商品房怎么驗收? 商品房交房后怎么驗收房子

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• 144****3195

  商品房竣工驗收備案表
  　　《竣工驗收備案表》雖是房地產(chǎn)商自己填寫，但要得到有關部門同意備案，是需要向備案部門提供規(guī)劃
  　　、公安消防、環(huán)保、城市建設檔案管理、人防等部門出具的認可文件或者準許使用文件的，購房人可由
  　　此知道房地產(chǎn)商所交付的房屋是否符合原來規(guī)劃的要求。購房人收房時一定要看到備案表的正本，并檢
  　　查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章。
  　　竣工驗收備案表
  　　《建筑法》、《合同法》等法律都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，這是國家強制性
  　　規(guī)范。依據(jù)有關規(guī)定，我國目前的房屋經(jīng)過驗收和驗收合格的標志是取得《建筑工程竣工備案表》，因
  　　此，出賣人在交付房屋時，應向買受人出示竣工驗收備案表原件，否則，買受人有權拒絕交接，由此產(chǎn)
  　　生的逾期交房責任由出賣人承擔。
  　　如果出賣人交付的商品住宅未能取得竣工驗收備案表，其中不排除該商品房在建筑質量方面存在重大的

  查看全文↓ 2019-05-14 10:24:01
• 141****9393

  1、檢查墻面。
  
  首先要檢查一下墻面狀況，看墻面是否平整，不能有很明顯的起伏，墻面是否出現(xiàn)空鼓現(xiàn)象，如果墻面有空鼓，日后可能會造成墻面基層材料龜裂甚至脫殼，所以驗房時一定要仔細檢查。
  
  
  
  2、檢查裂縫。
  
  要認真檢查房屋是否有斜縫，發(fā)現(xiàn)斜縫說明樓體有沉降，說明存在結構性質量問題，如果是與房間橫梁平行的裂縫，修補后不會妨礙使用，問題不大，如果是垂直于梁的裂縫比較細小，這個沒有什么大礙，如果是裂縫比較大，說明存在安全隱患，一定要及時修補，以免里面的鋼筋受到侵蝕，影響整體房屋安全。

  查看全文↓ 2019-05-14 10:23:58
• 138****6232

  一、商品房新房產(chǎn)權驗收流程及需求資質文件驗收 ：
  1、查看三書一證一表。《住宅質量保證書 》、住宅使用說明書》(可帶走)、《建筑工程質量認定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。根據(jù)國務院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”。
  2、驗收。一般收房過程中，業(yè)主在驗房前，物業(yè)會催促業(yè)主交付物業(yè)費及其他相關費用。業(yè)主可同他們交流，驗收好后，再交付費用。從物業(yè)處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把。注意：不交費、不簽字、先驗房。發(fā)現(xiàn)問題后更不能交費、簽字。應先修房，同時取證，為日后舉證奠定基礎，特別保存好驗房問題備案單。
  3、核查房屋總面積。套內面積減少、公攤面積增加的情況很多。收房時，確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準。
  4、簽相關文件。簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權利。
  二、業(yè)主自行檢查驗收，買房人除收到相關驗收表格外，自己也可以對房屋進行檢查。自行檢查的部分主要包括以下幾大部分：
  1、房屋尺寸。石峰介紹，房屋在尺寸、高度、寬度上**容易出問題，出現(xiàn)面積縮水的問題，因此需要特別檢查。
  2、檢查衛(wèi)生間是否漏水施工單位驗收需要進行蓄水試驗。購房人如果不放心，可在衛(wèi)生間內蓄水，24小時后到下層住戶的衛(wèi)生間向上觀察，如無漏水特征，即為合格。頂層住戶要在下雨時重點查看屋頂是否漏水，可看邊角是否有水印。

  查看全文↓ 2019-05-14 10:23:52
• 156****8859

  本文共計1926字，閱讀約需5分鐘。
  
  《建筑法》、《商品房銷售管理辦法》、《建設工程質量管理條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)均規(guī)定，商品房交付的前提必須滿足“驗收合格”這一條件，但關于“竣工驗收備案”是否屬于房屋交付的必要條件仍然存在不同認識。本文系筆者根據(jù)相關法律規(guī)定、司法案例，并結合自身從業(yè)經(jīng)驗進行總結歸納，以饗讀者。
  
