??拆遷如何評估？拆遷評估的估價標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

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• 155****0843

  一、市場比較法。
  市場比較法是**具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因為這種評估方法**能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場比較法進(jìn)行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數(shù)不超過30%.但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。
  二、成本法。
  成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
  三、收益法。
  收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進(jìn)行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
  四、假設(shè)開發(fā)法。
  假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
  五、基準(zhǔn)地價修正法。
  基準(zhǔn)地價修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。

  查看全文↓ 2019-11-15 11:51:30
• 135****2797

  不太離譜的情況下基本上是評估員說了算。同樣100W的房子，你想讓評估員估150W，也有可能；讓他自己評估，他給你評個70W也并不稀奇，市場價格本就是動態(tài)的

  查看全文↓ 2019-11-15 11:51:21
• 157****1219

  房屋拆遷裝修評估：因裝修不同時期風(fēng)格不同，個性化較強(qiáng)，用材用料品種復(fù)雜價格彈性很大，不同時期材料價格變化也大，施工方法方式及操作精細(xì)程度對耗資差異也大，所以在裝修評估吋參照當(dāng)?shù)亟ú氖袌霎?dāng)前耗材同類檔次價格，結(jié)合當(dāng)前裝修人工費制定平均價格區(qū)間，再考慮裝修折舊，評估公司作出補(bǔ)償價格范圍，由征收人與被征收人雙方協(xié)商確定**終裝修補(bǔ)償價格。
  保駕護(hù)航網(wǎng)提醒至于原裝修花了多少錢現(xiàn)在能補(bǔ)多少應(yīng)由評估人員到現(xiàn)場查勘后作出評估報告?？傮w講裝修折舊很大，在本地區(qū)建筑裝修市場價格框架下，個人家庭裝修往往資金每平價格超過建筑市均裝修每平平均水平，所以拆遷評估補(bǔ)償定是參照建筑市場大面積批量裝修價格，補(bǔ)償價格低于原實際裝修耗資的情況也算合情理。

  查看全文↓ 2019-11-15 11:51:16
• 142****3511

  一般來說：被拆遷人接到的評估報告90%以上都是不合法的，因為它僅僅寫著房屋估值，缺失了很多應(yīng)當(dāng)列明的事項。
  我們以一份比較完整的評估報告為例，給大家列舉一些可能出現(xiàn)的問題點。比如說：我們通過評估報告知道了評估公司的名稱，那么我們就是可以查詢評估公司的資質(zhì)，因為評估公司是分級別的，級別不同、評估的能力也有很大的差別。
  《北京市國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定辦法》
  第七條 列入房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)名錄的評估機(jī)構(gòu)，評估業(yè)務(wù)量超過下述標(biāo)準(zhǔn)時不能承接新的房屋征收評估工作：
  　?。ㄒ唬┮患壻Y質(zhì)評估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)到2000戶；
  　　（二）二級資質(zhì)評估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)到1000戶；
  　　（三）三級資質(zhì)評估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)到500戶。

  查看全文↓ 2019-11-15 11:51:11
• 151****9987

  一、市場比較法。
  市場比較法是**具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因為這種評估方法**能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場比較法進(jìn)行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數(shù)不超過30%.但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。
  二、成本法。
  成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
  三、收益法。
  收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進(jìn)行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
  四、假設(shè)開發(fā)法。
  假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
  五、基準(zhǔn)地價修正法。
  基準(zhǔn)地價修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。
  《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》對拆遷評估房的要求：　　房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價機(jī)構(gòu)評估。需要由兩家或者兩家以上估價機(jī)構(gòu)評估的，估價機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。

  查看全文↓ 2019-11-15 11:51:06

相關(guān)問題

• 問 拆遷如何評估？拆遷評估的估價標(biāo)準(zhǔn)怎么確定？
  答

  房屋的拆遷評估是包括：一、房屋的重置價格（結(jié)合成新即乘上打拆系數(shù)）。二、土地價格（在同區(qū)位找三家房屋開發(fā)企業(yè)一年內(nèi)的現(xiàn)房銷售加權(quán)平均價減去新房的重置價格即算出土地價格，這就是所謂的市場價評估）。三、裝璜及附屬物評估（這項評估可以在一定范圍內(nèi)雙方協(xié)商，因為裝璜的價格彈性較大）。注：重置價是指重新建造這樣的房子通常的情況下工、料、費等造價多少。附屬物也是這樣通常情況下重置這樣的附屬物的造價結(jié)全成新。對你的房屋拆遷或征收按上述方法評估即找出一個同區(qū)位的有現(xiàn)房參照的理論上的樣板房與你的房屋比較就可得出你房屋的價值了。另個補(bǔ)償上還要考慮搬遷費、過渡費、和各項獎勵等才構(gòu)成全部補(bǔ)償。

