為什么房?jī)r(jià)那么高? 中國(guó)的房?jī)r(jià)為什么這么高

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• 153****0456

  中央鉆了WTO沒(méi)有退出機(jī)制漏洞，無(wú)意落實(shí)開放市埸、匯率市埸化、降低關(guān)稅等加入時(shí)的承諾, 所以歐、美、曰等主要貿(mào)易伙伴在過(guò)渡期后紛紛否定中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地位以孤立中國(guó), 于是誰(shuí)敢繼續(xù)投資中國(guó)？于是誰(shuí)投資了不想辦法撤資？大家都知道未來(lái)沒(méi)有市場(chǎng)了，今天誰(shuí)還安心去做企業(yè)？于是新的布局就提前開始了，外資開始出逃、李嘉誠(chéng)跑了、國(guó)內(nèi)投資客們跟著跑、權(quán)貴們不用說(shuō)!
  于是中史大手推高股市、房市把人民幣資產(chǎn)高價(jià)賣給百姓，因?yàn)楫?dāng)官的都拿著人民幣要換回美元，一次性掏空百姓今后幾十年的人生，又可以把江河日下的經(jīng)濟(jì)充成繁盛光明。。。完美!

  查看全文↓ 2019-04-26 00:51:41
• 134****4817

  1、需求過(guò)旺。馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們:供求關(guān)系是決定商品價(jià)格的主要因素。在高需求的大環(huán)境下，物以稀為貴,所以價(jià)格降不下來(lái)。 **近的十多年來(lái)，我國(guó)處在城市化進(jìn)程**快、城市擴(kuò)張**快的階段,全國(guó)幾乎每個(gè)大城市規(guī)模都在快速的擴(kuò)張,尤其是人口規(guī)模。
  
  2、地價(jià)過(guò)高。地價(jià)是否高從下面的調(diào)查結(jié)果可看出來(lái)：近日，國(guó)土資源部公布了房地產(chǎn)項(xiàng)目用地地價(jià)專項(xiàng)調(diào)查結(jié)果。全國(guó)620個(gè)樓盤，地價(jià)占房?jī)r(jià)平均比例為23.2%，其中，比例在30%以下的約占項(xiàng)目總數(shù)的78%。城市的土地是有限的。隨著城市人口的增多，城市可用于建房的土地當(dāng)然也就越來(lái)越少，土地越來(lái)越稀缺，地價(jià)當(dāng)然就越高。
  
  地價(jià)高的主要原因是：國(guó)有土地被市場(chǎng)化，被用來(lái)拍賣，政府此舉的目的是要靠賣地來(lái)增加財(cái)政收入（賣地是**快捷、**輕松、**方便增加政府財(cái)政收入的辦法）。地價(jià)高了，房?jī)r(jià)毫無(wú)疑問(wèn)就高了。
  
  3、房地產(chǎn)行業(yè)有暴利。房地產(chǎn)是暴利行業(yè)地球人都知道，也是幾乎所有中國(guó)老百姓的共識(shí)，這一點(diǎn)從地產(chǎn)商占中國(guó)富豪的比例也可看出來(lái)。說(shuō)到地產(chǎn)開發(fā)商，中國(guó)的老百姓總是在前面冠以“黑心”二字，老百姓沒(méi)幾個(gè)不恨地產(chǎn)商恨得咬牙切齒的。中國(guó)現(xiàn)階段推行的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，政府不便也不能對(duì)房?jī)r(jià)強(qiáng)行限價(jià)，甚至連太多的干預(yù)也不能，你土地都拿來(lái)拍賣了，好意思管人家的房子賣什么價(jià)嗎？所以在打壓高房?jī)r(jià)上，政府只能出臺(tái)一些隔靴搔癢的措施。另一方面因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)對(duì)政府許多方面有利，所以政府也多年來(lái)一直在猶豫不定中觀望，在是否出手打壓房?jī)r(jià)中搖擺不定。

  查看全文↓ 2019-04-26 00:51:37
• 142****9535

  其實(shí)原因是多方面的
  先說(shuō)我們自己：
  一，
  中國(guó)兩千年的傳統(tǒng)思想根深蒂固，造成了我們認(rèn)為有房子才有家，才有安全感，歸屬感
  二，
  中國(guó)從封建社會(huì)開始就實(shí)行的戶籍制度，也限制了我們的“自由”，
  很多到了城市里的人，更是認(rèn)為在城市沒(méi)有歸屬感，必須要買房子，弄到城市的戶口，才算是城里人？
  三，
  中國(guó)人本身的思想就是封建的，對(duì)當(dāng)官的有錢的很敬畏，對(duì)比自己混的差不如自己的很看不起...
  所以國(guó)人喜歡攀比，年輕人更是這樣，而中國(guó)一大半都是農(nóng)村人，
  所以這些農(nóng)村人的孩子長(zhǎng)大到了城里，能買的起房子的，就會(huì)心里比較踏實(shí)，老人也覺得比較有面子，小孩在城里買房子啦

