怎樣避免一房多賣?貸款如何防止一房多賣

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• 146****6769

  一、指定買家的名字，可防止中介方炒樓，防止“一房多賣”。
  二、如果業(yè)主默認(rèn)炒家的炒樓行為，可指定受托人與買方簽署的《房地產(chǎn)買賣合同》必須在一間公證處進(jìn)行一站式公證。
  三、委托書條款中指定委托期限：三個(gè)月、六個(gè)月、一年等等。**好不要簽“辦妥為止”。
  四、指定收款賬戶。
  五、委托親戚朋友出售的**好在委托條款中指定**低售價(jià)，避免不必要的糾紛。
  六、在民事借款及擔(dān)保中，盡量選擇抵押登記的方式保障債權(quán)人利益，不要使用全權(quán)委托書

  查看全文↓ 2019-10-21 00:17:53
• 155****0560

  一，通過簽訂網(wǎng)簽合同就能解決這個(gè)問題。
  二，網(wǎng)簽合同：指由于無法面對(duì)面或者為了更加方便而在網(wǎng)絡(luò)上直接鑒定合同的行為。
  房地產(chǎn)的網(wǎng)簽是出讓方和買受方簽訂合同后，要到房管局備案，并公布在網(wǎng)上。然后會(huì)給個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，可以通過這個(gè)號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。
  三，網(wǎng)簽合同是辦理貸款必須提供的手續(xù)之一，有了網(wǎng)簽合同，就能有效防止一房多賣了。如果開發(fā)商單方面撤銷網(wǎng)簽合同，房管局會(huì)知道并且質(zhì)詢的。

  查看全文↓ 2019-10-21 00:17:49
• 145****3632

  日常生活中，房屋的產(chǎn)權(quán)人（以下簡(jiǎn)稱賣家）先與買房人訂立房屋買賣合同，賣家收受價(jià)金后，再賣予其他買房人，并向其他買房人辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。在此情形下，買房人除擁有債法上的請(qǐng)求權(quán)外，并無排斥其他買房人的權(quán)利，僅能按照債務(wù)不履行的規(guī)定向原賣家請(qǐng)求違約責(zé)任。在房?jī)r(jià)不斷上漲的情況下，容易造成買房人巨大的經(jīng)濟(jì)損失。這就是我們平時(shí)所說的“一房多賣”，它又被稱為房屋的多重買賣。一房多賣的前提條件是賣家再將房屋賣給買房人時(shí)，賣家仍享有這個(gè)房屋的所有權(quán)，反之，買賣行為應(yīng)當(dāng)屬于無權(quán)處分，適用無權(quán)處分及善意取得的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。如何避免房屋產(chǎn)權(quán)人一房多賣的情形，筆者根據(jù)近些年來的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)簡(jiǎn)要介紹6種防范技巧。
  
  
  【技巧1：先進(jìn)行預(yù)告登記】
  
  
  為解決“一房多賣”問題，我國(guó)法律規(guī)定了預(yù)告登記制度?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！庇纱丝芍?，預(yù)告登記制度具有限制賣家與買房人簽約后再出售房屋并轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)給其他買房人的作用。在這個(gè)制度里，我們需要注意兩點(diǎn)：1、預(yù)告登記需要雙方自主約定，其并非是法律上的強(qiáng)制性義務(wù)，如果賣家不同意進(jìn)行預(yù)告登記，買房人的合法權(quán)益還是無法得到相應(yīng)的保障；2、預(yù)告登記后，必須在不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行過戶登記，否則預(yù)告登記自動(dòng)失效。另外，買房人如果不確定自己所購(gòu)買的房子是否是“一房多賣”，也可以在買賣合同簽訂前，自行到房屋管理部門查證，以避免不必要的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。
  
  
  【技巧2：視情況約定（高額）違約金】
  
  
  “一房多賣”問題的產(chǎn)生，無非是利益作祟，即賣家想賣一個(gè)更高的價(jià)格或者本來就預(yù)謀要把一個(gè)房屋賣予多人以謀取利益**大化。因此，買房人有必要在與賣家簽訂合同時(shí)，約定一個(gè)比較高數(shù)額的違約金以警惕賣家不敢隨意違約。按照《合同法》第113條、114條和《合同法》司法解釋二第29條的規(guī)定，買賣雙方可以這樣約定：“任何一方不履行本合同約定義務(wù)，致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，守約方有權(quán)選擇定金罰則或要求對(duì)方支付該房地產(chǎn)總價(jià)款30%的違約金?！碑?dāng)然，買賣雙方也可以在房地產(chǎn)總價(jià)款30%以內(nèi)進(jìn)行協(xié)商。另外，根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條和第9條的規(guī)定，開發(fā)商因“一房多賣”而造成合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，購(gòu)房人有權(quán)請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付房款一賠的賠償責(zé)任?？芍谫I房人已付了較多的房款時(shí)，所獲得的賠償是非常高的，甚至很可能會(huì)超過違約金的賠償數(shù)額。如果買賣雙方有約定，那么法院只會(huì)支持約定的條款，如果沒有約定，可按照前款的規(guī)定判決。因此，買房人要視情況決定是否約定高額違約金。
  
