商品房預售新優(yōu)惠是什么 商品房預售資金使用門檻將降多少

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  預售資金監(jiān)管放寬會不會導致商品房“爛尾”風險提高？對此，市住建委相關負責人表示，放寬并不意味“不管”，相反將會對相關項目進行更為嚴格的檢查。 北京對商品房預售資金的使用門檻有望降低。昨天，市住建委發(fā)布《關于加強本市商品房預售資金使用管理的通知（征求意見稿）》，今后，商品房預售項目網上簽約面積不足該預售許可證許可面積的二分之一時，開發(fā)企業(yè)將可自行支取專用賬戶內的資金用于工程建設。此外，開發(fā)企業(yè)如能提供非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函的，可以免除同等額度的監(jiān)管資金。 預售資金監(jiān)管措施旨在防止資金被挪作他用從而造成爛尾樓，指的是房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監(jiān)管，房地產開發(fā)企業(yè)需要將預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。目前，北京商品房預售資金由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監(jiān)管，房產開發(fā)企業(yè)須將預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。 此前《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》（京建法[2013]11號）規(guī)定，項目用款計劃按照地下結構完成、主體結構完成、竣工驗收備案、初始登記完成四個環(huán)節(jié)設置資金使用節(jié)點。另外，樓層超過7層可增加項目用款支取節(jié)點。 對比昨天發(fā)布的征求意見稿，明顯意味著本市商品房預售資金適用門檻有所降低，有利于提高房地產企業(yè)的資金利用率，緩解房地產企業(yè)的資金周轉壓力。 對此，市住建委相關負責人表示，新政通過簡化支取手續(xù)和拓寬履約擔保渠道，從而在保證預售資金用于工程建設的前提下，提高預售資金的使用效率。而對購房人關心的新政實施以后商品房建設資金安全問題，新規(guī)明確，若發(fā)現(xiàn)預售項目有發(fā)生質量事故、未按期交付或存在不能按期交付風險、存在嚴重違法違規(guī)行為影響工程建設等情形的，可暫停開發(fā)企業(yè)專用賬戶的資金支取，切實防范資金風險。 新規(guī)定還強調，預售項目的預售資金監(jiān)管方案、監(jiān)管協(xié)議及其變更情況等，應在售樓場所公示。同時，市住房城鄉(xiāng)建設委也將通過門戶網站公示監(jiān)管銀行、專用賬戶名稱及賬號。 權威解讀 商品房預售過半資金監(jiān)管啟動 按照商品房的建設節(jié)點監(jiān)管預售資金，一直是北京市采取的方式，在《關于加強本市商品房預售資金使用管理的通知》（征求意見稿）中，節(jié)點監(jiān)管依然被延續(xù)：即商品房預售項目網上簽約面積不足預售許可證面積的二分之一時，房地產開發(fā)企業(yè)可自行支取專用賬戶內的資金用于工程建設。也就是說，商品房資金監(jiān)管將從賣掉一半房屋開始。 而2013年7月1日起實施的《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》中規(guī)定，開發(fā)商的預售資金監(jiān)管被分為四個節(jié)點：地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記。除此之外，項目擬預售樓棟中**高樓棟為7層以上10層以下建筑的，可以以“建設總層數達1/2”為節(jié)點、擬預售樓棟中**高樓棟為10層以上建筑的，可以以“建設總層數達1/3”、“建設總層數達2/3”為節(jié)點提取預售金。 現(xiàn)金保函可沖抵等額預售資金 除了監(jiān)管起始點變化外，征求意見稿另外一項變化，便是明確房地產開發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行開具的現(xiàn)金保函，免除同等額度的監(jiān)管資金。 據了解，保函一般分為融資類和非融資類。融資類保函一般是用于向銀行貸款用，非融資類保函一般是用于投標、履約、質保等用途。給開發(fā)商開具的具體保函類型也需要看具體用途。保函一般是用于向受益人保證付款的證明，比如招標人擔心中標單位不履行中標義務，就會要求 投標人繳納保證金或保函，一旦中標人違約，招標人就會扣收保證金或要求銀行支付違約金。 對此，多位業(yè)內人士表示，“并非所有的開發(fā)商都能夠開得出這樣的保函。這條規(guī)定對一些集團性、品牌開發(fā)商更有用，實力強、信用好的企業(yè)，越容易開出金額大的現(xiàn)金保函。一般企業(yè)，即便是能開出保函，額度也未必能夠完全覆蓋監(jiān)管金?！? 商品房“爛尾”風險會不會提高 預售資金監(jiān)管放寬后，未來商品房“爛尾”風險會不會高了？市住建委相關負責人表示，這不意味“不管”，相反，將會對相關項目進行更為嚴格的檢查。 “一旦發(fā)現(xiàn)有質量事故、未按期交付或存在不能按期交付風險、存在嚴重違法違規(guī)行為影響工程建設等情況，將暫停房企專用賬戶的資金支取，并予以處理?！贝舜伪O(jiān)管放寬，主要是從簡政放權、促進資金有效率運轉和確保工程建設在任何情況下均能完工等多方面考慮的。“北京市預售資金監(jiān)管的額度是以完全覆蓋建安成本計算，目前北京一般的普通商品房為3500元/平方米，精裝修住宅和高端項目在此基礎上疊加相應成本。預售完成一半時，一般工期已經開展很大一部分，此時進行監(jiān)管，剩余房源的預售資金完全可以實現(xiàn)**終工程款的覆蓋，即便開發(fā)商資金斷裂，項目也能實現(xiàn)如期完工?！?      

  查看全文↓ 2016-07-20 09:59:45

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• 問 預售商品房是什么，商品房預售合同包括哪些內容？
  答

  商品房預售合同還應當附有預購商品房項目及樓層平面圖，并在平面圖上標明預購人所購商品房的樓號、樓層和房號的位置。

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• 問 預售商品房再轉讓的流程，如何將預售商品房再轉讓？
  答

  預售商品房再轉讓需要開發(fā)商同意也就是開發(fā)商幫你去做更名當然啦，還是需要更名費的

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• 問 商品房預售預售是什么意思？
  答

  商品房預售應當符合以下條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;2、持有《建設工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》;3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

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• 問 商品房預售合同是什么，商品房預售合同有哪些內容？
  答

  第一部分，房地產開發(fā)公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產性項目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內容進行審查。7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。9、建委根據施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。 六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質量監(jiān)督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（正本）。4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產項目權屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。2、開發(fā)商應提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規(guī)劃許可證；（5）建設工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據有關規(guī)定應當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計

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• 問 什么是商品房預售，商品房預售需要注意什么？
  答

  一手房必須是又預售許可證的,二手房不需要?？纯茨愫灥檬鞘裁春贤?。

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