繼承小產(chǎn)權(quán)房如何分割? 村里分的小產(chǎn)權(quán)房能繼承嗎？繼承人之間的份額如何

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• 153****6789

  首先，雖然《婚姻法解釋二》第21條對(duì)于尚未取得所有權(quán)的房屋應(yīng)如何處理作出了規(guī)定，但該規(guī)定是建立在爭(zhēng)議房屋有合法來(lái)源基礎(chǔ)上的，案例中夫妻二人與c簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議因違反法律規(guī)定而無(wú)效，a與b并不具有房屋的所有權(quán)，故判決由夫妻一方使用顯然不當(dāng)。其次，如果法院對(duì)涉案小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分割，以裁判文書(shū)的形式確認(rèn)夫妻一方對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)，勢(shì)必會(huì)干擾國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地的管理，引起新的糾紛甚至是新一輪離婚潮。正確的做法應(yīng)是應(yīng)宣告買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房不予分割。如此不僅能與法律規(guī)定以及國(guó)家政策保持一致，還能以案例的形式進(jìn)行法律宣傳，起到在一定程度上禁止小產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)的效果。
  區(qū)別對(duì)待：以不予分割為原則
  對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)楫a(chǎn)生原因不同，其表現(xiàn)形式也復(fù)雜多樣，有建在農(nóng)民宅基地上的，也有因舊村改造、拆遷安置而產(chǎn)生的;有因購(gòu)房協(xié)議得到的，也有因贈(zèng)與、繼承得到的等等。
  有文章指出，因舊村改造、拆遷安置而建成的小產(chǎn)權(quán)樓房因不是建設(shè)在農(nóng)民個(gè)人宅基地上，而是建在村集體土地上的，所以此種類(lèi)型的小產(chǎn)權(quán)樓房在當(dāng)事人雙方平等自愿簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議且基層村組織同意的情況下，可以認(rèn)定為有效。筆者認(rèn)為，此觀點(diǎn)有待商榷。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)特征在于其所占用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓，小產(chǎn)權(quán)房不得進(jìn)入房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)自由流通，而并非建設(shè)于宅基地還是集體用地上，況且宅基地本身就屬于農(nóng)民集體所有。如果認(rèn)定合法則有可能形成開(kāi)發(fā)商先建設(shè)樓盤(pán)，再通過(guò)本村村民向外銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)樓房的情形，擾亂國(guó)家對(duì)土地的管理秩序。
  在國(guó)家尚未出臺(tái)關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房處理政策的前提下，法院在審理離婚糾紛中涉及小產(chǎn)權(quán)房分割時(shí)，應(yīng)根據(jù)案件的不同情況，以不予分割為原則，在有充分證據(jù)證明小產(chǎn)權(quán)房確為夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)再行分割。例如：對(duì)于因繼承而獲得的小產(chǎn)權(quán)房，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，因具有合法來(lái)源，法院應(yīng)依法予以分割;對(duì)于因受贈(zèng)與而獲得的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)嚴(yán)格審查贈(zèng)與合同的效力，如果表面為贈(zèng)與實(shí)為買(mǎi)賣(mài)的贈(zèng)與合同應(yīng)依法宣告無(wú)效。

  查看全文↓ 2019-07-21 22:48:20
• 131****6272

  能繼承，但是需要其他繼承人簽字同意才能更名
  公婆同樣有繼承。
  這個(gè)比較復(fù)雜， 因?yàn)檗r(nóng)村宅基地不能單獨(dú)繼承，蛋是土地上的產(chǎn)權(quán)是私有財(cái)產(chǎn)可以繼承。 因?yàn)榉孔邮悄銈兎蚱薜墓灿胸?cái)產(chǎn) 按照婚姻法，配偶占50%，也就是說(shuō)你老公占50%的產(chǎn)權(quán)。 按照繼承法 第一順序繼承人為父母 配偶和子女
  那樣你老公的就得分成4份 ， 你 你公婆 ，你兒子 每個(gè)人占12.5% 。

