??購買商品房合同有房子的圖嗎？有人知道嗎？

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• 152****0307

  1、買賣身份莫簡單
  
  　　即買房人的確定、賣房人的審查。確定好以誰的名義買房，他可能涉及到將來過戶、繼承等問題。同時，注意輕易不要以他人名義買房，由此引發(fā)糾紛的情況很多；賣房人應是開發(fā)商，少數例外。購房者應要求其提供營業(yè)執(zhí)照原件，查看是否通過了**新年檢，貼有年檢標記，經營范圍中有無房地產開發(fā)、銷售內容。如沒有相應資質，將導致開發(fā)、銷售行為違法，這樣的房產買不得。
  
  　　2、售樓廣告多睜眼
  
  　　很多購房訴訟是因廣告宣傳而起。在對樓盤的宣傳中，開發(fā)商過多使用溢美之詞已形成一股潮流。開發(fā)商對樓盤的規(guī)劃環(huán)境、價位等極力進行包裝，而直接面對購房客戶的售樓小姐更是利用樓宇沙盤模型大做文章，讓購房者覺得買到了“便宜”：優(yōu)美的環(huán)境、低廉的價位并能享受到開發(fā)商無微不至的人文關懷。實際上，一旦購房者拿到鑰匙踏進自己的房屋，往往發(fā)現開發(fā)商描述的各種美好景象與現實相距甚遠，于是產生一系列糾紛，在無法協(xié)商一致的情況下，只好訴至法院討說法。
  
  　　為了避免不必要的麻煩，購房人**好在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內容寫入雙方協(xié)議中，或要求作為合同附件，使其成為合同內容的一部分，以此約束開發(fā)商實現廣告內容。
  
  　　3、五證審查須從嚴
  
  　　目前在商品房的銷售過程中，開發(fā)商一般不主動出示“五證”的原件，只有少數開發(fā)商將“五證”或“五證”原件的一部分在銷售時明示。不出示“五證”原件的原因很多，有的是工作態(tài)度及責任心問題，有的是有意回避“五證”中所記載的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用復印件做假，如將某項目一期說成二期等。
  
  　　對于初次購房者來說，要分清“五證”的真?zhèn)?，認識到記載內容可能存在的利害關系，較為困難。**好將其作為合同附件，并要求開發(fā)商在合同中保證“五證”的真實性，否則應承擔一定的違約責任。
  
  　　五證是指《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》(或《商品房銷售許可證》)。
  
  　　正式的《國有土地使用證》蓋有人民政府公章、房屋土地行政主管部門公章、有償土地使用證專用章，證上土地使用者應與開發(fā)商名稱完全一致，注意有無土地使用權抵押記錄?！杜R時國有土地使用證》只能用于辦理預售許可證和開工證，不代表已取得**終土地使用權。一般是開發(fā)商先期繳了一部分地價款，如后期款項不能足額交付，就拿不到《國有土地使用證》，這是購房者辦理產權證的一個重大隱患。
  
  　　規(guī)劃局的《建設工程規(guī)劃許可證》是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，取得該證后方可申請開工手續(xù)。
  
  　　根據房管局的《建設用地規(guī)劃許可證》，看開發(fā)商所使用的土地用途、位置和界限是否與建設用地規(guī)劃許可證相一致。
  
  　　建委的《建設工程開工許可證》是工程可開工的法律憑證，開發(fā)商出售的是期房，應要求出示該證。如是現房，應查看建委發(fā)放的《建設工程竣工備案表》。
  
  　　房地局的《商品房預售許可證》、《商品房銷售許可證》系可預售、銷售憑證，注意是否在有效期內，所購房子是否在預售、銷售范圍。有的房屋開發(fā)商已辦理了大產權，此時應看產權證上是否包括了所購房屋。
  
  　　2003年6月1日起施行的**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效。
  　　4、樣板房中少聯翩
  
  　　在商品房預售過程中，有的開發(fā)商設置了樣板房或樣板間。并且該樣板房布局講究、裝修精美，往往容易令購房者浮想聯翩，仿佛已置身于自己將來的房子中，被樣板房迷惑，放松了很多應該注意的購房問題。結果在購房入住后，發(fā)現房屋和樣板房有不小差距。
  
  　　雖然《商品房銷售管理辦法》第31條規(guī)定，開發(fā)商設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。但很明顯，購房人是需承擔一定的舉證責任，要證明樣板房的存在及內部結構、設備、裝修標準等情況。所以買放人對于樣板房要頭腦清醒，如購買的房屋同樣板房，應說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房一致，要把樣板房情況在合同中確定?？紤]到樣板房可能拆除或結構內容等發(fā)生變化，建議購房人將樣板房情況以拍照、錄象等證據形式固定。
  
  　　另外，還應注意整體樓房的結構。順義法院受理了一起噪聲超標引發(fā)的商品房買賣合同糾紛案。原告胡女士要求被告北京某房地產開發(fā)有限公司為其免費調換一套與原告所購房屋同等面積、同等價格的樓房，并賠償原告12485元的經濟損失。2002年4月，原告裝修后入住,不久發(fā)現自己房屋下面有振動和噪聲，經了解是被告在原告房屋下面設計和安裝了地下供水系統(tǒng)。隨著住戶的增多，振動和噪聲越來越大、越來越頻繁，導致原告無法居住。2003年8月20日，原告委托順義區(qū)環(huán)境保護局環(huán)境監(jiān)測站進行了鑒定，該站出具的監(jiān)測報告顯示原告地下的噪聲超過正常標準，原告隨后起訴。
  
