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在簽訂商品房買賣合同時，因為買賣雙方在專業(yè)知識上信息不對稱，有時買方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致**后在合同履行中處于被動地位?！ ≠彿空咴诤炗啞渡唐贩抠I賣合同》前，應對合同條款及專業(yè)詞語仔細閱讀、理解，必要時可向房地產專業(yè)律師以及房地產開發(fā)主管部門進行咨詢?！ 【秃贤饕獥l款說明如下： ?。?）關于房屋面積方面的條款?！ ∩唐贩恳越ㄖ娣e計算房款，建筑面積由套內建筑面積與分攤的共有面積兩部分成。應在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式?！ ∧壳敖桓斗课輹r，往往建筑面積增大，且不超過3％，但套內建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對買房人不利的情況出現，合同中有必要約定套內建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2％，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等?！ ×硪环N按套內建筑面積計算房款，套內建筑面積與合同約定不符時，一般按照**高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。 ?。?）關于價格、收費、付款額同的條款?！ r格條款應比較明確，應有細項約束發(fā)展商不得隨意加價，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間、數額等?！ 】勺⒚髻I方在合同生效的幾天之內向金融機構申請貸款，如果不能通過的話，買方可以取消合同，全數取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，**好爭取加入此條款，達到留給自己一個冷靜期的效果。 ?。?）關于房屋質量的條款?！ ≠彿空咴诤灪贤瑫r一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內設備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質期、附屬設備保持期等。 雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進口潔具、廚具”，而實際入住時業(yè)主發(fā)現，大理石地面材料實為人造大理石，而進口潔具、廚具實際上是國內產品，只是貼上外國商標。在案件審理時，開發(fā)商使用人造大理石沒有違約，因為當初在簽合同時并未講明一定要天然大理石。而進口潔具是合資廠生產，確是外國品牌，也符合約定。當然，使用這些產品使造價和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。對這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見不一的情形，對格式條款按《合同法》有關規(guī)定以不利于合同提供方即開發(fā)商的解釋為準?！ ∮行┵彿咳苏J為，商品房竣工后已經過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應當出現質量問題。而且還有《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質量的細節(jié)作了規(guī)定，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質量問題。但事實并非如此。 商品房竣工驗收是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質量都合格，而且竣工驗收的質量標準和購房人所希望的質量要求也可能有差距。至于《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》關于房屋質量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側重保護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質量問題?！ w、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進行必要約定?！ 。?）關于售后物業(yè)管理的條款?！ ∵@是購房人在簽合同時容易忽略的內容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費?！ ∽?001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議?！