??期房怎么轉(zhuǎn)讓，有哪些注意事項？

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• 152****0898

  期房即指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。
  期房的優(yōu)勢分析
  (1)先期預(yù)購，戶型、位置利于選擇。由于訂的是未竣工的房屋，銷售工作剛剛開始，開發(fā)項目的所有房型都有，朝向好的戶型也在其中，購房者有了比較大的選擇余地。
  (2)價格能給予較大的優(yōu)惠，一般為5%~10%，甚至更多。開發(fā)商開發(fā)一個樓盤一般需要1年~2年的時間，甚至更長。為了及時收回現(xiàn)金，對購買期房持極大的歡迎態(tài)度。
  (3)付款輕松，隨施工進度付款，一般分為三次。首次付款時間為取得預(yù)售證時，一般僅付1萬元~2萬元的定金和總房款10%左右的首期房款;第二次付款時間是工程進行到一半時，付款額約為總房款的60%;第三次付款時間為房屋已經(jīng)交工或即將投入使用時，購房者將余下的款項付完，同時開發(fā)商將房屋交付給購房者，也可選擇按揭付款。如果是一次性交付全款，可獲得更大的優(yōu)惠。
  (4)工程質(zhì)量隨時可見，便于監(jiān)督和提出意見。從付完定金的那一刻起，購房者就可隨時去觀看工程進度，對于房屋結(jié)構(gòu)、墻體構(gòu)造、水暖電等設(shè)備管路、管線、接口這些建好以后不易觀察的部分，這時都可一覽無余。

  查看全文↓ 2019-07-11 00:09:43
• 137****7878

  一、期房能不能轉(zhuǎn)讓 由于不動產(chǎn)買賣的特殊性，《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)讓：
  （六）、未依法登記取得權(quán)屬證書的”，但該條限定的是已竣工交付使用但并未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋，并未涉及竣工交付使用前的商品房。 根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院另行規(guī)定”。但是國務(wù)院至今沒有作出規(guī)定，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》對此也沒有規(guī)定。于12月1日生效的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》（《以下簡稱辦法》）對此作出明確規(guī)定，填補了這一法律空白。 ??該《辦法》第四十四條 ??預(yù)購人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：
  （一）未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價款的，預(yù)購人應(yīng)當取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；
  （二）已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價款的，預(yù)購人應(yīng)當將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 ??轉(zhuǎn)讓預(yù)購的商品房的，預(yù)購人與受讓人應(yīng)當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機關(guān)申請變更預(yù)售登記。 ??” 期房的轉(zhuǎn)讓不是房屋的轉(zhuǎn)讓，而是預(yù)購合同的轉(zhuǎn)讓。因此，期房符合一定的條件是可以轉(zhuǎn)讓的。 
  二、期房轉(zhuǎn)讓的條件有哪些 
  1、具備權(quán)益轉(zhuǎn)讓條件。根據(jù)《辦法》規(guī)定，預(yù)購房轉(zhuǎn)讓必須有預(yù)購人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了商品房預(yù)售合同，并在房地產(chǎn)管理機關(guān)進行預(yù)售登記后就可以進行轉(zhuǎn)讓。在此，雖未對預(yù)售認購協(xié)議簽訂后的轉(zhuǎn)讓作出禁止性規(guī)定，但實際上排除了簽訂認購協(xié)議就轉(zhuǎn)讓期房的合法性； 
  2、征得開發(fā)商同意。根據(jù)《辦法》規(guī)定，預(yù)購人未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價款的，預(yù)購人應(yīng)當取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價款的，預(yù)購人無須征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的同意，預(yù)購人應(yīng)當將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這一規(guī)定符合《合同法》關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定； 
  3、轉(zhuǎn)讓合同與登記?！掇k法》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓與售房的應(yīng)當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)進行預(yù)售變更登記； 
  4、權(quán)益轉(zhuǎn)讓的法律后果。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同轉(zhuǎn)讓后，受讓人取得合同當事人的權(quán)利。預(yù)購房轉(zhuǎn)讓后，受讓人取得原商品房預(yù)售合同約定的預(yù)購人（房屋買受人）的一切權(quán)力； 
  5、轉(zhuǎn)讓價格?！掇k法》對轉(zhuǎn)讓價格沒有作出規(guī)定，《合同法》對合同轉(zhuǎn)讓也沒有作規(guī)定。所以，對樓花的轉(zhuǎn)讓未必是原價。