  　　5、認購書前要盤算
  
  　　在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。這里說明一點，簽訂認購書不是房屋預售或銷售的必經程序，建議購房者不要輕易簽訂認購書。如果有的購房者的確看上了某個項目的房子，擔心錯過，必須簽訂認購書，則應注意以下問題：
  
  　　首先，根據2003年6月1日起施行的**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容(包括當事人名稱或者姓名和住所；商品房基本情況；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期等條款)，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。
  
  　　其次，無論認購書具不具備成為購房合同的條件，其效力均應根據開發(fā)商是否已取得商品房預售許可證明、本身內容等來確定。
  
  　　再次，購房者在認購書中要明確所交款項是“定金”還是“訂金”，二者法律后果是不同。
  　　6、合同條款多把關
  
  　　在簽訂商品房買賣合同時，因為買賣雙方在專業(yè)知識上信息不對稱，有時買方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致**后在合同履行中處于被動地位。
  
  　　購房者在簽訂《商品房買賣合同》前，應對合同條款及專業(yè)詞語仔細閱讀、理解，必要時可向房地產專業(yè)律師以及房地產開發(fā)主管部門進行咨詢。
  
  　　就合同主要條款說明如下：
  
  　　(1)關于房屋面積方面的條款。
  
  　　商品房以建筑面積計算房款，建筑面積由套內建筑面積與分攤的共有面積兩部分成。應在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。
  
  　　目前交付房屋時，往往建筑面積增大，且不超過3%，但套內建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對買房人不利的情況出現，合同中有必要約定套內建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。
  
  　　另一種按套內建筑面積計算房款，套內建筑面積與合同約定不符時，一般按照**高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。
  
  　　(2)關于價格、收費、付款額同的條款。
  
  　　價格條款應比較明確，應有細項約束發(fā)展商不得隨意加價，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間、數額等。
  
  　　可注明買方在合同生效的幾天之內向金融機構申請貸款，如果不能通過的話，買方可以取消合同，全數取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，**好爭取加入此條款，達到留給自己一個冷靜期的效果。

  查看全文↓ 2019-06-12 10:31:02
• 148****3711

  一定要附圖紙，
  圖紙代表了商品房的戶型，面積，層高，開間，進深。房子及地下室的圖紙都應出現在商品房銷售合同內。
  
  注意事項
  1、盡量選用當地政府部門推薦使用的商品房買賣合同示范文本[5] 。
  2、警惕不公平條款，特別是補充協(xié)議，一定要保持高度警惕。
  3、現場簽約時，必須看清楚預售證原件上所有信息，對合同條款必須詳細查看，逐一細讀。
  4、聘請專業(yè)律師參與。
  5、以補充對補充。
  6、集體簽約。
  

  查看全文↓ 2019-06-12 10:28:54
• 144****8081

  規(guī)范的做法是，凡在合同上簽名蓋章的，以及要使用該合同辦相關事的（例如個人房貸、合同登記、房產登記、公證處）各方，都應有一份合同原件。作為購房人，理應手里永遠保持有一份合同原件。
  再則，當下大多數地方是實行網簽合同。所以在制作合同時，很容易做足夠份數的合同。即便一時疏忽少做了幾份，也容易補上——開發(fā)商打印合同后雙方簽字蓋章就完了。沒有技術難處。
  另外，有人認為拿到了產權證，購房合同就沒用了。這是個短視的想法。眼下用不著不意味著永遠用不著。至少在上海賣出房屋時，稅務機關要求賣出方提供當初購房時的原合同、契稅單、發(fā)票（要求提供其中的兩樣原件）。若你少了兩樣，怎辦？還如，有的單位給個人發(fā)購房補貼，也要先查驗購房合同原件的。
  我們的經驗做法是，預售合同一式6份（買賣雙方、銀行、合同預告登記、交契稅、產權登記各一），出售合同一式5份。要辦公證，還再加一份。出售合同少了預告登記，可以比預售少一本。

  查看全文↓ 2019-06-12 10:28:45

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• 問 商品房預售合同有注明房號嗎？有人知道嗎？
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  有編號的。若沒有要看是什么原因造成的沒有編號。兩種可能，一種是合同本身的錯誤，這個好解決，如果你對添加進去不放心，那就銷毀之前的合同，重新簽訂就是了。如果是沒有拿到預售許可能，事情就大了。那涉及的法律程序就比較多，你可以查找一下相關的具體案例來閱讀一下。因為如果沒有拿到預售許可證就開始銷售，就涉嫌欺詐，涉及的賠償金額就比較大了

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• 問 ??商品房抵押后預售合同有效嗎？有人知道嗎？
  答

  第一：法律和規(guī)章并沒有禁止抵押人合法轉讓抵押物，只要是取得商品房預售許可證的商品房，被抵押的商品房是可以買賣的。但是，已經抵押給銀行的房子如果要進行買賣，購房者是要通知銀行的，銀行同意買賣的，可以提前還貸解除抵押或者辦理轉按揭，從而實現房屋的買賣。 第二：被轉讓房屋因為設置了抵押權而不能轉讓，房屋不得進行過戶登記，不發(fā)生物權轉移，但轉讓協(xié)議本身不應受到影響，協(xié)議仍然有效。《民法通則》第115條規(guī)定，非經債權人同意轉讓抵押物的，轉讓無效?！稉７ā返?9條規(guī)定，轉讓經登記過的抵押物，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況，非經通知或告知的，轉讓行為無效。

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