安置房如何制定產(chǎn)權人?安置房的產(chǎn)權如何繼承、過戶？

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• 158****6202

  如果是一家人就可以寫別人的名字，一家人是指夫妻孩子：

  查看全文↓ 2019-07-21 21:12:48
• 141****8436

  一、都有可能，主要是看土地證的性質(zhì)是國有還是集體的。
  
  1、如果是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房，房屋產(chǎn)權是屬于被安置人個人所有的，但是如果想上市交易，需要在取得所有權的5年之后。
  
  2、如果是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷的情況，這類安置房與商品房是沒有區(qū)別的，都是被安置人的個人財產(chǎn)。
  
  二、從以下幾點區(qū)分：
  
  1、商品房（大產(chǎn)權房）是要”五證”俱全的,可以按揭。而小產(chǎn)權的房子不會在交易市場備案和交易的,也不可按揭貸款購買的。
  
  2、個人產(chǎn)權的商品房土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)的（可以辦理出《國有土地使用證》），集體產(chǎn)權多為集體土地性質(zhì)的（辦理不出《國有土地使用證》的）。
  
  3、個人產(chǎn)權房是可以辦理出預售證的，而集體產(chǎn)權房是明令禁止買賣的，更不用說沒有預售證了。
  
  4、個人產(chǎn)權房是可以網(wǎng)簽，在房管局做備案的，集體產(chǎn)權不能在房管局做備案的。
  
  5、個人產(chǎn)權房是可以支持銀行按揭貸款的，集體產(chǎn)權房是不能做銀行抵押貸款的。

  查看全文↓ 2019-07-21 21:12:44
• 153****5136

  你爺爺錯了，如果當時辦證，想寫誰名字就寫誰，你現(xiàn)在就沒這么多麻煩了。
  
  你拆遷前的房子就是你爺爺和你爸共有的，想把你爸名字去掉，必須讓你爸自己同意放棄并贈與你爺爺或贈與你，他親自去房管局變更過戶到你名下或你爺爺名下。
  
  現(xiàn)在趕快去辦房產(chǎn)證，即使你爸不同意贈與你，就辦你爺爺和他的名字也行。然后，讓你爺爺寫遺囑，遺囑中指定他名下的房產(chǎn)全部由你一人繼承，遺囑**好公證。
  
  你怎么知道你爺爺是99%？原來的拆遷協(xié)議上寫明了？如果沒寫，只是你爺爺和你爸各一半。
  
  你爸的那部分房產(chǎn)，如果不想給那女人和孩子，讓他也寫下遺囑，指定由你一人繼承他名下的所有房產(chǎn)。你爸寫這個遺囑，他自己寫就行，不必讓那女人知情。

  查看全文↓ 2019-07-21 21:12:40
• 138****9350

  法律咨詢熱線：138 1632 0064，138 1759 8864，，微信同號；來訪請至：上海市長寧區(qū)天山路600弄2號捷運大廈9E室 上海愛贏律師事務所
  
  
  
  
  
  
  
  購買未上市動遷安置房，做律師見證有用嗎？
  
  
  
  
  限制交易期內(nèi)的未上市動遷安置房價格比同地段普通商品房便宜得多，性價比較高，成為很多剛需購房族購買首套自住房或者改善型購房的首選，同時交易風險也遠比買普通商品房大，正所謂風險和收益總是基本成正比的。房產(chǎn)中介和購房人千方百計想出各種方法規(guī)避交易風險，但大多都是毫無效用的餿主意，常見的有：辦理抵押登記，做委托公證和借款合同公證，做律師見證，甚至私下過戶（偽造身份證件并篡改動遷協(xié)議、動遷安置材料，將購房人包裝成售房人所屬動遷戶的動遷安置對象或者售房人的配偶，在安置房初次辦理小產(chǎn)證即動遷戶名下房產(chǎn)證時直接將產(chǎn)權登記到購房人名下）。這四種方法都是歪門邪道（敲抵押、私下過戶）或者毫無效用的無效之舉（公證、律師見證），而“私下過戶”根本是犯罪行為。筆者此前已經(jīng)有專文論述過為什么抵押登記和公證對購房人規(guī)避交易風險保障交易安全毫無作用，論述過為什么“私下過戶”要不得，不僅不能真正保障購房人的交易安全，反而是一種自招禍患有很大隱患的犯罪行為。今論述一下為什么律師見證對動遷安置房購房人規(guī)避法律風險保障交易安全也毫無效用。
  
  
  