  查看全文↓ 2019-07-11 00:09:28
• 153****6644

  期房轉(zhuǎn)讓流程：
  第一，簽訂預(yù)售合同。期房轉(zhuǎn)讓前，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓人必須和房地產(chǎn)商已經(jīng)簽訂了商品房預(yù)售合同，并且已經(jīng)在房地產(chǎn)管理機關(guān)進行了預(yù)售登記。雖然沒有說不許簽訂了認購合同的房子轉(zhuǎn)讓，但是這條規(guī)定明顯就封死了這條路。也就是說只簽訂了認購合同不能轉(zhuǎn)讓，只有簽訂了預(yù)售合同并完成登記才能轉(zhuǎn)讓。
  第二、征得開發(fā)商同意，書面通知開發(fā)商。轉(zhuǎn)讓人如果還沒有付清全部的買房錢的話，想要轉(zhuǎn)讓就要經(jīng)過開發(fā)商的同意。當然，如果已經(jīng)付清了房款，那房子的所有人就已經(jīng)是轉(zhuǎn)讓人了，想要對自己的房子進行任何處置都已經(jīng)與開發(fā)商無關(guān)了。不過雖然不用開發(fā)商同意，但是該走的流程還是要走的，給開發(fā)商寫個書面通知告訴他們，這也是《合同法》中關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，**好遵守。
  第三、簽訂轉(zhuǎn)讓合同并登記。上面兩個步驟完了之后呢，雙方就可以簽訂預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同了（大家一定要記住合同的名字）。在合同簽訂的，一般是15個工作日內(nèi)，雙方約定時間區(qū)進行預(yù)售的變更登記。等到合同轉(zhuǎn)讓登記后，轉(zhuǎn)讓人享有的房子的一切權(quán)利就是買家（也叫受讓人）的了。

  查看全文↓ 2019-07-11 00:09:16

相關(guān)問題

• 問 買期房需要注意事項有哪些? 期房購買需要哪些注意事項?
  答

  現(xiàn)今,期房銷售已經(jīng)屬于一種普遍的社會現(xiàn)象。由于期房價格相對比較低,挑選的余地較大,頗受購房者青睞。但在購期房的流程中也存在著諸多購房風(fēng)險,為了避免購房者在購買期房中發(fā)生糾紛,購買期房的流程還是要注意的,避免被開發(fā)商“忽悠”?小編特整理了些購期房的流程及注意事項供大家參考。購期房的流程: 1、首先看開發(fā)商“五證”是否齊全,“五證”即有房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證與商品房銷(預(yù))售許可證。 2、簽約時一定要注意房屋質(zhì)量問題,購房者在簽約時,應(yīng)當認真閱讀《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書內(nèi)容,并將質(zhì)保書作為該合同的附件。 3:簽訂購房合同。在簽訂商品房買賣合同之前應(yīng)該仔細調(diào)查了解開發(fā)商的基本情況。包括開、發(fā)商的信譽、經(jīng)濟實力、資信狀況及歷年在房地產(chǎn)市場的開發(fā)業(yè)績,并要求開發(fā)商出示有關(guān)開發(fā)建設(shè)和銷售的證件,如營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及“五證”等。 4、預(yù)售登記 買賣雙方只有辦理完預(yù)售登記后,契約方能具備法律效力。買賣雙方應(yīng)在契約簽訂后30日內(nèi),到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時交納印花稅。在此期間,買方如轉(zhuǎn)讓其所購房產(chǎn),買方與受讓人應(yīng)在契約上做背書,在背書簽字之日起十五日內(nèi),雙方持有關(guān)證件到市場處辦理轉(zhuǎn)讓登記,在轉(zhuǎn)讓登記申請表上簽字,市場處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。 5:在接到新房后,應(yīng)查看房屋基本設(shè)施是否齊全,水、電、氣是否通暢,開發(fā)商在購房時答應(yīng)的條件有沒有做到,還有小區(qū)的物業(yè)是否得力,監(jiān)管到位,以及現(xiàn)在買房者很看重的停車位問題。都應(yīng)該得到一個妥善的處理。 注意事項: 1、房屋質(zhì)量風(fēng)險。在期房投訴中有關(guān)房屋的質(zhì)量問題一直位居首位。由于消費者在與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議時,自己所購買的房屋還沒有成型,不能看見房屋的實際情況(即便房屋交付后,對一些隱蔽工程質(zhì)量問題也難以發(fā)現(xiàn)),因此,消費者經(jīng)常會因為房屋質(zhì)量問題和開發(fā)商發(fā)生糾紛。 2、合同應(yīng)標明所購商品房的應(yīng)用面積。簽訂合同時應(yīng)對每一個房間、陽臺等實際面積進行確定,另外對按比例分攤費用的公用面積如電梯間走廊、樓梯等應(yīng)有明確界定,以免日后麻煩。 3、虛假廣告宣傳的風(fēng)險。我們在購買房子的過程中,是什么打動了我們的心讓我們?nèi)ベ徺I,想必一定是房地商的廣告,既然我們信的是廣告,那么我們就需要把我們想要的東西寫進我們的購買合同中,從而得到我們想要的東西。 4、合同中應(yīng)有物業(yè)管理的服務(wù)條款及相關(guān)收費。 期房購買存在一定風(fēng)險,如果大家想要購買期房,文內(nèi)與大家分享購期房的流程和注意事項等問題是需要格外注意的。購期房的流程及注意事項相關(guān)的內(nèi)容就和大家分享到這里了,希望對大家有所幫助。