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• 問 ??拆遷如何評估？房屋拆遷賠償價應(yīng)如何評估？
  答

  國有土地企業(yè)評估依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)?！?、第三十四條“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！痹u估方式市場比較法。市場比較法是**具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因為這種評估方法**能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。成本法。成本法是通過求取估價對象在估價時點的或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。收益法。收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進(jìn)行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。清算價格法。是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。基準(zhǔn)地價修正法。基準(zhǔn)地價修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。

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• 問 拆遷如何評估
  答

  這個問題應(yīng)該進(jìn)行區(qū)別對待。在實踐中體現(xiàn)出來的補(bǔ)償辦法、法律依據(jù)、企業(yè)的客觀狀況可能會不一致，我主要談一談企業(yè)拆遷補(bǔ)償總體原則的問題。一、企業(yè)拆遷總體補(bǔ)償基本原則按照國務(wù)院2011年1月19日的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國務(wù)院令第590號)，整體補(bǔ)償必須是按照市場比較法進(jìn)行評估，住建部配套的房地產(chǎn)評估規(guī)范中也出現(xiàn)了類似要求，也就是講補(bǔ)償是按照市場比較法的原則進(jìn)行實際評估。市場比較法如何確認(rèn)？說通俗了就是按照所在的區(qū)域、地段、用途、性質(zhì)、年限以及相關(guān)具有市場主體因素的房屋所體現(xiàn)出的市場價格進(jìn)行實際評估。房地產(chǎn)評估規(guī)范也講到了所參考的周邊類似的房屋價值。特別是租賃土地的企業(yè)不具有完整的土地使用權(quán)，在進(jìn)行房地產(chǎn)評估的時候所謂的類似房地產(chǎn)價值往往體現(xiàn)不到承租人身上，承租人只有獲得地上附著物補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，對于土地使用權(quán)補(bǔ)償沒有權(quán)利獲得。但是一旦你有完整的土地使用權(quán)，并且有房產(chǎn)手續(xù)也用于商業(yè)、工業(yè)等經(jīng)營，都是按照實有的用途進(jìn)行補(bǔ)償。實際在進(jìn)行評估的時候不可能完全參照當(dāng)?shù)刂苓叺目陀^狀況進(jìn)行補(bǔ)償，在進(jìn)行實際補(bǔ)償?shù)綍r候還要進(jìn)行分割，土地、廠房、停產(chǎn)停業(yè)損失等要分別補(bǔ)償。特別是土地加廠房就是一個完整的不動產(chǎn)的狀態(tài)，在補(bǔ)償?shù)臅r候要按照市場價值進(jìn)行補(bǔ)償。在實踐中可能各個企業(yè)面臨的情況都不一樣，具體到實際補(bǔ)償中會有一些區(qū)別。二、企業(yè)拆遷評估的時候，每一塊的評估價值如何確定？（一）土地的補(bǔ)償土地所有權(quán)的形式是集體所有制和國有土地，集體是集體建設(shè)用地，國有土地分商業(yè)、工業(yè)、住宅，工礦倉儲、教育娛樂等。在實際評估的時候可能會有區(qū)別。集體土地現(xiàn)在還不能上市交易，只是在北京十八個縣市區(qū)試點。市場價值如何體現(xiàn)呢？我們就要參考市場評估規(guī)范當(dāng)中的類似原則了。集體建設(shè)用地類似于國有工業(yè)用地，因為集體建設(shè)用地也是建設(shè)了廠房，跟國有工業(yè)用地是一個道理，這也符合“類似原則”中的同用途、同種類、同區(qū)域。如果標(biāo)有了國有土地住宅用途，即便寫著“住宅用途”但是卻用于實際經(jīng)營。這個時候要區(qū)分是符合廠房的實際經(jīng)營還是商業(yè)的實際經(jīng)營，因為這兩項補(bǔ)償差距非常大，商業(yè)的補(bǔ)償比工廠補(bǔ)償**高可高出7-10倍。現(xiàn)在在實際補(bǔ)償中有“就高不就低”的原則，價值排序是：商業(yè)＞住宅＞工業(yè)，如果是住宅卻用于工業(yè)，實際據(jù)應(yīng)該按照住宅的方式來補(bǔ)償，如果住宅用于商業(yè)，應(yīng)該按照商業(yè)的方式來補(bǔ)償。（二）廠房的補(bǔ)償以前的評估規(guī)范中劃定一個標(biāo)準(zhǔn)，要根據(jù)種類、結(jié)構(gòu)、材質(zhì)以及形態(tài)進(jìn)行不同方式的評估。廠房有磚木的、磚混的、木質(zhì)的、鋼構(gòu)的等，價值怎么衡量呢？就是現(xiàn)在的建安成本（房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱），在實踐中有很多廠房的高度、寬度和結(jié)構(gòu)都不一樣，我見過**寬的廠房達(dá)到十五米以上，高度在六米五以上，這樣的廠房就是一層抵兩層。根據(jù)廠房用途結(jié)構(gòu)不一致補(bǔ)償也有區(qū)別，比如講冷庫不是按照平方算的，是按照立方算的，因為冷庫四周都進(jìn)行了設(shè)備添置。（三）廠房跟土地有空余的怎么補(bǔ)償？如果你有完整的土地使用權(quán)，空余的土地也要進(jìn)行土地市場價值補(bǔ)償。在此要糾正一個問題，各個地方以前公布的區(qū)位補(bǔ)償價，市場價值永遠(yuǎn)是循環(huán)變動的，除非區(qū)位補(bǔ)償價每年都調(diào)整，如果不調(diào)整無法反映市場價值。（四）停產(chǎn)停業(yè)損失停產(chǎn)停業(yè)損失的問題往往不納入房地產(chǎn)評估規(guī)范，而是單獨的制定政策。以前是根據(jù)納稅額進(jìn)行推算，現(xiàn)在在實踐中用的不多了，大部分是按每平方米直接補(bǔ)償多少錢。我覺得在進(jìn)行一次性停產(chǎn)停業(yè)損失的時候要進(jìn)行區(qū)別對待，要根據(jù)企業(yè)的具體狀況。這應(yīng)該是作為企業(yè)而言**主要的補(bǔ)償項目，其他的就是裝修附屬物、可移動和不可移動的機(jī)器設(shè)備等等，這些都是據(jù)實評估。在此給企業(yè)主提一點個人建議，在進(jìn)行評估的時候一定要非常謹(jǐn)慎，而且要消息靈通，多參考市場價值。

