??商品房已抵押的可以退房嗎？流程是怎么樣的呢？

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• 137****2197

  一、已交了**怎么退房
  如果購房人已經(jīng)支付了**款，但希望解除買賣合同，其處理方式需要考慮多方面的問題。如果購房人是因為不可抗力或者開發(fā)商的嚴重違約行為而要求解除買賣合同，譬如說開發(fā)商沒有按照規(guī)劃建房或是逾期交房等，則購房人可以依據(jù)買賣合同和法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定解除買賣合同而無需承擔違約責任，或者據(jù)此與開發(fā)商協(xié)商解除買賣合同。
  但如果購房人并沒有法定或約定的解約權(quán)，則此時購房人解除買賣合同實際上是一種違約行為。從法律的角度，購房者可以通過如下方式處理：
  其一是研究買賣合同中是否有相關(guān)約定，即是否約定了購房人此時的解約權(quán)。實踐中開發(fā)商提供的合同很少會有這樣的約定；
  其二是與開發(fā)商協(xié)商解除買賣合同。如果購房人在付款等方面確實存在困難，通過與開發(fā)商友好協(xié)商，并支付一定的補償金（包括開發(fā)商已經(jīng)支付的印花稅等費用）或違約金，一般開發(fā)商是可能同意解除買賣合同的；
  如果上述方式均不可行，考慮到此時購房人尚未支付剩余房款，則只能通過逾期付款等違約行為逼迫開發(fā)商提出解除合同，不過這種方式購房人將承擔逾期付款等違約責任，建議購房人在采取該方式前仔細研究買賣合同的有關(guān)約定。
  二、商品房退房要符合的條件有哪些
  （一）購房合同無效。合同無效的直接結(jié)果是因合同取得的財產(chǎn)應(yīng)予返還，具體到購房合同上就是購房者退還房屋，而開發(fā)商退還房款。購房合同無效的兩種情形：
  1、開發(fā)商無權(quán)處理該房產(chǎn)。主要有開發(fā)商未取得預(yù)售許可，房屋為共有財產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的，該房屋權(quán)屬有爭議，司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形；
  2、開發(fā)商存在欺詐情形。包括出賣后的期房又另行出賣的；隱瞞房屋被抵押的事實的。
  （二）套型誤差導(dǎo)致退房。按套、單元計價的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計圖紙不一致時，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房。
  （三）面積誤差導(dǎo)致退房。即合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差達到一定比例。若合同中未約定具體的比例，按照有關(guān)規(guī)定，誤差比絕對值超出3%時，購房人有權(quán)退房。
  （四）變更規(guī)劃、設(shè)計導(dǎo)致退房。已預(yù)售的商品房，開發(fā)商應(yīng)在變更規(guī)劃、設(shè)計導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形之日起一定時間內(nèi)書面通知購房者，購房者在接到通知后可選擇是否退房。若開發(fā)商未在規(guī)定時限內(nèi)通知的，購房者有權(quán)要求退房。
  （五）質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房。商品房交付使用后，買房人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗，經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房者有權(quán)退房。
  （六）不能辦理產(chǎn)權(quán)證導(dǎo)致退房。在法定的或者約定的期限屆滿1年后，仍不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的，購房者可以解除合同退房。
  近年來，在商品房買賣合同糾紛案件中，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的過錯導(dǎo)致合同無法履行而買受人被迫解除的糾紛時有發(fā)生。可是很多購房者是貸款買房，其不知道交了**之后能退房嗎，怎么退房，會不會有什么損失。他們也不知道商品房退房要符合哪些條件，所以當購房者收到房屋想退房時**好先咨詢專業(yè)律師的意見，謹防盲目退房而錢財受損。

  查看全文↓ 2019-06-12 13:47:00
• 131****4860

  買房子的人發(fā)現(xiàn)房子已經(jīng)被抵押之后，定金完全可以退，甚至可以要求開發(fā)商雙倍退還定金。因為開發(fā)商如故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，致使合同無效或被撤銷、解除的，購房方是可以要求開發(fā)商退還甚至雙倍退還定金的。
  需要注意的是，購房者應(yīng)當堅持看原件，很多開發(fā)商往往以各種理由不讓購房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了。還有就是注意審查證件的真?zhèn)我约翱辞宓盅旱挠涊d情況。
  

  查看全文↓ 2019-06-12 13:46:51
• 146****2524

  對于房屋買賣過程中的一些不規(guī)范操作以及房地產(chǎn)開發(fā)商在資金、工程進度等方面的問題，導(dǎo)致退房事件時有發(fā)生。依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，目前，在以下情況下買房人可以根據(jù)雙方合同約定或依法要求退房。
  一、延遲交付房屋
  這種情況是目前購房者**可能遇到的一種情形。到了開發(fā)商與購房者在合同中約定的房屋交付日后，卻遲遲收不到開發(fā)商的交房或入住通知。購房人可在合同中約定，超過三個月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還定金或支付房款利息。
  二、開發(fā)商缺“證”，導(dǎo)致合同無效
  目前開發(fā)商必須證件齊全才能建樓、預(yù)（售）房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與購房者簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，購房者有權(quán)要求退房，開發(fā)商應(yīng)當返還購房者交納的房款。

  查看全文↓ 2019-06-12 13:46:41
• 142****8334

  1、房屋抵押可以撤銷。
  　　2、以房屋作為抵押擔保的，抵押權(quán)自房屋登記機關(guān)（房管局）辦理抵押登記時起設(shè)立。
  　　3、抵押權(quán)設(shè)立后，需要解除抵押的，由抵押權(quán)人與擔保人共同到房屋登記機關(guān)辦理注銷登記。
  　　《物權(quán)法》第一百八十七條　以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。
  

