??期房有法律保護(hù)嗎？誰來說說啊？

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• 143****4959

  對于期房合同，只要內(nèi)容符合法律規(guī)定，當(dāng)事人在自愿合法前提下簽訂的，期房合同具有法律效力。另外，如果當(dāng)事人違約合同約定的，屬于違約行為，需要根據(jù)合同約定及相關(guān)法律規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
  
  相關(guān)法律規(guī)定：《中華人民共和國合同法》
  第一百零七條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
  
  第一百零八條　當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
  

  查看全文↓ 2019-05-24 10:39:07
• 147****3486

  現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)熱居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)商“一房多賣”的情況時(shí)有發(fā)生。據(jù)報(bào)道，發(fā)生在深圳的“香珠花園”事件，開發(fā)商一房多賣涉及房屋200余套，涉案金額2億多元；上海“天天花園”事件，同一套房產(chǎn)賣給了7家；在廣東的“廣地花園”事件中，開發(fā)商重復(fù)售樓資金過億元。筆者認(rèn)為，之所以經(jīng)常發(fā)生“一女多嫁”的事件，除出售人在主觀上存在惡意外，在客觀上，與期房（或商品房，下同）預(yù)售登記備案制度存在嚴(yán)重缺陷有關(guān)。因此，盡早建立和完善我國期房，尤其是居住用期房預(yù)售登記備案制度，這對于穩(wěn)定社會(huì)秩序、保護(hù)購房者的利益、構(gòu)建法制化的和諧社會(huì)有著極其重大的意義。值此《物權(quán)法》草案討論之際，筆者就賦予居住用期房預(yù)售備案優(yōu)先權(quán)制度作若干思考。
  一、期房預(yù)售登記備案法律制度的缺憾
  我國現(xiàn)階段期房預(yù)售登記備案的法律制度存在著分散、交叉、沖突，以及缺乏民事效力等情況，許多行政法規(guī)的規(guī)定也不盡一致，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
  1、法律、法規(guī)零散，存在法律沖突
  現(xiàn)階段期房預(yù)售備案登記制度主要散見于《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》、《土地管理法》、《土地登記管理規(guī)則》、《民法通則》、《合同法》等以及部分**高人民法院的司法解釋和各地方法規(guī)中。由于現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記備案制度，主要是由房產(chǎn)管理部門和土地管理部門分別進(jìn)行登記的，這二個(gè)部門對期房涉及的備案登記的規(guī)定不盡相同，而且規(guī)定過于原則，操作難度大，其中有關(guān)預(yù)售登記的規(guī)定與完整的房地產(chǎn)物權(quán)又存在著交叉與沖突。這對于“準(zhǔn)物權(quán)”的期房預(yù)售登記備案而言，十分不利。給售房人營造了“有機(jī)可乘”的空間，妨礙了物權(quán)的合法、安全轉(zhuǎn)移。
  2、以行政管理為主，忽視民事效力
  建設(shè)部于2001年修改后重新發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》，從行政法律的形式上看，似乎是一部專門規(guī)范期房預(yù)售的專門法規(guī)。但是，從全文共計(jì)17條規(guī)定來看，主要以行政管理為主，沒有從民事效力的角度來規(guī)范期房預(yù)售登記備案制度。這部行政法律雖然與《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《土地登記管理規(guī)則》等行政法規(guī)對期房預(yù)售登記備案有相近規(guī)定，如：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”，“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”，如不進(jìn)行預(yù)售登記，則“責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款”。但是，上述規(guī)定主要規(guī)范的是對期房預(yù)售合同審查和管理，并沒有就期房預(yù)售登記備案的法律性質(zhì)和法律效力及其法律后果做出明確的規(guī)定。同時(shí)，對期房預(yù)售登記備案的程序、內(nèi)容、機(jī)構(gòu)設(shè)置等也未作出詳明的規(guī)定。另外，各地方的土地、房產(chǎn)管理登記機(jī)構(gòu)對期房的預(yù)售合同登記備案的做法也極不一致，查詢非常不便、甚至不讓查詢，無法讓預(yù)售登記備案起到應(yīng)有的“公示”效能。這既不利于避免“一房二賣（或再抵押）”等損害購房人利益的情形發(fā)生，也不利于購房人查詢欲購房屋是否已經(jīng)抵押或出售給第三方。因此，在“一房二賣（或再抵押）”等現(xiàn)象出現(xiàn)時(shí)，購房者的合法權(quán)利還是難以得到法律的有力保護(hù)。