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• 問 ??拆遷如何評估？拆遷房如何進(jìn)行室內(nèi)裝修評估，有何標(biāo)準(zhǔn)嗎？
  答

  房屋拆遷裝修評估：因裝修不同時期風(fēng)格不同，個性化較強(qiáng)，用材用料品種復(fù)雜價格彈性很大，不同時期材料價格變化也大，施工方法方式及操作精細(xì)程度對耗資差異也大，所以在裝修評估吋參照當(dāng)?shù)亟ú氖袌霎?dāng)前耗材同類檔次價格，結(jié)合當(dāng)前裝修人工費制定平均價格區(qū)間，再考慮裝修折舊，評估公司作出補(bǔ)償價格范圍，由征收人與被征收人雙方協(xié)商確定**終裝修補(bǔ)償價格。保駕護(hù)航網(wǎng)提醒至于原裝修花了多少錢現(xiàn)在能補(bǔ)多少應(yīng)由評估人員到現(xiàn)場查勘后作出評估報告?？傮w講裝修折舊很大，在本地區(qū)建筑裝修市場價格框架下，個人家庭裝修往往資金每平價格超過建筑市均裝修每平平均水平，所以拆遷評估補(bǔ)償定是參照建筑市場大面積批量裝修價格，補(bǔ)償價格低于原實際裝修耗資的情況也算合情理。

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• 問 拆遷如何評估？拆遷房如何進(jìn)行室內(nèi)裝修評估，有什么標(biāo)準(zhǔn)嗎？
  答