  一、關于“驗收合格”、“綜合驗收合格”及“竣工驗收備案”
  
  《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條與《中華人民共和國建筑法》第六十一條規(guī)定，商品房經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。但對于竣工驗收的內容，法律并未作出明確規(guī)定，該內容主要由國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《建筑工程質量管理條例》等行政法規(guī)及建設部《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》、《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》等行政規(guī)章加以規(guī)制。
  
  通常情況下，開發(fā)商與購房者約定的房屋交付條件有以下幾種情形：“驗收合格”、“綜合驗收合格”、“取得工程竣工驗收備案表”。其中，“驗收合格”是指工程質量竣工驗收合格，一般理解為建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位五方驗收合格，是商品房交付的**低標準。以“張艷與河南華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同再審糾紛”為例，河南省高級人民法院認為：“……華誠公司與張艷簽訂的《商品房買賣合同》約定的‘商品房經(jīng)驗收合格’，是指經(jīng)質監(jiān)機構確認備案的、由建設單位組織勘查、設計、施工、監(jiān)理、建設五方竣工驗收合格，并非張艷主張的五方驗收加消防、人防等項目驗收合格?！?br/>
  “綜合驗收合格”的要求高于“驗收合格”的要求， 是對包括主體工程、基礎設施、公共配套設施、綠化等進行的整體驗收，一般包括規(guī)劃驗收、消防驗收、人防驗收、衛(wèi)生防疫、綠化驗收等驗收程序，其實質條件是滿足使用要求。而關于竣工驗收備案，一般認為，屬于行政管理程序。
  
  
  
  二、“竣工驗收備案”是否屬于房屋交付的必要條件
  
  根據(jù)2000年1月30日施行的《建筑工程質量管理條例》第三條、第十六條、第四十六條、第四十九條，2000年4月7日施行（2009年10月19日修訂）的《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》第三條、第四條、第五條、第六條之規(guī)定，以及2004年5月19日國務院發(fā)布的《關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》（國發(fā)〔2004〕16號），將“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收”的行政審批項目予以取消之規(guī)定，原有的商品房驗收行政許可制度逐步過渡為商品房竣工驗收備案制度，即由建設單位組織竣工驗收，并由建設行政主管部門對竣工驗收進行備案的制度。
  
  因此，筆者認為，在開發(fā)商與購房者無相反約定的前提下，竣工驗收備案并非房屋交付的必要條件。
  
  

