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經(jīng)常有網(wǎng)友在論壇里反應(yīng)，在網(wǎng)上看的房價明明比較便宜，到了售樓處，根本不是那么回事。買二手房更是如此，中介掛在網(wǎng)上的房源價格通常都明顯偏低。 為什么會這樣呢？ 我們先來說說新房的價格。一般來說，開發(fā)商通過網(wǎng)絡(luò)宣傳的樓盤信息只會公布均價。至于均價的計算方式，我們曾經(jīng)也介紹過，那就是將樓盤的總銷售價格除以總的銷售面積。這個價格通常只是理論的，它是整個樓盤價格的一個衡量標(biāo)準(zhǔn)，每套房子的具體價格會因位置不同、朝向差異、視野景觀等因素而不同。這種情況是很正常的。 但是售樓小姐一般給出的價格也較網(wǎng)上的價格差異較大這又是為什么呢？這里不排除開發(fā)商通過網(wǎng)上低報價來吸引客戶來訪，增加成交率的目的。由于競爭關(guān)系，開發(fā)商往往會拉低報價，將潛在客戶從別的樓盤搶過來。有網(wǎng)友戲稱“在網(wǎng)上看房價唯一的好處就是知道小區(qū)位置在哪，至于價格的真實性那就‘呵呵’”。 至于二手房，水也不淺。經(jīng)常有業(yè)主抱怨，看到一套性價比很高的房子，打電話過去問，得到的回答經(jīng)常是賣掉了，然后就推薦同類的房源，而價格通常都比你心里價位貴出不少。 只要看過二手房的朋友，肯定都遇到過這種情況，這就跟在電腦城買電子產(chǎn)品一樣，搞的是掛羊頭賣狗肉的手法。他們額外收益，就是獲得了購房者的聯(lián)系方式，能夠多了一個潛在客戶，真是穩(wěn)賺不賠的生意。 有一個小竅門，如果打算買二手房，在網(wǎng)上相中了意向房源后，可以看下這套房的“看房記錄”，如果這套房的看房記錄有過多次，而且**近還有看房記錄，可以斷定是真房源，而且沒賣掉，可以重點考慮和中介溝通看房了。 為了得到準(zhǔn)確的房源信息，只在網(wǎng)上看還是死不夠的，現(xiàn)場考察的時候很重要，一個小區(qū)往往有多家中介，一套房源也可能在多家中介出售，二手房領(lǐng)域也在發(fā)展，中介也在改進(jìn)，很多中介開始打出獨家真房源的營銷方式，這種方式在改善中介以往形象的同時，給消費(fèi)也確實帶來了一些新的體驗。不過一般唯一房源的獲取成本較高，而買這種房子也會要多付出點銀子。
??為什么會出現(xiàn)一房多賣現(xiàn)象？
147****7181 | 2019-08-22 13:12:27
已有4個回答
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153****2791
一、一定要找正規(guī)的中介公司
查看全文↓ 2019-08-22 13:13:10
買房是一件大事，千萬不能草草了事，后期還關(guān)聯(lián)很多手續(xù)和一些風(fēng)險，如一房二賣的風(fēng)險，所以選擇正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)是很有必要的。首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司，要親自到中介機(jī)構(gòu)辦公場所進(jìn)行考察。
二、確認(rèn)賣方有權(quán)出賣房屋
房屋權(quán)利人為多個人時，應(yīng)當(dāng)要求所有人同時在合同上簽字，若確有部分產(chǎn)權(quán)人無法到場簽字時，也需要求代簽者提供公證委托書，以免由于賣方無權(quán)處分房屋導(dǎo)致交易問題。
三、縮短交易時間
購房者應(yīng)盡量縮短交易時間，要求對方簽約后立即安排過戶，過戶之后立即交房。因為辦理的時間一長，房價下跌或者上漲，如果一方反悔，極易引發(fā)糾紛。
四、謹(jǐn)慎簽訂購房合同
買房者在簽訂購房合同時，應(yīng)盡量能夠明確“一房多賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任，同時要注意合同上是否加蓋正規(guī)公章，保證法律效力。
五、提存房屋產(chǎn)權(quán)證
簽訂買賣合同后，若未辦理過戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證仍由賣房者持有。有些購房者看到房屋產(chǎn)權(quán)證后，會誤認(rèn)為產(chǎn)權(quán)仍為賣房者所有，為賣房者一房二賣提供了便利。為了避免風(fēng)險的發(fā)生，購房者可要求賣房者將房屋產(chǎn)權(quán)證提存在中介或者第三人處，待辦理過戶時，再從中介或者第三人處取出。