  《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定,房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。由于國家未制定統(tǒng)一的評估辦法，一些地方制定的評估辦法有一定缺陷，在實施中出現(xiàn)了一些問題。一是由于估價人員對拆遷評估價格內(nèi)涵、估價目的、原則、時點、技術(shù)路線與方法等理解不一致，對參數(shù)確定、可比案例的選取存在一定差異，造成不同估價機(jī)構(gòu)對同一標(biāo)的出具的估價報告結(jié)果相差較大。二是有些地方在選擇拆遷估價機(jī)構(gòu)問題上，程序不夠公開，也沒有充分考慮被拆遷人的意愿，被拆遷人意見較大。三是缺乏有效的拆遷估價糾紛調(diào)處機(jī)制，被拆遷人對評估結(jié)果有疑義時缺乏必要的救濟(jì)渠道。四是少數(shù)拆遷估價機(jī)構(gòu)行為不規(guī)范，為了承攬業(yè)務(wù)、迎合委托人的要求，出具不實的估價報告；另外，在房地產(chǎn)評估中，被拆遷人不配合或者阻撓估價人員查勘現(xiàn)場，也影響估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。為了規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人特別是被拆遷人的合法權(quán)益，針對目前拆遷評估中存在的問題，建設(shè)部依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，制定并下發(fā)了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》(以下簡稱《指導(dǎo)意見》)。自2004年1月1日起施行?！吨笇?dǎo)意見》主要規(guī)定了以下內(nèi)容：1、明確了拆遷評估價值標(biāo)準(zhǔn)。明確了拆遷估價為被拆遷房屋的公開房地產(chǎn)市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。同時對拆遷評估包含的內(nèi)容做了規(guī)定，搬遷補(bǔ)助費、臨時安置補(bǔ)助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額等。拆遷房屋裝修的補(bǔ)償，由當(dāng)事人雙方協(xié)商議定，不能達(dá)成一致意見的，另行委托評估。其他幾項補(bǔ)償，執(zhí)行當(dāng)?shù)厝嗣裾囊?guī)定標(biāo)準(zhǔn)。另外，《指導(dǎo)意見》還規(guī)定政府要每年定期公布一次各類房屋的房地產(chǎn)市場價格，作為拆遷評估的參考。2、統(tǒng)一了拆遷估價方法、估價時點和技術(shù)路線?！吨笇?dǎo)意見》規(guī)定拆遷估價原則上應(yīng)當(dāng)采用市場比較法，對于一些房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)，可比交易案例少的地區(qū)，無法采用市場比較法條件的，方可采用其他估價方法。將拆遷估價時點確定為房屋拆遷許可證頒發(fā)日。對于拆遷規(guī)模大、分期分段實施的項目，可以當(dāng)期(段)房屋拆遷實施日為估價時點。3、建立了公開、公平選擇拆遷估價機(jī)構(gòu)的機(jī)制。《指導(dǎo)意見》規(guī)定，拆遷估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式產(chǎn)生，防止拆遷人與估價機(jī)構(gòu)互相串通，損害被拆遷人的合法權(quán)益。同時，規(guī)定了回避制度。4、建立了拆遷估價結(jié)果公示制度?！吨笇?dǎo)意見》規(guī)定估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示，拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有疑問的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作出解釋。5、建立了拆遷評估糾紛調(diào)處機(jī)制?！吨笇?dǎo)意見》要求各省和設(shè)區(qū)城市要成立估價專家委員會，以估價技術(shù)鑒定的方式向拆遷當(dāng)事人提供救濟(jì)。當(dāng)拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議時，可以申請復(fù)核評估或另行評估。復(fù)核評估或另行評估結(jié)果與原評估結(jié)果有差異超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由房屋拆遷專家委員會進(jìn)行鑒定，根據(jù)鑒定意見調(diào)整后的估價結(jié)果作為補(bǔ)償依據(jù)。6、明確了被拆遷房屋性質(zhì)和面積爭議的處理方法。針對拆遷估價人員無法對于一些房屋和其他建筑物性質(zhì)和面積等作合法性判定的問題，本著讓被拆遷人受益的原則，《指導(dǎo)意見》規(guī)定，凡拆遷當(dāng)事人能就被拆遷房屋性質(zhì)和面積達(dá)成一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，可以向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。另外，《指導(dǎo)意見》還要求市、縣規(guī)劃、房地產(chǎn)管理部門要制定被拆遷房屋性質(zhì)和面積爭議的處理方法。7、對違法違規(guī)行為提出了處理意見?！吨笇?dǎo)意見》根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對違規(guī)的估價機(jī)構(gòu)和估價人員，提出了處罰措施。

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