  所謂律師見證，是很多房產(chǎn)中介在上海的公證處對限制交易期內(nèi)的動遷安置房買賣涉及到的合同、協(xié)議、文書一律不予公證之后采取的退而求其次的忽悠當事人的辦法，也有少數(shù)購房當事人自己提出做律師見證。一定要去公證處做公證，公證處不給公證就找律所做律師見證，總得有“公家”或者至少是具有社會公信力的第三方中介機構給蓋上公章感覺才安全才放心，有公家蓋上公章了，也就感覺安全放心了，自己簽的合同就進了保險箱了，這是一種**原始、朦朧、蒙昧、低端的“公權力拜物教”觀念。這種原始的公權力拜物教，認為幫助自己規(guī)避法律風險、保障交易安全不是靠專業(yè)法律知識和一系列專門法律措施，而是公權力或者至少是具有社會公信力的中介機構的背書，是一枚紅印章。有了公權力機關或者中介機構的背書和“擔?！?，自己的交易就得到了認可和肯定，交易安全就有了充分保障，沒有公權力機關或者中介機構的背書和擔保，自己的交易安全就毫無保障，再專業(yè)的法律操作也無濟于事。法律一文不值，專業(yè)知識一文不值，不管代理人的專業(yè)水平如何、業(yè)務能力如何，唯有那枚象征著權力的圓圓的公章勝過一切。
  
  
  
  對“權力拜物教”不需要浪費筆墨批駁，稍微有點兒智商、不是文盲的人都清楚其荒謬性。那么，為什么筆者說律師見證對購房者規(guī)避風險保障安全也毫無用處？？
  
  
  
  公證機構的公證起到的作用無非兩點：一是見證行為或文書的真實性，二是審查其合法性。公證也只有這兩點作用，沒有其它更多的功能，也起不到其它更多的作用。公證只是對行為或者文書做真實性、合法性審查見證。對于未上市的甚至未辦出產(chǎn)證甚至開發(fā)商大產(chǎn)證都尚未辦出、尚未交房的動遷安置房，上海市有一個限制交易期限，先是小產(chǎn)證辦出后五年內(nèi)、后是大產(chǎn)證和動遷協(xié)議都滿三年之前不得上市交易、不得轉(zhuǎn)讓出租（抵押），這是經(jīng)上海市政府批轉(zhuǎn)的上海市房管局制定的政策性文件的規(guī)定，不是任何法律法規(guī)。買賣未到上市交易期限的、限制交易期內(nèi)的動遷安置房雖然不違法，但違反了地方政府的行政管理規(guī)定和政策規(guī)定，上海的公證處也一律不予公證。在管理不嚴格的時候，有部分房產(chǎn)中介公司找極少數(shù)郊區(qū)公證處的公證員私下違規(guī)操作的，也僅僅是對合同簽名的真實性進行公證，證明該房屋買賣合同/轉(zhuǎn)讓協(xié)議是當事人本人親自簽名的，簽訂該合同是雙方自愿的真實意思表示，雙方都是完全民事行為能力人，無任何其它內(nèi)容。有很多人誤以為買賣限制交易期內(nèi)的動遷安置房不合法，買賣合同本身非法無效，故簽訂借款合同，將購房款做成借款，到公證處對借款合同進行公證。后來，因為公證處為民間高利貸和套路貸出借人抬轎子做幫兇搞得太過分，民怨沸騰，司法行政機關加強了對公證處的管理，民間借貸公證和全權處分不動產(chǎn)的全委托公證逐漸被勒令一律停止。即便公證處是合法合規(guī)對未上市動遷安置房買賣的相關買賣合同、協(xié)議、文書辦理了公證，這種公證對購房人規(guī)避交易風險保障交易安全也毫無用處：因為公證員的專業(yè)知識水平達不到，無法把握這種專業(yè)性、政策性很強的特殊類型房屋的交易所涉及的方方面面的問題。購買未上市動遷安置房的主要風險來源于以下兩點：第一，有一個長達幾年的過渡期，幾年之后才能辦過戶，過渡期內(nèi)可能會發(fā)生各種各樣的變故和意外情況；第二，動遷安置房的產(chǎn)權來源特殊、復雜，來源于動遷補償安置，動遷補償安置是按戶進行而非按個人進行，動遷補償利益是整個動遷戶的共有財產(chǎn)，遠不像普通商品房那樣權屬簡單明了；動遷補償安置從來沒有統(tǒng)一明確的法律法規(guī)可以依據(jù)，依據(jù)的都是很下位的各地方政府的政策性文件，具體的動遷補償政策口徑更是各個動拆遷基地確定的，不同的區(qū)域、不同的動遷基地、不同時期的動遷，具體的補償安置政策差別極大；動遷安置房是一種政策性很強的特殊的商品住房，動遷安置房產(chǎn)權人的確定較為復雜，權屬爭議糾紛較多，很多時候房屋權屬尚未確定，因此購買動遷安置房風險比買二手普通商品房更大。不同權屬性質(zhì)的土地上不同權屬類型的房屋的拆遷補償安置政策各不相同，不同地區(qū)、同一座城市的不同區(qū)域的拆遷補償安置政策、同一座城市同一個區(qū)域不同時期的拆遷補償安置政策都千差萬別，不同動遷戶的家庭情況、動遷補償安置的具體情況千差萬別，各不相同；動遷安置房買賣不僅涉及到民法通則、合同法、物權法、擔保法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、不動產(chǎn)登記條例、婚姻法、繼承法等各個法律部門的眾多專業(yè)法律知識，而且政策性很強，需要對動遷補償安置和動遷安置房管理的地方政

