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容積率修正系數(shù)=平均容積率下的地價水平÷某一容積率下的地價水平?！ ∪莘e率,是土地利用程度的技術(shù)經(jīng)濟指標.容積率增大,則表明土地利用程度高,相應(yīng)會帶來較高的效益,地價隨之增高；另一方面而言,由于土地報酬遞減規(guī)律的作用,隨容積率不斷升高過程中,土地利用的邊際效益**終會出現(xiàn)遞減趨勢,也相應(yīng)影響地價的高低.容積率修正系數(shù)的制定,目的是將不同容積率下的樣點地價統(tǒng)一修正到平均容積率下的價格,為基準地價評估建立基礎(chǔ)?！ ∪莘e率修正主要針對商業(yè)用地和居住用地,工業(yè)對容積率敏感性較弱,故不予考慮.根據(jù)容積率對地價的作用機制與作用特點,本次容積率修正方法主要從當?shù)赝恋厥袌鰧嶋H情況出發(fā),利用市場實際成交備案案例,先將地價修正到只有容積率差異對地價產(chǎn)生影響,再進一步分析地價－容積率對應(yīng)關(guān)系。
全部3個回答>??容積率有什么規(guī)定？應(yīng)該怎么辦理呢？
153****3281 | 2019-06-27 15:21:59
已有3個回答
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135****9036
地產(chǎn)容積率是明確規(guī)定在《建設(shè)用地容積率管理辦法》、《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》、《容積率指標計算規(guī)則》中。
查看全文↓ 2019-06-27 15:22:28
房地產(chǎn)容積率是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。
所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。 -
143****1693
計算容積率的時候，地下面積和首層架空層是不計算的，地上建筑全部建筑面積（只要是符合建筑面積計算標準的）都應(yīng)記入容積率計算中。
查看全文↓ 2019-06-27 15:22:20
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132****3081
容積率是地上建筑總面積除以建設(shè)用地總面積的比值。
查看全文↓ 2019-06-27 15:22:14
商品房開發(fā)容積率，一般在土地掛牌招標拍賣時，由國土局限定其上限。
容積率指標與居住舒適度直接相關(guān)。
較為舒適的住宅容積率：多層（6層及6層以下）不大于1.5；小高層（8~12層）不大于2；中高層（13~18層）不大于3；高層（19層以上）不大于5。
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建筑容積率簡稱容積率，又稱建筑面積毛密度，是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物 (構(gòu)筑物)所占面積、運動場地等等。
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拆遷后被拆遷戶都住進了高樓，顯然容積率大幅度的提高，由于容積率的提高就造成了建筑間距減小、公共活動空間減少、綠化率降低、居民的舒適度下降、居民的居住成本（維護費、物業(yè)費等）上升，而容積率越低環(huán)境越好居民越滿意。2、誰在征收拆遷中獲益？開發(fā)商為追求暴利通過提高容積率而降低了樓面地價、得到更多用來獲利的建筑面積，滿足了經(jīng)濟利益需求。政府看中的往往就是容積率低的地區(qū)，征收拆遷成本低、出讓地價高，利潤空間大。政府在城市建設(shè)中充分利用容積率的變化，增加了土地出讓金、稅費等收益實現(xiàn)了短期的經(jīng)濟利益。容積率是利益共同體政府和開發(fā)商的套利工具。城市居民拆遷前大多是平房，容積率很低，建筑間距、活動空間大，綠化率高，雖然老舊，但維修成本極低，如果家中人口增長，因為有發(fā)展的空間，能以很小的成本增加居住面積，根本不需花一生積蓄當一輩子房奴去購買商品房，而一旦被拆遷這些優(yōu)勢盡失并且被剝奪了發(fā)展權(quán)。在征收拆遷中城市居民得到的補償根本沒有考慮到容積率，從政府的征收評估技術(shù)細則中可以看出，對被征收人房屋的評估不考慮房屋的實際占地面積、不考慮容積率的變化，加上各種名目繁多的修正，被征收戶的利益嚴重受到損害，名義上政府是按市場價格補償，實際上設(shè)立了條條框框，違背了市場規(guī)則，且被征收人在拆遷后還要被迫從容積率低的地方轉(zhuǎn)移到容積率高的樓房中生活。
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(1)在使用容積率計算公式 時，地下室的建筑面積不計;屋頂層建筑面積不超過標準層建筑面積1/8的不計;半地下室在室外地面以上部分的高度不超過1.5米的不計。 (2)住宅層高不宜超過3.6米,辦公建筑層高不宜超過3.9米。超出部分在核算綜合技術(shù)經(jīng)濟指標時按其層高折算增加面積指標，但發(fā)證面積不計其增加值。住宅局部共享空間及辦公共享空間不計增加面積指標。
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容積率一般是由政府規(guī)定的?，F(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規(guī)劃，一般而言，容積率分為獨立別墅為0.2~0.5,聯(lián)排別墅為0.4~0.7,6層以下多層住宅為0.8~1.2,11層小高層住宅為1.5~2.0,18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5,住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。 計算公式： 容積率=總建筑面積÷總用地面積; 當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算?！ ∪莘e率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低?！ ∷^“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。
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