?? 商品房如何銷售？誰知道呢？

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• 151****0196

  第一步，預(yù)購人通過中介，媒體等渠道尋找中意樓盤；
  第二步，預(yù)購人查詢該樓盤的基本情況；
  第三步，預(yù)購人與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同；
  第四步，辦理預(yù)售合同文本登記備案；
  第五步，商品房竣工后，開發(fā)商辦理初始登記，交付房屋；
  第六步，與開發(fā)商簽訂房屋交接書；
  第七步，辦理交易過戶、登記領(lǐng)取房產(chǎn)證書手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-06-14 16:35:02
• 141****0183

  消費者在簽訂商品房銷售合同時應(yīng)該注意：1、爭取一步到位直接簽訂合同，不要交定金，也不要簽訂認(rèn)購書等。2、合同文本盡量采用國家推薦使用的示范文本。3、簽訂盡可能詳細(xì)的補(bǔ)充協(xié)議，在合同或補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)明確界定履行期限和違約責(zé)任、違約賠償?shù)?。在購買商品房過程中，要注意加強(qiáng)風(fēng)險意識和維權(quán)意識。特別提示以下內(nèi)容：1、不輕信口頭宣傳和承諾。2、查驗商品房項目的建設(shè)手續(xù)。3、查驗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備銷售房屋的主體資格。4、審慎購買“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”（又稱小產(chǎn)權(quán)房）。5、購買商品房簽訂協(xié)議后，應(yīng)積極督促開發(fā)企業(yè)到房地產(chǎn)行政管理部門辦理合同備案；購房者可直接到房地產(chǎn)行政管理部門辦理預(yù)告登記。
  

  查看全文↓ 2019-06-14 16:34:46
• 148****0325

  房產(chǎn)銷售人員應(yīng)該具備的知識：
  一、房地產(chǎn)基本知識與相關(guān)法規(guī)
  (一)房地產(chǎn)的基本知識 1、房地產(chǎn)價格基本知識 2、房地產(chǎn)業(yè)的基本知識
  (二)房地產(chǎn)開發(fā) 1、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序 2、房地產(chǎn)開發(fā)投資成本 (三)房地產(chǎn)市場 1、房地產(chǎn)市場基本知識 2、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系 (四)房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理 1、房地產(chǎn)經(jīng)營的方式 2、物業(yè)管理 (五)與房地產(chǎn)銷售相關(guān)的法律法規(guī)
  二、房屋建筑基本知識
  (四)房屋戶型與裝飾裝修 1、住宅套型的類型 2、一套住宅各功能空間的設(shè)計 3、一套住宅空間組合設(shè)計
  (五)房屋建筑配套設(shè)施與環(huán)境規(guī)劃設(shè)計 1、居住區(qū)中公共建筑的布置 2、居住區(qū)中的道路布置 3、居住區(qū)中的綠化布置
  三、房地產(chǎn)銷售管理與基本知識技能
  (一)房地產(chǎn)權(quán)屬管理 1、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的重要性 2、房屋權(quán)屬登記的種類和期限
  (二)商品房銷售的稅費 1、商品房銷售稅費 2、權(quán)屬登記的稅費 (三)房地產(chǎn)銷售管理 1、商品房預(yù)售的管理 2、商品房現(xiàn)售管理
  (四)銷售策略研究與賣點確定 1、市場調(diào)查，做到“知己知彼” 2、根據(jù)市場調(diào)查準(zhǔn)確作出樓盤定位
  (五)廣告宣傳策劃——買賣雙方相互尋找的過程 1、廣告與廣告決策 2、廣告宣傳策劃
  (六)社會消費群體分析、心理研究與溝通技巧 1、社會消費群體細(xì)分與心理研究 2、銷售中的溝通技巧
  (七)付款與貸款方式分析 1、付款方式 2、付款方式的比較
  (八)合同及協(xié)議 1、商品房賣買合同 2、前期服務(wù)協(xié)議 3、業(yè)主公約 (九)商品房使用指導(dǎo) 1、住宅使用說明書 2、商品住宅質(zhì)量保證書 (十)職業(yè)道德與基本素質(zhì) 五、房地產(chǎn)銷售案例分析