  查看全文↓ 2019-07-21 22:48:15
• 151****6939

  
  李某與丈夫秦某于1999年5月登記結(jié)婚，次年生育一男孩。婚后第三年，李某夫妻以10.6萬(wàn)元在城郊購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)樓房一套。2013年初，李某夫妻達(dá)成離婚協(xié)議，約定13歲的兒子隨母親生活，所購(gòu)置的樓房使用權(quán)贈(zèng)與兒子，秦某在找到住處之前暫時(shí)居住在樓房西側(cè)偏房。
  
  2013年底，李某向法院提起訴訟，她在訴狀中稱:雙方協(xié)議離婚后，被告采取斷水、斷電甚至夜間騷擾等方法，使其和孩子不得不在外租房另住，生活艱難，故請(qǐng)求法院將現(xiàn)有住房判給其所有。被告秦某則辯稱，該樓房的大部分房款是由自己掙錢(qián)出資，現(xiàn)該套房產(chǎn)已大幅增值，故應(yīng)判歸其所有。法院審理認(rèn)為，對(duì)于夫妻共同購(gòu)置的小產(chǎn)權(quán)房屋，依法不能作為物權(quán)進(jìn)行分割，但對(duì)房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán)益應(yīng)當(dāng)予以分割，分割后的財(cái)產(chǎn)權(quán)益僅限于夫妻相對(duì)方，不具有絕對(duì)權(quán)。法院據(jù)此判決該套小產(chǎn)權(quán)樓房歸原告李某所有，原告于判決生效后30日內(nèi)給付被告秦某房屋補(bǔ)償款9.8萬(wàn)元。
  
  小產(chǎn)權(quán)房這一稱謂并非法律術(shù)語(yǔ)，它是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商往往以新農(nóng)村(社區(qū))建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。因此，它并不能獲得法律意義上的商品房產(chǎn)權(quán)。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)楫a(chǎn)生原因不同，其表現(xiàn)形式也復(fù)雜多樣，有建在農(nóng)民宅基地上的，也有因舊村改造、拆遷安置而產(chǎn)生的;有因購(gòu)房協(xié)議得到的，也有因贈(zèng)與、繼承得到的，等等。根據(jù)我國(guó)土地管理法和有關(guān)政策規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。任何單位和個(gè)人不得租用、占用集體土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。所以，現(xiàn)行法律及政策規(guī)定均禁止小產(chǎn)權(quán)房基于買(mǎi)賣(mài)、交易等法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)(所謂物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)力，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán))，其基本的價(jià)值取向在于貫徹和落實(shí)嚴(yán)格的土地用途管制制度，以保護(hù)耕地。
  
  根據(jù)上述規(guī)定，法院在審理離婚案件中，對(duì)于夫妻共同購(gòu)置的小產(chǎn)權(quán)房屋不作為物權(quán)分割，但可以對(duì)房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán)益予以分割，分割后的財(cái)產(chǎn)權(quán)益僅限于夫妻相對(duì)方，不具有絕對(duì)權(quán)(絕對(duì)權(quán)又稱對(duì)世權(quán)，是指其效力及于一切人，即義務(wù)人為不特定的任何人的權(quán)利。絕對(duì)權(quán)的主要特點(diǎn)在于，權(quán)利人可向任何人主張權(quán)利。各種人身權(quán)、所有權(quán)都屬于絕對(duì)權(quán))。這是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房是“房”，具有房屋的一切物理屬性，它與大產(chǎn)權(quán)房屋在使用性質(zhì)上是一樣的。夫妻離婚時(shí)爭(zhēng)執(zhí)**大的就是房屋，對(duì)該財(cái)產(chǎn)法院不分割顯然不會(huì)消除紛爭(zhēng)。而盡管《**高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第21條規(guī)定:“離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用?！钡@一規(guī)定是建立在爭(zhēng)議房屋有國(guó)家合法產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的，而小產(chǎn)權(quán)房屋不可能取得商品房的產(chǎn)權(quán)，法院不會(huì)將其作為商品房進(jìn)行分割，但可以對(duì)房屋本身具有的財(cái)產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行分割。因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)時(shí)不是按照有商品房產(chǎn)權(quán)的房屋價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的，所以分割時(shí)也不能按照有商品房產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格來(lái)對(duì)待。不過(guò)，房屋畢竟有一個(gè)增值因素，雙方對(duì)爭(zhēng)議小產(chǎn)權(quán)房屋的市場(chǎng)價(jià)可以進(jìn)行議價(jià)，議價(jià)不成時(shí)還可以進(jìn)行重置價(jià)評(píng)估，使用房屋的一方應(yīng)給對(duì)方適當(dāng)補(bǔ)償。

