??商品預售合同在法律上生效嗎？

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• 145****3558

  房屋預售合同的注意事項有哪些？
  1、確認開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預售許可證等證件
  要看開發(fā)商是否具備“五證”，即房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷（預）售許可證。為保護購房人的基本權(quán)利，國家對商品房預售實行許可制度。沒有取得商品房預售許可證的預售合同是無效合同，無效合同約定的當事人的權(quán)利義務得不到法律保護。
  2、約定抵押權(quán)的處理方式
  絕大多數(shù)開發(fā)商的投資并不完全是自有資金，為籌集建設(shè)資金，開發(fā)商往往會設(shè)定土地抵押權(quán)或在建工程抵押權(quán)，把在建的商品房抵押給銀行以獲得貸款。抵押權(quán)人在法律上有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。若抵押權(quán)處理不當，一旦開發(fā)商與債權(quán)人出現(xiàn)糾紛，購房人極有可能得不到房產(chǎn)。
  3、約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任
  預售合同示范文本對房屋交付條件做了基本規(guī)定，保障了購房人**基本的權(quán)益。但示范文本已有的內(nèi)容并不能完全滿足所有購房人的需求。開發(fā)商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權(quán)利兩個層次。
  房屋預售合同的注意事項有哪些？預售合同有法律效益嗎？
  預售合同有法律效益嗎？
  1、當然有，給合同當事人合理的預期，也給違約方適當處罰。
  2、根據(jù)《合同法》第三十二條、第四十四條的規(guī)定，當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。
  3、同時《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此房屋買賣協(xié)議是成立的，從買賣雙方在協(xié)議上簽字時就已經(jīng)成立，但還沒有發(fā)生法律效力，房屋買賣合同從房屋產(chǎn)權(quán)進行轉(zhuǎn)移登記時發(fā)生法律效力。

  查看全文↓ 2019-08-17 17:12:54
• 138****1171

  商品房預售合同的性質(zhì)：
  (一)商品房預售合同不是預約合同
  在合同法中，預約合同是當事人約定將來訂立一定合同的合同;本合同是為了履行預約合同而訂立的合同。預約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。預約合同當事人的義務是訂立本合同，所以，當事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預約的本合同內(nèi)容請求對方履行。商品房預售合同在成立之時;房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預售”的字樣，但商品房預售合同絕不是預約合同。因為：在商品房預售合同中，預售方與預購方關(guān)于房屋的坐落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責任等都有明確的規(guī)定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同，即可以按照商品房預售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，達到雙方的交易目的。
  (二)商品房預售合同不是期貨買賣合同
  商品房預售合同的標的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長。但將商品房預售合同稱之為期貨買賣合同是錯誤的。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級或證券的種類和數(shù)量、交貨期限和地點等的合同，通常采用“標準合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征：
  (1)期貨買賣的標的物的價格不是當事人事先約定的，而是在期貨交易所通過公開競價的方式而確定的;
  (2)期貨買賣的標的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物;
  (3)期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價格發(fā)現(xiàn)，而不在于獲取現(xiàn)實的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進行實物交割的
  (4)期貨買賣的商品必須具備數(shù)量大、價格波動大、便于儲存、易于標準化等條件，如糧食、石油、鋼材等。
  但是，在商品房預售合同中，
  第一，商品房的價格是雙方在訂立合同時就已經(jīng)明確的，而不是通過公開競價的方式確定的;
  第二，商品房預售合同的標的物是商品房，而不是合同本身;
  第三，商品房預售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價格發(fā)現(xiàn)的功能;第四，由于房屋的面積、坐落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標準化的特征，所以在國際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易。
  可見，商品房預售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預售合同進行變相的期貨交易，以維護房地產(chǎn)市場交易秩序。
  (三)商品房預售合同是否為附期限的合同
  在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到來作為合同效力開始或終止根據(jù)的合同。如果所附期限是作為合同效力開始的根據(jù)，則該期限為延緩期限;如果所附期限是作為合同效力終止的根據(jù)，則該期限為解除期限。在附延緩期限的合同中，合同已經(jīng)成立，但沒有發(fā)生法律效力，雙方當事人都不需要履行自己的義務，也都沒有權(quán)利請求對方履行義務。只是在期限到來時，雙方當事人才開始履行義務;在附解除期限的合同中，合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，雙方都已經(jīng)開始履行自己的義務。在期限到來時，雙方當事人不再履行義務，合同終止。在商品房預售合同中，雙方約定在將來的一定期限交付房屋，這里確實存在一定的“期限”，但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”。因為：