  查看全文↓ 2019-04-26 00:51:32
• 142****2518

  地產(chǎn)調(diào)控高度的一致性。
  
  
  
  　華爾街見聞此前援引億翰智庫(kù)張化東的分析認(rèn)為：
  　　第一點(diǎn)，從中央層面已經(jīng)取得高度一致，并且很有可能兩會(huì)期間，央行、銀監(jiān)會(huì)以及各省市領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行了充分的溝通，做了充分的預(yù)案。
  
  
  
  　　第二點(diǎn)，因城施策更為明顯，城市之間存在顯著差別，去庫(kù)存依然是政策指向。一線城市和熱點(diǎn)的二線城市未來(lái)都會(huì)出臺(tái)政策，此外的城市不排除會(huì)出臺(tái)進(jìn)一步的刺激政策，畢竟地產(chǎn)保經(jīng)濟(jì)的大邏輯還在。
  
  
  
  　　第三點(diǎn)，金融地產(chǎn)的安全性受到高度重視，進(jìn)行統(tǒng)一的描述，由央行和銀監(jiān)部門統(tǒng)管，力度可能空前。
  
  
  深圳：
  大幅上調(diào)二手房交易稅費(fèi)
  
  
  　　上周五連夜出臺(tái)調(diào)控措施的深圳“再出大招”。4月1日起，深圳市調(diào)高二手房交易評(píng)估價(jià)，多家中介監(jiān)測(cè)的信息顯示，此次二手房交易評(píng)估價(jià)普遍上調(diào)50%，部分樓盤的上調(diào)幅度甚至高達(dá)100%?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》的報(bào)道認(rèn)為，相關(guān)部門會(huì)以這個(gè)評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算各類交易稅費(fèi)。這意味著，深圳二手房交易的成本將同步上調(diào)，少則幾萬(wàn)，多則幾十萬(wàn)，調(diào)控力度或超出了“325”新政中社保“1改3”。該報(bào)道做了計(jì)算：
  
  
  　　家家順向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》提供的樓盤評(píng)估價(jià)格監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，南山、龍華、寶安等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的區(qū)域，二手房評(píng)估價(jià)普遍上調(diào)60%以上，其中龍華的水榭春天評(píng)估價(jià)上漲92%；而福田、羅湖、鹽田等區(qū)域，評(píng)估價(jià)漲幅普遍介于40-60%之間。
  
  
  　　這將直接增加二手房交易的稅負(fù)成本，其中購(gòu)買未滿兩年的房源受影響是**大的。
  
  
  　　以一套購(gòu)買未滿兩年、原有評(píng)估價(jià)為240萬(wàn)元的普通二手房為例，需要繳納的稅費(fèi)有營(yíng)業(yè)稅（5.6%）、契稅（3%）、個(gè)稅（1%），合計(jì)23萬(wàn)元；若評(píng)估價(jià)上調(diào)50%，應(yīng)繳納的稅費(fèi)為34.6萬(wàn)元，較之前的稅費(fèi)多出了11.6萬(wàn)元。倘若上述房源購(gòu)買已滿兩年，只需繳納契稅（3%）和個(gè)稅（1%），評(píng)估價(jià)上調(diào)后需要多交4.8萬(wàn)元。
  
  
  
  河北廊坊：
  首個(gè)“環(huán)北京版”限購(gòu)令
  
  　　廊坊市政府網(wǎng)站刊登通知，要求環(huán)京縣（市）政府要切實(shí)把規(guī)范市場(chǎng)秩序穩(wěn)控住房?jī)r(jià)格作為當(dāng)前一項(xiàng)重點(diǎn)工作，并要求實(shí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸政策，且非本地戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房且購(gòu)房**款比例不低于30%。
  
  
  　　關(guān)于出臺(tái)限購(gòu)政策的原因，廊坊市政府網(wǎng)站信息稱，3月份以來(lái)，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速“回暖”，尤其是環(huán)京縣（市）房?jī)r(jià)漲幅較大，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。為此，該市市委、市政府及時(shí)組織專題調(diào)研、座談和調(diào)度，并責(zé)成房管、規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土、工商和金融辦等市直相關(guān)部門迅速行動(dòng)，學(xué)習(xí)研究上海、深圳等城市相關(guān)管控政策，起草制定了《意見》。
  
  
  　　位于河北省中部偏東的廊坊市，北臨北京，東與天津交界，現(xiàn)轄廣陽(yáng)、安次兩個(gè)區(qū)，三河、霸州兩個(gè)縣級(jí)市，大廠、香河、永清、固安、文安、大城六個(gè)縣，其中，三河、大廠、香河等離北京較近，被視為北京的“后花園”。
  
  
  
