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使用年限如下：臨時性結(jié)構(gòu)，設計使用年限為5年，易于替換的結(jié)構(gòu)構(gòu)件，設計使用年限為25年，普通房屋和構(gòu)筑物，設計使用年限為50年，紀念性建筑和特別重要的建筑結(jié)構(gòu)，設計使用年限為100年。若建設單位提出更高要求，也可按建設單位的要求確定。國家頒布的《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）規(guī)定：3.1.5 住宅結(jié)構(gòu)在規(guī)定的設計使用年限內(nèi)必須具有足夠的可靠性。3.3.1 住宅的設計使用年限一般為50年。當住宅達到設計使用年限并需要繼續(xù)使用時，應對其進行鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)論作相應處理。重大災害(如火災、風災、地震等)對住宅的結(jié)構(gòu)安全和使用安全造成嚴重影響或潛在危害。遭遇重大災害后的住宅需要繼續(xù)使用時，也應進行鑒定，并做相應處理。6.1.1 住宅結(jié)構(gòu)的設計使用年限不應少于50年，其安全等級不應低于二級。6.1.4 住宅結(jié)構(gòu)應能承受在正常建造和正常使用過程中可能發(fā)生的各種作用和環(huán)境影響。在結(jié)構(gòu)設計使用年限內(nèi)，住宅結(jié)構(gòu)和結(jié)構(gòu)構(gòu)件必須滿足安全性、適用性和耐久性要求。6.1.6 鄰近住宅的永久性邊坡的設計使用年限，不應低于受其影響的住宅結(jié)構(gòu)的設計使用年限。建筑結(jié)構(gòu)的“設計使用年限”，明確了設計使用年限是設計規(guī)定的一個時期，在這一規(guī)定時期內(nèi)，只需進行正常的維護而不需進行大修就能按預期目的使用，完成預定的功能，即房屋建筑在正常設計、正常施工、正常使用和維護下所應達到的使用年限，如達不到這個年限則意味著在設計、施工、使用與維護的某一環(huán)節(jié)上出現(xiàn)了非正常情況，應查找原因。所謂“正常維護”包括必要的檢測、防護及維修。設計使用年限是房屋建筑的地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程“合理使用年限”的具體化。當結(jié)構(gòu)的使用年限超過設計使用年限后，并不是就不能使用了，而是結(jié)構(gòu)失效概率可能較設計預期值增大。對于商品房，開發(fā)商設計使用年限的取值：一般不考慮土地使用年限而直接按規(guī)范**低要求確定，統(tǒng)一為50年。亦有少數(shù)較負責的開發(fā)商要求設計院將設計使用年限取值與土地使用一致即70年。
全部3個回答>房屋如何評估?怎么對房屋建筑物評估？
133****2166 | 2019-08-02 05:00:31
已有3個回答
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156****0015
房產(chǎn)評估全稱為房地產(chǎn)價格評估，就是對房地產(chǎn)進行估價。在房屋交易中，房產(chǎn)評估有非常重要的作用。大家一定要提前準備，熟悉相關(guān)流程和方法，以免產(chǎn)生不必要的麻煩。那么，我們?nèi)绾芜M行房產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估的方法有哪些呢？下面小編整理了一些有關(guān)房產(chǎn)評估的材料。
查看全文↓ 2019-08-02 05:00:46
一、需要做房產(chǎn)評估的情形
①二手房價格明顯過低
購買二手房需要繳納一定的稅費，稅費與房產(chǎn)價格緊密相連。當房地產(chǎn)管理部門認為房屋價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。
②買賣雙方認為有必要
一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，又不相信對方的報價或中介機構(gòu)的評估，那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。
③申請抵押貸款
向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔保價值，需對抵押人的房地產(chǎn)進行估價或者有些借款人想知道獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。
④發(fā)生房地產(chǎn)糾紛 -
138****5308
目前我國對房屋、建筑物的評估常采用重置成本法。
查看全文↓ 2019-08-02 05:00:42
首先，應依據(jù)評估基準年份的同類房屋、建筑物的預算定額或每平方米造價，加上不同年份的增調(diào)系數(shù)及其他應計費用，確定現(xiàn)階段每平方米的重置完全價位，則：
重置完全價值=建筑面積×每平方米重置完全價值 （1）
在評估中，將上題的公式（1）演變成：
重估價值=建筑面積×每平方米重置完全價值K1×K2 （2）
但公式（2）仍有不完備之處，經(jīng)改進為：
重估價值=（重置完全價值 殘值）×成新率-損壞折減價值 裝修增值 殘值 （3）
在實際評估中，如使用公式（3）時，可以公式（2）作為參考、對照，務使評估盡量考慮周密，做到盡可能的公平、合理。 -
148****7579
2016年1月，小張以100萬元價格購入市區(qū)（非北京、上海、廣州、深圳）**一套門面房，面積120平方米，當時繳納契稅3萬元。2019年1月，小張將該套房產(chǎn)贈送給曾經(jīng)幫助自己的大劉（贈與時市場價格121萬元，當時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)），贈與過程中，除稅費外未發(fā)生其他費用。2019年12月該房產(chǎn)評估價值為140萬元，大劉將該房產(chǎn)以152.5萬元的價格轉(zhuǎn)讓給老李，其中發(fā)生可扣除的各項行政收費約6萬元。
查看全文↓ 2019-08-02 05:00:38
該省2019年自1月1日起，實行“六稅二費”減半征收的小微優(yōu)惠，契稅稅率為3%。
問：大劉受贈行為和轉(zhuǎn)讓行為雙方該如何納稅？
贈與行為涉稅
問題1
贈與人：無償贈與非住房需要繳納哪些稅費？
個人無償贈送非住房可能會涉及增值稅及附加、印花稅、土地增值稅和個人所得稅。
增值稅及附加：《財政部、國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號，以下簡稱“財稅〔2016〕36號文件”）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規(guī)定，單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，除用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的外，視同銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，應當繳納增值稅。因此，個人贈與非住房，應當視同銷售不動產(chǎn)，繳納增值稅。
對于贈與人無償贈送非住房，是否需要繳納增值稅及附加稅費，需要依據(jù)財稅〔2016〕36號文件附件3：《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》規(guī)定，判定贈與是否符合離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)等免征增值稅情形。對于案例三中，小張僅僅是因為曾經(jīng)接受過大劉的幫助，贈與的又是非住房，無需判定購買時間是否滿2年，不具備免征增值稅情形，因此需要視同銷售納稅。
《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第14號公告印發(fā)）規(guī)定，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得除住房以外的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。小張的視同銷售，應當按照該房產(chǎn)贈與時的公允價值減除其購置原價后的余額作為銷售額計稅，計算如下：