  
  【技巧3：約定賠償房屋差價(jià)】
  
  
  如果賣家不愿意約定高昂的違約金，那么買賣雙方可以在合同的補(bǔ)充條款中把違約責(zé)任約定為：“賣家違約時(shí)，需賠償守約方合同約定價(jià)格與違約時(shí)房屋市場(chǎng)價(jià)格的差價(jià)部分?！庇纱耍绻?jī)r(jià)上漲時(shí)賣家違約，就需賠償買房人該房屋房?jī)r(jià)上漲的部分；如果這樣約定，無論房?jī)r(jià)如何上漲，賣家考慮到違約的成本而不會(huì)輕易違約。
  
  
  【技巧4：從多方面查探虛實(shí)】
  
  
  購(gòu)房人可通過詢問承租人或賣家、出租屋管理部門等途徑查實(shí)所購(gòu)的房屋是否已經(jīng)有人租賃，如果有人租賃，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)承租人是否是已經(jīng)與賣家簽訂買賣合同或者承租人是否已經(jīng)放棄行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等事項(xiàng)，如有承租人已經(jīng)與賣家簽訂買賣合同或者承租人未放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，購(gòu)房人**好別再購(gòu)買該房。因?yàn)榍皟烧咝袨楹芸赡茏兿鄻?gòu)成“一房多賣”。另外，在預(yù)售房買賣方面，買房人在買房時(shí)務(wù)必要查看開發(fā)商是否有《商品房預(yù)售許可證》，確保所購(gòu)房屋是在預(yù)售許可范圍之內(nèi)，不要貿(mào)然交付房款；在二手房買賣方面，購(gòu)房者要調(diào)查所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)，必要時(shí)，可提存房屋產(chǎn)權(quán)證，也應(yīng)盡可能要求在房屋交易中心登記后再向賣家支付房款，并在交易后及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
  
  
  【技巧5：可先行占有房屋】
  
  
  在既未辦理預(yù)告登記，又未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，購(gòu)房人應(yīng)盡可能先行合法占有房屋。雖然根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第14條規(guī)定，商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶為發(fā)生法律效力的標(biāo)準(zhǔn)，交付使用并不具有所有權(quán)轉(zhuǎn)移的作用，但是，房屋的轉(zhuǎn)移占有與交付使用，仍具有明顯的公示與公信的現(xiàn)實(shí)作用。再者，**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條第1款規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?br/>
  
  【技巧6：采取資金監(jiān)管及資金托管】
  
  
  買房人在買房時(shí)首先要及時(shí)網(wǎng)簽，嚴(yán)格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進(jìn)行交易。在這種方式里，買房人先將購(gòu)房的資金交至房地產(chǎn)交易登記中心的托管賬戶，等相關(guān)證件辦理完畢后，該賬戶才會(huì)把購(gòu)房的資金交給賣家。這種途徑類似于在淘寶網(wǎng)購(gòu)的一種支付模式，在這種模式下，如果賣家違約了，未把房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人時(shí)，購(gòu)房人的資金是無法交給賣家的。

  查看全文↓ 2019-10-21 00:17:45

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• 問 怎么避免一房多賣?怎樣防止一房多賣
  答

  為了預(yù)防賣方一房多賣，買房人要以合理方法限制賣方違約的可能性：1、房?jī)r(jià)波動(dòng)比較大，建議從簽訂合同到**終過戶交付，時(shí)間不要拖得太長(zhǎng)，時(shí)間越長(zhǎng)，發(fā)生變化的可能性越大，產(chǎn)生糾紛的可能性自然就增加了。2、可能的話，將付一定款項(xiàng)后，即使暫時(shí)不能過戶，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子賣給其他人，往往不那么容易。3、簽訂二手房買賣合同后，應(yīng)盡快辦理網(wǎng)簽手續(xù)，這樣可以避免賣方把房屋過戶給其他人。4、在合同中，**好約定適量的且有一定約束力和制裁力的定金或違約金條款，使對(duì)方在違約時(shí)成本增加。有些幾百萬的房產(chǎn)，定金或違約金才約定幾萬元，明顯沒有力度。

