??哪位知道商品房預(yù)售資金怎么管理？

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• 145****5169

  《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇本市范圍內(nèi)的商業(yè)銀行作為商品房預(yù)售資金的監(jiān)管銀行，開立專用賬戶。取得商品房預(yù)售許可后，應(yīng)在售樓場所的顯著位置公示《大連市商品房預(yù)售資金協(xié)議書》。
  資金用途是什么?
  《辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用賬戶，由監(jiān)管銀行對重點監(jiān)管額度實行重點監(jiān)管，用于保障完成本工程建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備購置款，支付工程建設(shè)的施工進(jìn)度款及支付本工程其他相關(guān)費用。其中，重點監(jiān)管資金額度按照工程預(yù)算清冊總額的110%計算。
  如何支取?
  《辦法》明確，按照主體結(jié)構(gòu)地上1層以上(含1層)完工、主體結(jié)構(gòu)完工、配套安裝工程完成、竣工驗收通過、初始登記完成5個環(huán)節(jié)設(shè)置資金支取節(jié)點。主體結(jié)構(gòu)在地上10層以上(含10層)的，可在建設(shè)層數(shù)達(dá)到2/3時，增設(shè)一個資金支取節(jié)點。配套安裝工程完成，包括商品房項目的外立面完工、門窗安裝完畢，水電氣暖管線安裝工程完畢。

  查看全文↓ 2019-07-16 22:51:38
• 138****2310

  第一條為加強(qiáng)商品房預(yù)售資金管理，維護(hù)預(yù)售商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《長春市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
  第二條在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上已取得《商品房預(yù)售許可證》的建設(shè)項目，其商品房預(yù)售資金的存入、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。 [2]
  第三條本辦法所稱商品房預(yù)售資金,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將已取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房出售給買受人，買受人所支付的購房款。
  第四條
  市房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本市商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理工作。
  市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)（以下簡稱管理機(jī)構(gòu)）負(fù)責(zé)商品房預(yù)售資金的日常管理工作。
  第五條 商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，遵循?？顚?、?？顚４妗？顚Ｓ玫脑瓌t，采用全程全額的監(jiān)督管理方式。
  第六條 開發(fā)企業(yè)在申請《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)當(dāng)確定商品房預(yù)售資金的監(jiān)管銀行。
  開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照一個預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶），并與管理機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議。 [1]
  第七條 開發(fā)企業(yè)在申請《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)當(dāng)在預(yù)售方案中明確預(yù)售資金監(jiān)管的以下事項：
  （一）項目工程建設(shè)費用；
  （二）項目用款計劃；
  （三）選定的監(jiān)管銀行,并提交商品房預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議
  （四）監(jiān)管賬戶名稱、賬號
  （五）涉及的其他情況。
  第八條 市房地產(chǎn)主管部門在公示《商品房預(yù)售許可證》時，應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管賬戶一并公布。
  第九條 開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預(yù)售許可證》后，應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管賬戶在商品房銷售場所予以公示。
  第十條 買受人在購買預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)將購房款直接存入監(jiān)管賬戶。開發(fā)企業(yè)依據(jù)買受人提供的監(jiān)管銀行收款憑證為其出具購房票據(jù)。開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金。

  查看全文↓ 2019-07-16 22:51:29
• 146****8507

  1.是指由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設(shè)，不得隨意支取、使用。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管成為焦點，顯示政府部門對開發(fā)商監(jiān)管力度越來越嚴(yán)厲。此監(jiān)管措施旨在防止資金被挪作他用從而造成爛尾樓。