  查看全文↓ 2019-05-14 10:23:48

相關問題

• 問 商品房驗收怎么驗收
  答

  　在商品房買賣中，房屋交付糾紛是比較常見的，目前通行的《商品房買賣合同》范本所約定的作為交房條件的“驗收合格”和“綜合驗收合格”的約定過于簡單，而相關立法又較為模糊，由此易導致糾紛的復雜化。 　　1、“驗收合格”---建設單位組織驗收后持有的《工程竣工驗收表》驗收合格的結論是否為合同約定“驗收合格”交付條件？ 　　《建設工程質量管理條例》（下簡稱《條例》）第十六條規(guī)定：“建設工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。”同時該條還對竣工驗收應當具備的條件作出了規(guī)定： 　?。ㄒ唬┩瓿山ㄔO工程設計和合同約定的各項內容； 　?。ǘ┯型暾募夹g檔案和施工管理資料； 　?。ㄈ┯泄こ淌褂玫闹饕ㄖ牧稀⒔ㄖ嬇浼驮O備的進場試驗報告； 　　（四）有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件； 　　（五）有施工單位簽署的工程保修書。 　　《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定》（下簡稱《暫行規(guī)定規(guī)定》）對竣工驗收組織、條件及程序作了進一步明確的規(guī)定，在《條例》規(guī)定的基礎上，進一步明確竣工驗收還必須具備：建設單位已按合同約定支付工程款；城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設計要求進行檢查，并出具認可文件（《暫行規(guī)定》第五條第九項）；有公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件等（《暫行規(guī)定》第五條第十項）。 　　對于驗收的程序，《暫行規(guī)定》規(guī)定：施工單位向建設單位提出竣工驗收報告→建設單位組織驗收組→通知工程質量監(jiān)督機構→建設單位組織竣工驗收→出具工程（合格）竣工驗收報告。 　　在有些商品房買賣糾紛中，開發(fā)商單憑一份結論為“合格”的《竣工驗收表》，以此作為達到了《商品房買賣合同》中約定的“驗收合格”的條件，顯然是缺乏法律依據(jù)的，在工程竣工實行由建設質量監(jiān)督管理機構負責驗收向建設單位組織驗收備案制度后，建設單位持有的《竣工驗收表》或《竣工驗收報告》即使結論為合格，也沒有達到“驗收合格”的交房條件，《條例》中雖然未明確規(guī)定，但《暫行規(guī)定》第五條第九、十項里分別規(guī)定了必須符合規(guī)劃、消防、環(huán)保的相關要求，這在《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第五條也對辦理竣工驗收備案應提交的文件作了明確的規(guī)定，而這些文件必須從相應的行政管理機關獲取，不象《竣工驗收表》或《竣工驗收報告》可以完全在建設單位的主導下產(chǎn)生。而且廣東省建設廳已在《關于商品房買賣合同中商品房交付使用條件有關問題的復函》（粵建辦房函〔2003〕63號）明確： ＜＜廣東省商品房買賣合同＞＞（示范樣本）第八條第一款中的＂該商品房經(jīng)驗收合格＂，是指該商品房建設單位已經(jīng)在當?shù)亟ㄔO行政主管部門辦理了工程竣工驗收備案手續(xù)。” 即使，退而求其次，依合同文本解釋，不要求開發(fā)商以竣工驗收備案為“驗收合格”的交房條件（是否成功備案有賴于行政效率等因素），開發(fā)商也應該提供符合竣工驗收條件的相關文件，證明其實質已達到“驗收合格”的標準。 　　2、“綜合驗收合格”-----如果雙方約定交付條件為“綜合驗收合格”，開發(fā)商是否可以以非強制性要求來抗辯？ 　　《中華人民共和國建設部城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》第二條規(guī)定：“本辦法適用于建設用地規(guī)模在2萬平方米以上的新建住宅小區(qū)及組團（以下簡稱住宅小區(qū)）?！痹摲ǖ诹鶙l規(guī)定：“住宅小區(qū)竣工綜合驗收必須符合下列要求： 　　（一）所有建設項目按批準的小區(qū)規(guī)劃和有關專業(yè)管理及設計要求全部建成，并滿足使用要求； 　　（二）住宅及公共配套設施、市政公用基礎設施等單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全； 　?。ㄈ└黝惤ㄖ锏钠矫嫖恢谩⒘⒚嬖煨?、裝修色調等符合批準的規(guī)劃設計要求； 　　（四）施工機具、暫設工程、建筑殘土、剩余構件全部拆除清運完畢，達到場清地平； 　　（五）拆遷居民已合理安置。” 　　可見“綜合驗收合格”的要求高于“驗收合格”的要求， 是對包括主體工程、基礎設施、公共配套設施、綠化等進行的整體驗收，其實質條件是滿足使用要求。但國務2004年5月19日發(fā)布的《關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》（院國發(fā)〔2004〕16號），將“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收”的行政審批項目予以取消，這就意味著“綜合驗收合格”不再是房屋交付使用的強制條件，但雙方約定的交房條件卻是“綜合驗收合格”，開發(fā)商是否可以以“綜合驗收”為非強制性要求為由提出抗辯，以“驗收合格”為交付條件呢，我認為依合同意思自治和誠實信用原則，既然雙方約定了“綜合驗收合格”為交付條件，而且《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》仍然現(xiàn)行有效，該規(guī)章對綜合驗收應達到的實質條件有明確的規(guī)定，開發(fā)商就應對照該標準證明小區(qū)已達到了綜合驗收的實質條件，并履行交付義務。結論：為減少商品房交易中的紛爭，建設部門應站在公共安全和利益的角度對交房條件作出明的規(guī)定，在未有相應規(guī)定出臺之前，開發(fā)商或業(yè)主可以對交房條件作出明確的約定。

