房屋隱瞞瑕疵能退房嗎？怎么因房屋質(zhì)量問(wèn)題而索賠或退房？

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• 138****9208

  關(guān)于因商品房質(zhì)量瑕疵嚴(yán)重影響正常居住使用導(dǎo)致解除合同的情況。
  《**高院解釋》第十三條第一款規(guī)定“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！北緱l所稱(chēng)的“房屋質(zhì)量問(wèn)題”應(yīng)是指除地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的質(zhì)量問(wèn)題，即屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。買(mǎi)受人依據(jù)該條解除合同，除房屋存在質(zhì)量問(wèn)題外，且該質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住使用的程度，否則不能達(dá)到解除合同的目的。但《**高院解釋》并未對(duì)“嚴(yán)重影響正常居住使用”的判斷標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，在實(shí)踐中，對(duì)此，有三種不同觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，即不存在嚴(yán)重影響居住使用的問(wèn)題；第二種觀點(diǎn)人為，判斷房屋質(zhì)量問(wèn)題是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”應(yīng)通過(guò)委托工程質(zhì)量檢驗(yàn)部門(mén)鑒定，法院依據(jù)鑒定結(jié)論做出判斷。第三種觀點(diǎn)則認(rèn)為，房屋質(zhì)量問(wèn)題是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”屬于法官根據(jù)生活常識(shí)自由裁量的范圍，不需要工程質(zhì)量檢驗(yàn)部門(mén)進(jìn)行鑒定。本人同意第三種觀點(diǎn)，因?yàn)閷?zhuān)業(yè)質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)所進(jìn)行的鑒定只是依據(jù)現(xiàn)有規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)作出不合格、合格或優(yōu)良的認(rèn)定，并對(duì)某些量化指標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)。而房屋質(zhì)量是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”的認(rèn)定沒(méi)有客觀標(biāo)準(zhǔn)，即使由專(zhuān)業(yè)工程師來(lái)認(rèn)定，其所做出的鑒定也是完全依賴(lài)于其個(gè)人的生活經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷，沒(méi)有法定依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。因此，是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”
  ，法官作為審判人員，完全可以根據(jù)生活常識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，作出認(rèn)定。

  查看全文↓ 2019-10-05 17:26:00
• 131****5540

  關(guān)于因商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格導(dǎo)致合同解除的情況。
  **高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《**高院解釋》）第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房；給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！薄渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第35條也作出基本相同的規(guī)定。根據(jù)前述規(guī)定，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題包括三種情形：一是，房屋未經(jīng)驗(yàn)收即發(fā)現(xiàn)存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題；二是，房屋驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題；三是，房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格交付使用后，經(jīng)核驗(yàn)發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問(wèn)題。前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。第三種情況，首先應(yīng)通過(guò)檢驗(yàn)確定主體結(jié)構(gòu)是否存在質(zhì)量問(wèn)題，在確定此前提下，買(mǎi)受人可依法行使權(quán)利。
  根據(jù)《建筑法》第60條規(guī)定，建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。因此，《**高院解釋》第十二條中的“主體結(jié)構(gòu)”應(yīng)包括房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程?！昂侠硎褂脡勖奔礊榻ㄖ锏脑O(shè)計(jì)年限，也就是建筑物正常使用的**低年限?？梢?jiàn)，房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是一項(xiàng)工程的基石，如果建筑工程在地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程中出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，即使其他工程質(zhì)量再好，也無(wú)法保證整個(gè)工程的質(zhì)量。因此，《**高院解釋》第十二條規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。

  查看全文↓ 2019-10-05 17:25:55
• 152****3678

  房子出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，可以采取如下措施進(jìn)行索賠：
  
  （一）與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決首先應(yīng)確定漏水是施工質(zhì)量問(wèn)題還是設(shè)計(jì)問(wèn)題。在此基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)會(huì)同施工方或設(shè)計(jì)方一同解決漏水的問(wèn)題；或者先由開(kāi)發(fā)商解決漏水問(wèn)題，再向施工方或設(shè)計(jì)方索賠。開(kāi)發(fā)商不予解決的，您們可以限期開(kāi)發(fā)商維修解決。如果由于開(kāi)發(fā)商的拖延給業(yè)主造成損失的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
  