薄 〉?，在實際簽約時，很多房地產公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關物業(yè)管理協(xié)議。對此，買受人應該據理力爭，防止交房時物業(yè)公司變更物業(yè)費?！ 。?）關于履行合同的期限和方法的條款?！ 獙懨鞣课萁桓兜娜掌冢课輧r金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清?！ 。?）關于產權登記的條款?！ ∮呻p方依規(guī)定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產權過戶手續(xù)時，賣方應出具申請房屋產權移轉給買受人的書面報告，以及繳納的稅單。 按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產權證的期限應為60日。但是，實際簽約時，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等等。買房人應力爭在合同中，將出賣人為買受人辦理產權證的期限約定為60日，不宜太長。如果此期限時間過長，如：365天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保，短期內不能解除抵押，對買受人采用公積金貸款和盡快取得房產證有很大影響。 ?。?）關于稅費負擔的條款。房屋買賣中應繳納的一切捐稅、費用，應按法律規(guī)定，各自承擔，并明確載入合同。 ?。?）關于違約責任的條款。 包括出賣人逾期交付房屋應負的責任，或不能或不履行交付房屋應負的責任；買受人逾期付款 應負的責任，以及毀約不買應負的責任等。房產銷售合同有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導至逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。根據我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災、戰(zhàn)爭等。依照此規(guī)定，房產買賣合同中設定有關了延伸、擴張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節(jié)影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的?，F在開發(fā)商在購房合同中，關于逾期交房的違約責任一般約定為每遲延一日承擔全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當，違約金的懲罰性體現不夠，買房者應爭取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間?！ 。?）關于不可抗拒力?！ 『炗喓贤瑫r，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的?！ 安豢煽沽Α敝覆荒茴A見、不能避免并不能克服的客觀情況（僅指自然災害，不包括政府行為或社會異常事件）。任何一方不得就此做擴大解釋，否則，該解釋不具有約束力。并應約定一個告知期限。 出賣人有時提出以下免責條款，買受人**好不要同意：非出賣人原因，有關部門延遲發(fā)出有關批準文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術問題不能及時解決的。 7、補充協(xié)議別嫌煩 《商品房買賣合同》補充協(xié)議內容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分攤面積說明、裝修標準、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設施以及花園綠地的權屬、物業(yè)管理等。建議購房者在簽約時一定不要局限于格式條款的內容，對有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂，對遺漏的事項要加以補充?！ ≠I受人在簽訂合同時一定要將自己與開發(fā)商所約定的事項在合同中加以體現，只有這樣才能在日后發(fā)生爭議的情況下，有據可尋，**大限度地維護當事人的合法權益。買受人盡可能要求開發(fā)商提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個基本知情權，也是今后解決爭議的主要依據?！ 》课萜矫鎴D作為合同的附件一，是當事人意思一致的表示，也是日后發(fā)生爭議的解決依據。