  合肥：
  加大供地量 嚴(yán)查“捂盤”捆綁銷售
  
  　　據(jù)新華社報(bào)道，合肥市房地產(chǎn)管理局等四部門聯(lián)合出臺(tái)樓市調(diào)控新政，將加大城區(qū)住房土地供應(yīng)量，實(shí)行“差異化供地”，同時(shí)對(duì)一些樓盤“捂盤惜售”及捆綁車位等行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。
  
  
  　　4月1日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》中，合肥市提出，2016年城區(qū)商品住房土地供應(yīng)同比增加15%以上，并實(shí)行差異化供地政策，通過(guò)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。在商品住房?jī)r(jià)格較高、價(jià)格波動(dòng)較大的區(qū)域，增加住宅用地供應(yīng)；在商品住房庫(kù)存量較大區(qū)域，減少或暫停住宅用地供應(yīng)。適當(dāng)控制商住混合用地和商業(yè)辦公用地供應(yīng)量，保持房地產(chǎn)用地市場(chǎng)供需均衡。
  
  
  　　華爾街見聞此前報(bào)道，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，合肥2月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跳漲6.7%，同比漲13.2%，漲幅位居70個(gè)大中城市之首；新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比也上漲2.3%，同比漲6%。
  
  
  
  
  
  為何中國(guó)房?jī)r(jià)高？不是人口多 是城市小
  
  
  
  　　在二三四線城市樓市去庫(kù)存的背景下，一線城市原本已高不可攀的房?jī)r(jià)再度猛漲。為了抑制樓市非理性過(guò)熱，上海、武漢、南京和深圳先后于3月25日出臺(tái)了樓市調(diào)控政策。其中，上海更是出臺(tái)了被稱為“史上**嚴(yán)”的樓市調(diào)控政策。
  
  　　上海房?jī)r(jià)今年頭兩個(gè)月漲幅接近20%，排名全國(guó)第二，僅次于深圳。要知道，上海房?jī)r(jià)已經(jīng)非常高了。2016年2月上海靜安區(qū)平均房?jī)r(jià)為67149元每平方米，房?jī)r(jià)收入比則高達(dá)42.3。北京和深圳兩地，無(wú)論是房?jī)r(jià)還是房?jī)r(jià)收入比，同上海均相差無(wú)幾。
  
  
  　　北上深是中國(guó)的一線城市，從絕對(duì)價(jià)格上來(lái)看，這些城市房?jī)r(jià)與紐

  查看全文↓ 2019-04-26 00:51:28
• 152****5963

  
  這些年，中國(guó)的房?jī)r(jià)一直在漲，漲多了，回調(diào)的聲音就會(huì)出現(xiàn)。
  
  很多人為了等一下傳說(shuō)中的“大幅回調(diào)”，一眨眼的工夫，房?jī)r(jià)又蹭蹭上躥了一大截——也許兩年前還能付得起**，現(xiàn)在反而付不起了。
  
  所以**近十年，罵房?jī)r(jià)或因?yàn)榉績(jī)r(jià)而罵政府罵社會(huì)，在某些人那里就成了“政治正確”。
  
  有些網(wǎng)絡(luò)寫手，甚至一些有頭有臉的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、意見領(lǐng)袖、著名大V，為迎合民粹，也對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)極盡潑油抹黑之能事。
  
  在這種輿論氛圍下，有些民眾患上了明顯的房?jī)r(jià)焦慮癥。
  
  在關(guān)注騰騰爸的朋友中間，就有一些這樣的人——經(jīng)濟(jì)不好，怪罪高房?jī)r(jià)；消費(fèi)不好，怪罪高房?jī)r(jià)；人口生育率下降，怪罪高房?jī)r(jià)；社會(huì)風(fēng)氣變壞，怪罪高房?jī)r(jià)；甚至股市不好，也怪罪到了高房?jī)r(jià)頭上。
  
  有一個(gè)朋友，就經(jīng)常在我的文章下邊留言：政府為什么不降房?jī)r(jià)呢？政府為什么控制那么多土地呢？政府為什么總是這樣盤剝我們普通老百姓呢？
  
  朋友圈里也經(jīng)常碰到這樣的朋友——由此可見，房?jī)r(jià)焦慮癥是多么嚴(yán)重。
  
  這讓我感到，寫一點(diǎn)東西，讓大家保持冷靜、理性，非常必要。
  
  
  
  我今天的文章將圍繞著以下三個(gè)主題進(jìn)行：
  
  
  
  1、中國(guó)的房?jī)r(jià)為什么這樣高？
  
  ２、未來(lái)會(huì)怎樣發(fā)展？
  
  ３、作為老百姓和普通投資者，我們應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)？
  
  
  
  騰騰爸的寫作風(fēng)格一直是天馬行空信手由韁，確鑿與模糊同生、真理與謬誤并存、正經(jīng)與不正經(jīng)齊飛。
  
  所以這篇文章能寫到哪里，能寫多長(zhǎng)，能寫得干凈不干凈，我現(xiàn)在也不知道。
  
  有時(shí)間的聽我嘮，沒(méi)時(shí)間的趕快走。
  
  丑話說(shuō)在前頭，我寫我認(rèn)為正確的事兒，如果我的觀點(diǎn)誤導(dǎo)了誰(shuí)——我不負(fù)責(zé)任的。
  
  
  