  查看全文↓ 2019-06-14 16:34:20
• 134****9901

  銷售技巧 一、不要給客戶太多的選擇機(jī)會 有時客戶面臨太多的選擇時反而會猶豫不決拿不定主意。所以**好能在一到二個機(jī)會下,比較銷售,作出決定。
  二、不要給客戶太多的思考機(jī)會 客戶考慮越多,可能就會發(fā)現(xiàn)商品越多的缺點,反而會使他決定不購買,所以銷售人員要留給客戶思考時間的長短要適當(dāng)。
  三、不要有不愉快的中斷 在緊湊的銷售過程中,若有不愉快的中斷,可能就會失去先機(jī)。
  四、中途插入的技巧 在進(jìn)行說服工作中,如有人從旁插入,談及與銷售人員前后不相關(guān)的問題,亦會使客戶產(chǎn)生懷疑的心理。
  五、延長洽談時間 使客戶人數(shù)增多,造成購買的氣氛,尤其是銷售初期,客戶較少時,更要盡量延長洽談時間。
  六、欲擒故縱法 不要對客戶逼得太緊,要適度放松,使對方產(chǎn)生患得患失的心理,而達(dá)到簽約的目的。
  七、避重就輕法 采用迂回戰(zhàn)術(shù),避重就輕。
  八、擒賊擒王法 面對一組客戶時,同時欲購買時,要從中找出具有決定力量的人,集中火力攻擊。
  九、緊迫釘人法 步步逼近,緊迫釘人,毫無放松,直到對方簽下訂單,達(dá)成銷售目的之前,決不輕言放棄。
  十、雙龍搶珠法 在現(xiàn)場故意制造一戶雙銷的錯誤,造成搶購的局面,促成其中之一的客戶盡快作出決定。
  十一、差額戰(zhàn)術(shù)法 當(dāng)己方的商品價格定的比他方貴時,要采取差額戰(zhàn)術(shù)法,提出己方商品的優(yōu)點、特點、品質(zhì)、地段、環(huán)境,與對方商品比較分析,使客戶了解價格差異的原因,及付出較高金額購買后所獲得的利益。
  十二、恐嚇法 告訴客戶要捷足先登,否則不但失去優(yōu)待的機(jī)會,而且可能買不到了。
  十三、比較法 必須與其他地區(qū)的競爭商品互相比較,以使客戶了解己方商品與其他商品的不同點。
  十四、反賓為主法 站在客戶立場去考慮,使客戶覺得很親切,而消除對立的局面。

  查看全文↓ 2019-06-14 16:33:57
• 152****9953

  1、擁有建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
  2、擁有國有土地使用權(quán)證；
  3、擁有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
  4、擁有建設(shè)工程施工許可證；
  5、擁有商品房預(yù)（銷）售許可證。
  五項條件，保證了房地產(chǎn)開發(fā)行為在土地取得、建設(shè)施工、銷售環(huán)節(jié)的合法性。無論是商品房預(yù)售還是現(xiàn)售，五證齊備，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為方為合法，購房人與之簽訂的買賣合同才具有法律效力，這樣才能保障購房人取得完整的商品房產(chǎn)權(quán)（房屋所有權(quán)和該房屋占用的相應(yīng)土地的土地使用權(quán)），所購商品房才能作為轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃等房地產(chǎn)交易的有效標(biāo)的物。

  查看全文↓ 2019-06-14 16:33:47

相關(guān)問題

• 問 ?? 商品房如何退房？誰知道呢？
  答

  1、是否符合退房條件　　如在購房合同中已約定退房事宜，可依協(xié)議行事;也可對照《合同法》的相關(guān)規(guī)定申請退房。 從目前法律來講，退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。如開發(fā)商延遲交房超過一定期限，小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書所表達(dá)的內(nèi)容，在一定期限內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證等。根據(jù)《合同法》規(guī)定，既然雙方當(dāng)事人已約定好退房的具體條件，且購房者又有證據(jù)證明該條件成立，那么購房者就可以通知開發(fā)商解除合同。這種情況下，一旦業(yè)主起訴，即使開發(fā)商推諉，也會得到法院的支持?！　?、協(xié)商不成再訴訟　　建議業(yè)主，如果滿足合同約定的退房條件，**好還是先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費用。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業(yè)主的退房要求。對于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對較長。如業(yè)主發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂縫，可提出與開發(fā)商共同委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。若鑒定結(jié)果不會對房屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)成影響，并可以修復(fù)，法院將不予支持業(yè)主退房請求。但若鑒定后發(fā)現(xiàn)裂縫無法修復(fù)，法院則會支持業(yè)主的退房請求，同時會判鑒定費和業(yè)主的裝修費由開發(fā)商支付?！　?、索要違約金及相關(guān)稅費　　除房屋全價款及相應(yīng)利息外，開發(fā)商還須賠付業(yè)主前期支出的費用。在索要違約金方面，如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都算入消費者實際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補(bǔ)償。　　在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復(fù)雜些。實踐中，都是發(fā)展商將應(yīng)退購房款分成兩部分，屬于買家**款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。此外，開發(fā)商還應(yīng)支付購房人**款利息。即從**款交付日到開發(fā)商歸還日該筆**款的利息收入。若購房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購房人月供及利息支出。若購房者要求退房時，已居住了一段時間，這期間產(chǎn)生的折舊費應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中若責(zé)任方為開發(fā)商，購房者可不對房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償，若是購房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費。

