層高線是什么?層高和凈高該怎么分 購房中常遇到的問題

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• 147****2556

  電梯層高是指每層樓的地面至上一層樓的地面距離。電梯層高需要圖紙和施工現(xiàn)場進(jìn)行測量核對，不允許有誤差。
  電梯簡介：
  電梯是一種以電動機為動力的垂直升降機，裝有箱狀吊艙，用于多層建筑乘人或載運貨物。也有臺階式，踏步板裝在履帶上連續(xù)運行，俗稱自動扶梯或自動人行道。服務(wù)于規(guī)定樓層的固定式升降設(shè)備。垂直升降電梯具有一個轎廂，運行在至少兩列垂直的或傾斜角小于15°的剛性導(dǎo)軌之間。轎廂尺寸與結(jié)構(gòu)形式便于乘客出入或裝卸貨物。習(xí)慣上不論其驅(qū)動方式如何，將電梯作為建筑物內(nèi)垂直交通運輸工具的總稱。按速度可分低速電梯（1米/秒以下）、快速電梯(1～2米/秒)和高速電梯(2米/秒以上)。19世紀(jì)中期開始出現(xiàn)液壓電梯，至今仍在低層建筑物上應(yīng)用。1852年，美國的E.G.奧蒂斯研制出鋼絲繩提升的安全升降機。80年代，驅(qū)動裝置有進(jìn)一步改進(jìn)，如電動機通過蝸桿傳動帶動纏繞卷筒、采用平衡重等。19世紀(jì)末，采用了摩擦輪傳動，大大增加電梯的提升高度。
  20世紀(jì)末電梯采用永磁同步曳引機作為動力。大大縮小了機房占地，并且具有能耗低、節(jié)能高效、提升速度快等優(yōu)點，極大地助推了房地產(chǎn)向超高層方向發(fā)展。
  蒂森克虜伯電梯公司研制出新型“多重電梯”可水平垂直運轉(zhuǎn)。

  查看全文↓ 2019-09-06 07:16:51
• 151****2757

  近日，某地30戶購房者把開發(fā)商告上法院，要求賠償每戶1萬余元。開發(fā)商承諾房屋層高為3米的房子，購房者在屋里測量只有2.75米高，認(rèn)為縮了水。開發(fā)商說，合同對高度的規(guī)定是，“中對中軸線距離3米”，指的是層高，不是凈高，雙方出現(xiàn)分歧。法院支持了開發(fā)商的說法，但層高實際為2.95米，存在誤差，因此開發(fā)商需賠償每戶1000余元。
  
  案例回放：
  
  今年4月，小李發(fā)現(xiàn)，購房的新房從地面到天花板只有2.75米，而開發(fā)商當(dāng)初承諾的是3米房高。與小李有同樣情況的另外29戶購房者，一起向當(dāng)?shù)胤ㄔ浩鹪V開發(fā)商，要求每戶賠償1萬余元。
  
  原告代理律師稱，《商品房買賣合同》對層高、凈高的約定是“中對中軸線距離3米”，由于合同中未對“中對中軸線距離3米”明確約定是層高還是凈高，因此要求開發(fā)商賠償。
  
  開發(fā)商稱，合同明確規(guī)定，凈高是指樓面(或地面)至上部樓板地面(或地面)之間的垂直距離；中對中軸線距離是指地面樓板中線至頂面樓板中心的距離。這些住房的中對中軸線實際距離為2.95米，屬于合理誤差。
  
  法院審判：
  
  法院認(rèn)為，“中對中軸線距離”就是房屋層高，而非凈高。同時，合同中沒有約定層高與凈高的違約責(zé)任，開放商交付給購房者的房屋，層高達(dá)到了國家強制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，且通過規(guī)劃驗收。但考慮到房屋層高低于合同0.05米，可能影響購房者的舒適度，酌定開發(fā)商一定數(shù)額補償。
  
  法院**終判決，開發(fā)商賠償每戶1000余元，駁回其他訴訟請求。

  查看全文↓ 2019-09-06 07:16:47
• 141****8817

  
  
  關(guān)于商品房層高不足，層高縮水的問題在房地產(chǎn)法律實務(wù)中屢見不鮮，司法實踐中，購房人的訴求不一，有主張賠償?shù)?，有要求退房的，法院在何種情況下會以何種方式支持購房人的訴求，各地法院做法不一，本文在檢索國內(nèi)既有判例的基礎(chǔ)上對相關(guān)法律問題進(jìn)行分析。
  
  
  
  
  
  一、何謂房屋“層高”
  
  
  