  一、中國(guó)的房?jī)r(jià)為什么這樣高？
  
  
  
  哲學(xué)上有一句話叫“存在的就是合理的”。在事物的發(fā)展變化過(guò)程中，出現(xiàn)特殊情況、產(chǎn)生某種臨時(shí)性的突變，是有可能的，但這種異常情況一定不能成為常態(tài)。如果一種狀態(tài)能十幾年如一日的存在，那就應(yīng)該排除偶然和特殊情況，往更深刻的角度去思考。
  
  中國(guó)**近幾十年的“居高不下”的房?jī)r(jià)就是這種情況——它能幾十年如一日地存在，本身就說(shuō)明了這種狀況的合理性。
  
  我的意思是，現(xiàn)在你看到的中國(guó)房?jī)r(jià)是由內(nèi)在因素決定的——它高有高的道理。
  
  這話聽起來(lái)，可能讓房?jī)r(jià)焦慮癥患者非常不爽，但這是事實(shí)，我**近常念叨的一句話，叫“真相說(shuō)出來(lái)很難受”——真相逆感受，在很多時(shí)候都是血淋淋的現(xiàn)實(shí)，主要原因就是，感受和印象常常是膚淺的，是和事實(shí)錯(cuò)位的。
  
  也就是說(shuō)，從根本上不是真相逆了感受，而是感受偏離了現(xiàn)實(shí)。人是感性和理性并存的動(dòng)物，當(dāng)感性的幅度越過(guò)理性的幅度時(shí)，人就容易被感受和印象主導(dǎo)，從而讓我們的認(rèn)識(shí)和判斷出現(xiàn)錯(cuò)誤。
  
  
  
  中國(guó)**近幾十年的房?jī)r(jià)，居高不下的道理在哪里呢？
  
  主要來(lái)源于三個(gè)方面：
  
  
  
  第一，自然稟賦；
  
  第二，社會(huì)發(fā)展；
  
  第三，國(guó)家政策。
  
  
  
  下面，我們來(lái)逐條進(jìn)行一下敘述和分析。
  
  
  
  首先看自然稟賦。
  
  關(guān)于房?jī)r(jià)的自然稟賦，主要就兩個(gè)變量：土地和人口。
  
  土地多、人口少，稟賦就好；土地少、人口多，稟賦就差。稟賦好的國(guó)家，住房用地多，房?jī)r(jià)自然變低。稟賦差的國(guó)家，住房用地少，房?jī)r(jià)自然升高。
  
  俗話講“物以稀為貴”，這非常符合經(jīng)濟(jì)學(xué)上的基本規(guī)律——價(jià)值需求規(guī)律。
  
  
  
  從陸地面積上講，中國(guó)是僅次于俄羅斯、加拿大的世界第三大國(guó)，官方上的說(shuō)法是，中國(guó)具有960萬(wàn)平方千米的陸地面積。
  
  單純從數(shù)據(jù)和排名上看，中國(guó)的確是一個(gè)陸路大國(guó)，地域廣闊。這可能也是大多數(shù)中國(guó)人認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)不該這樣高的主要原因——這可能是一個(gè)**樸素、**流行的認(rèn)識(shí)。

  查看全文↓ 2019-04-26 00:51:23

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 中國(guó)為什么房?jī)r(jià)這么高
  答

  中國(guó)房?jī)r(jià)到底高不高,這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)不是問(wèn)題了，這已經(jīng)在全國(guó)人民心目中形成一個(gè)共識(shí)---高,而且是奇高。因?yàn)闊o(wú)論是從收入比還是絕對(duì)數(shù)而言，房?jī)r(jià)都已經(jīng)到了所有人覺得非常高的程度了。但是中國(guó)房?jī)r(jià)為什么會(huì)這么高，到底是什么原因推高了房?jī)r(jià)，這有深刻明白這些原因才有可能理解中國(guó)房?jī)r(jià)如何才能降下來(lái)，老百姓如何才能買得起房?才能進(jìn)行判斷房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。住房作為商品，是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中****基礎(chǔ)的供求關(guān)系的。住房?jī)r(jià)格水平符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中供需均衡的規(guī)律--當(dāng)住房供給大于需求時(shí)，房?jī)r(jià)下跌。當(dāng)住房供給小于需求時(shí)，房?jī)r(jià)上漲。如果需求不變，供給減少時(shí)，房?jī)r(jià)上漲。如果供給不變時(shí)，需求增加，房?jī)r(jià)也上漲。中國(guó)現(xiàn)在的情況是有效供給渠道是減少的，需求卻急速增加，因此結(jié)果只有一個(gè)，就是房?jī)r(jià)飆漲。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 中國(guó)房?jī)r(jià)為什么這么高?
  答