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• 問 ?? 商品房驗收怎么驗收
  答

  墻壁用手敲擊墻壁，從聲音判斷墻面是否空鼓，目測是否存有裂縫。如何驗收毛坯房及毛坯房驗房的注意事項2房頂從地面取四五個點，用卷尺測量房高，若數(shù)值不一致，說明房頂傾斜。如何驗收毛坯房及毛坯房驗房的注意事項3管道使勁晃動暖氣管和上水管，檢查是否牢固。下水管有可能存在建筑垃圾，因此要打開水閥看排水是否流暢。如何驗收毛坯房及毛坯房驗房的注意事項4廚房煙道將紙點燃后滅火使其冒煙，放在煙道口下方，看煙是否上升到煙道口就立即被吸走。如何驗收毛坯房及毛坯房驗房的注意事項5管道煤氣用冒煙的紙放在報警裝置附近，檢查裝置是否靈敏，同時檢查進氣電磁閥是否方便使用。如何驗收毛坯房及毛坯房驗房的注意事項END毛坯房驗房的注意事項驗電A：開關箱內的各分路開關應有顯著的標示。加入沒有或不明白，馬上改正。B：開關應安裝穩(wěn)固，每個都要用力左右晃動檢查，假如發(fā)現(xiàn)松動，應緊固或改換。C：檢查有線電視插座，寬帶插座，插出來有無松動或插不進景象。D：檢查弱電插座數(shù)目。E：檢查可視對講對講、緊迫呼叫按鈕能否任務正常。F：檢查入戶門門鈴：帶2節(jié)5號電池測試門鈴，能否不響或響了不停。視鏡（貓眼）入戶后視察貓眼，是否松動、不清楚、視線不全或因有異物無法看清楚等景象，修復或改換。測高度用盒尺檢驗房頂，取4-5個點，進行測量，房高均為2.5米左右，證明房頂沒有傾斜。測墻壁空中用長尺，靠墻壁空中，檢查是否平坦，同時視察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點。鏡子用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平常看不到的地方是否刷過油漆。樓道窗戶是否有紗窗，假如沒有，應及時提出檢查防盜門有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否周密，門和鎖開關是否靈巧。檢查門窗密封是否良好，可用一長紙條放在密封點上，關門壓住紙條用力抽出，多點實驗看密封條的壓力是否平均。9窗戶推拉紗窗和窗扇，推進靈巧互相無碰撞10衛(wèi)生間A：衛(wèi)生間在樓道內有窗戶的應按安裝防盜網(wǎng)。B:如若沒有窗戶，則應有通風孔。設在吊頂上面。C：離通風孔**近的插座是防水插座。