  查看全文↓ 2019-07-16 22:51:16

相關(guān)問題

• 問 ??哪位朋友知道商品房預(yù)售證怎么查？
  答

  常，購房者在看重某個樓盤時，都會通過售樓處了解樓盤的銷售情況，以及價格情況。但是，很少有人知道如何查詢商品房預(yù)售許可證，其實商品房預(yù)售許可證查詢是一個非常簡單的事情，有利于購房者維護(hù)自身權(quán)益，保證不上當(dāng)受騙！預(yù)售許可證查詢在生活中是大部分人都需要經(jīng)過的事項，因為購房之前都必須要先對預(yù)售證查詢，確定該樓盤是否具備買賣的權(quán)限，這樣才可以保障自己資金的安全。當(dāng)然這里主要針對的是商品房預(yù)售許可證查詢?！渡唐贩夸N售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查預(yù)售許可證查詢、房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》。很多市民在購買房屋時都會出現(xiàn)或多或少的疑問，以下的案例就是關(guān)于商品房預(yù)售許可證查詢的：張先生認(rèn)購一套公寓后，預(yù)售證查詢得知該公寓用地性質(zhì)屬商業(yè)用地。按政策規(guī)定，購買商業(yè)用地項目無法辦理戶籍、落戶手續(xù)。張先生決定放棄購買并向開發(fā)商申請退款時，開發(fā)商置之不理。張先生遂向市房地產(chǎn)行政主管部門投訴。市房地產(chǎn)行政主管部門經(jīng)查實，該項目在售樓處醒目位置已張貼商品房預(yù)售許可證查詢和購房須知等公示專欄。由于張先生自身疏忽導(dǎo)致與開發(fā)商之間的合同糾紛，相關(guān)部門建議他與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，若對開發(fā)商提出的解決方案不服，建議通過司法途徑解決。同時，購買前請先了解商品房預(yù)售許可證查詢上所標(biāo)明的使用性質(zhì)。目前許可預(yù)售的商品房項目，常見的幾種使用性質(zhì)如下:住宅：使用年限70年，其相關(guān)稅費、水電費、物管費等按住宅用地類計收；商業(yè)：使用年限為40年，其相關(guān)稅費、水電費、物管費等按商業(yè)用地類計收；辦公：使用年限為50年，其相關(guān)稅費、水電費、物管費等按辦公用地類計收

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• 問 商品房預(yù)售管理辦法
  答

  商品房預(yù)售管理辦法主要是為了加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)(以下簡稱開發(fā)經(jīng)營企業(yè))將正式建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市商品房預(yù)售管理；省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。