  一首先這里是社會(huì)主義國(guó)家，房產(chǎn)是china，gdp主要來(lái)源。二城市化進(jìn)程在加速，城市在擴(kuò)大，地皮越來(lái)越來(lái)。三社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，國(guó)家銀行把錢貸給開發(fā)商，開放商唯利是圖，房?jī)r(jià)必然上漲四投資商從中朝中

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 為什么房?jī)r(jià)那么高? 為什么房?jī)r(jià)這么高，還是有這么多人買得起
  答

  一，房?jī)r(jià)太高， 二，雖說(shuō)還有很多人在農(nóng)村，但只要不是很偏遠(yuǎn)的交通還是很方便的 自己買個(gè)小車開著 農(nóng)村的家弄弄不比樓房差，還大，沒(méi)必要犧牲自己的生活質(zhì)量 三，買房的還是有很大部分是外地的，就是趁年輕出來(lái)闖闖，無(wú)親無(wú)故的 買房了生活的也不舒坦， 所以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)太高了

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 為什么中國(guó)房?jī)r(jià)這么高啊 ？
  答

  房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)幕人士自曝：一套房子會(huì)壓垮中國(guó)！一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商告訴大家中國(guó)房?jī)r(jià)不能下跌的原因很多人都認(rèn)為開發(fā)商都是些借著政策發(fā)不義之財(cái)?shù)募樯?，可是，事?shí)上，開發(fā)商在全國(guó)性的房?jī)r(jià)上漲風(fēng)潮中一直處于一個(gè)很尷尬的地位。一方面，他們要冒著巨大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)面對(duì)一天比一天高的土地成本和政策成本，忍受著政府和政府官員的盤剝；另一方面，還要忍受著消費(fèi)者的各種指責(zé)，當(dāng)著黑心肝的代言人。我在做第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，除了地價(jià)，我們要交六十四項(xiàng)行政性收費(fèi)。我和莫小平在核算成本，她深有感慨地說(shuō)，如果這些收費(fèi)減少一半，中國(guó)的房?jī)r(jià)至少降三分之一。為了少交或者免交某些費(fèi)用，開發(fā)商必須想方設(shè)法拉關(guān)系走后門。我一直認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高**大的問(wèn)題，在于開發(fā)商對(duì)政府官員的行賄賄行為由買房者承擔(dān)。而國(guó)家對(duì)房屋價(jià)格的控制事實(shí)上是加大了稅收，但是高稅收**后轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者身上。中國(guó)**大的房地產(chǎn)商是誰(shuí)？各級(jí)政府，它們利用手里的土地批租，然后再向房地產(chǎn)商收取各種名目繁多的費(fèi)用，等房子建好了，賣出了它們還要向房地產(chǎn)商和購(gòu)房者收稅。房地產(chǎn)商有風(fēng)險(xiǎn)，可是，各級(jí)政府那是包賺不賠啊。其實(shí)房地產(chǎn)也是風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目，只是和股票等玩意相比，它不會(huì)一夜之間讓你血本無(wú)歸而已。作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，我真希望中國(guó)各級(jí)政府的官員不要自從數(shù)據(jù)去分析GDP的增加，而是從當(dāng)?shù)仄胀彝サ哪晔杖牒彤?dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)的比例去看。我一直想問(wèn)他們一句話，你們政府認(rèn)為用一個(gè)普通家庭20-30年的全部收入去換一套只能用幾十年的房子，正常嗎？一套房子，**掏空了上代人的積蓄，分期付款讓這代人沒(méi)有什么積蓄，這是哪個(gè)國(guó)家能干出來(lái)的事情？可是這奇妙的事情就發(fā)生在社會(huì)主義的中國(guó)。房產(chǎn)只是眾多產(chǎn)業(yè)中的一個(gè)，但卻掏空了人們大量積蓄和未來(lái)收入。房?jī)r(jià)當(dāng)然與開發(fā)商有直接關(guān)系，可是，那更多的是一種無(wú)奈。提高房?jī)r(jià)，使他們?yōu)榱说钟唢L(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不得不做的自我保護(hù)。資金是有成本的，做生意的人都知道，做生意是需要流動(dòng)資金的，沒(méi)有流動(dòng)資金，再大的企業(yè)也無(wú)法運(yùn)作。