  查看全文↓ 2019-06-12 13:46:32

相關(guān)問題

• 問 商品房已抵押的可以退房嗎
  答

  如果發(fā)展商在銷售房產(chǎn)時未明示這種抵押情況，則您可以請求返還定金。如果發(fā)展商不同意這種請求，您可以通過法院來主張權(quán)利。理由是商業(yè)欺詐。此外，在預(yù)售房屋制度中，土地抵押并不鮮見。只要發(fā)展商承諾在固定日期前撤銷抵押以保障房屋買受人的土地權(quán)益，否則罰款，就行了。如果您覺得房子還好，不一定要退房。

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• 問 商品房抵押流程是怎么樣的？
  答

  ① 用于抵押的房產(chǎn)與貸款經(jīng)辦機構(gòu)必須位于同一城市，個人抵押購房貸款不接受異地抵押物。② 不接受評估現(xiàn)值在10萬元以下(含)的房產(chǎn)作為抵押物；③ 已辦妥產(chǎn)權(quán)證明產(chǎn)權(quán)清晰，可上市流通并能依法辦理抵押登記，沒有產(chǎn)權(quán)爭議等不利變現(xiàn)情況 ；④ 具有較強的變現(xiàn)能力，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)完好，水、電、環(huán)保交通、城建、物業(yè)管理等各項配套設(shè)施和服務(wù)齊全，不存在糾紛和問題，不在政府規(guī)劃的拆遷范圍內(nèi)；⑤ 抵押物為商品住房的，房齡一般不得超過20年，且貸款/授信期限加房齡原則上不得超過40年；抵押物為商業(yè)用房的，房齡一般不得超過20年，且貸款/授信期限加房齡原則上不得超過30年。⑥ 原則上不接受閑置超過6個月的商業(yè)用房作為抵押物；

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• 問 ?? 商品房退房如何賠償？流程是怎么樣的呢？
  答

  ： 一是買方違約，二是賣方違約，三是雙方都不違約，但雙方就退房問題達成一致意見，四是雙方都違約，但協(xié)商達不成一致意見。在買賣過程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。下面簡單介紹一下在購房的不同階段出現(xiàn)退房情況時如何辦理相關(guān)的手續(xù)。 訂金(定金或認購金)階段：買方已交訂金(定金或認購金)，但沒有簽訂正式《房屋買賣合同》。按目前商品房買賣的慣例，賣方或其代理人一般都先介紹房產(chǎn)的基本情況，待買方交了訂金(定金或認購金)之后，賣方才與買方就合同的有關(guān)問題進行商談，否則拒絕出示合同或拒絕討論合同的條款。如果買方已向賣方支付了訂金(定金或認購金)，但沒有說明所交款項的性質(zhì)，也沒有任何約定，這種情況無論賣方所預(yù)售項目有無《預(yù)/銷售許可證》，買方都可直接向賣方或其代理人要回所交款項，采取口頭或書面方式均可，在賣方退回買方所交款項后，買方將發(fā)票或收據(jù)交還賣方，賣方可將所保留的房號售與他人，雙方都不需要承擔什么責任。如果賣方不同意全額退款，買方可向法院主張自己的權(quán)利，要回全部款項。 如果賣方所售項目有《預(yù)/銷售許可證》或產(chǎn)權(quán)證，買方與賣方有約定，所交款項為定金，且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達不成一致意見，**終沒有簽訂合同，所交款項予以沒收，定金一律不退，這種約定有違公平公正的原則，應(yīng)屬強迫交易的行為，且定金是擔保主合同履行的，主合同還沒有成立，何以存在定金?但《商品房銷售管理辦法》第二十二條對這種約定似乎是認同的。筆者認為，《商品房銷售管理辦法》是部門規(guī)章，其效力低于法律，應(yīng)以《民法通則》和《合同法》規(guī)定為準。這種情況如賣方拒不退還定金買方可直接向法院起訴。

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• 問 ??商品房可以退嗎？流程是怎么樣的呢？
  答

  根據(jù)《合同法》規(guī)定的基本原則，雙方當事人約定了退房的具體條件，且購房者又能證明該條件成立，若購房者在與開發(fā)商協(xié)商難以達成共識時，可起訴至法院要求退房。 法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定，購房者可以退房的條件。

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• 問 自住商品房可以買嗎？流程是怎么樣的呢？
  答

  自住型商品房全稱為中低價位自住型改善型商品住房，簡稱自住房，是2013年出現(xiàn)的北京獨有的一類針對夾心層家庭的住房品種，其套型建筑面積以90㎡以下為主，**大套型建筑面積不超過140㎡，銷售均價原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30%左右。1.什么人能夠買自住型商品房？根據(jù)京建發(fā)[2013]510號文件規(guī)定，按照住房限購政策規(guī)定在北京有購房資格的家庭可以購買自住型商品住房，且一個家庭只能購買一套自住型商品住房。2017年2月28日，北京市住建委透露將對自住型商品房的銷售政策進行調(diào)整，只針對無房家庭進行銷售。這一方面反映了自住型商品房是針對**迫切需要解決住房問題的剛需自住無房家庭，另一方面，從近年自住型商品房的申請人數(shù)和銷售情況看，優(yōu)先組已經(jīng)完全可以覆蓋全部的房源，非優(yōu)先家庭實際上即使申請也沒有選房機會。

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