六、對房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查
房產(chǎn)證只能反應(yīng)取得房產(chǎn)證時的房屋權(quán)利狀況，無法反應(yīng)目前的房屋權(quán)利狀況，因此買方應(yīng)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查，以確定目前房屋真實的情況，避免“一房多賣”以及由于抵押和查封帶來的風(fēng)險。 -
154****0488
為防止一房二賣情況的發(fā)生，物權(quán)法設(shè)定了預(yù)告登記制度。預(yù)告登記是指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制房主再次處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。
查看全文↓ 2019-08-22 13:13:01
如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或進(jìn)行抵押。
預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。不過，預(yù)告登記的有效期限并非無限長，物權(quán)法同時規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
因此，要防止一房二賣，只進(jìn)行預(yù)告登記還不夠的，還要及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶，辦出自己的產(chǎn)證，才能徹底保證房屋的物權(quán)。
二手房網(wǎng)簽也可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當(dāng)事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。
同時，買房者在簽訂購房合同時，應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。法律依據(jù)：《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條【預(yù)告登記】當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。
預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。 -
157****3937
、買房前要查詢房產(chǎn)的所有人
查看全文↓ 2019-08-22 13:12:54
選好了房子之后，并且與賣方進(jìn)行交易的時候，要確定房產(chǎn)所有權(quán)人是不是和你交易的賣家是同一個人，一般情況下，一套房子不可能同時歸屬到很多人名下，除非是共有產(chǎn)權(quán)人，其他是沒有例外的。交易的時候，**好和賣家一同去房管部門查詢產(chǎn)權(quán)的歸屬。如果你要求查詢房子的產(chǎn)權(quán)情況，賣家卻以各種方式推脫，那么這個時候就需要謹(jǐn)慎考慮了。
二、購房時要及時網(wǎng)簽
網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。之后會給個網(wǎng)簽號，用戶可以通過網(wǎng)簽號在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，二手房網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當(dāng)事人的合法利益，通過備案可以有效防止一房多賣。
網(wǎng)簽可以使交易過程中的資金更加安全，同時，買房者在簽訂購房合同時，應(yīng)盡量能夠明確盡量“一房多賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。只要簽訂了網(wǎng)簽之后，便隨時可以網(wǎng)上實時查詢，得知房子的信息。
三、注意登記薄
房子的身份驗證，除了房產(chǎn)證之外，其實還有第二張身份的驗證：“登記薄”。房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，是由房屋登記機(jī)構(gòu)管理的。當(dāng)房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的時候，除非是有證據(jù)證明房屋登記簿是存在有錯誤以外，都是以房屋登記簿為準(zhǔn)。