  （二）自行解決如果開(kāi)發(fā)商在您們的限期內(nèi)未進(jìn)行維修，您們還可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)共同委托一家防水公司進(jìn)行維修，費(fèi)用可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
  
  （三）訴訟解決如果開(kāi)發(fā)商拒絕或拖延解決，可以通過(guò)訴訟途徑進(jìn)行解決。在證據(jù)確實(shí)充分的情況下，合理請(qǐng)求均能夠得到法院的支持的。

  查看全文↓ 2019-10-05 17:25:48

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??房屋隱瞞瑕疵能退房嗎？如何因房屋質(zhì)量問(wèn)題而索賠或退房？
  答

  房子出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，可以采取如下措施進(jìn)行索賠：（一）與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決首先應(yīng)確定漏水是施工質(zhì)量問(wèn)題還是設(shè)計(jì)問(wèn)題。在此基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)會(huì)同施工方或設(shè)計(jì)方一同解決漏水的問(wèn)題；或者先由開(kāi)發(fā)商解決漏水問(wèn)題，再向施工方或設(shè)計(jì)方索賠。開(kāi)發(fā)商不予解決的，您們可以限期開(kāi)發(fā)商維修解決。如果由于開(kāi)發(fā)商的拖延給業(yè)主造成損失的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）自行解決如果開(kāi)發(fā)商在您們的限期內(nèi)未進(jìn)行維修，您們還可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)共同委托一家防水公司進(jìn)行維修，費(fèi)用可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。（三）訴訟解決如果開(kāi)發(fā)商拒絕或拖延解決，可以通過(guò)訴訟途徑進(jìn)行解決。在證據(jù)確實(shí)充分的情況下，合理請(qǐng)求均能夠得到法院的支持的。

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• 問(wèn) 房子有問(wèn)題可以退房嗎? 如何因房屋質(zhì)量問(wèn)題而索賠或退房
  答

  我們通常講的驗(yàn)房，是房地產(chǎn)交易過(guò)程中對(duì)房屋當(dāng)前狀況進(jìn)行鑒定的一種手段。驗(yàn)房的主要目的就是給房屋做個(gè)體檢以評(píng)估其當(dāng)前的狀態(tài)，讓顧客對(duì)其有一個(gè)全面的. 客觀的. 公平的. 準(zhǔn)確的了解，以幫助他們做一個(gè)清楚明白的買(mǎi)賣(mài)決定。那么，驗(yàn)房過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題怎么辦呢？可以拒絕接受房屋嗎？這要根據(jù)情況而定。1、開(kāi)發(fā)商延期交房并不代表可以拒接受房屋由于各種原因，開(kāi)發(fā)商有時(shí)會(huì)逾期交付房屋。關(guān)于開(kāi)發(fā)商逾期交房，開(kāi)發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開(kāi)發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。如果存在免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則開(kāi)發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。若開(kāi)發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則需要承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。需要指出的是，購(gòu)房者不能以開(kāi)發(fā)商逾期交房責(zé)任沒(méi)有承擔(dān)為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿(mǎn)足的條件下，只要開(kāi)發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使購(gòu)房者沒(méi)有按約前來(lái)接收房屋，也算開(kāi)發(fā)商履行了交房義務(wù)。除購(gòu)房者明確表示放棄接收房屋外，接收房屋本身并不意味著購(gòu)房者放棄追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。2、 在沒(méi)有驗(yàn)收房屋前不能領(lǐng)取住宅鑰匙根據(jù)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而無(wú)逾期交房的壓力。3、商品房存在質(zhì)量瑕疵問(wèn)題并不能都選擇拒接受房屋商品房存在質(zhì)量瑕疵是指商品房質(zhì)量存在的問(wèn)題。目前，商品房交付過(guò)程中，購(gòu)房者以此為由，拒絕接收商品房的情況較為普遍。購(gòu)房者的做法是否符合法律規(guī)定呢?首先要依據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及合同中有關(guān)的違約責(zé)任約定，若合同中明確約定交付的房屋達(dá)不到合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接收房屋或解除合同。若合同中沒(méi)有明確約定，商品房存在質(zhì)量瑕疵確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，導(dǎo)致無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人可以拒絕接收房屋