  查看全文↓ 2019-07-21 21:12:37

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• 問 安置房如何制定產(chǎn)權人
  答

  你好：1、安置房是否能取得房產(chǎn)證不能一概而論，這需要看其擁有的產(chǎn)權是否是全產(chǎn)權，以及拆遷協(xié)議上的相關規(guī)定?！　?、首先，弄清安置房的性質(zhì)對于房產(chǎn)證辦理是至關重要的，調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權證的?！　?、安置房的所有權一般歸屬當?shù)鼗騾^(qū)域房管部門所有。房產(chǎn)證是需要通過房管部門來辦理的，需要按照現(xiàn)行的房屋平均售價的一定比例繳納費用，然后辦理產(chǎn)權證。4、安置房如果進行了產(chǎn)權登記并取得房屋所有權證，是可以上市交易的，房屋權屬證書(房產(chǎn)證)是權利人依法擁有房屋合法權利并對房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。

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• 問 安置房如何制定產(chǎn)權人
  答

  你好:看登記了

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• 問 安置房如何制定產(chǎn)權人?一個安置房，怎樣確定產(chǎn)權所有人
  答

  1、一般來說拆遷安置房是不能直接更名的，但根據(jù)地方政策、拆遷項目性質(zhì)的不同，可能有例外。2、因此從交易安全的角度出發(fā)，你應該先去當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門咨詢一下該拆遷安置房的情況，以及能否更名。3、買賣房產(chǎn)，在我國是實行登記生效制，也就是說，只有在經(jīng)過產(chǎn)權登記后，該房地物權才屬于登記人。沒有兩證，首先，一般來說不能認定該房產(chǎn)屬于賣方，即使屬于賣方，不經(jīng)過登記也不能進行交易。沒有兩證的房子，交易起來是很不安全的4、如可更名，需拆遷安置房產(chǎn)權證的名字和拆遷安置協(xié)議上的名字是一樣的，中途不能更改，等獲得拆遷安置房產(chǎn)權證后需要更名的，可以去房管局變更。（1）有以下幾種變更方式：買賣：轉(zhuǎn)讓人將房地產(chǎn)移轉(zhuǎn)給受讓人所有，受讓人取得房地產(chǎn)產(chǎn)權并支付相應價。贈與：贈予方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給受贈人，受贈人表示接受贈與的協(xié)議?；橐鲎兏夯閮?nèi)變更登記和離婚析產(chǎn)分割兩種?；閮?nèi)變更登記就是指在夫妻關系內(nèi)的夫妻當事人可以將財產(chǎn)份額或全部轉(zhuǎn)移到另一個人名下；離婚析產(chǎn)分割就是指離婚后，將一方的產(chǎn)財或財產(chǎn)所占有的一定份額協(xié)商或判決給另外一方。(2)安置房轉(zhuǎn)移過戶程序：先給該安置房辦理房產(chǎn)證，然后才可以進行過戶，辦理房產(chǎn)證的條件是房產(chǎn)住滿5年。辦理房產(chǎn)證后可以按照正常的流程進行過戶。先簽訂房地產(chǎn)買賣合同(當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心可買到)，在合同里面都寫明你們雙方的約定，比如怎么付款，分幾次付款，一般都是簽了買賣合同**給他3成，然后去房地產(chǎn)交易中心過戶，過戶當日付6成，等你拿到產(chǎn)證后給他**后的1成。

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• 問 如何購買小產(chǎn)權二手安置房?小產(chǎn)權與安置房的區(qū)別?
  答

  我們經(jīng)常在瀏覽新聞，或者聽人聊天的時候，會看到或者聽到關于商品房、小產(chǎn)權房、廉租房之類的新聞，那么，如何分清它們之間的區(qū)別呢？我們來看看。

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• 問 ??安置房有房產(chǎn)證嗎?安置房的產(chǎn)權如何辦理?
  答

  1、拆遷安置房的所有權一般歸屬當?shù)鼗騾^(qū)域房管所（也許現(xiàn)在有些地方的稱謂變了）所有。那么房產(chǎn)證是需要通過房管所來辦理的，需要按照現(xiàn)行的房屋平均售價的一定比例繳納費用，然后辦理產(chǎn)權證，但是大都沒有分戶的土地使用證。因此一部分拆遷安置房沒有房產(chǎn)證。2、有證的拆遷安置房當然可以買賣，交易也與普通房屋沒有差別，對于無證的拆遷安置房，要分清情況。與普通商品房相比，拆遷安置房**大的特點在于購買對象特定和交易時間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時間內(nèi)無法將該房過戶給其他人。3、拆遷安置房的交易風險有:第一 ，因未拿到房產(chǎn)證而面臨房屋買賣合同被判決無效的風險。第二，因未約定賣方初次領取房產(chǎn)證費用由誰承擔而扯皮的風險。第三，因房屋買賣確定的房屋位置與售房人實際獲得的房屋位置不一致而被判決合同無效的風險。第四，因賣方無理拒絕配合過戶而產(chǎn)生無法過戶的風險。第五，因雙方并未簽訂書面拆遷房買賣合同而導致合同并未成立的風險。第六，因售房人并無出售房屋資格而導致買賣合同被判決無效的風險。

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