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• 問 ?? 商品房驗收怎么驗收
  答

  新房的驗收在拿到房子之后，很多人都不知道如何驗收，也有一些人認為質檢站都已經(jīng)驗收了，業(yè)主再驗收有多此一舉之嫌。其實，在很多情況下，你驗不驗收，房子你都得要下的了。只是在簽字前發(fā)現(xiàn)問題，你會比較方便追究發(fā)展商的責任。作為外行人，如何驗收房子呢？當然，這里面所列的項目，對于驗收任何類型的房子都是起作用的，包括驗收商用辦公室。1、 看墻壁。不知道從什么時候開始，看墻壁竟然成為房屋驗收的首要問題。其實即使是在20世紀80年代建的房子都沒有現(xiàn)在的房子那么弱不禁風。我看過**嚴重的一棟房子，窗戶在雨天發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象，一問，才知道整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。遇上臺風來臨之時，更是令人提心吊膽，而更使人驚詫的是，這棟還是一個區(qū)的國土局建的，真可怕。所以，驗收這個，**好是在房子交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。墻壁除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。有一個朋友曾反映過他的家有一個門形的裂縫，后來追問發(fā)展商，才知道原來是施工時留下的升降梯運貨口，后來封補時，馬虎處理以致留后患。2、 驗水電。首先是驗一下房屋的水電是否通了。當然，對于一些高級裝修來說，多數(shù)的水電后期都要更換的了，所以有時候這些內容倒不是關鍵的了，但如果你不打算更換水電的話，那么這些東西就必須認真驗收了。驗電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國標質量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應低于2.5平方，空調線更應達到4平方，否則使用空調時，容易過熱變軟。當然，這是一種理想的配置,多數(shù)土建的電線會差一個等級。3、 驗防水。這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當然，目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，那么維護工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。主要的漏水位置是：樓板直接滲漏；管道與地板的接觸處。4、 驗管道這里所指的管道，指的是排水/污管道。猶其是陽臺之類的排污口，驗收時，預先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯?。為什么要驗收這個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會"偷"這個工。把一些水泥渣倒進排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。 還有一種情況，不過就與驗收沒關了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。按照經(jīng)驗而言，如果排污管沒有蓄水防臭彎頭，那么整體房屋質量也就得打十二分的精神了。為什么排污管需要這種彎頭，因為彎頭會蓄水，這樣來自下層管道的臭味氣味就會被擋在這層之下。而沒有彎頭的話，洗衣間和廁所的排水口就會散發(fā)一種異味。也許會有發(fā)展商會認為用防臭地漏就行了，工程的實踐證明，防臭地漏遠遠不能滿足實際需要。而正因為這種小地方，往往**能體現(xiàn)建筑商的施工質量的。 5、驗地平其實驗收這個，對于普遍用戶是有一定難度的。驗地平就是測量一下離門口**遠的 室內地面與門口內地面的水平誤差。驗這個，很多時候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質量。 ]因為作為業(yè)主方，根本是不可能去驗收主體結構的。那么就只能從這些細節(jié)來看質量了。測量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法也是挺簡單的。去五金店買一條小的透明水管，長度約為20米左右吧，然后注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個標志。然后把水管的水位調至這個標志高度，并找個人固 定在這個位置。然后把水管的另一端移至離門口**遠處的室內。然后看水管在該處的高度，然后再做一個標志。然后用尺測量一下這個標志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范疇。如果出這個范圍，你就得注意了。我見過**嚴重的水平差度達到7厘米的，測量后我還以為我測量錯了呢。以上工作是有點煩瑣的，如果你有朋友擁有激光掃平儀，這個問題就好解決多了。6、驗層高如果你的合同有這一個條款。那么你是應該測量一下樓宇的層高的。方法很簡單，把 尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是**方便放置長尺而不變彎的**佳辦法），你應該測量戶內的多處地方。一般來說，在2.65米左右是接受的范圍，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對于發(fā)展商來說，是非常有效的一種節(jié)約成本的方法的。1)減少總承重，這樣基礎部分的成本就可以節(jié)約一部分。2)雖然在只減了10公分左右，但是總體算起來，成本節(jié)約也是很多的，猶其對于成片開發(fā)的住宅區(qū)。3)在一定的高度中，降低層高可以建設更多的層數(shù)。7、驗門窗這里猶其以驗收窗為主。驗收的關鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密封性。窗的密封存性驗收**麻煩的一點是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽臺門一般要看陽臺門的內外的水平差度。曾經(jīng)看過一 種情況，陽臺的水平與室內的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進的問題了。8、其他項目事實上，除了上述的項目外，其他的驗收，都需要有比較專業(yè)的知識才行的。你不妨帶一個熟悉工程的朋友去驗收房屋，這也是唯一可能的東西了。除此之外，你只能是依靠質檢部分的認真了。