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• 問 買期房注意事項有哪些
  答

  作為過來人 以及行內(nèi)人 我來說一下吧。如果覺得說得在理清采納，樓主。第一，朝向。 個人認為陽臺和主臥飄窗都朝東南方向好些。 早上當你朦朧的睡眼一睜開，就有柔和的晨光射進來。美好的一天就開始了。朝陽比夕陽總讓人覺得要有活力些，你說呢？但是如果你喜歡西曬的話另當別論。第二，樓層。 這個很重要取決于你是面向中庭還是面向外面。 如果是面向中庭，可以選擇稍微低一些的樓層，這樣空氣好，而且舒坦，樓層低，價格上在高層來說還稍微便宜些；5，6層，8，9層都不錯的。 如果面向外面，盡量選擇高一些的樓層。噪音要小一些，灰塵也也相對少一些。其實16，19層不錯?？傊倶菍酉聛砣龑右韵?。第三，看小區(qū)配套，如今**重要的就是生活配套、交通配套和教育配套。比如超市，公交站，地鐵站。如果是開車，關(guān)注下車庫以及周圍線路。直接關(guān)系到你以后生活便利的。然后就是看小區(qū)是否自帶幼兒園，**。就算沒帶，有沒有成熟的配套。小孩上學(xué)是個大問題喲。其實盡量選擇大盤是**好的選擇。從體系上說，整體體系都會成熟一些。規(guī)劃也相對好些。然后就是經(jīng)濟上的考慮。其實這個也不必太糾結(jié)。選擇一個自己喜歡的環(huán)境就行。安居樂業(yè)嘛。安居然后樂業(yè)！祝生活愉快！

