??拆遷如何評(píng)估？拆遷評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

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• 155****0843

  一、市場(chǎng)比較法。
  市場(chǎng)比較法是**具說(shuō)服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法**能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實(shí)例可供比照。貴陽(yáng)市規(guī)定，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)，所選定的參照物實(shí)例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實(shí)例的成交時(shí)間不超過(guò)估價(jià)時(shí)點(diǎn)12個(gè)月，選取的參照實(shí)例須在3個(gè)以上，參照實(shí)例的綜合修正系數(shù)不超過(guò)30%.但是由于市場(chǎng)比較法需要交易實(shí)例作比照物，實(shí)踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實(shí)例較少，對(duì)這些房屋拆遷估價(jià)拆遷雙方可申請(qǐng)使用其它估價(jià)方法。
  二、成本法。
  成本法是通過(guò)求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
  三、收益法。
  收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
  四、假設(shè)開發(fā)法。
  假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
  五、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。
  基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。

  查看全文↓ 2019-11-15 11:51:30
• 135****2797

  不太離譜的情況下基本上是評(píng)估員說(shuō)了算。同樣100W的房子，你想讓評(píng)估員估150W，也有可能；讓他自己評(píng)估，他給你評(píng)個(gè)70W也并不稀奇，市場(chǎng)價(jià)格本就是動(dòng)態(tài)的

  查看全文↓ 2019-11-15 11:51:21
• 157****1219

  房屋拆遷裝修評(píng)估：因裝修不同時(shí)期風(fēng)格不同，個(gè)性化較強(qiáng)，用材用料品種復(fù)雜價(jià)格彈性很大，不同時(shí)期材料價(jià)格變化也大，施工方法方式及操作精細(xì)程度對(duì)耗資差異也大，所以在裝修評(píng)估吋參照當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)當(dāng)前耗材同類檔次價(jià)格，結(jié)合當(dāng)前裝修人工費(fèi)制定平均價(jià)格區(qū)間，再考慮裝修折舊，評(píng)估公司作出補(bǔ)償價(jià)格范圍，由征收人與被征收人雙方協(xié)商確定**終裝修補(bǔ)償價(jià)格。
  保駕護(hù)航網(wǎng)提醒至于原裝修花了多少錢現(xiàn)在能補(bǔ)多少應(yīng)由評(píng)估人員到現(xiàn)場(chǎng)查勘后作出評(píng)估報(bào)告。總體講裝修折舊很大，在本地區(qū)建筑裝修市場(chǎng)價(jià)格框架下，個(gè)人家庭裝修往往資金每平價(jià)格超過(guò)建筑市均裝修每平平均水平，所以拆遷評(píng)估補(bǔ)償定是參照建筑市場(chǎng)大面積批量裝修價(jià)格，補(bǔ)償價(jià)格低于原實(shí)際裝修耗資的情況也算合情理。

  查看全文↓ 2019-11-15 11:51:16
• 142****3511

  一般來(lái)說(shuō)：被拆遷人接到的評(píng)估報(bào)告90%以上都是不合法的，因?yàn)樗鼉H僅寫著房屋估值，缺失了很多應(yīng)當(dāng)列明的事項(xiàng)。
  我們以一份比較完整的評(píng)估報(bào)告為例，給大家列舉一些可能出現(xiàn)的問(wèn)題點(diǎn)。比如說(shuō)：我們通過(guò)評(píng)估報(bào)告知道了評(píng)估公司的名稱，那么我們就是可以查詢?cè)u(píng)估公司的資質(zhì)，因?yàn)樵u(píng)估公司是分級(jí)別的，級(jí)別不同、評(píng)估的能力也有很大的差別。
  《北京市國(guó)有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》
  第七條 列入房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估業(yè)務(wù)量超過(guò)下述標(biāo)準(zhǔn)時(shí)不能承接新的房屋征收評(píng)估工作：
  　?。ㄒ唬┮患?jí)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)到2000戶；
  　?。ǘ┒?jí)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)到1000戶；
  　?。ㄈ┤?jí)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)到500戶。

  查看全文↓ 2019-11-15 11:51:11
• 151****9987

  一、市場(chǎng)比較法。
  市場(chǎng)比較法是**具說(shuō)服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法**能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實(shí)例可供比照。貴陽(yáng)市規(guī)定，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)，所選定的參照物實(shí)例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實(shí)例的成交時(shí)間不超過(guò)估價(jià)時(shí)點(diǎn)12個(gè)月，選取的參照實(shí)例須在3個(gè)以上，參照實(shí)例的綜合修正系數(shù)不超過(guò)30%.但是由于市場(chǎng)比較法需要交易實(shí)例作比照物，實(shí)踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實(shí)例較少，對(duì)這些房屋拆遷估價(jià)拆遷雙方可申請(qǐng)使用其它估價(jià)方法。
  二、成本法。
  成本法是通過(guò)求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
  三、收益法。
  收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
  四、假設(shè)開發(fā)法。
  假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
  五、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。
  基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。
  《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》對(duì)拆遷評(píng)估房的要求：　　房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。需要由兩家或者兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。