所以對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們更關(guān)注的是現(xiàn)金流，房子漲了當(dāng)然好，可以賺得額外的利潤(rùn)，但是，你要明白一個(gè)樓盤的銷售時(shí)間越長(zhǎng)，對(duì)開發(fā)商本身越不利，只有傻瓜才會(huì)捂盤惜售，那要捂到什么時(shí)候才是個(gè)頭？企業(yè)及時(shí)套現(xiàn)才是正路。開發(fā)商必須遵循生意規(guī)則，你如果硬要開發(fā)商要有良心，不能漲價(jià)，那我要說(shuō)，這話你跟中國(guó)政府說(shuō)**好。誰(shuí)控制了土地，誰(shuí)就控制了房?jī)r(jià)。所以，中國(guó)的房?jī)r(jià)不是控制在開發(fā)商手里而是控制在政府手里的，只是這個(gè)道理一般人不明白。囤積土地是需要巨額資金的，就像生意人所說(shuō)的壓貨，你能壓多少貨？賣幾十年？對(duì)有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，適當(dāng)壓一兩塊土地，保證公司開發(fā)的延續(xù)性，節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本是完全必要的，壓多了，誰(shuí)有那么大的資金？有這個(gè)能力的只有政府！房地產(chǎn)行業(yè)的大部分利潤(rùn)都被收到政府的口袋去了，尤其是在現(xiàn)在以拍賣拿地的現(xiàn)狀下更是如此。說(shuō)個(gè)**簡(jiǎn)單的，某城市的地王，44億的標(biāo)價(jià)，土地面積1.3709萬(wàn)平方米，容積率4.8，總建筑面積6.58萬(wàn)平方米，樓面價(jià)就是6萬(wàn)多。也就是說(shuō)，房子還沒(méi)建，政府就已經(jīng)揣到自己口袋這么多錢了。國(guó)土局為什么那么容易出貪官，受賄原因全是那紅線內(nèi)外一米，或者容積率那零點(diǎn)幾的小數(shù)！很多朋友都以為，開發(fā)商是想咋建就咋建，可是事實(shí)根本不是那么回事，國(guó)家政策在那里呢，土地競(jìng)拍就是一把刀，容積率又是二把刀，直接就限制了房屋總量的提高。地價(jià)是樓價(jià)構(gòu)成中的一個(gè)主要因素，它的高低決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。所以，一道政府搞房地產(chǎn)市場(chǎng)所謂的宏觀調(diào)控我就發(fā)笑，他們不是少收點(diǎn)地價(jià)，而是加稅，你說(shuō)，這不是更加推動(dòng)房?jī)r(jià)高企嗎？經(jīng)常有朋友問(wèn)我，一個(gè)平方米的房子的成本有多少？我告訴他，其實(shí)，直接成本很小，比如我這個(gè)項(xiàng)目，建筑成本大概在1850-2500之間。包括：土建，裝飾，園林，水電！土建是指毛坯大概1200元m2，包括地下室和基礎(chǔ)；裝飾部分80元/m2，包括外墻磚，入戶門，欄桿和鋁合金窗等；園林大概550元/m2；水電大概250元/m2，包括電纜，智能安裝，及室外排水設(shè)施。 其實(shí)，要算房子的成本還要加上營(yíng)銷成本、財(cái)務(wù)成本、各種營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等等。 就說(shuō)，那容積率吧，我要不是通過(guò)卿至泰把它提高了，就原來(lái)批的1.7，我根本賺不到什么錢。說(shuō)到這里，我不免又要羅嗦幾句，說(shuō)說(shuō)什么是容積率。容積率就是總建筑面積與用地面積的比率?？墒?，國(guó)家還有個(gè)規(guī)定，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3。嘿嘿，要是都按這個(gè)來(lái)，在考慮到光照指數(shù)，開發(fā)商根本賺不到錢。所以，大家就各顯神通提高容積率。關(guān)鍵是送多少錢。容積率相對(duì)真實(shí)的只有別墅。所以更加賣得死貴。放眼全國(guó)，無(wú)論哪里，開發(fā)商和規(guī)劃局都在一起愚弄人民。當(dāng)然其中的公關(guān)費(fèi)很可觀，但與房?jī)r(jià)利潤(rùn)相比實(shí)在是太劃算了。 正因?yàn)槿莘e率是可以托關(guān)系修改的，所以，沒(méi)有哪個(gè)開發(fā)商會(huì)傻傻的按照既定好的容積率來(lái)開發(fā)。 我曾經(jīng)跟卿至泰說(shuō)過(guò)這樣的話：“面粉漲價(jià)了，包子饅頭能不漲？”他笑了，我也笑了。大家在罵房地產(chǎn)商黑心致使房?jī)r(jià)猛漲的時(shí)候，誰(shuí)也沒(méi)有注意土地現(xiàn)價(jià)早已漲過(guò)房?jī)r(jià)的漲幅了?，F(xiàn)在地方財(cái)政就是土地財(cái)政，地方政府拼命要賣土地賺錢，中央想控制都控制不了，你看現(xiàn)在全國(guó)各地哪個(gè)城市的城區(qū)面積都在不斷蔓延。房?jī)r(jià)的高低有無(wú)標(biāo)準(zhǔn)。答：房?jī)r(jià)乃政府能夠忍受的價(jià)格，房產(chǎn)現(xiàn)象只是中國(guó)政治經(jīng)濟(jì)體系的一個(gè)表征。 