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• 問 怎么避免一房多賣?如何防止一房被多賣？
  答

  一、指定買家的名字，可防止中介方炒樓，防止“一房多賣”。二、如果業(yè)主默認(rèn)炒家的炒樓行為，可指定受托人與買方簽署的《房地產(chǎn)買賣合同》必須在一間公證處進(jìn)行一站式公證。三、委托書條款中指定委托期限：三個(gè)月、六個(gè)月、一年等等。**好不要簽“辦妥為止”。四、指定收款賬戶。五、委托親戚朋友出售的**好在委托條款中指定**低售價(jià)，避免不必要的糾紛。六、在民事借款及擔(dān)保中，盡量選擇抵押登記的方式保障債權(quán)人利益，不要使用全權(quán)委托書

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• 問 ??如何避免一房多賣？如何防止開發(fā)商一房多賣？
  答

  為防止一房二賣情況的發(fā)生，物權(quán)法設(shè)定了預(yù)告登記制度。預(yù)告登記是指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制房主再次處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或進(jìn)行抵押。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。不過，預(yù)告登記的有效期限并非無限長(zhǎng)，物權(quán)法同時(shí)規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。因此，要防止一房二賣，只進(jìn)行預(yù)告登記還不夠的，還要及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，辦出自己的產(chǎn)證，才能徹底保證房屋的物權(quán)。二手房網(wǎng)簽也可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當(dāng)事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。同時(shí)，買房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條【預(yù)告登記】當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

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• 問 怎樣識(shí)別一房多賣?怎樣防止一房多賣
  答

  方法：申請(qǐng)人需要拿房產(chǎn)證復(fù)印件和業(yè)主身份證復(fù)印件到檔案局查檔。如何防止一房多賣情況：一、購(gòu)房者要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。交易中心通常備有房屋的原始記錄，包含房屋所有的基本信息，如房屋土地狀況、產(chǎn)權(quán)共有人等。發(fā)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證上的記載與調(diào)查結(jié)果不相符時(shí)要注意，賣房者有可能是一房二賣。二、提存房屋產(chǎn)權(quán)證。簽訂買賣合同后，若未辦理過戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證仍由賣房者持有。有些購(gòu)房者看到房屋產(chǎn)權(quán)證后，會(huì)誤認(rèn)為產(chǎn)權(quán)仍為賣房者所有，為賣房者一房二賣提供了便利。購(gòu)房者可要求賣房者將房屋產(chǎn)權(quán)證提存在第三人處，待辦理過戶時(shí)，再?gòu)牡谌颂幦〕?。三、?gòu)房者要在交易中心登記后，再向業(yè)主支付**款。這樣可以避免某些人將房屋一房二賣后，再詐騙購(gòu)房者的購(gòu)房款。

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• 問 如何防止開發(fā)商一房多賣嗎？怎樣防止一房多賣？
  答

  為你釋疑：開發(fā)商是找了個(gè)體面的借口準(zhǔn)備將原先暫時(shí)留存的房屋賣出。疑問一，你覺得該樓已經(jīng)可以正常住人了，怎還會(huì)是“期房”？專業(yè)地講，期房與現(xiàn)房的根本性區(qū)別在于開發(fā)商是否已經(jīng)取得了大產(chǎn)證。若沒，則盡管已經(jīng)住了十年，它仍是“期房”。疑問二，“買下了，但網(wǎng)上信息顯示可售”。說明合同不是網(wǎng)簽的、也可能沒簽合同、或簽了后沒去辦合同備案。此種情況下，切忌與該名義上的買房人發(fā)生錢的往來?？梢箝_發(fā)商出示他們之間的已經(jīng)簽訂的合同。無論結(jié)果如何，都要求與開發(fā)商簽署一手房合同。拿得出原有合同的要求先辦理原合同解除，拿不出合同的就當(dāng)一手房合同簽約，你只能付房款給開發(fā)商而不是給那個(gè)人。因?yàn)槟莻€(gè)關(guān)系戶拿不出產(chǎn)權(quán)證就不是產(chǎn)權(quán)人，非產(chǎn)權(quán)人是沒資格賣房給別人的。房款付給不可賣房的個(gè)人，豈不不關(guān)開發(fā)商的事？目前能與開發(fā)商簽訂的也只能是《預(yù)售合同》——道理同上?！霸鯓臃乐归_發(fā)商一房多賣”，網(wǎng)簽合同就是一項(xiàng)很有效的技術(shù)措施，全國(guó)各地應(yīng)該都大多執(zhí)行了。可以簡(jiǎn)單認(rèn)為：若能網(wǎng)簽合同，就可避開一房多賣陷阱。若沒實(shí)行網(wǎng)簽，還可以事先去交易中心查詢窗口得到**新的書面查詢結(jié)果，以避免網(wǎng)站信息的滯后帶來的誤判。

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