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1、期房能賣。2、需要查看開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照、資質證書、開發(fā)許可證、用地許可證、規(guī)劃許可、預售許可證。注意這些名稱都需要一致。3、現(xiàn)在還是期房比較多，開發(fā)一般資金都不足，為了快速回籠資金，只能走預售的形式了。
全部3個回答>??買期房先不買產(chǎn)證可以嗎？會不會有什么風險？
144****7262 | 2019-05-31 11:19:07
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133****1077
一、不建議購買未取得房產(chǎn)證的房屋，因為購買沒有房產(chǎn)證的房子風險較大，嚴格的說是不受法律保護或者不完全受法律保護的。
查看全文↓ 2019-05-31 11:20:46
二、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)，不得轉讓”。
三、市面上確實也存在一些打法律擦邊球的情況，比如對交易進行公證，或者改底單，公證應該可以視為預購買房屋的一種要約，具有一定的法律效用，只能保證在買賣過程中出現(xiàn)糾紛時**大限度地減少自己的損失。
四、購買未取得房屋產(chǎn)權的房屋的注意事項：
1、尚未取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)交易風險較大，在購買或出售時應謹慎。
2、如果要交易這一類型的房產(chǎn)，雙方應對房產(chǎn)進行詳細了解，對于取得產(chǎn)權證的時間要有明確的認知，對不能按期取得產(chǎn)權證的可能要有預期。
3、對購買者而言，降低風險可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應先取得房屋的使用權和控制權，這樣法律會向購房者傾斜。
4、對購房者而言，買賣合同的條款中一定要要求賣方明確承諾取得房產(chǎn)證的時間以及辦理房產(chǎn)過戶的時間，并約定適當?shù)倪`約金標準。
5、考慮到房價經(jīng)過一段時間會有波動，買賣雙方應約定違約金標準，以避免房價波動較大時，一方違約。
6、在制定此類房屋買賣合同時，要考慮到一段時間后，因政策波動造成貸款政策變化、稅費標準變化、甚至一方或雙方交易資格發(fā)生變化后如何處理的問題。 -
137****0160
開發(fā)商應當在與承購人簽訂商品房預售合同簽約之日起30日內，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù) 。
查看全文↓ 2019-05-31 11:20:25
預售的商品房需要在交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)，領取產(chǎn)權證。
所以不能說明還沒有備案，產(chǎn)權證是要在交付使用后才可以辦理的。
限購令只是對規(guī)定頒布之后的購房行為進行規(guī)范，不述及以往。
《商品房預售管理辦法》
第六條 商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第九條 開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。
第十條 商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。
房地產(chǎn)管理部門應當積極應用網(wǎng)絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網(wǎng)上登記備案。
商品房預售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應當有書面委托書。
第十二條 預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。 -
152****9793
買房子不但是購買居住權同時也購買產(chǎn)權，其實更重要的是后者，產(chǎn)權代表這套房子是你的私有財產(chǎn)，是你的財富象征，而能證明產(chǎn)權的就是房產(chǎn)證。
查看全文↓ 2019-05-31 11:20:18
沒有房產(chǎn)證的房子也是不受法律保護的，比如數(shù)年以后你的小區(qū)要拆遷，沒有產(chǎn)證的房子是得不到或者得到很少補償?shù)?。一般地理位置不錯的小區(qū)即使開發(fā)商跑了也會有另一家開發(fā)商接手的，你要問問是暫時房產(chǎn)證辦不到還是永遠辦不到，如果是后者，建議不要買。如果是前者，還是可以考慮的。
購房沒有房產(chǎn)證的房子風險有：
1、 有買賣合同無效的風險。賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當其沖的法律障礙就是《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領取權屬證書的，房地產(chǎn)不得轉讓。
因此，如果賣房人在取得房屋權屬證書前出賣該房屋，買賣合同的效力待定，如果發(fā)生爭議時賣房人仍未取得房屋權屬證書，則買賣合同應認定無效。同時不能進行買賣、贈與、置換、繼承、出租等活動。