  弄清房屋層高的概念是判定房屋是否存在層高問題的基礎(chǔ)，曾有購房人鬧出不能區(qū)分“層高”與“室內(nèi)凈高”，堅持認(rèn)為“室內(nèi)凈高”就是“層高”，訴訟至高院而被駁回的“笑話”。關(guān)于房屋層高，主要涉及兩個建筑規(guī)范：《民用建筑設(shè)計通則》GB50352-2005和《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096-2011），前者對層高進(jìn)行了明確定義，后者還在定義的基礎(chǔ)上對于相關(guān)區(qū)域的**低層高進(jìn)行了強制性要求，這兩個國家標(biāo)準(zhǔn)的具體規(guī)定如下：
  
  
  
  1
  《民用建筑設(shè)計通則》GB50352-2005
  
  2.0.14層高。建筑物各層之間以樓、地面面層（完成面）計算的垂直距離，屋頂層由該層樓面面層（完成面）至平屋面的結(jié)構(gòu)面層或至坡頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)面層與外墻外皮延長線的交點計算的垂直距離。
  
  2.0.15室內(nèi)凈高。從樓、地面面層（完成面）至吊頂或樓蓋、屋蓋地面之間的有效使用空間的垂直距離。
  
  6.2.2 室內(nèi)凈高應(yīng)按地面完成面至吊頂或樓板或梁底面之間的垂直距離計算；當(dāng)樓蓋、屋蓋的下懸構(gòu)件或管道底面影響有效使用空間者，應(yīng)按樓地面完成面至下懸構(gòu)件下緣或管道底面之間的垂直距離計算。
  
  
  2
  《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-2011
  
  2.0.9層高。上下相鄰兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。
  2.0.10室內(nèi)凈高。樓面或地面上至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。
  
  5.5層高和室內(nèi)凈高。
  
  5.5.1 住宅層高宜為2.80m。
  
  5.5.2 臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40m，局部凈高不應(yīng)低于2.10m，且局部凈高的室內(nèi)面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。（該條款為強制性規(guī)定）
  
  5.5.3 利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室(廳)時，至少有1/2的使用面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.10m。（該條款為強制性規(guī)定）
  
  5.5.4 廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20m。

  查看全文↓ 2019-09-06 07:16:43

相關(guān)問題

• 問 層高和凈高該怎么分 購房中會常遇到什么問題
  答

  近日，某地30戶購房者把開發(fā)商告上法院，要求賠償每戶1萬余元。開發(fā)商承諾房屋層高為3米的房子，購房者在屋里測量只有2.75米高，認(rèn)為縮了水。開發(fā)商說，合同對高度的規(guī)定是，“中對中軸線距離3米”，指的是層高，不是凈高，雙方出現(xiàn)分歧。法院支持了開發(fā)商的說法，但層高實際為2.95米，存在誤差，因此開發(fā)商需賠償每戶1000余元。 案例回放： 今年4月，小李發(fā)現(xiàn)，購房的新房從地面到天花板只有2.75米，而開發(fā)商當(dāng)初承諾的是3米房高。與小李有同樣情況的另外29戶購房者，一起向當(dāng)?shù)胤ㄔ浩鹪V開發(fā)商，要求每戶賠償1萬余元。 原告代理律師稱，《商品房買賣合同》對層高、凈高的約定是“中對中軸線距離3米”，由于合同中未對“中對中軸線距離3米”明確約定是層高還是凈高，因此要求開發(fā)商賠償。 開發(fā)商稱，合同明確規(guī)定，凈高是指樓面(或地面)至上部樓板地面(或地面)之間的垂直距離；中對中軸線距離是指地面樓板中線至頂面樓板中心的距離。這些住房的中對中軸線實際距離為2.95米，屬于合理誤差。 法院審判： 法院認(rèn)為，“中對中軸線距離”就是房屋層高，而非凈高。同時，合同中沒有約定層高與凈高的違約責(zé)任，開放商交付給購房者的房屋，層高達(dá)到了國家強制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，且通過規(guī)劃驗收。但考慮到房屋層高低于合同0.05米，可能影響購房者的舒適度，酌定開發(fā)商一定數(shù)額補償。 法院**終判決，開發(fā)商賠償每戶1000余元，駁回其他訴訟請求。 律師解析： 律師表示，室內(nèi)凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：層高=室內(nèi)凈高＋樓板厚度?！渡唐贩抠I賣合同》中就層高會進(jìn)行約定，許多購房者驗收時測量的是室內(nèi)凈高，忽視樓板厚度，因此產(chǎn)生誤解。一般而言，商品房的樓板厚度為12厘米至15厘米。 購房中還可能遇到的問題： 1、飄窗面積怎么算？ 問：售樓人員稱，他們房子的飄窗要算入套內(nèi)面積，這合理嗎？ 答：《細(xì)則》規(guī)定，當(dāng)飄窗的凈空高度大于等于2.10米，窗臺臺面與房間地面或樓面的距離小于等于0.3米，窗戶凸出房屋外墻面的距離大于等于0.5米時，飄窗凸出外墻部分的水平投影面積應(yīng)計入套內(nèi)面積。除此外，飄窗不納入套內(nèi)面積計算。 2、團(tuán)購打折價格怎么算？ 問：看中一套100萬的房子，開放商搞團(tuán)購優(yōu)惠，交1萬抵5萬，再打9折。我計算享受的優(yōu)惠應(yīng)該是96萬×0.9=86.4萬元，售房人員計算的結(jié)果卻多了1000元。 答：如上例，團(tuán)購買房一般采取的計算方式是：(100-5)×0.9+1=86.5萬元。團(tuán)購活動時，開發(fā)商應(yīng)在補充合同中，對容易出現(xiàn)歧義的條款用粗體或黑體標(biāo)注，盡到提示義務(wù)，購房者看清簽字后，雙方應(yīng)按照合同為準(zhǔn)。 3、陽臺面積怎么算？ 問：陽臺面積是不是應(yīng)該按照套內(nèi)面積一半計算？ 答：《房屋面積測算實施細(xì)則》規(guī)定，全封閉陽臺計算全面積，非封閉陽臺計算一半面積。 4、精裝房是否配家具家電？ 問：精裝房就是可以拎包入住的房嗎？為什么入住后，發(fā)現(xiàn)少了當(dāng)初樣板間里的家電設(shè)備呢？ 答：精裝房并不等于拎包入住，它屬于商品房后期的增值服務(wù)。購房者與開發(fā)商簽訂商品房購房合同后，還要簽訂一個補充合同，該合同會明確精裝房配套物品。有些精裝房除基礎(chǔ)裝修，不會提供配套設(shè)施，例如家具家電等，購房者在簽訂補充合同時，應(yīng)該看清楚合同條款。同時，精裝房的樣板間不一定是精裝房**后呈現(xiàn)效果，很多開發(fā)商在補充合同中會標(biāo)明：“不會以樣板間為唯一標(biāo)準(zhǔn)?！?

