占比這一項(xiàng)僅僅約30%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京。2006年，北京土地出讓總收入195.1億元，土地出讓純收益高達(dá)189.69億元，土地出讓凈利再度攀升至97.2%。不過，到了2007年，北京土地出讓收入上升到375億元，土地出讓純收益為180.9億元，土地凈利占比已經(jīng)下降到了48.24%。同一年，上海土地出讓總收入380.4億元，純收益114億元，純收益占比約30%。而2007年廣州市土地出讓總收入為242.7億元，純收益僅4.9億元。深圳市土地出讓總收入為155.3億元，純收益23.3億元，占比約15%。此后數(shù)年，北京的土地出讓凈收入占比基本上沒有再超過50%，不過也大多高于全國平均水平。2008年北京土地出讓總收入686.5億元，純收益312.9億元，純收益占比達(dá)45.6%。2013年北京土地出讓總收入1853億元，純收益841.48億元，占比約45.4%。上述數(shù)據(jù)均來自《中國國土資源年鑒》，不過從2014年開始，北京沒有再公布土地出讓的純收益數(shù)據(jù)。（來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào)） "

  全部4個(gè)回答>
• 問 土地出讓金誰出？ 哪個(gè)懂得土地出讓金由誰交
  答

  政策本義是讓賣房人交，否則不予辦理過戶手續(xù)。但現(xiàn)實(shí)操作中，賣房人往往要求買房人交。討論這個(gè)問題就好象是在問白菜應(yīng)該賣1元1斤，還是2元1斤一樣!

  全部3個(gè)回答>
• 問 135平方米土地出讓金該交多少？50城市上半年賣地近萬億元地價(jià)超房價(jià)成常態(tài)？
  答

  " 中新網(wǎng)6月20日電 美國《世界日報(bào)》刊文稱，莊女士在紐約長島Glen Cove買了一棟老舊的房屋，因?yàn)榍霸汉笤憾即螅悴辉谝膺@棟房屋的老舊。但奇怪的是，這棟房屋在鎮(zhèn)公所里沒有任何資料，她必須聘請建筑師把房屋的藍(lán)圖畫好、送審，鎮(zhèn)公司會派人處理。這下子手續(xù)可不少，想象起來費(fèi)用也不會太低。文章摘編如下：莊女士已經(jīng)退休，只是希望離開紐約市擁擠的居住環(huán)境，倘佯在長島寬廣的綠意里，老房子對她來說，并不是很大的問題。簽好買賣契約之后，律師作了產(chǎn)權(quán)報(bào)告。根據(jù)律師的說法，這棟房屋在鎮(zhèn)公所里沒有任何資料，這是很奇怪的事。這棟房屋已經(jīng)存在大約100年，怎么主管的鎮(zhèn)公所沒有任何紀(jì)錄？但是產(chǎn)權(quán)公司向鎮(zhèn)公所拿到檔案，上面確實(shí)說明他們沒有這棟房屋的任何紀(jì)錄。如果屋主要這棟房屋的使用執(zhí)照，屋主可以到鎮(zhèn)公所去申請，手續(xù)費(fèi)是200美元。莊女士的律師打電話到鎮(zhèn)公所去詢問申請使用許可的手續(xù)，鎮(zhèn)公所的職員告訴他，屋主必須找建筑師把房屋的藍(lán)圖畫好、送審，鎮(zhèn)公司會派人處理。聽起來，屋主必須聘請建筑師，這下子手續(xù)可不少，想象起來費(fèi)用也不會太低。莊女士的律師把所有的責(zé)任推給賣主，要求賣主在過戶之前必須拿到一份鎮(zhèn)公司簽發(fā)的使用許可，否則他拒絕過戶。這筆交易便拖了下來，三個(gè)月后使用許可還沒有下來，賣主也說不出來什么時(shí)候可以拿到使用許可。莊女士想，自己好倒霉，連買一棟舊房屋都碰到這種從來沒有聽過的事情。難道這棟房屋是違章建筑？本案啟示：長島各個(gè)市鎮(zhèn)對使用許可的規(guī)定，各自為政。有的比照紐約市的規(guī)定，簽發(fā)“替代書”(letter-in-lieu)明白表示，房屋建于市鎮(zhèn)規(guī)定房屋必須取得使用許可才能使用的規(guī)定之前，所以不需要使用許可。但是有些市鎮(zhèn)卻采取相反的作法，要求沒有拿到使用許可的房屋現(xiàn)在必須要申請使用許可。莊女士的律師的作法是對的。根據(jù)一般房地產(chǎn)買賣契約的規(guī)定，賣主必須要在過戶之前提供給買主一份使用許可證或是替代書，讓買主得以安心使用該房屋。他要求賣主律師在過戶之前，拿到一份使用許可證絕對是行使買主契約上的權(quán)利。(作者為紐約州執(zhí)業(yè)律師) "

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• 問 何為土地出讓金?土地出讓金怎么計(jì)算?
  答

  土地出讓金：是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價(jià)款（指土地出讓的交易總額）。或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。計(jì)算方法：一、有實(shí)際成交價(jià)的，且不低于所在級別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照全部地價(jià)40%計(jì)算。二、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。三、通過以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，按評估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。四、劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的**高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場土地價(jià)格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。

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