登記薄的作用非常重要，再進(jìn)行二手房買賣交易時，去相關(guān)部門查詢登記薄的記錄，看看有沒有問題，同時購房者盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣家支付購房款，這樣能夠防止賣家一房多賣。
四、通過中介公司進(jìn)行交易
在和賣家交易的時候，如果實在不放心，可以去尋找當(dāng)?shù)刂闹薪檫M(jìn)行房屋交易。在交易的過程中，讓中介寫清楚“如果出現(xiàn)了房屋糾紛，“一房多賣”的情況，賣家要負(fù)全部的責(zé)任”。雖然中介一般會收取一定的費(fèi)用，但是這樣的話保障會更強(qiáng)，通過中介協(xié)助買賣雙方制定較為明確、細(xì)致的合同條款。 -
154****4242
一、一房多賣有什么后果？
查看全文↓ 2019-08-22 13:12:45
1、已經(jīng)辦理過戶手續(xù)的購房人獲得商品房的所有權(quán)
商品房作為不動產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須登記，而且是以登記為生效要件。凡是辦理的過戶登記的購房人已經(jīng)合法取得了該商品房的所有權(quán)，其他購房人不能對其主張權(quán)利。
2、未辦理過戶登記的其他購房人依法可以追究商品房出賣人的違約責(zé)任
未辦理所有權(quán)過戶手續(xù)的商品房買賣，僅僅使買賣合同發(fā)生法律效力，但房屋的所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移。
所以，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致原商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)、無法取得房屋的購房人以及出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實，導(dǎo)致后來簽訂商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，不能取得房屋的購房人，均可以要求商品房出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，包括返還已付購房款和利息、賠償損失、并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
二、怎么避免一房多賣？
1、審查房屋是否具有合法的產(chǎn)權(quán)
通過房產(chǎn)管理部門看產(chǎn)權(quán)有無爭議，防止假產(chǎn)權(quán)證，避免“一房多賣”，或是無證的違章建筑。
2、審查房屋產(chǎn)權(quán)的真正歸屬
看產(chǎn)權(quán)證上業(yè)主姓名與售房者身份是否一致，有無其他共有人。防止無權(quán)的人或者是部分產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)其他共有人同意擅自出售房屋。
如果是夫妻或家庭成員共有的，或繼承人共有的房屋，那么買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人共同簽訂房屋買賣合同。
共有人不能到場的，應(yīng)當(dāng)出具公證委托書。因為依照法律規(guī)定，未經(jīng)共有人同意，部分共有人擅自轉(zhuǎn)讓共有財產(chǎn)所簽訂的買賣合同一般是無效的。
3、審查房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移是否受到限制
看房屋有無被司法機(jī)關(guān)查封，有無被抵押，是否是允許上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房，近期是否被列入拆遷范圍等。房屋的用途是民用還是商用，土地使用權(quán)是出讓還是劃撥，出讓土地使用年限還有多長，是否劃算，是否是農(nóng)村集體土地，因為現(xiàn)行法律法規(guī)還不允許城市居民購買農(nóng)村集體土地上所建的房屋。
4、實地查看房屋的現(xiàn)狀
看房屋的坐落與產(chǎn)權(quán)證的登記是否一致，登記面積與實際面積是否相當(dāng)，房屋的結(jié)構(gòu)質(zhì)量、通風(fēng)采光、供電、供水、供氣、交通狀況等是否理想。