  查看全文↓ 2019-07-21 22:48:12

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• 問(wèn) 繼承小產(chǎn)權(quán)房如何分割?小產(chǎn)權(quán)房子遺產(chǎn)繼承
  答

  如果沒(méi)有遺囑，按照法定繼承分配，及你父親的再婚妻子和你有同樣的繼承權(quán)。如果有符合法定形式的遺囑，則必須按照進(jìn)行分配。遺囑可以公證也可不公證，只要合法就有法律效力。

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• 問(wèn) 繼承小產(chǎn)權(quán)房如何分割
  答

  小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，所以，購(gòu)買(mǎi)的小產(chǎn)權(quán)房不能辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，也不能作為商品房辦理過(guò)戶手續(xù)，因此無(wú)法作為遺產(chǎn)繼承?！　±^承是按法律規(guī)定的程序，把被繼承人的遺產(chǎn)轉(zhuǎn)歸繼承人所有的法律行為。繼承同時(shí)又是一種法律制度。

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• 問(wèn) ??小產(chǎn)權(quán)房可以繼承嗎?小產(chǎn)權(quán)房如何繼承?
  答

  下面第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購(gòu)房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買(mǎi)賣(mài)（經(jīng)濟(jì)適用房需房屋產(chǎn)權(quán)證自發(fā)證日起滿5年才可上市交易），其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭(zhēng)議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。屬于第一種和第二種解釋的可以辦理房產(chǎn)證，是可以合法繼承的。按產(chǎn)權(quán)解釋分析，小產(chǎn)權(quán)能不能是繼承是分情況的：第一種解釋是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的。第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)，所謂“小產(chǎn)權(quán)”是民間的一種通俗叫法，在我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)和制度上根本沒(méi)有這個(gè)概念。通常所謂的小產(chǎn)權(quán)房主要指兩類(lèi)：其一是經(jīng)過(guò)國(guó)家相關(guān)政府部門(mén)的土地、規(guī)劃、建設(shè)環(huán)節(jié)審批，建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的城中村改造房；其二是未經(jīng)過(guò)任何國(guó)家相關(guān)部門(mén)和環(huán)節(jié)審批，建設(shè)在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房如何繼承? 小產(chǎn)權(quán)房能夠繼承嗎？繼承合法嗎？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，所以，購(gòu)買(mǎi)的小產(chǎn)權(quán)房不能辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，也不能作為商品房辦理過(guò)戶手續(xù)，因此無(wú)法作為遺產(chǎn)繼承。繼承是按法律規(guī)定的程序，把被繼承人的遺產(chǎn)轉(zhuǎn)歸繼承人所有的法律行為。繼承同時(shí)又是一種法律制度。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房如何繼承? 小產(chǎn)權(quán)房能夠繼承嗎？繼承合法嗎？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)法繼承的。繼承過(guò)戶需要提交的材料有：1、被繼承人死亡證明；2、辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)需要該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證；3、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件；4、辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)需要繼承人的身份證件；要想辦理二手房贈(zèng)與、繼承等相關(guān)手續(xù)，住房局只認(rèn)可產(chǎn)權(quán)證和土地證，其他的證明都不認(rèn)可。

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