  查看全文↓ 2019-08-17 17:12:44
• 154****2142

  預售合同的效力
  1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，即使是銷售廣告和宣傳資料中的內(nèi)容，未在合同中體現(xiàn)，也應視為合同中的一部分，對雙方當事人具有合同效力。
  2、未訂立合同前的定金,因一方當事人原因未訂立合同的,按定金規(guī)則處理.如果是不可歸責于雙方的原因造成合同不能簽定，返還定金。
  商品房預售過程中，出賣人往往在簽訂合同之前要求買受人交納一定數(shù)額的定金，以確定買受人確實將購買房屋，并由出賣人將為其預留選中的房屋。這時，盡管預售商品房合同尚未簽訂，但是，定金手續(xù)已經(jīng)辦理，此時，定金條款有效，應當按照定金規(guī)則處理，即買受人違約不簽訂購房合同的，出賣人不返還定金，出賣人不信守合同，將房屋賣給他人的，買受人有權(quán)請求雙倍返還定金。如果不屬于出賣人或者買受人的原因造成購房合同不能簽訂的，例如，政府將出賣人開發(fā)的房屋整體收購用作公共事業(yè)的，那么，這時，出賣人應當返還收取購買者的定金。
  3、商品房預購協(xié)議符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受房款的，認定該協(xié)議為有效的房屋買賣合同。
  4、未辦理備案登記，合同不因此無效。但當事人約定備案登記為生效條件的，從其約定。
  商品房預售合同辦理備案登記手續(xù)，其目的在于防止出賣人一房幾賣。法律設(shè)定商品房預售登記制度并未作為合同生效要件。因此，一方以商品房預售合同未經(jīng)登記備案主張合同無效的，仲裁庭和法庭均不予支持。但是，合同雙方當事人可以約定合同生效要件，如果當事人在合同中約定備案登記為合同生效條件的，從其約定。合同約定了辦理備案登記手續(xù)為合同生效要件，但是，合同生效前，買受人已經(jīng)交付購房款，出賣人接受購房款;或者出賣人交付房屋，買受人接受房屋已經(jīng)入住的，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，盡管合同的生效條件尚未達到，但是，雙方以其行為履行了合同主要義務的，視為雙方對合同條款的變更，該預售合同有效。
  5、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立買賣合同，即使房屋已交付第三人使用，該合同也無效。
  根據(jù)《合同法》規(guī)定，惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。因此，出賣人與第三人惡意串通，另行簽訂房屋買賣合同，即便房屋已經(jīng)交付第三人使用，由于該合同侵害了原買受人的合法權(quán)益，該合同依然無效。應當返還房屋。應當注意的是，必須是出賣人和第三人的惡意串通，如果第三人屬于善意取得，則不適用本規(guī)則

  查看全文↓ 2019-08-17 17:12:35

相關(guān)問題

• 問 什么樣的勞動合同在法律上不生效
  答

  合同的效力分為成立和生效，雙方只要按自已的意思（即沒有強制脅迫等）簽訂合同，合同即告成立，如果合同內(nèi)容沒有違反國家法律規(guī)定的條款（如很明顯不公平的條款）合同才能生效，即法律賦予此合同以法律效力，通俗說這樣的合同法律才保護！你說的這個合同已經(jīng)生效，但你說的公司沒有支付給你朋友公資只是合同的履行問題，即雙方按各自的義務履行合同！

• 問 什么樣的勞動合同在法律上不生效
  答

  1、首先勞動合同法律效力，如果合同違反法律，行政法規(guī)規(guī)定，可以視為無效或者部分無效。你是女同志吧，女性產(chǎn)假**少不得少于90天的，合同40天條款是無效的；2、合同期限五年也是可以的，如果干不夠五年有事需要辭職，提前30天提交辭職書勞動者也是不用賠償?shù)模?、你進入公司建立勞動關(guān)系，公司應該30天內(nèi)幫你購買社會保險，有養(yǎng)老、醫(yī)療、生育、工傷、失業(yè)，生育保險有規(guī)定報銷的比例跟單位承擔的部分，不由得他說不承擔，這個也無效；4、無試用期，這個對你更好，試用期工資還要低點的，試用期是可以約定的，勞動者跟用人單位商量，可有可無；5、沒說大學本科**少工資是多少，只要不低于當?shù)?*低工資就行，如果待遇太差就換工作吧。

  全部6個回答>
• 問 房產(chǎn)證明在法律上生效嗎
  答

  房產(chǎn)公證是指公證機關(guān)根據(jù)當事人的申請，依法證明與房產(chǎn)有關(guān)的法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性的活動。房產(chǎn)公證雖然不是房產(chǎn)交易的必須環(huán)節(jié)，但經(jīng)過公證處的審查，當事人可以避免很多風險，且經(jīng)公證的購房合同或是協(xié)議可以直接向法院申請執(zhí)行。 房產(chǎn)公證內(nèi)容十分廣泛，主要包括：房產(chǎn)買賣合同公證、房產(chǎn)租賃合同、房產(chǎn)抵押合同公證、商品房預售合同公證、房產(chǎn)繼承公證、房產(chǎn)贈與公證、房產(chǎn)侵害協(xié)議公證、房屋拆遷(補償、安置)協(xié)議公證、確認房屋產(chǎn)權(quán)公證、涉及房屋的保全證據(jù)、以及涉外及涉港澳臺的房產(chǎn)事務公證等。 像你的情況，希望證明房產(chǎn)歸夫妻雙方共有，似乎不屬于上述的任何一種。 **后我想說的是，房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，在物權(quán)法中規(guī)定的是必須“登記”所有權(quán)的。所以，**好的方式，莫過于直接在房產(chǎn)證上增加你的名字。

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• 問 收條是否有在法律上能生效嗎
  答

  有法律效應，但是要是想放心的話還是拿到轉(zhuǎn)賬單把

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• 問 買棚戶區(qū)房子簽的協(xié)議法律上生效嗎
  答

  可以進行買賣的,過戶的就不是可以的。因為沒有紅本的

  全部6個回答>