小產(chǎn)權(quán)房能公正嗎? 已經(jīng)買了小產(chǎn)權(quán)房,購房協(xié)議能去公證處公正嗎?

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• 152****4451

  買了一套小產(chǎn)權(quán)房，房子需要到公證處公證。
  
  小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，需要到公證處公證。
  
  小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則，但也應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況，妥善處理，對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效；
  
  對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理，其房產(chǎn)也是需要公證處公證的。
  
  

  查看全文↓ 2019-04-23 02:24:56
• 135****1784

  已經(jīng)買了小產(chǎn)權(quán)房，如果符合如下條件，購房協(xié)議可以辦理公證手續(xù)。且能辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。否則買賣合同無效，公證處不予辦理公證的。
  《山東省宅基地管理辦法》第二十四條 因買賣、繼承、贈與房屋而發(fā)生宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，買房戶、繼承人、被贈與人符合本辦法第十二條規(guī)定的條件之一的，可依法辦理宅基地用地手續(xù)，不符合條件的，應(yīng)按本辦法第十八、十九條的有關(guān)規(guī)定處理。
  第十八條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。有下列情形之一的，由村集體依法收回宅基地使用權(quán)：
  （一）一戶超過一處以上的宅基地；
  （二）經(jīng)批準(zhǔn)新劃宅基地后原有的宅基地；
  （三）戶口已遷出本村且已不居住的宅基地；
  （四）集體供養(yǎng)的五保戶騰出的宅基地；
  （五）其他應(yīng)當(dāng)收回的情形。
  第十九條 應(yīng)收回的宅基地有地面附著物的，村集體應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。對拒不交回的，經(jīng)區(qū)人民政府批準(zhǔn)，實(shí)行有償使用制度，有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每年1—5元，但是，影響村莊規(guī)劃實(shí)施的，地上建筑物和其他附著物應(yīng)當(dāng)依法拆除，騰出宅基地。
  由于歷史或規(guī)劃原因超過法定宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的舊宅基地及占用的村內(nèi)空閑地暫不能收回的，也可實(shí)行宅田掛鉤的辦法扣減相應(yīng)的承包田。

  查看全文↓ 2019-04-23 02:24:53
• 142****1418

  
  50-60萬可以買哪里的房子？
  
  
  
  買住宅，**勉勉強(qiáng)強(qiáng)；買公寓，面積小還要公司名義（二手5成**肯定也是不夠的）；那么，宅基地呢？
  
  
  
  網(wǎng)絡(luò)上掛出的番禺宅基地轉(zhuǎn)讓信息，**便宜的僅約2700/平，而據(jù)中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，番禺8月的二手房成交均價是2.65萬/平！價格幾乎相差了10倍！
  
  
  
  
  
  （網(wǎng)上部分平臺發(fā)布的宅基地房源消息，僅供參考）
  
  
  
  雖然信息的真實(shí)性有待考究，但宅基地價格確實(shí)非常誘人，而且宅基地地方大，一旦遇上拆遷，還有可能身價翻倍，所以越來越多的購房者把目光投向了這些地方。
  
  
  
  不過，這些村/城中村里的宅基地，真的能買么，風(fēng)險有多大？
  
  就等拆遷了，能拿到賠償就好！所以，拆遷的高額補(bǔ)償可以拿到嗎？
  按照法律程序簽了合同，做好公證，就有保障了嗎？
  好怕風(fēng)險大
  城里人能買么？
  這么便宜，而且自建幾層，無論出租還是自住都不錯?。「唢L(fēng)險高回報吧
  宅基地就是小產(chǎn)權(quán)房嗎？
  做好公證了，就沒風(fēng)險？？
  上周五晚，小妹就請來了南方福瑞德律師事務(wù)所的高睿明律師，來為大家解疑釋惑！
  
  
  
  
  
  
  
  先來看一個真實(shí)的案例：
  
  
  
  2004年8月，陳某22萬買下了白云區(qū)某村周某的宅基地，三層半框架結(jié)構(gòu)，建筑面積280平方米。
  
  
  
  當(dāng)時，雙方交易簽訂了規(guī)范的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，不過由于農(nóng)村宅基地房不允許買賣，所以協(xié)議無法進(jìn)行公證，作為替代，**后陳某和周某又簽訂了一份《贈與合同》并完成公證。
  
  
  
  之后，陳某又花費(fèi)了55萬裝修好了房屋用于自住，一切本該是圓滿了，誰料10年后，房屋會因為拆遷而再生變故。
  
  
  
  2014年，該宅基地房要拆遷了。拆遷補(bǔ)償價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋的買賣價格，利益當(dāng)前，周某便將陳某訴至法院，要求10年前簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議、贈與合同全部無效，并交回宅基地及上蓋建筑物！
  
  
  
  **終結(jié)果，法院判定當(dāng)年雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和《贈與合同》均無效！
  
  估計當(dāng)時陳某聽到判決的時候是這樣的...
  