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• 問 商品房怎么驗收?
  答

  檢查樓地面是否平整，地面不平整的，如果很不平整，就要查看高突的位置是否有空氣，是否是空的。檢查墻面檢查墻面是否平整的同時，還需要看墻面是否有裂痕(常見的四大裂痕：強度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫)、是否有外漏的鐵絲網(wǎng)、鋼筋。如果在驗房時發(fā)現(xiàn)以上的墻面問題，可以要求開發(fā)商幫忙修補后在簽字。檢查門窗在門窗檢查方面，**主要的就是檢查門窗的軌道是否順暢。特別是平開窗的親們，一定要注意能否關嚴實。否則會有風進入房內，特別是在寒冷的北方，那么在冬 天你們就慘了。如果再驗房時發(fā)現(xiàn)的這些問題，直接通知開發(fā)商，他們會很快就修理好了，如果你已經(jīng)簽字后，再找開發(fā)商處理這些問題。那么他們的辦事效率就是 龜速了。第二個方面，就是在檢查新房的門窗玻璃是否有破損。窗框是否有變形。如有發(fā)現(xiàn)異常，抓緊找開發(fā)商解決，這個是非常需要你們注意的事項，特別是各個房間的門窗都要仔細檢查好，避免不必要的破財。檢查防水檢查衛(wèi)生間防水是否已做，驗收到房后肯定要再做一遍防水的，但是還是要檢查，畢竟防水多做一次效果會更加好，你也會更加踏實檢查供暖系統(tǒng) 看地暖，暖氣是否進出水壓力正常，很多業(yè)主因為剛入住新房，心情愉悅于是放松對新房的驗收標準，結果為后期的裝修以及使用帶來諸多不便，而暖氣管道的驗收，往往會被許多人忽略。如果在收房時這個環(huán)節(jié)沒有把握好，一旦入住開始供暖，很可能會發(fā)生泡壞家具、弄臟墻壁、暖氣不足等各種各樣的麻煩。1.檢查暖氣片的閥門，管道的完好情況。2.對暖氣管道及暖氣片進行充水試壓，保證暖氣管道高于6個大氣壓24小時后，檢查是否有滲漏情況檢查給水是否配套齊全在檢查給誰方面的注意事項，主要是看房間的各個水管的龍頭是否有水的供給，是否配套齊全，(包括樓道里的管道井中的水龍頭)。檢查電氣是否與買的數(shù)量一致電氣方面的檢查首先是要檢查電卡、水卡中的水量、電量是否與買的數(shù)量一致。檢查強電、弱電在檢查強電弱電的時候，主要是看電閘及電表其是否能控制室內的燈具及室內各插座，檢查開關、插座的牢固程度。檢查強電弱電垂直距離是否超過一米，否則日后會影響電視的收看效果。(這個很重要哦)，用電筆/小燈泡測量各個強弱電是否暢通。通過拉閘后戶內是否完全斷電，戶內有分閘的，也同樣分別檢查。就可以知道電閘及電表其是否能完全控制室內電源，對于插座，一定要是保險插座(距離地面 30厘米高的插座都必須帶保險裝置)，衛(wèi)生間內的電源插座應是防潮插座并有防濺措施，衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座，洗手盆的上方不應有插座。檢查留洞是否合理首先要查問客廳、南、北臥室的空調機位和孔洞。特別是在檢查空調孔時，一定要看是否里高外低。如果是外面高里面低，下雨的時候雨水就會灌進來，這可是比 較麻煩的事，尤其是空調孔開在北面的，灌水非常嚴重。如果發(fā)現(xiàn)這個問題，堅決要求房地產(chǎn)把原來的口子堵上，并重新打孔。