2、 沒有產(chǎn)權證就等于沒有權，的不當風險都是從這一點出來的。在期房買賣中，更大的問題是——暫時誰都沒有權。由于這兩個特性，風險是無法完全消除的。
3、現(xiàn)實中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質量隱患。
4、無兩證的二手房買賣無法辦理預告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。還有不履行合同義務：無法交房、按時交房、質量瑕疵等風險。 -
137****2087
房產(chǎn)局規(guī)定，沒有房產(chǎn)證以及處于抵押狀態(tài)的房產(chǎn)不予辦理過戶，而按揭還款狀態(tài)的房產(chǎn)就屬于不允許過戶的類型，也就是說你們得先還清銀行的房貸才可以進行過戶，如果你想按揭買這套房子，必須是你個一次性還清了貸款，然后過戶到你的名下，然后你才可以申請按揭貸款。
查看全文↓ 2019-05-31 11:20:06
二手房按揭貸款流程：
A、 買賣雙方提供資料并簽署銀行的相關法律文書；
B、 銀行審查后向售樓方出具《貸款承諾書》；
C、 買賣雙方辦理過戶；
D、 過戶后買方與銀行（中介）到國土部門領取過戶后的《房地產(chǎn)證》并辦理抵押登記；
E、 銀行到國土部門領取抵押登記資料后放款；
F、 將貸款劃到售樓方指定的帳戶；
交易轉按揭貸款流程；
A、 買賣雙方提供相關資料并簽署銀行相關的法律文書；
B、 買賣雙方提供相關資料并簽署擔保公司相關的法律文書；
C、 銀行及擔保公司受理并審查該筆購樓貸款業(yè)務；
D、 銀行受理無誤后出具《貸款承諾書》；
E、 售樓方與擔保公司一同去公證處辦理委托公證，全權委托擔保公司辦理購樓及過戶等手續(xù)；
F、 擔保公司根據(jù)銀行提供的《貸款承諾書》、《公證書》等資料向銀行出具《保證擔保合同》；
G、 銀行根據(jù)擔保公司提供的《保證擔保合同》及買賣雙方簽署的相關資料，審查后發(fā)放購樓貸款；
H、 貸款發(fā)放后立即根據(jù)借款人簽署的《劃款委托書》將貸款劃到擔保公司指定的帳戶；
I、 擔保公司持《公證書》及售樓方提供的存折等資料到原按揭貸款銀行辦理提前還貸；
J、 原按揭貸款銀行辦理提前還貸手續(xù)，并將《房地產(chǎn)證》到國土部門辦理注銷抵押登記手續(xù)；
K、 擔保公司持《公證書》到原按揭貸款銀行領取注銷抵押登記后的《房地產(chǎn)證》；
L、 擔保公司持《公證書》及已辦理注銷抵押登記的《房地產(chǎn)證》與購樓方一同去國土部門辦理過戶，過戶后擔保公司持《過戶回執(zhí)》；
M、 辦妥過戶后擔保公司持《過戶回執(zhí)》與購樓方一同去國土部門領取辦妥過戶后的《房地產(chǎn)證》；
N、 銀行與購樓方到國土部門辦理抵押登記手續(xù)，銀行持《抵押回執(zhí)》（一般情況下與領取過戶后的《房地產(chǎn)證》同步進行）；
O、 辦妥抵押后銀行持《過戶回執(zhí)》到國土部門領取辦妥抵押的貸款合同及《房地產(chǎn)證》（如果屬提前向購買方發(fā)放貸款購樓的則到此時業(yè)務已完結）；
在向售樓方發(fā)放購樓貸款情況下，銀行發(fā)放二手樓貸款，收回購樓貸款。
P、 銀行根據(jù)辦妥抵押登記的貸款合同及《房地產(chǎn)證》發(fā)放二手樓按揭貸款；
Q、 銀行根據(jù)購樓方簽署的《劃款委托書》將貸款劃至售樓方指定的帳戶；
R、 銀行從售樓方指定的帳戶收回購樓貸款；
先簽訂房地產(chǎn)買賣合同（當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心可買到），在合同里面都寫明你們雙方的約定，比如怎么付款，分幾次付款，一般都是簽了買賣合同**給他3成，然后去房地產(chǎn)交易中心過戶，過戶當日付6成，等你拿到產(chǎn)證后給他**后的1成。
過戶的手續(xù)不復雜，只要雙方的身份證原件以及復印件、戶口本、結婚證、稅費繳納憑證、合同還有房產(chǎn)證，就可以去過戶了。注意的是雙方當事人一定都要到場，要簽字的，如一方不去的話要去公證處作委托的！
一次性付款就是在時間上比貸款要快1個月，其他無分別，總的時間是，簽好合同當天就可以去過戶（帶齊資料），過戶好后20個工作日拿到新的產(chǎn)證，其他再交接一下水電費就可以了。
一般二手房交易需要交納的稅費：
一、 買房人應繳納稅費：
1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）
2、 印花稅：房款的0.05%
3、 交易費：3元/平方米
4、 測繪費：按各區(qū)具體規(guī)定
5、 權屬登記費及取證費：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內。
二、 賣房人應繳納稅費：
1、 印花稅：房款的0.05%
2、 交易費：3元/平方米
3、 營業(yè)稅：差價*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)
4、 個人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除） -
143****9225
可以出售。有兩種方式：1過戶前，賣方還清按揭貸款，使房屋產(chǎn)權處于完整狀態(tài)，直接辦理過戶手續(xù)；2買賣雙方簽訂合同，約定在可以辦理房產(chǎn)證時，把房產(chǎn)證先辦理給賣方，之后再過戶給買方，賣方未還清的貸款，用買方購房的**款解押房產(chǎn)，買方繼續(xù)還清剩余貸款。