5、審查房屋是否存在租賃關(guān)系
如果買房時，房主與第三人還存在著租賃關(guān)系，在此情況下，買受人雖然能取得房屋產(chǎn)權(quán)，卻有可能因租賃期未滿而無法入?。换蛸I賣合同可能因為侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)而被撤銷，從而陷入訴訟糾紛之中。
相關(guān)問題
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方法：申請人需要拿房產(chǎn)證復(fù)印件和業(yè)主身份證復(fù)印件到檔案局查檔。如何防止一房多賣情況：一、購房者要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。交易中心通常備有房屋的原始記錄，包含房屋所有的基本信息，如房屋土地狀況、產(chǎn)權(quán)共有人等。發(fā)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證上的記載與調(diào)查結(jié)果不相符時要注意，賣房者有可能是一房二賣。二、提存房屋產(chǎn)權(quán)證。簽訂買賣合同后，若未辦理過戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證仍由賣房者持有。有些購房者看到房屋產(chǎn)權(quán)證后，會誤認(rèn)為產(chǎn)權(quán)仍為賣房者所有，為賣房者一房二賣提供了便利。購房者可要求賣房者將房屋產(chǎn)權(quán)證提存在第三人處，待辦理過戶時，再從第三人處取出。三、購房者要在交易中心登記后，再向業(yè)主支付**款。這樣可以避免某些人將房屋一房二賣后，再詐騙購房者的購房款。
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答
如果要提名上海**受剛需及改善型置業(yè)者青睞的板塊，松江新城必有一席之地。早在2001年，松江新城就開始規(guī)劃建設(shè)。當(dāng)前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)也已進(jìn)入成熟時期，從2010-2015年（截止2015年12月10日）松江新城商品住宅的成交數(shù)據(jù)來看，雖然前3年有過滯漲階段，但從2012年開始穩(wěn)步上升，6年內(nèi)房價更是大漲7成。 松江新城房價之所以能在短時間內(nèi)大漲，探尋原因，應(yīng)該與以下幾個因素密不可分： 松江大學(xué)城建成 學(xué)區(qū)資源豐富 松江大學(xué)城不僅擁有7所知名高校，更吸引了上海外國語大學(xué)松江外國語**、上海外國語大學(xué)西外外國語**、上師大附小等優(yōu)勢教育資源入駐，而這正是附近學(xué)區(qū)房源成交熱的重要原因。 位于東華大學(xué)東側(cè)的譽(yù)品谷水灣，2013年開盤時價格約1.8萬，目前已經(jīng)是尾盤現(xiàn)房，價格漲至2.2萬，2年單價漲了4千。上漲幅度更快的是今年首次開盤的首創(chuàng)錦悅，3月份價格為3萬，現(xiàn)在是2.3萬，半年有余價格已經(jīng)漲了3千。 9號線通車 半小時進(jìn)市區(qū) 2009年9號線通車，憑借半小時可達(dá)市區(qū)及房價較低的優(yōu)勢，松江新城板塊被熱捧。該條線路在松江新城設(shè)有松江大學(xué)城、松江新城2個站點，為漕河涇、徐家匯方向的上班族通勤出行提供了便利。 三湘四季花城緊鄰松江大學(xué)城站，9號線通車對該小區(qū)受益比較典型。作為一個已經(jīng)開發(fā)10余年的樓盤，早在2005年時單價僅為6千，**后一幢樓在今年8月開盤，價格漲至2.2-2.5萬。小區(qū)二手房**新價格約2.5萬，跟一手房基本持平。 松江萬達(dá)帶動整個區(qū)域商業(yè)的發(fā)展 松江萬達(dá)是上海第5座萬達(dá)，2014年5月30日開始營業(yè)，大大提升了松江新城區(qū)域價值和商業(yè)氛圍。緊鄰松江萬達(dá)的一手樓盤有萬科、信達(dá)、上坤等多個住宅項目，去化速度也是極快。 **早開盤也是**先賣完的萬科夢想派，2013年底均價2萬，待萬達(dá)開業(yè)后價格漲到2.3萬，前后僅半年時間價格漲了三千。信達(dá)藍(lán)爵也是搶在萬達(dá)開業(yè)前2周首次開盤，當(dāng)時價格2.1萬，今年9月底加推**后一幢樓，**低價格已是2.6萬，一年半時間價格漲了近6千。 