二手房購房毀約怎么辦呢？

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• 135****9642

  1. 二手房交易需要有一定的程序。由雙方訂立買賣合同，據(jù)合同規(guī)定，由買方將資金付與賣方，依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，由賣方將房產(chǎn)騰退如期交與買方；
  2. 根據(jù)我國物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)買賣應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)讓登記。但沒有登記的不影響買賣合同的生效（除非買賣合同本身存在瑕疵），未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。物權(quán)效力分離原則；
  3. 結(jié)合您提供的情況，第一步要確定雙方簽訂的協(xié)議是否合法，是否具有合同效力；第二步，如果雙方簽有合同沒有瑕疵，合同內(nèi)容有合法約定違約金的，定金跟違約金可以選擇適用，但不能既沒收定金又讓對方賠付違約金，兩者不能并舉；
  4. 您可以先跟對方協(xié)商，協(xié)商不成確定要打官司的話，可以到房屋所在地法院提起民事訴訟要求對方賠付違約金；
  5. 如果要請律師的話，無論官司輸贏，律師費(fèi)這一塊一般是己方承擔(dān)。即使一并提起要求對方承擔(dān)律師費(fèi)的訴訟請求，法院一般不予支持。但有一點(diǎn)明確，案件受理費(fèi)由敗訴方承擔(dān)；
  6. 另外，各地律師代理費(fèi)情況不一，沒有嚴(yán)格的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的，可以雙方協(xié)商，但一般估計(jì)會以您的房子價(jià)值大小和訴訟請求對方支付違約金多少為標(biāo)準(zhǔn)；

  查看全文↓ 2019-06-04 10:12:00
• 132****9743

  二手房交易過程中導(dǎo)致買方反悔的因素有很多，具體可以歸納成以下四種情形：
  第一種：買方因缺少支付房款能力而對房屋買賣合同反悔。房屋買賣合同簽訂后，因買方經(jīng)濟(jì)狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無法支付合同約定房款，導(dǎo)致違約。
  第二種：以賣方房屋質(zhì)量瑕疵為由，要求解除房屋買賣合同。二手房不同于預(yù)售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，所以，或多或少會存在一些質(zhì)量瑕疵。如果買方認(rèn)為賣方售房時故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導(dǎo)致買賣糾紛產(chǎn)生。
  第三種：房屋過戶前或者過戶中交易被限制，導(dǎo)致買方權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)，要求解除合同、賠償損失。從簽訂房屋買賣合同到買方拿到房屋期間，如果賣方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實(shí)，或者在過戶手續(xù)辦理過程中，因賣方原因?qū)е路课葙I賣交易無法繼續(xù)履行下去，即使買方已經(jīng)繳付了首期款并實(shí)際入住，只要房屋尚未完成過戶登記，買方利益就無法受到法律保護(hù)。
  第四種：因貸款政策變化原因?qū)е沦I方無法買房。二手房市場貸款政策先是銀行提高貸款**額，提高貸款利率，后是嚴(yán)格限制第二套房屋買賣貸款等，由于政策變化導(dǎo)致買方貸款申請沒有通過，從而構(gòu)成合同違約。
  二、二手房交易買方反悔怎么辦
  如果出現(xiàn)上文所述的第一種情況：在簽訂房屋買賣合同后，由于買方經(jīng)濟(jì)能力關(guān)系而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同，構(gòu)成合同違約，買方當(dāng)對賣方承擔(dān)違約責(zé)任。所以，買方在簽訂合同前，一定要仔細(xì)考慮自己的房款來源以及后續(xù)支付能力，防止陷入因?yàn)橐粫r沖動而購房，導(dǎo)致違約的尷尬境地。
  如果出現(xiàn)上文所述的第二種情況：由于買方在簽訂房屋買賣合同時通常會到現(xiàn)場查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同舉證非常困難，因此難獲法院支持。為了避免產(chǎn)生房屋買賣糾紛，買方除了到現(xiàn)場仔細(xì)查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關(guān)情況，到物業(yè)公司調(diào)查所購房屋的真實(shí)情況，獲取房屋的維修信息。
  如果出現(xiàn)上文所述的第三種情況：根據(jù)《物權(quán)法》第14條規(guī)定“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”因此，在二手房買賣過程中，買方應(yīng)要求賣方加快交易節(jié)奏，盡早配合辦理房屋過戶手續(xù);并且采用安全的房款交割方式，利用本市各區(qū)、縣交易中心的二手房交易資金監(jiān)管平臺，以維護(hù)自己的合法權(quán)利。如果在房屋過戶中發(fā)生法院查封情況，應(yīng)要求賣方提供擔(dān)保，將被查封房屋置換出來，盡快辦理過戶，避免經(jīng)濟(jì)損失。
  如果出現(xiàn)上文所述的第四種情況：國家調(diào)整貸款政策是為了對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，但并非全面禁止貸款。買方向銀行申請貸款，本身是欲與銀行建立借貸法律關(guān)系，而銀行是否愿意向買方提供貸款，就需要經(jīng)過嚴(yán)格的審查。因此，買方在買房前應(yīng)向銀行咨詢貸款政策，了解自身資信，防止貸款不能，無法支付合同價(jià)款的違約行為發(fā)生。雖然賣方可以主張買方違約，但是在出售之前也應(yīng)該善意提示買方，以免陷入糾紛。