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• 問 期房售賣有哪些注意事項？
  答

  期房是指仍然在建的，還未完成建設(shè)的，不能直接入住使用的房屋。一般而言，期房購買時價格更低，可供選擇的戶型更多，所以大部分人都會選擇交上**，購買期房。但是因為不能直接看到建筑成品，也存在一些問題。那么購買期房時應(yīng)該注意哪些問題，貸款購買期房需要交納哪些稅？本文將為您解答。一、到售樓處簽訂認購書購房者在確認要購置此房產(chǎn)后,到售樓處簽訂相關(guān)的認購書,可能需要繳納一定數(shù)量的定金。售樓者將相關(guān)的宣傳材料和法律相關(guān)文件等簽約須知一并交給購房者。二、簽訂買賣契約在指定日期內(nèi),購房者與售樓處簽訂買賣契約。契約作為售房過程中**為重要的法律文件,在整個的買賣過程中扮演著十分重要的作用。一般一式兩份,其中正本兩份,樓盤開發(fā)商和購置房產(chǎn)者各一份;副本兩份,樓盤開發(fā)商和當?shù)胤课莨芾聿块T各執(zhí)一份。三、預(yù)售登記雙方簽訂的買賣契約若想發(fā)揮法律效應(yīng),還必須進行預(yù)售登記手續(xù)。登記應(yīng)在一個月內(nèi)到當?shù)厮鶎俜课萃恋毓芾硭k理。在登記的過程中上繳印花稅,一般占購房總價的0.05%。四、簽訂管理公約,辦理相應(yīng)的入住手續(xù)上繳了**款項,簽訂購房合同后,就可以辦理相應(yīng)的按揭貸款。應(yīng)該注意：1、住房貸款數(shù)額**高不超過購房合同總價的80%。2、商業(yè)房屋貸款數(shù)額**高不超過購房合同總價的50%。還款時有兩種方式：1、每個月還款人以相同的金額償還貸款本金和利息。2、每個月還款人定額償還本金,而利息隨還款月數(shù)的增加逐漸遞減。若辦理按揭貸款時,可能還會產(chǎn)生以下的費用。1、評估費。一般占購房總價的0.2%至0.5%2、保險費。 保險費=購房總價*貸款年限*0.1%*50%。3、公證費。貸款數(shù)額*0.03%4、抵押登記費。各地區(qū)不同,一般為100元左右。購買期房時的注意事項一、檢查開發(fā)商的經(jīng)營資格的合法性。二、建設(shè)相關(guān)手續(xù)是否齊全。一般包括《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》等。三、根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī),購買期房時交付的定金不能超過購房合同價格的20%。四、注意購房合同中所標注的面積。在購買期房之前**好能與開發(fā)商協(xié)商好約定房屋的套內(nèi)面積,估清誤差。五、確定好房屋產(chǎn)權(quán)證發(fā)放期限。

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• 問 房屋轉(zhuǎn)讓注意事項有哪些呢？
  答

  您好,按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定:商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,從該法來看預(yù)售房是可以再轉(zhuǎn)讓的,而實際上預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓其實是合同的轉(zhuǎn)讓,是在出賣方取得房地產(chǎn)權(quán)證之前,根據(jù)《合同法》規(guī)定,合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓不需要征得合同另一方的同意,但要通知債務(wù)人,而合同權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓則需經(jīng)合同另一方同意。就商品房預(yù)售合同而言,購房者的主要權(quán)利是取得商品房產(chǎn)權(quán),主要義務(wù)是付清房屋價款。 由于房屋是不動產(chǎn),涉及登記和備案的問題,而再轉(zhuǎn)讓又沒有具體規(guī)定,所以您與新購房者訂立轉(zhuǎn)讓合同后,應(yīng)該以書面形式通知開發(fā)商,轉(zhuǎn)讓合同生效后開發(fā)商應(yīng)該協(xié)同雙方辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)。 答案補充 如該房屋為商品房,則可以通過預(yù)售轉(zhuǎn)讓程序?qū)⒃摲课蒉D(zhuǎn)讓給您的朋友,而無須辦理退房手續(xù),但此舉必須征得開發(fā)商的同意才能進行;如該房屋為經(jīng)濟適用房,則不適用預(yù)售轉(zhuǎn)讓程序,而必須先辦理退房,再辦理新的買賣手續(xù),當然,在協(xié)商一致的前提下,這兩種手續(xù)可同時辦理。在開發(fā)商不配合的前提下,建議您可以等待房屋取得產(chǎn)權(quán)后再辦理轉(zhuǎn)讓。

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• 問 ??買期房注意事項有哪些
  答

  是指開發(fā)商已經(jīng)拿到預(yù)售許可證,但還沒有竣工的房屋,而銷售則由另一家代理商負責(zé),所以。一般情況下。 由于許多商品房的開發(fā)是由某一個開發(fā)公司進行所謂期房,有售房協(xié)議的才可以放心買,所出售的商品房稱為期房,購此類期房時要看清代理商與開發(fā)商有無委托銷售協(xié)議,應(yīng)當與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同。購房者在購買期房時,是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)大產(chǎn)權(quán)證為止

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