查看全文↓ 2019-05-31 11:19:53
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退房需要有正當?shù)睦碛伞Ｒ话闱闆r下，購房者可以退房的情形主要包括以下幾種情況：一、延期交付房屋。到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購房人催告后的三個月的合理期限內仍未履行的，購房人就有權要求開發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。二、合同無效。合同無效的原因多由于開發(fā)商的手續(xù)不全，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。 如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發(fā)商應當返還購房人交納的房款。三、開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自變更設計。在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商就構成違約，購房人有權退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據(jù)合同約定，要求開發(fā)商退房。四、房屋面積誤差超過3%。如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。五、房屋質量不合格影響使用。根據(jù)**新司法解釋，因房屋質量問題影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗。六、房子產(chǎn)權不清楚。如存在抵押、查封或其他經(jīng)濟糾紛 。七、存在合同欺詐等其他問題的。開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，可起訴認定購房合同無效，要求退房。此外，造成購房合同無效的常見情形還有，開發(fā)商未取得預售許可;房屋為共有財產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權人書面同意的;該房屋權屬有爭議，司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權利等情形。八、遲延辦理房屋所有權登記。根據(jù)買賣合同約定或法律規(guī)定應當辦理房屋所有權登記屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因導致無法辦理房屋所有權登記的。九、按揭合同不能辦理。因不歸責于當事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下按揭貸款的。十、在建工程轉讓。開發(fā)商欲轉讓在建工程，應書面通知購房者，購房者有權在接到通知之日起30日內要求退房。
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1，查明真實情二手房買賣雙方一般并不相識，所以面對可能的詐騙，就要查明對方的身份及房產(chǎn)的真實信息。**可靠的辦法是憑身份證去房產(chǎn)交易中心查詢房屋的真實信息，查看中介門店的營業(yè)執(zhí)照，從而了解中介公司的資質。到房產(chǎn)交易中心查詢時，要付30元的費用，除了查看房屋狀況及產(chǎn)權人信息，同時別忽略了土地狀況、房地產(chǎn)他項狀況、房地產(chǎn)權利限制狀況等信息，這樣就可以了解房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭貸款買的房子，貸款額多少等等。這樣就不大可能因為受騙上當，買了被抵押的房子，錢房兩空。對于中介公司，可以索要營業(yè)執(zhí)照的復印件。2，留心付款方在房產(chǎn)買賣過程中，付款方式是容易引起爭議的條款之一，因此，在簽定是應盡可能的對付款方式、付款日期、付款其次、其次付款數(shù)額做具體的約定。**好的辦法是一方先在銀行存入現(xiàn)金，雙方在銀行實現(xiàn)交付，一方取出現(xiàn)金，直接存入對方的賬戶。一定要選擇安全的付款方式。特別提醒的是有關購房意向金的支付，一般情況下，買家在支付了意向金兩天之后，如果賣家同意出售，那么意向金將自動轉為購房定金，此時一般情況下定金是不予退還的。所以建議消費者在支付購房意向金時要三思。如果買賣的房子有貸款，那么在付款時更要特別留意，一般應由賣方提前還款解除貸款，如果賣方自有資金不足可以要求用買方支付**款共同還款，這時買賣雙方需同時到貸款銀行，以免自己支付的**款被移作他用。3，確定交房時間如果達成買賣意向，關于交房時間應當在合同中做明確的約定。之前在房屋買賣過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)因為沒有在合同中注明交房時間而引發(fā)糾紛的，比如到了約定時間，賣房因為租賃或其他原因而無法將房屋交付給買房，而買房又因沒有在合同中做相關的說明，買方只能吃“啞巴虧”。因此，在簽定合同過程中，必須注明什么時間賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時不能按時交房，買家將得到什么樣的賠償，房屋是否仍存在租賃情況等。