  查看全文↓ 2019-06-04 10:11:49
• 155****4068

  這要看你們當(dāng)初怎么簽訂合約的，如果合約上并沒有寫明違約的賠償責(zé)任，那么您就不必?fù)?dān)心了，但一般買賣方都會在付定金和**款的時候簽訂一個合約注明違約的賠償，這樣就比較麻煩，因?yàn)楫吘?0萬已經(jīng)付給對方了，在協(xié)商的過程中對方如果堅(jiān)決不同意退出這次交易，為的就是要你賠償他們多少錢。主要您現(xiàn)在交付的這20萬是屬于定金之外的頭款還是定金，如果這是不算定金的**款，您違約了，這20萬必須要退給您的~
  國家規(guī)定尚未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房對于尚未住滿年的經(jīng)濟(jì)適用房，由于政策規(guī)定不允許按市場價(jià)格出售。因此，確需出售此類經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主，只能以不高于購買時的單價(jià)出售，并且只能出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購。

  查看全文↓ 2019-06-04 10:11:36

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• 問 二手房購房毀約怎么辦呢？
  答

  新房二手房如何選，購房流程有什么區(qū)別：新房與二手房的流程，大致一樣，但過程中一些流程的順序是不一樣的。購房資質(zhì)審核：在認(rèn)購新房時，購房者就要提交資料進(jìn)行審核了，而二手房資質(zhì)審核的節(jié)點(diǎn)，在簽約前。一般情況下，購房資質(zhì)審核需要10個工作日，在認(rèn)購書中會規(guī)定簽訂正式購房合同的日期，如果買認(rèn)購當(dāng)天沒有帶齊資審材料，耽誤了購房資質(zhì)審核，在約定期內(nèi)沒有簽訂購房合同，購房者則會面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。簽合同和網(wǎng)簽順序：新房正常的流程是先網(wǎng)簽，再簽訂合同，只有一本合同。二手房的順序是先簽合同，再進(jìn)行網(wǎng)簽，需要注意的是，二手房簽訂的是兩個合同，前者為買賣合同，后者為網(wǎng)簽合同，兩份合同略有不同。放貸款的節(jié)點(diǎn)：新房現(xiàn)房，按照銀行的流程時間放貸款，期房的話，商貸和市管公積金貸款，需要等到期房封頂之后，國管正常放貸，放貸時間與是否封頂無關(guān)。二手房放貸款的節(jié)點(diǎn)，是在新房本下發(fā)之后若干工作日內(nèi)。相對比之下，買新房比買二手房遇到的糾紛少，新房產(chǎn)權(quán)明晰、貸款、產(chǎn)權(quán)歸屬都很容易辦理，而二手房在購買過程中，產(chǎn)權(quán)、貸款、合同都容易發(fā)生糾紛，對比一下，新房購房路程更簡單。