  
  
  
  
  明明陳某在交易時都做足功夫——操作規(guī)范，還做了公證，為何法院竟都不認(rèn)賬？
  
  
  
  解讀
  集體土地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者的特定身份相聯(lián)系，在一定程度上具有福利性質(zhì)和社會保障的，所以，僅限于一定條件下在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓，不允許通過房屋買賣等方式轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的民事主體。而且宅基地的政策是一戶一地，也就是說原則上，每一戶只能擁有一塊宅基地。
  
  
  
  而案例中，受讓人陳某非本村集體成員，因此周某與陳某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》雖是雙方真實(shí)意思表示，但由于該《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，違反了法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。關(guān)于贈與合同，雖然該贈與合同已經(jīng)過公證處公證，雙方變相操作，簽訂了《贈與合同》并進(jìn)行了贈與公證。但其實(shí)質(zhì)是以合法形式掩蓋非法目的，因此，該贈與合同應(yīng)為無效。
  
  
  
  通過這個案例，大家應(yīng)該可以清楚了到，宅基地在非同一村集體中轉(zhuǎn)讓的合同，在廣州市會被法院認(rèn)定為無效的，即使是經(jīng)過公證的贈與也是同樣的道理，而

  查看全文↓ 2019-04-23 02:24:49

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)房能公正嗎? 已經(jīng)買了小產(chǎn)權(quán)房,購房協(xié)議能去公證處公正嗎?
  答

  不建議購買小產(chǎn)權(quán)房村集體所在的土地 你非本村村民 你購買之后人家可能收回土地使用權(quán)公證一個工作日內(nèi)可以完成--只要你手續(xù)和資料齊全 費(fèi)用一般很少超過500律師費(fèi)用比較高 但能幫里節(jié)省體力、精力和時間

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房公證處公正嗎
  答

  首先小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)是不能公證的，公證的基礎(chǔ)是要合法。所謂小產(chǎn)權(quán)是國家不認(rèn)可的，更不能上市交易的，公證處當(dāng)然不能做這種公證；但可贈與或遺囑?！　蚁嚓P(guān)法律、法規(guī)和政府文件上并沒有“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”的提法，更沒有對其下過定義。以往所說的“小產(chǎn)權(quán)”主要針對的是國有企事業(yè)單位自建房，在國有單位里，土地是無償劃撥的，土地由國有單位全體職工共同使用。職工購買這種條件下建設(shè)的住房，房屋由職工個人所有，但無法獲得個人土地使用權(quán)證，這就是小產(chǎn)權(quán)。　　《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》指出，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房等違法用地，不得登記發(fā)證。更多關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房**新政策的內(nèi)容，下面介紹：　　《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》明確規(guī)定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”?！　「鶕?jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權(quán)，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。　　由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的，加上其產(chǎn)權(quán)不完整，購買小產(chǎn)權(quán)房很可能會引發(fā)后續(xù)的一系列問題和風(fēng)險。　　購房者**好不要去買小產(chǎn)權(quán)房，因為辦不了房產(chǎn)證，沒產(chǎn)權(quán)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”是建在集體土地上的，不允許對外銷售，不受法律保護(hù)。再有，遇到糾紛不受法律保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房無法登記備案，購房人也不具備業(yè)主身份，所以無法行使業(yè)主權(quán)利，其購房合同在法律上也是無效的，即使起訴到法院，法院也可能不受理或駁回。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房能公正嗎? 小產(chǎn)權(quán)房可以公證嗎
  答

  小產(chǎn)權(quán)房買賣不能公正。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體所有的土地上開發(fā)的房地產(chǎn)，并銷售給城市居民。按現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或農(nóng)民宅基地，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，“小產(chǎn)權(quán)房”并不具有真正的產(chǎn)權(quán)，無法得到法律保護(hù)。 小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。對小產(chǎn)權(quán)的解釋: 第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。 第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。 第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。 第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。 城市居民不得買賣農(nóng)村宅基地。通州區(qū)宋莊法庭所給出的判決體現(xiàn)了國家法律的公正，也凸現(xiàn)了國家法律制度給予農(nóng)民的保障。城市居民有著覆蓋面較廣的全面保障，如醫(yī)療、養(yǎng)老、救濟(jì)等方面，而農(nóng)村則幾乎為零，體現(xiàn)在法律上面，就是國家制定的農(nóng)村集體土地及宅基地使用制度。

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• 問 小區(qū)購買一套小產(chǎn)權(quán)房,需要辦理哪些合法手續(xù)
  答

  “小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。 建設(shè)部表示，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。 小產(chǎn)權(quán)房，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國家房管部門的蓋章，沒有國家所發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。同時，“小產(chǎn)權(quán)房”也不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果遇到國家征地或拆遷以及出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛，購房者將缺少法律支持

  全部4個回答>
• 問 小產(chǎn)權(quán)房買賣能公正嗎？
  答

  法律問題：我打算購買一個小產(chǎn)權(quán)房子，只有土地使用證，簽協(xié)議能生效嗎?買賣協(xié)議能進(jìn)行公證嗎? 趙律師：你們之間的協(xié)議有效，可以起到證明你們之間有交易行為的證明作用。但是不能公證。律師建議您為了維護(hù)您的合法財產(chǎn)權(quán)利，不要購買小產(chǎn)權(quán)房。 錢律師：小產(chǎn)權(quán)房買賣不合法，公證處不予公證。 如果您需要更專業(yè)的解答，請進(jìn)入首頁進(jìn)行免費(fèi)律師在線咨詢，撥打免費(fèi)法律咨詢電話。 相關(guān)知識——小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓風(fēng)險 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和**也有很大影響。

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