我有時(shí)覺得政府官員真的是很蠢，一塊地，如果作為住房用地來(lái)賣，那么他所得到的稅收只有賣房那么一次的稅收，而一套房子可用年限至少有4-50年，甚至70年也就是說(shuō)政府這4-50年就收這么一次稅。但如果作為工業(yè)用地，做廠房，做企業(yè)，那么政府可以年年向企業(yè)商家收稅，所以對(duì)于政府來(lái)說(shuō)賣地建房是下下策的方法。但是，為什么他們還要買呢？因?yàn)橐粋€(gè)地方的一屆領(lǐng)導(dǎo)做多干五年，他做事只管這五年自己的財(cái)政收入，至于五年以后，他都不知道調(diào)到什么地方去了，所以，一屆又一屆政府是只管現(xiàn)在不管將來(lái)?。‖F(xiàn)在**搞笑的還是那個(gè)招掛拍制度。據(jù)說(shuō)這個(gè)制度是向香港學(xué)習(xí)的，可是人家那是民主社會(huì)，法律多健全?。靠墒窃趦?nèi)地，這制度一出臺(tái)就為政府官員游戲法律提供了更多的空間。沒(méi)實(shí)行這個(gè)制度以前買土地，一般只需要出個(gè)10來(lái)萬(wàn)撐死100來(lái)萬(wàn)忽悠賄賂一下國(guó)土局的實(shí)權(quán)人士乃至一把手，那么土地譬如說(shuō)本來(lái)價(jià)值1000萬(wàn)的土地，一把手銀子撈足大筆一揮也許2，300萬(wàn)就搞到手了，反正都是公家的地。而現(xiàn)在呢？實(shí)行的正規(guī)的招拍掛，一般人就不大敢便宜賣了，你要敢這樣做，不是下臺(tái)也得雙規(guī)，官員們心里也是有點(diǎn)忌憚的。那么，價(jià)值1000萬(wàn)的土地可能就的掏出1500萬(wàn)銀子才能擺得平，即使你有關(guān)系后臺(tái)夠硬那么**少也得7、800萬(wàn)才能堵上眾人的嘴巴。因?yàn)槟軌蚋惴康禺a(chǎn)資質(zhì)，能拿到土地的老板哪個(gè)是沒(méi)有后臺(tái)的，哪個(gè)是后臺(tái)不硬的？你以關(guān)系拿到了，那我拿不到我可以利用我的關(guān)系在后面捅你一刀還可以名正言順的把你身后的后臺(tái)給拉下馬。所以土地這塊上多出來(lái)的價(jià)格是誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？當(dāng)然是羊毛出在羊身上。開發(fā)商不可能善良到自掏腰包，當(dāng)然的把房?jī)r(jià)抬上去。 制度是決定資源分配的根本原則，可笑某些人還在寄希望于宏觀調(diào)控，根本的原則不調(diào)，怎么調(diào)都是空調(diào)！我問(wèn)過(guò)一個(gè)規(guī)劃局長(zhǎng)，“作為一個(gè)規(guī)劃局的局長(zhǎng)，你從你的角度說(shuō)說(shuō)，政府能不能暫時(shí)不賣地？”他笑著說(shuō)：“不賣地，哪里來(lái)錢養(yǎng)活那些公務(wù)員？” 在房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于地產(chǎn)商追求高回報(bào)大家不能有過(guò)多指責(zé)，因?yàn)橹鹄瞧髽I(yè)的本能。大家應(yīng)該關(guān)心的是，一些地方政府特別是個(gè)別貪官不顧國(guó)家的一系列制度規(guī)范，為了自己的一己私利，他們憑什么濫用公權(quán)利？用公權(quán)利牟利呢？在地方政府政績(jī)觀的支配下，特別是一些官員在金錢誘惑下，都能想出應(yīng)對(duì)、變通的對(duì)策。比如說(shuō)：招拍掛制度，很輕易地就被地方政府架空，當(dāng)做擺設(shè)。另一方面，對(duì)于土地的違法行為，恫嚇的多，實(shí)際上處理過(guò)軟。國(guó)家確實(shí)處理了一批土地違法者，但是，輕描淡寫地給省級(jí)干部、主管領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)處分，起不了太大作用。一些受處分的領(lǐng)導(dǎo)干部，不但毫發(fā)無(wú)損，有些官帽子還越戴越大呢。 以前我只是一個(gè)搞建筑的，現(xiàn)在做上了房地產(chǎn)，干什么吆喝什么，我現(xiàn)在就不得不研究國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)的有關(guān)政策，就不能不千方百計(jì)地和對(duì)我有用的各級(jí)部門官員打交道。作為一個(gè)做房地產(chǎn)的商人，我的腦子里一直有一個(gè)聲音：“一套房子會(huì)壓垮中國(guó)?！?為什么這么講？因?yàn)槲议_始加入房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)候，正值香港經(jīng)歷亞洲金融風(fēng)暴不久，香港很多老百姓正經(jīng)歷負(fù)資產(chǎn)的風(fēng)暴。什么是負(fù)資產(chǎn)呢？我現(xiàn)在簡(jiǎn)單說(shuō)一下：房?jī)r(jià)一旦提高，你要它降那是非常困難的，為什么？因?yàn)殂y行跟房?jī)r(jià)捆在一起呢，房?jī)r(jià)一旦升高，你買房子，如果你要做貸款，是不是要以市值做貸款？肯定不是拿凈值做貸款吧？