由于劉先生在簽訂合同時并沒有仔細審查自己合同的附件，所以并沒有意識到開發(fā)商所提供的房屋平面圖與雙方實際約定的并不一致，并且存在許多缺陷，而當雙方發(fā)生爭議時，起到證據作用的卻只能是合同附件中的平面圖，所以，希望廣大消費者在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時，一定要仔細審查房屋平面圖的方向、尺寸、比例等具體細節(jié)是否在圖中標明?！ ”苊馍套』煊靡l(fā)糾紛。隨著商品房的交付使用，因商住混用產生糾紛的現象時有發(fā)生，可在合同中約定出賣人保證本幢商品房只作為住宅出賣，不得作為商業(yè)用房出賣，否則承擔違約責任?！ 〖s定“五證”復印件的真實性，否則開發(fā)商應承擔相應的責任選擇賣方出示《建設工程竣工驗收備案表》作為房屋交付的條件。交房時出示實測面積?！ 氖袌龅慕嵌葋碚f，適銷對路的產品供不應求，仍處于賣方市場，賣方就會利用市場的優(yōu)勢，在履行合同的過程中不做出太多讓步。至于市場需求少或積壓商品房，因存在這樣那樣的問題，賣方寧死也不肯讓步。從司法的角度看，房地產市場剛剛形成并高速發(fā)展，立法者、管理者從觀念上和實際操作上都不能適應房地產市場快速發(fā)展的需要，且又無經驗及先例可循，導致立法和管理相對于房地產業(yè)的快速發(fā)展來說比較滯后；在幾種因素的綜合作用下，短期內買方與賣方是無法抗衡的，無法達到權利義務趨向于真實一致。那么在這種買方明顯處于弱勢及不利的情況下，怎么能盡**大可能為自己爭得一些應屬于自己的但實際上卻被侵犯或被忽視的權利呢？ 買方聘請律師幫助簽訂購房合同的，在就合同條款進行協(xié)商、談判的時候，買方要與自己的律師站在一個立場，要表示出對律師的高度信任，這樣才有利于爭取到**大的合同合法權益，**大程度減少合同內容不利于買方甚至對買方不公的結果。在開發(fā)商表示不簽就算了的情況下，即使你很想買這個房子，你也要沉著，不要輕易放棄律師為你提出的談判條件，要知道很多談判不是一蹴而就的，要有各自爭取的過程?！ 】傊?，購房人在簽訂商品房買賣合同時，不要著急，盡可能多咨詢一些專業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權利、義務對等的商品房買賣合同?！ ?、簽字蓋章祝圓滿 北京已出現了同一房屋買賣合同竟有三個版本的案件糾紛，開發(fā)商擅改合同是出現三個版本的合同原因。 堅持賣方先蓋章，買方后簽字，不在合同上留空白。建議在合同上由加蓋騎縫章、過頁章，個人買主過頁簽字?！ 『炗喩唐贩抠I賣合同應該是雙方對合同的條款達成一致意見并以書面形式表達后同時簽字蓋章，然后合同才能生效。但實際上一些開發(fā)商要求買方先簽字，然后才去蓋章。開發(fā)商這樣做有很多理由，比如開發(fā)商委托中介機構售樓時，中介機構并無權在合同上蓋章，所以必須將談好的合同送到開發(fā)商那里去蓋章；還有的是開發(fā)商的公章歸某個人掌管，為了提高開發(fā)商自己的效率或自己方便或者其它的原因，開發(fā)商一般在湊足了幾份買方已事先簽字的合同后，才集中起來去蓋章。 賣方蓋章和買方簽字的時間差，對于誠信的開發(fā)商來說無需多慮，但對于個別存在有意欺詐的開發(fā)商，買方就不得不防了，比如開發(fā)商利用這個時間差，將一式四份的合同修改，在空白處增加對自己有利的內容，對事先談好的補充協(xié)議不認可，可這時買方已簽字了，**款大都交了，這會使買方處于一個不利的地位?！ 榱朔乐惯@種概率雖小但對買方殺傷力卻極強的細節(jié)，建議買方事先將合同的空白處劃掉，并將已選擇的條款用漢字在合同的空白處表述出來，以防被改動。 **好堅持雙方同時蓋章簽字，這開發(fā)商不是不能做到，同時也是對買方的一種尊重，對合同嚴肅性的尊重。
全部3個回答>??期房包更名靠譜嗎？有沒有什么風險呢？
143****9152 | 2019-05-24 01:13:32
已有3個回答
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157****1117
1，人們習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證(大產證)止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。
查看全文↓ 2019-05-24 01:19:10
2，包改名意思是指如果買房購買該套房屋的話，賣方負責把購房合同里的名字更改成買方的名字，應該是指的第一任買方從開發(fā)商手里買了房子后，想賣出去，對于第二任賣方的承諾。
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141****8534
1、這房子是否已經交樓？房產證是否已經辦理下來了？如果沒有房產證，交易存在非常大的風險。
查看全文↓ 2019-05-24 01:19:01
2、如果是前年買的期房、并且支付了**，沒理由貸款一直沒批下來的，因為**就是付給銀行的啊。
3、如果有房產證、對方也確實付了**、也有還貸記錄的話，那是轉按揭了。