  3、地方法規(guī)不盡一致
  在實(shí)施建設(shè)部、國家土地管理局有關(guān)商品房預(yù)售登記備案的上述規(guī)定中，我國一些地方法規(guī)在以下幾個(gè)方面的規(guī)定也不盡一致。（1）備案對第三人有效。如《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定：商品房期房購買“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)備案登記：…未辦理…登記的不得對抗第三人”。換言之，如商品房登記備案就對第三人發(fā)生對抗效力，如不登記備案，預(yù)售合同雖然有法律效力，但對第三人沒有效力。（2）備案登記是預(yù)售合同生效的條件。如《珠海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定：“商品房預(yù)售人不依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，造成商品房預(yù)售合同無效……”。根據(jù)該規(guī)定，不登記備案的商品房預(yù)售合同是無效的，法律不予保護(hù)。（3）不備案登記僅受行政處罰。如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)，未按規(guī)定將房地產(chǎn)買賣合同報(bào)登記機(jī)關(guān)備案而預(yù)售房地產(chǎn)的，由主管機(jī)關(guān)對轉(zhuǎn)讓人處以轉(zhuǎn)讓價(jià)款5%以下的罰款……”根據(jù)該規(guī)定，可以理解為預(yù)售房合同不登記備案不影響合同的民事法律效力，但開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)行政處罰責(zé)任。地方法規(guī)的上述不一致規(guī)定，可以說給懷有惡意目的的開發(fā)商留下有機(jī)可乘的空間。
  二、居住用期房備案的法律性質(zhì)及其效力思考
  目前，我國有關(guān)法律法規(guī)從立法意義上而言，只賦予了商品房預(yù)售登記備案在行政上的效力，而未賦予其民事法律上的效力。因此，結(jié)合現(xiàn)行法律法規(guī)、司法解釋以及《物權(quán)法》征求意見稿的精神，在登記備案的行政管理規(guī)定與民事法律效力交織中，筆者認(rèn)為應(yīng)對居住用期房預(yù)售登記備案從“準(zhǔn)物權(quán)”的法律性質(zhì)及法律效力上去思考，即賦予其對世權(quán)或優(yōu)先權(quán)的效力。
  1、登記備案的法律性質(zhì)
  建立商品房預(yù)售登記備案制度的目的是為了保護(hù)購房者的合法權(quán)益，避免和預(yù)防一些不必要的訟爭，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全。關(guān)于預(yù)售期房備案登記制度的性質(zhì)，目前廣泛的觀點(diǎn)認(rèn)為：該制度本身并不是一種物權(quán)登記。
  《物權(quán)法》草案征求意見稿第二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障將來取得物權(quán)，可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記”。對于其中的“預(yù)告登記”，從其本意去理解預(yù)售登記備案的法律性質(zhì)，它應(yīng)當(dāng)是一種債權(quán)物化的預(yù)告，是一種具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)或“準(zhǔn)物權(quán)”。換言之，商品房預(yù)售合同登記備案的法律性質(zhì)屬于不動(dòng)產(chǎn)“準(zhǔn)物權(quán)”的權(quán)屬登記。其已有法律基礎(chǔ)思想是：
  首先，從現(xiàn)行的《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律規(guī)定來看，預(yù)售登記備案盡管具有濃厚的行政管理色彩，但其中有關(guān)登記、公告等規(guī)定，具有預(yù)告、公示的民事性質(zhì)。如果否定權(quán)屬登記備案的這一“公示性”的民事性質(zhì)，那么備案登記制度就不存在任何意義。