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• 問 ?? 如何挑選商品房？誰知道呢？
  答

  挑選房子的方法如下:1.在100平方米左右的房子戶型設(shè)計中，兩居室一般是80-90平方米，三居室是110-120平方米。兩居室中，起居室的面寬**低在3.8-4米，廳要大于20平方米，主臥要大于12平方米，面寬在3米左右，另一個臥室要大于10平方米，面寬也在3米左右。廚房要大于3平方米。三居室的起居室面寬大于4，面積要大于24。對于板樓而言，進(jìn)深要比較短，一般在12-13米，面寬則在6米左右。2.基本元素包括采光，熱，隔音，降噪和通風(fēng)。對于采光和通風(fēng)，一般面寬比上進(jìn)深在1：1.5比較合適。在這方面板樓比塔樓有優(yōu)勢。3.具體空間上，廚房一定要有，而且應(yīng)該是中式的盡管可能使用比較少，但一定要能開火。餐廳可以相對小一些。儲物間一定要有，非常重要，中等衣帽間大小即可，兩平方米左右，非常實用。4.功能分區(qū)要明確，流線設(shè)計要合理。

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• 問 誰知道商品房和公寓的區(qū)別
  答

  分析如下：1、公寓樓為集合式住宅的一種，中國大陸稱為單元樓或居民樓，港澳地區(qū)稱為單位，指的是一種生活設(shè)施齊備，但只占建筑一部分的居住形態(tài)。一般分為住宅公寓、服務(wù)式公寓，服務(wù)式公寓主要以酒店式公寓、青年公寓、白領(lǐng)公寓、青年SOHO等多種業(yè)態(tài)存在。2、商品房是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。在法律上住宅是說供一家人日常起居的，外人不得隨意進(jìn)入的封閉空間。區(qū)別如下：1、限購與否：公寓不限購不限貸，投資自住都可以；商品房則受到限購限貸政策的影響。2、使用年限：公寓使用年限按照用地類別為40—50年；商品房使用年限一般為70年。3、水電費:公寓水電費按商用標(biāo)準(zhǔn)，商品房水電費按民用標(biāo)準(zhǔn)。4、配套設(shè)施：公寓有24小時**電梯和24小時熱水標(biāo)準(zhǔn)，且大多公寓不允許使用明火；商品房則沒有那么完善的配套。5、貸款利率：公寓按照商用貸款利率，**5成；商品房按照按揭貸款利率，**三成（首套）。

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• 問 ?? 商品房確權(quán)如何辦理？誰知道呢？
  答

  1.辦理房產(chǎn)初始登記、變更登記、注銷登記。申請單位(人)到房屋所在區(qū)房管局填寫房產(chǎn)登記申請審批書，提供規(guī)定的資料進(jìn)行登記;區(qū)房管局對申報資料進(jìn)行初審，并到現(xiàn)場勘測丈量、繪制平面圖;符合登記要求的，將全部資料一式二份(原件一份，復(fù)印件一份)，圖紙一式三份(有共有權(quán)人的按共有人數(shù)增加)，報市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心審批填制房屋權(quán)屬證書，委托區(qū)房管局將權(quán)屬證書發(fā)給申請單位人)。

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• 問 ?? 商品房如何抵押貸款？誰知道呢？
  答

  住房抵押貸款，是指貸款人以自有或者第三者的物業(yè)作為抵押。并以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其產(chǎn)權(quán)證向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。 一、房屋要求 1、房屋的產(chǎn)權(quán)要明晰，符合國家規(guī)定的上市交易的條件，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通，未做任何其他抵押； 2、房齡（從房屋竣工日起計算）與貸款年限相加不能超過40年； 3、所抵押房屋未列入當(dāng)?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃，并有房產(chǎn)部門、土地管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證； 二、貸款人要求 在中國境內(nèi)有固定住所、有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口(或有效證明)、具有完全民事行為能力，并且符合下列條件的中國公民均可申請個人綜合消費貸款。 1、有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源，具有按期償還貸款本息的能力； 2、沒有違法行為和不良信用記錄； 3、能夠提供銀行認(rèn)可的有效權(quán)利質(zhì)押擔(dān)?；蚰芤院戏ㄓ行У姆慨a(chǎn)作抵押擔(dān)?；蚓哂写鷥斈芰Φ牡谌奖ＷC； 4、開立中國工商銀行個人結(jié)算賬戶，并且同意銀行從其指定的個人結(jié)算賬戶扣收貸款本息； 5、銀行規(guī)定的其他條件。 三、貸款流程： 1、買賣雙方簽訂房屋買賣合同，約定**款、貸款和尾款的金額; 2、購房人及配偶當(dāng)面向銀行申請貸款，售房人及配偶到場確認(rèn); 3、銀行對貸款申請進(jìn)行調(diào)查、審批; 4、購房人與銀行簽訂借款及擔(dān)保合同; 5、售房人將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給購房人，售房人向購房人取得**款; 6、購房人與銀行辦理房產(chǎn)抵押登記(或由其他自然人、法人為購房人提供階段性擔(dān)保); 7、銀行向售房人賬戶發(fā)放貸款; 8、買賣雙方辦理房屋物業(yè)結(jié)清，售房人向購房人取得尾款; 9、購房人收房，按月還款(階段性擔(dān)保情況下，購房人與銀行補(bǔ)辦房產(chǎn)抵押登記)

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