4、開發(fā)商通常情況都允許更名，但有次數限制，比如我司只允許客戶更名一次，費用是2000，個別會要求只允許在親戚間更名，這是為了防止客戶炒號。這個業(yè)主要求你支付的錢，他是要賺差價而已。辦理更名是必須去銷售中心財務那里的，并且要逐級報批，不是隨便來個銷售就可以的。
5、房屋買賣一定要去房屋登記機構登記備案的啊，因為根據我國的法律，在城鎮(zhèn)買賣房屋的所有權必須經房屋登記機構登記后，才發(fā)生轉移，如未登記，即使交付，也不發(fā)生權利轉移效果。合同的話，各地房管局都有標準范本的，二手中介也有三方交易合同，中介公司的你拿不到，可以先上房管局下個來看看。 -
135****2282
如果交房1年了就不能更名了，剛交房的還是可以通過各種關系和事件進行更名的，你這個不靠譜。
查看全文↓ 2019-05-24 01:18:46
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自住型商品房在取得房屋所有權證5年后可以上市交易。 根據《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》京建發(fā)[2013]510號文件規(guī)定： 自住型商品住房購房人取得房屋所有權證后，原則上5年內不得轉讓。購房人取得房屋所有權證5年以后轉讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉讓后，不得再次購買自住型商品住房。
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期房交易市場存在以下風險：一是某些房地產商沒有開發(fā)資格，卻以集資聯建的名義進行變相開發(fā)，在沒有建設工程規(guī)劃許可證和商品房預售許可的條件下，違規(guī)進行商品房預售，僅憑一紙合同進行房屋交易，而這種合同事實上沒有法律效力，一旦出現問題，購房者的合法權益無法得到保障。 二是買賣集資聯建期房投資少、利潤高，且無須交納有關的稅費，吸引眾多炒房者入市逐利。炒房者在沒有任何證件和手續(xù)的情況下多次倒賣，使**后購房者的風險逐漸加大。由于房屋產權轉移以變更登記為必要條件，若其中一個環(huán)節(jié)出現問題，**后購房者將蒙受難以挽回的經濟損失?！∪怯捎诓糠址康禺a中介從業(yè)人員文化水平較低，不了解房地產交易相關法律知識，可能出現手續(xù)不全、簽訂的購房合同不規(guī)范等問題，加之沒有對房源的真實性和可交易性、房屋出讓人的身份等予以核實，甚至為了多賺取中介費鼓動炒房者違規(guī)炒房，進一步放大了購房者的風險?！ 橛行Х婪讹L險，群眾在購房時要著重了解所欲購買期房是否具有建設工程規(guī)劃許可證和商品房預售許可，所欲購買期房是否存在合同糾紛或存在抵押按揭，房屋出讓人的身份是否屬實等情況。此外，簽訂房屋交易合同之前，**好先熟悉房地產交易基本知識或咨詢專業(yè)人員，交易完成后要收好房屋交易合同和相關的付款憑證；如果是多次轉手的期房，在與出讓人簽訂房屋交易合同后，還應同房地產開發(fā)商簽訂合同，避免房地產開發(fā)商以不知情為由不承認房屋交易合同效力。
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按揭中的房子可以賣。銀行通常規(guī)定貸款未滿一年的要付違約金，滿一年的不用付。你可用買房人付的**款去銀行提前還貸，辦理解押手續(xù)，之后再辦理過戶。一、首先二手房交易以房產證為準，有了房產證才可以上市交易。目前該房產未拿到產權證，因此暫不能辦理過戶手續(xù)。如果您想與賣方辦理合同更名，可以讓房主與開發(fā)商協(xié)商，先撤銷原合同備案，開發(fā)商再與您之間重新簽訂合同并進行備案。不論是更名和撤銷合同備案，都需要得到開發(fā)商的同意和配合。但撤銷合同之前需要先到房管局申請，之后才可以辦理。二、如果有出售條件，是可以辦理轉按揭手續(xù)，首先是要取得銀行的同意，可以先向貸款的銀行提出申請。目前銀行一般情況下，不辦理轉按揭手續(xù)。一般是是房主自籌資金還清貸款，取出產證；也有的是客戶以定金形式支付部分現金給賣方，以幫其取回房產證，這取決于客戶對賣方及所委托的中介公司的信任程度，而這種方式對買方來說存在風險，一般不會被接受。三、雖然管理部門規(guī)定二手房交易可以辦理轉按揭手續(xù)。但在實際操作中，不同銀行有不同規(guī)定，具體您還需要咨詢相關的銀行方面。據目前所知，只有建設銀行可以辦理按揭轉讓。同時需要您委托中介代理公司向銀行方面申請轉按揭事宜，二手房轉按揭業(yè)務銀行不接待個人辦理申請，需要您委托中介代理公司執(zhí)行。
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現在很多民間借貸，只要你能出具收入證明，你沒房都借給你，沒抵押也借給你
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