  其次，從登記備案操作規(guī)程而言，它與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)具有以下幾個(gè)共同特征：（1）將期房這一“準(zhǔn)物權(quán)”的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更等情況登錄在登記備案薄上；（2）登記備案的內(nèi)容能夠?yàn)椴惶囟ǖ南嚓P(guān)利益主體所查閱；（3）公示后即具有特定的債權(quán)物化期待權(quán)。
  第三、準(zhǔn)物權(quán)一旦期待條件滿足，就能取得所購房屋的物權(quán)。相反，如果購房人不辦理登記備案，那么購房者僅僅只擁有合同債權(quán)，其購房的債權(quán)物化可能性在法律上將難以得到有效保護(hù)?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定的：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持?！痹摻忉審姆ɡ砩蠈Φ怯泜浒傅钠诜俊皽?zhǔn)物權(quán)”性質(zhì)作了明確的回答。
  2、登記備案的法律效力
  登記備案的法律效力主要是指對不特定的第三人是否具有對抗效力。目前大部分的學(xué)者觀點(diǎn)認(rèn)為，登記備案對第三人沒有對抗效力。對于登記備案的法律效力，物權(quán)法草案在第二十一、二十二條均作了相應(yīng)的勾畫。筆者認(rèn)為根據(jù)我國現(xiàn)行期房登記備案制度中的民法原理進(jìn)行考量，應(yīng)當(dāng)可以得出期房，尤其是居住用期房預(yù)售合同的登記備案具有對抗第三人的效力的結(jié)論。
  《**高人民法院關(guān)于建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?！痹摻忉岆m然沒有期房預(yù)售合同登記備案的前提詞，但是可以推定，如果沒有預(yù)售合同、沒有售房雙方的登記或在行政機(jī)關(guān)的備案，消費(fèi)者是不可能支付部分或大部分房款的。如果前提詞存在，則該解釋已明確回答了期房預(yù)售備案登記對于第三人的效力問題。
  我國現(xiàn)行的行政法規(guī)和司法解釋均明確規(guī)定了“房屋登記是房屋所有權(quán)的唯一公示方法”的原則。登記備案制度之所以具有對抗不特定第三人的對世效力，主要在于登記備案具有公示的預(yù)告性質(zhì)。從公示預(yù)告的性質(zhì)而言，其對世效力就在于：（1）保全效力，使債權(quán)獲得物權(quán)對抗第三人的效力；（2）順位保護(hù)效力；（3）破產(chǎn)保護(hù)效力。如果否定期房預(yù)售登記備案的對世效力，就等于沒有登記備案制度，如果沒有登記備案制度，物權(quán)的變更、變動(dòng)、轉(zhuǎn)移將是不可想象的。
  三、賦予居住用期房備案對世權(quán)制度的思考
  物權(quán)法草案中有關(guān)居住用期房預(yù)售登記備案制度已經(jīng)就其對世效力作了規(guī)定，但仍過于原則，難以操作，容易產(chǎn)生不同的理解，如：并沒有預(yù)售登記備案程序、內(nèi)容、機(jī)構(gòu)設(shè)置的規(guī)定，與現(xiàn)行的行政法規(guī)和司法解釋也相脫節(jié)。無法真正起到保護(hù)購房人之權(quán)益，維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全的功能與作用。一項(xiàng)完善的法律制度無不以人為本、保護(hù)公民生存的基本資料為主要目標(biāo)。在我國，公民購買期房的目的主要用于生活居住消費(fèi)或經(jīng)營。若不賦予購房者在辦理預(yù)售登記備案后具有對抗第三人的法律效力，必將影響大部分購房者的生存權(quán)，對社會(huì)穩(wěn)定產(chǎn)生嚴(yán)重影響。
  因此，物權(quán)法草案在構(gòu)建我國期房預(yù)售登記備案制度中，應(yīng)結(jié)合現(xiàn)行法律規(guī)定明確賦予期房——尤其是居住房預(yù)售登記備案制度的準(zhǔn)物權(quán)效力，將登記備案作為預(yù)售合同的生效要件，對期房預(yù)售合同約定的債權(quán)具有對抗第三人的法律效力，從而真正保護(hù)購房人**關(guān)心、**需要的物權(quán)。
  基于上述概括思考，為確立居住用期房合同備案對世權(quán)制度，建議在物權(quán)法草案中還應(yīng)增加以下規(guī)定：1、登記機(jī)構(gòu)法定化，即備案登記機(jī)構(gòu)有法律直接規(guī)定或授權(quán)規(guī)定；2、備案程序具體化，即由法律明確規(guī)定備案的程序，如：當(dāng)事人必須以書面方式向登記機(jī)關(guān)作出特定表示，備案必須在指定的媒體上公示并可以接受查詢等；3、備案效力確定化，即明確非經(jīng)公示不得對抗第三人，只有符合法定條件的登記備案才具有對世效力，如：可以“凡符合下列條件的登記備案具有法律效力……”等。
  這樣考慮的出發(fā)點(diǎn)是源于憲法對于公民生存基本權(quán)利的保護(hù)，從秩序價(jià)值上賦予購房者優(yōu)先權(quán)，穩(wěn)定社會(huì)生存和發(fā)展的根基，有利于構(gòu)建法治化的和諧社會(huì)。