• 問 商品房預(yù)售新優(yōu)惠是什么 商品房預(yù)售資金使用門檻將降多少
  答

  預(yù)售資金監(jiān)管放寬會不會導(dǎo)致商品房“爛尾”風(fēng)險提高？對此，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，放寬并不意味“不管”，相反將會對相關(guān)項目進(jìn)行更為嚴(yán)格的檢查。 北京對商品房預(yù)售資金的使用門檻有望降低。昨天，市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)本市商品房預(yù)售資金使用管理的通知（征求意見稿）》，今后，商品房預(yù)售項目網(wǎng)上簽約面積不足該預(yù)售許可證許可面積的二分之一時，開發(fā)企業(yè)將可自行支取專用賬戶內(nèi)的資金用于工程建設(shè)。此外，開發(fā)企業(yè)如能提供非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函的，可以免除同等額度的監(jiān)管資金。 預(yù)售資金監(jiān)管措施旨在防止資金被挪作他用從而造成爛尾樓，指的是房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實施第三方監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設(shè)，不得隨意支取、使用。目前，北京商品房預(yù)售資金由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設(shè)，不得隨意支取、使用。 此前《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（京建法[2013]11號）規(guī)定，項目用款計劃按照地下結(jié)構(gòu)完成、主體結(jié)構(gòu)完成、竣工驗收備案、初始登記完成四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點。另外，樓層超過7層可增加項目用款支取節(jié)點。 對比昨天發(fā)布的征求意見稿，明顯意味著本市商品房預(yù)售資金適用門檻有所降低，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力。 對此，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新政通過簡化支取手續(xù)和拓寬履約擔(dān)保渠道，從而在保證預(yù)售資金用于工程建設(shè)的前提下，提高預(yù)售資金的使用效率。而對購房人關(guān)心的新政實施以后商品房建設(shè)資金安全問題，新規(guī)明確，若發(fā)現(xiàn)預(yù)售項目有發(fā)生質(zhì)量事故、未按期交付或存在不能按期交付風(fēng)險、存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為影響工程建設(shè)等情形的，可暫停開發(fā)企業(yè)專用賬戶的資金支取，切實防范資金風(fēng)險。 新規(guī)定還強(qiáng)調(diào)，預(yù)售項目的預(yù)售資金監(jiān)管方案、監(jiān)管協(xié)議及其變更情況等，應(yīng)在售樓場所公示。同時，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委也將通過門戶網(wǎng)站公示監(jiān)管銀行、專用賬戶名稱及賬號。 權(quán)威解讀 商品房預(yù)售過半資金監(jiān)管啟動 按照商品房的建設(shè)節(jié)點監(jiān)管預(yù)售資金，一直是北京市采取的方式，在《關(guān)于加強(qiáng)本市商品房預(yù)售資金使用管理的通知》（征求意見稿）中，節(jié)點監(jiān)管依然被延續(xù)：即商品房預(yù)售項目網(wǎng)上簽約面積不足預(yù)售許可證面積的二分之一時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可自行支取專用賬戶內(nèi)的資金用于工程建設(shè)。也就是說，商品房資金監(jiān)管將從賣掉一半房屋開始。 而2013年7月1日起實施的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》中規(guī)定，開發(fā)商的預(yù)售資金監(jiān)管被分為四個節(jié)點：地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、完成初始登記。除此之外，項目擬預(yù)售樓棟中**高樓棟為7層以上10層以下建筑的，可以以“建設(shè)總層數(shù)達(dá)1/2”為節(jié)點、擬預(yù)售樓棟中**高樓棟為10層以上建筑的，可以以“建設(shè)總層數(shù)達(dá)1/3”、“建設(shè)總層數(shù)達(dá)2/3”為節(jié)點提取預(yù)售金。 現(xiàn)金保函可沖抵等額預(yù)售資金 除了監(jiān)管起始點變化外，征求意見稿另外一項變化，便是明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行開具的現(xiàn)金保函，免除同等額度的監(jiān)管資金。 據(jù)了解，保函一般分為融資類和非融資類。融資類保函一般是用于向銀行貸款用，非融資類保函一般是用于投標(biāo)、履約、質(zhì)保等用途。給開發(fā)商開具的具體保函類型也需要看具體用途。保函一般是用于向受益人保證付款的證明，比如招標(biāo)人擔(dān)心中標(biāo)單位不履行中標(biāo)義務(wù)，就會要求 投標(biāo)人繳納保證金或保函，一旦中標(biāo)人違約，招標(biāo)人就會扣收保證金或要求銀行支付違約金。 對此，多位業(yè)內(nèi)人士表示，“并非所有的開發(fā)商都能夠開得出這樣的保函。這條規(guī)定對一些集團(tuán)性、品牌開發(fā)商更有用，實力強(qiáng)、信用好的企業(yè)，越容易開出金額大的現(xiàn)金保函。一般企業(yè)，即便是能開出保函，額度也未必能夠完全覆蓋監(jiān)管金。” 商品房“爛尾”風(fēng)險會不會提高 預(yù)售資金監(jiān)管放寬后，未來商品房“爛尾”風(fēng)險會不會高了？市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這不意味“不管”，相反，將會對相關(guān)項目進(jìn)行更為嚴(yán)格的檢查。 “一旦發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量事故、未按期交付或存在不能按期交付風(fēng)險、存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為影響工程建設(shè)等情況，將暫停房企專用賬戶的資金支取，并予以處理。”此次監(jiān)管放寬，主要是從簡政放權(quán)、促進(jìn)資金有效率運轉(zhuǎn)和確保工程建設(shè)在任何情況下均能完工等多方面考慮的?！氨本┦蓄A(yù)售資金監(jiān)管的額度是以完全覆蓋建安成本計算，目前北京一般的普通商品房為3500元/平方米，精裝修住宅和高端項目在此基礎(chǔ)上疊加相應(yīng)成本。預(yù)售完成一半時，一般工期已經(jīng)開展很大一部分，此時進(jìn)行監(jiān)管，剩余房源的預(yù)售資金完全可以實現(xiàn)**終工程款的覆蓋，即便開發(fā)商資金斷裂，項目也能實現(xiàn)如期完工。”      

• 問 商品房預(yù)售資金監(jiān)管帳戶能開幾個
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)按單個預(yù)售許可申請項目（以下簡稱監(jiān)管項目）開立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。同一商品房項目分多次申請預(yù)售許可的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。即1個監(jiān)管項目（1本預(yù)售許可證），應(yīng)當(dāng)簽訂1份監(jiān)管協(xié)議，開立1個監(jiān)管賬戶。

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• 問 ??商品房預(yù)售資金**款是什么意思？怎么規(guī)定的呢？
  答

  是指由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本**建設(shè)，不得隨意支取、使用。（商品房預(yù)售資金是開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房出售給購房人，購房人按照商品房買賣合同約定支付給開發(fā)商的購房款（包括定金、**款、后續(xù)付款、按揭付款）。）業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管成為焦點，顯示政府部門對開發(fā)商監(jiān)管力度越來越嚴(yán)厲。此監(jiān)管措施旨在防止資金被挪作他用從而造成爛尾樓。而一旦預(yù)售款不得他用，一些開發(fā)商可能會因為資金鏈緊張而快速推盤或促銷，盡快回籠資金。房價有望再降，這對購房者而言，自然是利好消息。

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