得，這就出現(xiàn)了問(wèn)題，一旦房?jī)r(jià)大幅度下跌，就像97、98年的香港，遇到到亞洲金融危機(jī)，當(dāng)時(shí)100萬(wàn)的房子只剩40萬(wàn)的價(jià)值，可是你的貸款是七成，也就是，這時(shí)候你借了銀行70萬(wàn)，可是房子現(xiàn)在的價(jià)值只有40萬(wàn)！現(xiàn)在，你把房子賣掉還給銀行，你還欠銀行30萬(wàn)，這時(shí)候，你應(yīng)該怎么做呢？你應(yīng)該不還了，把房子給銀行算了，我何必再賠30萬(wàn)呢?？墒牵愀劾习傩债?dāng)時(shí)并沒(méi)有把房子給銀行，為什么？因?yàn)橄愀塾泻芡暾男庞皿w系，你一旦把房子給銀行，你的信用就完了，以后你找工作、創(chuàng)業(yè)、納稅甚至生活都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，你不能擁有私家車，不能到高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所等等。所以，香港老百姓沒(méi)有辦法，只好硬抗著?？墒?，中國(guó)大陸就不同啦，因?yàn)闆](méi)有完整的信用體系和社會(huì)保障體系，如果出現(xiàn)了負(fù)資產(chǎn)，老百姓立刻就會(huì)把房子扔給銀行，那時(shí)候，比亞洲金融風(fēng)暴和美國(guó)次貸危機(jī)的金融風(fēng)暴馬上就席卷全國(guó)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)馬上就到退三十年。 所以，很多朋友總寄希望于宏觀調(diào)控，認(rèn)為國(guó)家出了重拳房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)降下來(lái)，可是，你不明白，中央可明白宏觀調(diào)控政策所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)以及把金融機(jī)構(gòu)搭上去的銀行風(fēng)險(xiǎn)呢。 再說(shuō)，各地方政府能讓房?jī)r(jià)下來(lái)嗎？房?jī)r(jià)一下來(lái)，GDP立刻就降好多個(gè)百分點(diǎn)，政績(jī)?cè)趺此?？稅收怎么收？地方?cái)政怎么來(lái)錢？銀行壞賬是不是又要超過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)若干個(gè)百分點(diǎn)？但是，不宏觀調(diào)控好不好？也不行，那就是第二個(gè)日本泡沫。二者泡沫就會(huì)造成經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，物價(jià)上漲，通貨膨脹，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本提高。所以，還要調(diào)控，而調(diào)控的主要手段就是緊縮銀根，提高利率，而這樣的做法作打得一個(gè)惡果就是叫制造業(yè)賺不到錢，使得制造業(yè)老板把錢從制造業(yè)抽出來(lái)投入股市、房市從而使泡沫越來(lái)越大。這不是似乎進(jìn)入了一個(gè)怪圈？永遠(yuǎn)也解決不了問(wèn)題？老百姓就要坐等災(zāi)難的到來(lái)而無(wú)能為力？其實(shí)有辦法，這辦法就是讓這房?jī)r(jià)高企的始作俑者放棄對(duì)房?jī)r(jià)的操控。大家知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目，立項(xiàng)到開工，一直到峻工驗(yàn)收合格包括期間的銷售等等環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有政府的影子，就連**后的房地產(chǎn)交易中心，那本來(lái)應(yīng)該是個(gè)類似市場(chǎng)之類的東西吧？那也是國(guó)土局下屬的事業(yè)單位。大家知道只要有政府影子的地方就一定有濫用職權(quán)，而濫用職權(quán)就意味著腐敗，而這樣也就提高了交易成本。所以，讓政府推出這些所謂的監(jiān)管，或者減少監(jiān)管，或者公開監(jiān)管，都會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)減少腐敗，減少成本，**主要的就是那么行政性的收費(fèi)項(xiàng)目能不能取消呢？我就不明白一件事，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中你收了建筑公司的稅、驗(yàn)收合格以后你又收了房地產(chǎn)公司的稅、交易過(guò)程中你又收了房地產(chǎn)公司和買房者雙方的稅，這些稅不就是用來(lái)支付你那些行政機(jī)構(gòu)的費(fèi)用的嗎？你政府為什么還要重新再收一遍呢？

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• 問(wèn) 房?jī)r(jià)為什么這么高啊請(qǐng)問(wèn)誰(shuí)對(duì)這個(gè)比較了解？
  答

  周圍的情況，面積的大小，樓層的不同，所用的材料不同，質(zhì)量不同，也有位置之分，開發(fā)商不同，受陽(yáng)光面積的不同，朝向的不同，等等很多種因素的。

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