應納增值稅額=（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%=【（1210000-1000000）/1.05】）*5%=10000元
應征附征稅費，因差額征稅中差額大于10萬元，因此不能按照財稅〔2016〕12號文規(guī)定，免征教育費附加和地方教育附加：
城建稅=10000*7%*50%=350元
教育費附加=10000*3%*50%=150元
地方教育附加=10000*2%*50%=100元
印花稅：《印花稅暫行條例》及實施細則規(guī)定，在中國境內(nèi)書立、領受應稅憑證的單位和個人，應依法繳納印花稅。應稅憑證中，包括單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。案例中小張將非住房無償贈與大劉，雙方都需要按照贈與房產(chǎn)的原價繳納印花稅：
1000000*0.05%*50%=250元。
土地增值稅：小張將非住房贈與大劉，需要申報繳納土地增值稅。
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，單位和個人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的，需要繳納土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收。
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認。納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的，由稅務機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
財政部、國家稅務總局在《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中，進一步明確，細則中所稱的“贈與”是指房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人，或是通過中國境內(nèi)非營利的社會團、國家機關(guān)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。案例中，小張將非住房贈與大劉，不符合其中不征土地增值稅的“贈與”范圍，需要申報繳納土地增值稅。
小張贈與大劉非住房的土地增值稅額的計算，關(guān)鍵在與如何確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入和扣除項目金額。
由于贈與本身沒有成交價格，因此“由稅務機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入”?！蛾P(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號，以下簡稱“財稅〔2016〕43號”）規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。小張贈與房產(chǎn)其土地增值稅轉(zhuǎn)讓價格為：121-1=120萬元。
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：轉(zhuǎn)讓舊房計算增值額的扣除項目，包括舊房及建筑物的評估價格，以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，“舊房及建筑物的評估價格”是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認。
《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅(2006)21號）進一步規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％計算。
《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
小張贈與的非住房，可以請專業(yè)人員評估其“舊房及建筑物的評估價格”，不能取得時，就應當按照購房發(fā)票所載的金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％計算。小張的房產(chǎn)購于2016年，到贈與時，其從“從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止”共3整年，每年加計5%共加計15%。
相關(guān)問題
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一、一般是不可以：因為稅法規(guī)定的房屋建筑**低折舊年限為20年，若低于這個年限（以下情形除外），每期需做納稅調(diào)整，煩不勝煩。二、特殊情形可以：多是指符合稅法規(guī)定的“加速折舊”條件，如確有證據(jù)證明使用年限為10年的合理性（像磷礦廠可以借口常年受酸堿腐蝕、震動，書面申請加速折舊）。少數(shù)情況是，房屋產(chǎn)權(quán)或者租賃合同剩余年限只有10年，這時候“有可能”申請按照剩余年限折舊，但是批準權(quán)限還在國稅局。
全部3個回答> -
答
根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規(guī)定，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結(jié)構(gòu)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。自用的地下建筑，按以下方式計稅：1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%～60%作為應稅房產(chǎn)原值。應納房產(chǎn)稅的稅額=應稅房產(chǎn)原值×〔1－(10%－30%〕×1.2%。2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70%～80%作為應稅房產(chǎn)原值。應納房產(chǎn)稅的稅額=應稅房產(chǎn)原值×〔1－(10%－30%)〕×1.2%。房屋原價折算為應稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內(nèi)自行確定。3.對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。上述規(guī)定自2006年1月1日起執(zhí)行，《財政部稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅、車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第十一條，為鼓勵利用地下人防設施，暫不征收房產(chǎn)稅的規(guī)定廢止。但個人所有的地下建筑用于居住的，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第五條，個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅的規(guī)定，對此類地下建筑免征房產(chǎn)稅。
全部3個回答> -
答
對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。土地成本計入房產(chǎn)原值屬于存貨核算 如為自用按照固定資產(chǎn)準則核算既然稅收上承認會計制度，適用會計準則的企業(yè)應當允許其剝離
全部5個回答> -
答
房屋建筑物《稅法》規(guī)定折舊年限是20年。1、房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在中國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。2、城市房地產(chǎn)稅:是對屬于中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外國企業(yè)和外商的房屋、土地按照房價、地價或租價的房地產(chǎn)所有人或使用人征收的一種稅。
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