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• 問(wèn) ??如何因住宅質(zhì)量問(wèn)題而索賠或退房？
  答

  在現(xiàn)行的合同條款中并沒(méi)有因?yàn)榉课莸馁|(zhì)量問(wèn)題允許退房的。只有在房屋確實(shí)存在質(zhì)量問(wèn)題影響居住的前提下請(qǐng)建筑監(jiān)督管理部門(mén)再次驗(yàn)收確認(rèn)問(wèn)題影響居住才能以建筑物不能達(dá)到建筑技術(shù)規(guī)范、不能正常使用、存在安全隱患為由向司法機(jī)構(gòu)請(qǐng)求退房。一般來(lái)說(shuō):層高過(guò)低、承重構(gòu)件不符合要求、樓體傾斜等。但一般的司法途徑是先要求開(kāi)發(fā)商整改。

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• 問(wèn) 房屋隱瞞瑕疵能退房嗎
  答

  　如果交易手續(xù)已經(jīng)完成，一般是不能退房的。但是對(duì)于賣(mài)方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但對(duì)于賣(mài)方已如實(shí)告知瑕疵或買(mǎi)方已明知瑕疵的，則賣(mài)方不承擔(dān)責(zé)任?！　《址坎煌陬A(yù)售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，所以，或多或少會(huì)存在一些質(zhì)量瑕疵。如果買(mǎi)方認(rèn)為賣(mài)方售房時(shí)故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)糾紛產(chǎn)生?！　「鶕?jù)**高人民法院相關(guān)的司法文件，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的賣(mài)方應(yīng)就買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物向買(mǎi)方承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但由于二手房一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買(mǎi)方對(duì)房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此，對(duì)于賣(mài)方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但對(duì)于賣(mài)方已如實(shí)告知瑕疵或買(mǎi)方已明知瑕疵的，則賣(mài)方不承擔(dān)責(zé)任。　　對(duì)于房屋的隱蔽瑕疵，如并非賣(mài)方在裝潢、使用過(guò)程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒(méi)有證據(jù)證明賣(mài)方對(duì)此是知曉的，賣(mài)方亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任;但買(mǎi)方可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開(kāi)發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。　　由于買(mǎi)方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)通常會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)查看，所以，以賣(mài)方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同往往舉證不能，因?yàn)槊袷缕墼p訴請(qǐng)撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主張難獲法院支持。為了避免產(chǎn)生房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，買(mǎi)方除了到現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關(guān)情況，到物業(yè)公司調(diào)查所購(gòu)房屋的真實(shí)情況，獲取房屋的維修信息，必要時(shí)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員陪同看房，做到心中有底?！　≡诤贤?，要約定賣(mài)方對(duì)其交付的房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任。比如要求賣(mài)方保證房屋無(wú)滲漏，無(wú)違章搭建等情況;保證管線暢通，設(shè)施完備;房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，由賣(mài)方進(jìn)行修復(fù)，并承擔(dān)賠償責(zé)任等內(nèi)容;如果房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響房屋的正常居住使用，買(mǎi)方可以解除合同，并要求賣(mài)方賠償損失。

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• 問(wèn) 房屋隱瞞瑕疵能退房嗎？二手房交定金后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題能退嗎？
  答

  一般的買(mǎi)賣(mài)合同中出賣(mài)人應(yīng)就買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物向買(mǎi)受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但由于“二手房”買(mǎi)賣(mài)中的標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)房屋，而且一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，而根據(jù)交易習(xí)慣買(mǎi)受人數(shù)次現(xiàn)場(chǎng)看房，對(duì)房屋的瑕疵狀況有理性的判斷，**終在認(rèn)可房屋的使用年限以及現(xiàn)貌的情況下做出真實(shí)的買(mǎi)賣(mài)意思表示；

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