  查看全文↓ 2019-11-15 11:51:06

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 拆遷如何評(píng)估？拆遷評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)怎么確定？
  答

  房屋的拆遷評(píng)估是包括：一、房屋的重置價(jià)格（結(jié)合成新即乘上打拆系數(shù)）。二、土地價(jià)格（在同區(qū)位找三家房屋開發(fā)企業(yè)一年內(nèi)的現(xiàn)房銷售加權(quán)平均價(jià)減去新房的重置價(jià)格即算出土地價(jià)格，這就是所謂的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估）。三、裝璜及附屬物評(píng)估（這項(xiàng)評(píng)估可以在一定范圍內(nèi)雙方協(xié)商，因?yàn)檠b璜的價(jià)格彈性較大）。注：重置價(jià)是指重新建造這樣的房子通常的情況下工、料、費(fèi)等造價(jià)多少。附屬物也是這樣通常情況下重置這樣的附屬物的造價(jià)結(jié)全成新。對(duì)你的房屋拆遷或征收按上述方法評(píng)估即找出一個(gè)同區(qū)位的有現(xiàn)房參照的理論上的樣板房與你的房屋比較就可得出你房屋的價(jià)值了。另個(gè)補(bǔ)償上還要考慮搬遷費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)、和各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)等才構(gòu)成全部補(bǔ)償。

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• 問(wèn) 即將拆遷的房屋價(jià)值應(yīng)如何評(píng)估確定，有哪些標(biāo)準(zhǔn)？
  答

  拆遷房?jī)r(jià)值評(píng)估，關(guān)鍵看地段和政策，別被忽悠了。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ??拆遷如何評(píng)估？房屋拆遷賠償價(jià)應(yīng)如何評(píng)估？
  答

  國(guó)有土地企業(yè)評(píng)估依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)?！薄⒌谌臈l“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款，并記入信用檔案;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！痹u(píng)估方式市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法是**具說(shuō)服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法**能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實(shí)例可供比照。成本法。成本法是通過(guò)求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。收益法。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。清算價(jià)格法。是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 拆遷如何評(píng)估
  答