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• 問 二手房購房毀約怎么辦呢？
  答

  新房二手房如何選，購房流程有什么區(qū)別：新房與二手房的流程，大致一樣，但過程中一些流程的順序是不一樣的。購房資質(zhì)審核：在認(rèn)購新房時，購房者就要提交資料進(jìn)行審核了，而二手房資質(zhì)審核的節(jié)點(diǎn)，在簽約前。一般情況下，購房資質(zhì)審核需要10個工作日，在認(rèn)購書中會規(guī)定簽訂正式購房合同的日期，如果買認(rèn)購當(dāng)天沒有帶齊資審材料，耽誤了購房資質(zhì)審核，在約定期內(nèi)沒有簽訂購房合同，購房者則會面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。簽合同和網(wǎng)簽順序：新房正常的流程是先網(wǎng)簽，再簽訂合同，只有一本合同。二手房的順序是先簽合同，再進(jìn)行網(wǎng)簽，需要注意的是，二手房簽訂的是兩個合同，前者為買賣合同，后者為網(wǎng)簽合同，兩份合同略有不同。放貸款的節(jié)點(diǎn)：新房現(xiàn)房，按照銀行的流程時間放貸款，期房的話，商貸和市管公積金貸款，需要等到期房封頂之后，國管正常放貸，放貸時間與是否封頂無關(guān)。二手房放貸款的節(jié)點(diǎn)，是在新房本下發(fā)之后若干工作日內(nèi)。相對比之下，買新房比買二手房遇到的糾紛少，新房產(chǎn)權(quán)明晰、貸款、產(chǎn)權(quán)歸屬都很容易辦理，而二手房在購買過程中，產(chǎn)權(quán)、貸款、合同都容易發(fā)生糾紛，對比一下，新房購房路程更簡單。

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• 問 二手房買賣房東毀約怎么辦啊？
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  二手房買賣買方和賣方違約規(guī)定如下：根據(jù)二手買賣定金法則：1. 買方違約，賣方?jīng)]收買方全部的定金，并按照合同約定的違約條款來承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任賣方違約；2. 賣方需支付買方2倍的定金，并按照合同約定的違約條款來承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。備注：盡量不要違約。

  二手房交易因房價(jià)上漲賣家毀約怎么辦?

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  單方毀約，面對冷處理，該怎么做面對房價(jià)上漲利益的驅(qū)使，賣家想要單方毀約，卻不以明確的意思表示說自己要違約，比如不接電話不回微信、短信保持沉默?；蛘咭愿鞣N理由推三阻四，不接電話不回微信、短信保持靜默，甚至以把買家造成違約為目標(biāo)。對于這種賣家的破解方法是：在簽訂的書面房屋買賣合同中對于賣方要協(xié)助履行的義務(wù)，比如：解抵押、房屋核驗(yàn)、網(wǎng)簽、銀行面簽、繳稅、過戶等事項(xiàng)約定明確的時間點(diǎn)，不能籠統(tǒng)的附條件。否者雙方一直僵持不下，到了合同總的履行期限到來時賣方往往會跳出來要求解除合同。買方也會隨之陷入被動。并且買方一定要注意，要嚴(yán)格按合同約定的時間給付房款，不管是中介還是賣方提出要改變合同中的任何履行條款的時間和條件，即使你同意，也應(yīng)要求進(jìn)行書面簽字確認(rèn)。并就對方明示或者默示表示的將不履行房屋買賣合同的行為進(jìn)行取證。以備訴訟維權(quán)時使用。

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• 問 二手房賣方毀約怎么賠償呢？
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  違約責(zé)任的承擔(dān)方式有以下幾種（1）支付違約金.違約金：指合同當(dāng)事人在合同中約定的，在合同債務(wù)人不履行或不適當(dāng)履行合同義務(wù)時，向?qū)Ψ疆?dāng)事人支付的一定數(shù)額的金錢。（2）損害賠償.損害賠償：是指因合同一方當(dāng)事人的違約行為而給對方當(dāng)事人造成財(cái)產(chǎn)損失時，違約方向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。（3）繼續(xù)履行.繼續(xù)履行：是指由法院或仲裁機(jī)關(guān)作出要求實(shí)際履行的判決或下達(dá)特別履行命令，強(qiáng)迫債務(wù)人在指定期限內(nèi)履行合同債務(wù)。 　其他補(bǔ)救措施.第一百一十一條　質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。第一百一十二條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

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