  查看全文↓ 2019-05-24 10:39:03
• 136****0466

  合同本身 有效與否 與是否有房產(chǎn)證 沒有關(guān)系。根據(jù)《合同法》第52條，只要是雙方真實(shí)意思表示的協(xié)議且不違法的，都有效。

  查看全文↓ 2019-05-24 10:38:56
• 156****8736

  買房一般不買期房，中間的過程，利贅你都是清楚的，買現(xiàn)房，房子的情況一目了然，‘具體的房間尺寸，窗戶大小，平面布置，采光，通風(fēng)，陽臺(tái)視覺，窗外視野，距農(nóng)貿(mào)市場，超市，銀行，醫(yī)院，幼兒園，**，**等都好好的考慮進(jìn)去。
  買了才不后悔。

  查看全文↓ 2019-05-24 10:38:45

相關(guān)問題

• 問 ?? 期房有法律保護(hù)嗎
  答

  買期房的風(fēng)險(xiǎn)比較大，如果開發(fā)商還沒有破土動(dòng)工，那么風(fēng)險(xiǎn)更大。雖然房屋認(rèn)購合同有效，也受法律保護(hù)，但是如果開發(fā)商跑路，那么你也很難挽回你的損失，且得不到房子，所以買期房還是要慎重。

  全部4個(gè)回答>
• 問 ??想了解一下期房有法律保護(hù)嗎？
  答

  期房實(shí)質(zhì)上就是商品房預(yù)售的房屋，具體是指在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋。即指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房。購買期房應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同，為了保障自己的利益，合同中一定就相關(guān)事項(xiàng)明確約定。購買期房的風(fēng)險(xiǎn)有以下幾個(gè)方面，購買過程中應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎：（1）平面圖的面積、戶型等情況和實(shí)際有差距根據(jù)圖紙買房，購房者看到的大多是戶型的平面圖、整個(gè)樓盤的效果圖而不是實(shí)物，許多開發(fā)商將戶型平面圖做的簡單而模糊，使得有關(guān)面積、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)難以準(zhǔn)確進(jìn)行判斷；而樓盤的效果圖則渲染得十分精美會(huì)造成對消費(fèi)者的誤導(dǎo)。如果在交房后與開發(fā)商宣傳的差距較大則會(huì)造成損失。（2）對于開發(fā)商的情況難以把握如果開發(fā)商在建設(shè)過程中因?yàn)橘Y金不足使工程停頓，或因技術(shù)實(shí)力不足造成建設(shè)質(zhì)量的降低；以及在建設(shè)過程中擅自變更原來的設(shè)計(jì)或承諾尤其是對小區(qū)的配套設(shè)施和環(huán)境綠化的變更等情況，這些都會(huì)給消費(fèi)者造成巨大的損失。（3）市場的行情和價(jià)格難以預(yù)測在購房者與開發(fā)商簽訂合同并付款后，因?yàn)槭袌鲆蛩氐淖饔?，房價(jià)會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。如果漲價(jià)則購房者受益；如果跌價(jià)則購房者會(huì)遭到損失。