  這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。在實(shí)踐中體現(xiàn)出來(lái)的補(bǔ)償辦法、法律依據(jù)、企業(yè)的客觀狀況可能會(huì)不一致，我主要談一談企業(yè)拆遷補(bǔ)償總體原則的問(wèn)題。一、企業(yè)拆遷總體補(bǔ)償基本原則按照國(guó)務(wù)院2011年1月19日的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國(guó)務(wù)院令第590號(hào))，整體補(bǔ)償必須是按照市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，住建部配套的房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范中也出現(xiàn)了類似要求，也就是講補(bǔ)償是按照市場(chǎng)比較法的原則進(jìn)行實(shí)際評(píng)估。市場(chǎng)比較法如何確認(rèn)？說(shuō)通俗了就是按照所在的區(qū)域、地段、用途、性質(zhì)、年限以及相關(guān)具有市場(chǎng)主體因素的房屋所體現(xiàn)出的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行實(shí)際評(píng)估。房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范也講到了所參考的周邊類似的房屋價(jià)值。特別是租賃土地的企業(yè)不具有完整的土地使用權(quán)，在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的時(shí)候所謂的類似房地產(chǎn)價(jià)值往往體現(xiàn)不到承租人身上，承租人只有獲得地上附著物補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，對(duì)于土地使用權(quán)補(bǔ)償沒(méi)有權(quán)利獲得。但是一旦你有完整的土地使用權(quán)，并且有房產(chǎn)手續(xù)也用于商業(yè)、工業(yè)等經(jīng)營(yíng)，都是按照實(shí)有的用途進(jìn)行補(bǔ)償。實(shí)際在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候不可能完全參照當(dāng)?shù)刂苓叺目陀^狀況進(jìn)行補(bǔ)償，在進(jìn)行實(shí)際補(bǔ)償?shù)綍r(shí)候還要進(jìn)行分割，土地、廠房、停產(chǎn)停業(yè)損失等要分別補(bǔ)償。特別是土地加廠房就是一個(gè)完整的不動(dòng)產(chǎn)的狀態(tài)，在補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候要按照市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。在實(shí)踐中可能各個(gè)企業(yè)面臨的情況都不一樣，具體到實(shí)際補(bǔ)償中會(huì)有一些區(qū)別。二、企業(yè)拆遷評(píng)估的時(shí)候，每一塊的評(píng)估價(jià)值如何確定？（一）土地的補(bǔ)償土地所有權(quán)的形式是集體所有制和國(guó)有土地，集體是集體建設(shè)用地，國(guó)有土地分商業(yè)、工業(yè)、住宅，工礦倉(cāng)儲(chǔ)、教育娛樂(lè)等。在實(shí)際評(píng)估的時(shí)候可能會(huì)有區(qū)別。集體土地現(xiàn)在還不能上市交易，只是在北京十八個(gè)縣市區(qū)試點(diǎn)。市場(chǎng)價(jià)值如何體現(xiàn)呢？我們就要參考市場(chǎng)評(píng)估規(guī)范當(dāng)中的類似原則了。集體建設(shè)用地類似于國(guó)有工業(yè)用地，因?yàn)榧w建設(shè)用地也是建設(shè)了廠房，跟國(guó)有工業(yè)用地是一個(gè)道理，這也符合“類似原則”中的同用途、同種類、同區(qū)域。如果標(biāo)有了國(guó)有土地住宅用途，即便寫著“住宅用途”但是卻用于實(shí)際經(jīng)營(yíng)。這個(gè)時(shí)候要區(qū)分是符合廠房的實(shí)際經(jīng)營(yíng)還是商業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)，因?yàn)檫@兩項(xiàng)補(bǔ)償差距非常大，商業(yè)的補(bǔ)償比工廠補(bǔ)償**高可高出7-10倍?，F(xiàn)在在實(shí)際補(bǔ)償中有“就高不就低”的原則，價(jià)值排序是：商業(yè)＞住宅＞工業(yè)，如果是住宅卻用于工業(yè)，實(shí)際據(jù)應(yīng)該按照住宅的方式來(lái)補(bǔ)償，如果住宅用于商業(yè)，應(yīng)該按照商業(yè)的方式來(lái)補(bǔ)償。（二）廠房的補(bǔ)償以前的評(píng)估規(guī)范中劃定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，要根據(jù)種類、結(jié)構(gòu)、材質(zhì)以及形態(tài)進(jìn)行不同方式的評(píng)估。廠房有磚木的、磚混的、木質(zhì)的、鋼構(gòu)的等，價(jià)值怎么衡量呢？就是現(xiàn)在的建安成本（房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱），在實(shí)踐中有很多廠房的高度、寬度和結(jié)構(gòu)都不一樣，我見過(guò)**寬的廠房達(dá)到十五米以上，高度在六米五以上，這樣的廠房就是一層抵兩層。根據(jù)廠房用途結(jié)構(gòu)不一致補(bǔ)償也有區(qū)別，比如講冷庫(kù)不是按照平方算的，是按照立方算的，因?yàn)槔鋷?kù)四周都進(jìn)行了設(shè)備添置。（三）廠房跟土地有空余的怎么補(bǔ)償？如果你有完整的土地使用權(quán)，空余的土地也要進(jìn)行土地市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償。在此要糾正一個(gè)問(wèn)題，各個(gè)地方以前公布的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，市場(chǎng)價(jià)值永遠(yuǎn)是循環(huán)變動(dòng)的，除非區(qū)位補(bǔ)償價(jià)每年都調(diào)整，如果不調(diào)整無(wú)法反映市場(chǎng)價(jià)值。（四）停產(chǎn)停業(yè)損失停產(chǎn)停業(yè)損失的問(wèn)題往往不納入房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范，而是單獨(dú)的制定政策。以前是根據(jù)納稅額進(jìn)行推算，現(xiàn)在在實(shí)踐中用的不多了，大部分是按每平方米直接補(bǔ)償多少錢。我覺(jué)得在進(jìn)行一次性停產(chǎn)停業(yè)損失的時(shí)候要進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，要根據(jù)企業(yè)的具體狀況。這應(yīng)該是作為企業(yè)而言**主要的補(bǔ)償項(xiàng)目，其他的就是裝修附屬物、可移動(dòng)和不可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備等等，這些都是據(jù)實(shí)評(píng)估。在此給企業(yè)主提一點(diǎn)個(gè)人建議，在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候一定要非常謹(jǐn)慎，而且要消息靈通，多參考市場(chǎng)價(jià)值。

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• 問(wèn) ??房屋拆遷評(píng)估價(jià)格是怎么評(píng)估的
  答

  一、拆遷評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)格的確定（一）評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)格由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按下述二個(gè)價(jià)格從高確定：1．核發(fā)拆遷許可證之月與被拆遷房屋同類地段的商品住宅平均價(jià)格；2．根據(jù)交易價(jià)從高原則，從類似房地產(chǎn)中選取3個(gè)以上可比實(shí)例，進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正后確定的價(jià)格。二、非住宅用房拆遷評(píng)估有關(guān)系數(shù)及規(guī)定（一）《關(guān)于調(diào)整非住宅用房拆遷評(píng)估系數(shù)有關(guān)問(wèn)題的通知》拆遷工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房采用成本法評(píng)估的土地評(píng)估價(jià)公式中，期日修正系數(shù)從1.05調(diào)整為1.18。（二）采用成本法評(píng)估非住宅房屋時(shí)，土地評(píng)估價(jià)也可采用市場(chǎng)比較法的方法求取。三、裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)房屋裝修的評(píng)估，可以按《關(guān)于調(diào)整城市房屋拆遷補(bǔ)償安置有關(guān)費(fèi)用的通知》規(guī)定的裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，在上浮20%的范圍內(nèi)，由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

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