隨著居住環(huán)境、交通條件改善，區(qū)域商業(yè)氛圍提升，人口大量導(dǎo)入，松江新城已經(jīng)今非昔比。以上三點形成合力，使得松江新城的綜合競爭力逐漸提升，三湘、萬科、九龍倉、龍湖、合生等知名房企紛紛進(jìn)駐松江新城，區(qū)域內(nèi)剛需改善產(chǎn)品也因而變得更加全面。 很多人會關(guān)心，置業(yè)松江新城未來還有**空間可挖嗎？ 松江人才新政 **高可獲百萬補(bǔ)貼 松江區(qū)近日出臺促優(yōu)秀人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新政，國家級人才落地松江，**高可獲100萬元購房補(bǔ)貼；普通全日制本科生在區(qū)內(nèi)重點扶持單位工作，每月可領(lǐng)600元租房補(bǔ)貼。 對于申請購房補(bǔ)貼的優(yōu)秀人才，此次新政也有明確的限制，要求其應(yīng)實際來松江已滿兩年且業(yè)績突出，承諾在松江創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)10年以上，年收入一般不低于本市社會平均工資3倍，且家庭2015年9月15日以后在松江首次購房自住。雖然獲助門檻比較高，受益家庭有限，但或多或少還是會刺激區(qū)域內(nèi)購房需求。 有軌電車2017年首批投用 有關(guān)消息稱，松江要建6條共90公里的有軌電車。2015年11月份正式開始建設(shè)，計劃“十三五”期間全面啟動。2017年第一、第二條有軌電車就會投入使用。 根據(jù)規(guī)劃，T2線主要在松江新城區(qū)域內(nèi)，一期起自三新北路，沿新松江路-人民北路-梅家浜路-嘉松南路-廣富林-新廟三路，終至榮樂東路，全長約12.1km ，設(shè)站19座，可在大學(xué)城站換乘9號線。 以上五大利好消息勢必會帶動上海松江房價上漲，而且作為一線城市的新城，未來的上漲空間依然較大。
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答
一、防止一房多賣的方法：1、交定金前，購房者應(yīng)該查詢房產(chǎn)的所有權(quán)人。 一套房子不可能同時歸屬到很多人名下的(共有產(chǎn)權(quán)人除外)，過戶前，只要你確定房產(chǎn)所有權(quán)人是和你交易的賣家就行了。至于房屋產(chǎn)權(quán)查詢，則需要產(chǎn)權(quán)本人持房產(chǎn)證原件和身份證件去房管部門查詢。買家也可同去，以便核實房源產(chǎn)權(quán)是否為賣家所有。如果你要求查詢房源產(chǎn)權(quán)狀況，房東卻以各種理由推脫，你就得小心了。雖然不一定是“一房多賣”，但至少產(chǎn)權(quán)可能存在問題。2、及時網(wǎng)簽。通過網(wǎng)簽鎖定房源買賣是防止“一房多賣”的重要手段。二、一房多賣的處理原則一房多賣會產(chǎn)生兩種后果：第一種，已經(jīng)完成過戶的購房者將獲得商品房所有權(quán)。凡是辦理登記過戶手續(xù)的購房人，已經(jīng)合法取得該房產(chǎn)的所有權(quán)，其他購房人無法再要求過戶。另外，如果辦理過戶的購房者被認(rèn)定為和賣房人惡意勾結(jié)過戶，其他購房者則可以主張該過戶手續(xù)無效，房屋交易無效。第二種，沒有完成過戶手續(xù)的購房人可追求賣房者違約責(zé)任。由于僅僅完成了購房合同簽訂，但房屋所有權(quán)并沒有過戶。這種情況下，購房者即使付了全款，也只能追求違約責(zé)任。
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答
為了預(yù)防賣方一房多賣，買房人要以合理方法限制賣方違約的可能性：1、房價波動比較大，建議從簽訂合同到**終過戶交付，時間不要拖得太長，時間越長，發(fā)生變化的可能性越大，產(chǎn)生糾紛的可能性自然就增加了。2、可能的話，將付一定款項后，即使暫時不能過戶，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子賣給其他人，往往不那么容易。3、簽訂二手房買賣合同后，應(yīng)盡快辦理網(wǎng)簽手續(xù)，這樣可以避免賣方把房屋過戶給其他人。4、在合同中，**好約定適量的且有一定約束力和制裁力的定金或違約金條款，使對方在違約時成本增加。有些幾百萬的房產(chǎn)，定金或違約金才約定幾萬元，明顯沒有力度。
全部3個回答>
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