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• 問 ?? 商品房怎么驗收?
  答

  建議收房日期:一般房產(chǎn)商通知我們小業(yè)主交房時間會比較早，建議大家不要在第一、第二天去收房，因為在那兩天，同時來收房的人會很多，而陪同驗收房子的人不會有太多時間仔細的陪同你去看房子，**好是第三天或第四天比較好，需要帶的工具： 1）1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道 2）1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓 3）1只塞尺--用于測裂縫的寬度 4）1只5米卷尺--用于測量房子的凈高 5）1只萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通 6）1只計算器---用于計算數(shù)據(jù) 7）1只水筆--用于簽字 8）1把掃帚--用于打掃室內衛(wèi)生 9）1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩--用于時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。 過程 1）去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗： A房屋的《住宅質量保證書》--可帶走 B《住宅使用說明書》--可帶走 C《竣工驗收備案表》 D面積實測表 E管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結構）--可帶走 如果房產(chǎn)商準備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。 2）核實面積、合同及價錢多退少補問題。 確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。（先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好）以雙方簽定合同為準。一般這個時間因人而變，時間為30--40分鐘 驗收房子 看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，凱文顧問提示:暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流，驗收好后，再交付費用. 從物業(yè)處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠程抄表另）等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。（記得拿那些工具哦） 1）詳細檢查房屋質量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；（陽臺裂縫危險大） 凱文顧問提示：由于新房子空關時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了 2）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫，凱文顧問提示：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。 3)仔細檢查地面，仔細檢查地面有無空殼開裂情況。 凱文顧問提示：如有空鼓，一定要責成陪同物業(yè)人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。 4）水電煤暢通情況 4）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二、來試試排水速度。（一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主）。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。 提示：關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。 5）驗收下水情況 5）驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。 提示：做好這些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水（如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實（記得留一可拉扯掉的位置）。 6）驗收地面下水情況 驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。 凱文顧問提示：在全部用完水后，應再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。 7）核對買賣合同上注明的設施 核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符； 凱文顧問提示：通常在這方面，應該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。 8）測量一下樓宇的層高 測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點與具體數(shù)據(jù)，**好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。 **后 好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解 決日期，看解決結果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了。 重要，**佳收房流程，請版主置頂... ---騰野 核驗業(yè)主材料→業(yè)主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明→交納剩余房款→業(yè)主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》→業(yè)主做綜合驗收→業(yè)主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案→開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達成書面協(xié)議→根據(jù)協(xié)議內容解決交房中存在的問題，無法在15日內解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協(xié)議→業(yè)主簽署《入住交接單》。 同時要求，開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。 　　第一：是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制要求的，我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收 不合格的標志取決于是否取得《建筑工程竣工表》。因此，不管購房者和開發(fā)商在買房合同中是否約定將開發(fā) 商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，開發(fā)商交房時都應提供。 第二：是我們常說的“兩書”———“質量保證書”和“使用說明書”，這是建設部2001年6月1日開始實 施的《商品房銷售管理辦法》中要求的，現(xiàn)在交房時開發(fā)商都應提供。 第三：是開發(fā)商已取得國家認可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早獲得解決。 若符合交房的法定即合同約定的條件，購房人應做些什么？江南樓市法律顧問中矗律師事務所的劉良歡主 任給出了建議： 　　核對合同首先在接到入住通知后，應判斷開發(fā)商是否如期交房，若逾期交房，則應提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房，收房時，先檢查開發(fā)商所提供的文件是否符合上述要求，然后對要接收的房屋進行實地驗收，在與開發(fā)商交接時應注意以下問題： 　　1、檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋如與購房合同、附件及補充協(xié)議不符，入住前要向開發(fā)商提出 ，如不符合則應進行更換； 　　2、判斷面積有無發(fā)生誤差以及誤差比是否超過3％，應在入住前根據(jù)合同的約定向開發(fā)商提出自己的意見，是否退房； 　　3、自己對房屋質量進行檢查，如發(fā)現(xiàn)結構問題，應和開發(fā)商提出，并向政府有關部門反映；如發(fā)現(xiàn)非結構 性問題，應和開發(fā)商交接時如實做好雙方簽字的書面記錄，并要求開發(fā)商承諾在一定的期限內進行維修； 　　4、按購房合同、附件及補充協(xié)議的約定對房屋內的設備進行清點，檢查水、電、氣、熱等設備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應在交接時要求開發(fā)商在交接清單上注明，并要求開發(fā)商書面確認具體更換和配齊的日期； 　　5、對開發(fā)商提供的物業(yè)交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應注明“暫不清楚”或“無法認定”，并 由雙方在注明處簽字或蓋章。 要注意房屋的保修期根據(jù)《房屋建筑工程質量保修辦法》第七條規(guī)定：在正常使用條件下，房屋建筑工程的**底保修期限為： 　　1、地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 　　2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為五年； 　3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期； 　　4、電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年； 　　5、裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗 收合格之日起計算。買尾房或現(xiàn)房的買房人，收房時一定要注意保修期的時限，避免錯過保修時間。

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