• 問 什么是層高凈高?層高和凈高的區(qū)別，什么是層高和凈高
  答

  住宅的凈高，指樓面或地面至上部樓板底面之間的**小垂直距離。 可理解為：下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離，凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示： 凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫凈高。 有些建筑物無法測量出層高，例如地下室的入口處、窯洞等建筑物就測不出層高。為保證人**基本的活動空間，建筑物空間的高度應(yīng)使用凈高這一標(biāo)準(zhǔn)取代層高標(biāo)準(zhǔn)。

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• 問 什么是層高凈高?層高和凈高的區(qū)別，什么是層高和凈高
  答

  購房者在買房時，幾乎所有開發(fā)商提供的購房合同標(biāo)出的都是“層高”，而沒有提到“凈高”的概念，絕大多數(shù)購房人甚至在住進(jìn)新居后還不清楚“層高”、“凈高”之分。其實，這兩個概念看上去相似，但所代表的含義卻不同。

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• 問 什么是層高和凈高?層高和凈高的區(qū)別
  答

  層高：中國民用的住宅高度計量除了用“米”，還可用“層”來計算，每一層的高度在設(shè)計上有一定要求，稱為層高。層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離?！　舾撸簩痈邷p去樓板的厚度或結(jié)構(gòu)層的高度的差，叫做凈高。出于降低成本、節(jié)約建材和節(jié)約土地等考慮，一般住宅層高都在2.8米左右?！　」浇榻B：　　層高，從字面上理解也就是一層房屋的高度。根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《住宅設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定，層高是指“上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離”。說到層高，我們必須將其與“室內(nèi)凈高”予以區(qū)分。《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，室內(nèi)凈高是指“樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離?！笔覂?nèi)凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：層高=室內(nèi)凈高+樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫室內(nèi)凈高。《商品房買賣合同》中一般是就層高進(jìn)行約定，而許多買受人在交房驗收時測量的是室內(nèi)凈高，忽視了樓板厚度。

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• 問 樓層高是什么?什么是層高和凈高？
  答

  無論是高樓層或者低樓層都有自己的優(yōu)劣勢，可以根據(jù)您的需求去選擇適合的樓層對于一層來說，他的優(yōu)勢在于價格略低，而且不用上樓梯或者坐電梯，對于老人來說比較適合，那么劣勢就是夏季的時候蚊子較多，相比較要吵鬧一點，而且采光較差，易潮濕。頂層的優(yōu)勢在于價格較低，視野開闊，采光極好，劣勢在于稍微有點冬暖夏涼，上下樓不方便

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