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• 問 租戶有法律保護(hù)嗎？
  答

  中國這種人真多，首先肯定的是您屋里的東西房主是肯定無權(quán)私自扣留的，如果您少了東西就應(yīng)該憑相關(guān)票據(jù)了要求其退還或賠償，至于對方提出的解約理由，既然合同上有約定拖欠房租半個(gè)月業(yè)主有權(quán)解除合同，那么只是拖延了8天對方就要求解除，實(shí)際上您可以反訴對方違約，而且合同中應(yīng)該有關(guān)于延期繳納房租的約定，一般來說是繳納一部分賠償金，如果有就應(yīng)該按照這個(gè)來執(zhí)行，您現(xiàn)在的這種情況首先應(yīng)該自己找到證據(jù)，如果牽扯到打官司肯定需要您來舉證，比如說證明您拖欠房租的時(shí)間，對方自己要求解約的證據(jù)等等，不打無準(zhǔn)備之仗，當(dāng)然**好還是能協(xié)商解決，畢竟打官司對誰都沒好處。

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• 問 房子有貸款公證有法律保護(hù)嗎
  答

  經(jīng)過公證的房屋受法律保護(hù)。公證機(jī)構(gòu)出具的公證文書具有法律效力。房產(chǎn)公證是指公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請，依法證明與房產(chǎn)有關(guān)的法律行為、有法律意義的事實(shí)和文書的真實(shí)性、合法性的活動(dòng)。房產(chǎn)公證雖然不是房產(chǎn)交易的必須環(huán)節(jié)，但經(jīng)過公證處的審查，當(dāng)事人可以避免很多風(fēng)險(xiǎn)，且經(jīng)公證的購房合同或是協(xié)議可以直接向法院申請執(zhí)行。國務(wù)院《關(guān)于外國人私有房屋管理的若干規(guī)定》規(guī)定，辦理涉及房屋所權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)的證件必須辦理公證。國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，房屋拆遷的，補(bǔ)償、安置協(xié)議必須辦公證。代管房屋、有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋、在規(guī)定的期限內(nèi)抵押人與抵押權(quán)人達(dá)不成新的抵押協(xié)議的房屋的拆遷，應(yīng)當(dāng)由公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。城建部《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》規(guī)定，委托他人代辦房屋所有權(quán)登記的，委托書須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。各專業(yè)銀行規(guī)定，涉及房屋抵押的抵押貸款合同或抵押擔(dān)保文件要經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。許多地方法規(guī)中也規(guī)定，私有房屋的繼承、贈(zèng)與、析產(chǎn)、買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、商品房和住房制度改革中的職工住房的預(yù)售、買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、繼承、贈(zèng)與、互換等，應(yīng)當(dāng)辦理公證?！豆C法》第三十六條 經(jīng)公證的民事法律行為、有法律意義的事實(shí)和文書，應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)，但有相反證據(jù)足以推翻該項(xiàng)公證的除外。

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• 問 哪位朋友知道期房受不受法律保護(hù)
  答

  對于期房合同，只要內(nèi)容符合法律規(guī)定，當(dāng)事人在自愿合法前提下簽訂的，期房合同具有法律效力。另外，如果當(dāng)事人違約合同約定的，屬于違約行為，需要根據(jù)合同約定及相關(guān)法律規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

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