一般情況下，在約定時，買家可以以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣家按照交房。4，別讓戶口困擾你買方在核實房產(chǎn)情況的同時，別忘記了房屋連帶的戶口關系，賣方是否在售出房屋之后將家人的戶口同時遷出。之前經(jīng)常會出現(xiàn)類似的情況，諸如賣方在售出房屋之后沒有將家人的戶口同時簽出，而導致買方無法將戶口遷入。該約定可在“購房條件約定”條款中“其他約定”中進行注明。同交房時間的約定一樣，一般情況下，賣家可以預留一筆錢，在交房時確認了戶口情況之后再支付給賣家，這筆錢的數(shù)額一般是房屋總價的1%左右。5，當心維修基金被中介“黑吃”很多消費者在買二手房過程中忽視維修基金，中介往往利用這個“缺口”吃進維修基金，如此的情況經(jīng)常以以下的方式發(fā)生：中介告訴賣方二手房維修基金已經(jīng)所剩無幾，一般情況下都是送給買方，而中介在對付買方時則稱賣方?jīng)]有將維修基金“送”給你，買方要自己重新辦理維修基金，這樣以來維修基金就進了中介的口袋。買賣雙方需當面進行了解，如果是將維修基金贈予買家，雙方需在“購房條件約定”條款中“其他約定中進行約定。一般情況下，房屋交接時，買賣雙方需共同到相應的物業(yè)管理公司，針對維修基金的帳戶余額，進行資金交割，戶名的變更。6，“先小人，后君子”房產(chǎn)中介一般都預備了重復使用的格式合同，這些合同中介一般都很好地考慮到了自己的利益，卻很可能包括了對買方不利的霸王條款，所以當簽訂這些合同時一定要認真閱讀條款，不要因為不好意思耽誤中介工作人員的時間而草草簽字，對于明顯不利于自己的如“不論交易是否成功，均應當支付中介費用”的條款。交出房產(chǎn)證或是買房款，一定要求對方出具收條。要注意的是，如中介未促成交易索要一定的費用卻是合理的?！逗贤ā返?27條規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用”。7，傭金如何支簽訂了合同，買賣雙方就要尊重中介機構的中介服務，并誠信支付居間費用。《合同法》426條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬?！蚓娱g人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔”。如果買賣雙方通過中介提供的信息取得聯(lián)系，私下交易，企圖省去中介費用，不僅不容易達到目的，還有可能承擔額外的違約責任。賣方也應當如實向中介及買方告知房產(chǎn)的真實情況。有關傭金支付，一定要看清楚合同是如何約定的：是買方支付中介費用，還是賣方支付，或是雙方共同支付，比例各占多少;是一次性支付中介費用還是分階段，是何時支付費用。上海市的相關規(guī)定是，買賣雙方需支付房屋總價的2%給中介作為傭金，買賣雙方一般各占半。
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1)沒有預售房許可證而銷售的期房是違法行為;開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)行政主管部門申請預售許可，取得商品房預售許可證才允許銷售；未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售或者以任何名目收取具有預售款性質的費用，不得發(fā)布商品房預售廣告.對于市場上以任何形式進行的無預（銷）售許可證的售房行為，都是違法違規(guī)的.2)。《黑龍江省城市房地產(chǎn)交易管理條例》規(guī)定，商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與買受人簽訂商品房買賣合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起３０日內，持商品房預售許可證、商品房買賣合同及商品房面積明細的資料，到房地產(chǎn)行政主管部門和國土資源管理部門申請辦理商品房買賣合同登記備案手續(xù)。你們多簽的商品房買賣合同受法律保護,但根據(jù)《黑龍江省城市房地產(chǎn)交易管理條例》規(guī)定是無法辦理房照的.所開具的收據(jù)只能證明開發(fā)商曾經(jīng)收過你房款.但該收據(jù)不能辦理房照.3)無預售許可證售房本身就是違規(guī)行為，這個時候開發(fā)商無法與購房者簽訂正規(guī)購房合同，在法律上購房者利益很難得到保障。交了全款而不能簽購房合同的，一定要清楚開發(fā)商不簽合同的原因是什么，如果是因為沒有預（銷）售許可證，那交款就應該慎重，因為沒有預（銷）售許可證，開發(fā)商賣房屬于違法違規(guī)，這種情況下簽的認購書就可能會產(chǎn)生分歧，風險是較大的。如果此時開發(fā)商五證已全，并且已經(jīng)是現(xiàn)房，就一定要與其簽訂正式購房合同，并要求其開據(jù)正規(guī)購房發(fā)票。對于期房，購房者一定要在認購書中標明如開發(fā)商違約，要承擔雙倍賠償責任，并要其開據(jù)發(fā)票.4)各地級市的房產(chǎn)管理局負責該問題.
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無需房屋封頂。開發(fā)商就等你的貸款到位才可以采購原材料把樓蓋起來。
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