建筑面積含公攤面積嗎? 建筑面積包括公攤面積嗎

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• 136****4379

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  所謂公攤面積，顧名思義，就是各住戶共同分攤的共有的建筑面積，每個購房者也都有所耳聞，但是，如果細化到分攤原則，面積計算上，很多時候就說不出所以然了，今天我們就來看一看公攤面積是怎么劃分的吧。
  1.公攤面積包括哪些？
  公攤面積主要包括：各產(chǎn)權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋；還有各套（單元）與公共建筑空間之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
  2.公攤面積分攤原則是什么？
  約束開發(fā)商的有關商品房銷售面積與公攤面積的法規(guī)主要有建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》
  一般來說，分攤原則如下：
  ①商品房公用面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi);
  ②為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤;
  ③公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。
  3.公攤計算如何計算？
  多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分攤。
  ① 分攤系數(shù)=需要分攤的公用面積之和/各套內(nèi)建筑面積之和=（總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和）/各戶套內(nèi)建筑面積之和。
  ② 各套房的公用分攤面積=分攤系數(shù)×各套內(nèi)建筑面積。
  4.哪些不屬于公攤面積？
  非公攤面積包括：從屬于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定車位或專用車庫；幢外的用做公共休憩的設施或架空層。
  5.交易時應該注意哪些有關公攤面積的事項？
  為了避免出現(xiàn)因公攤面積而來的糾紛，交易時應當索取公攤數(shù)據(jù)，包括各部分具體項目，這樣可以通過數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權益；還可以查閱有關資料，包括房產(chǎn)的相關文件等，然后就是在購房合同中約定公攤面積，約定得越詳細越好，一旦發(fā)生糾紛，就可以以合同約定來保障自己的利益。

  查看全文↓ 2019-04-22 11:22:46
• 148****5842

  公攤面積
  
  建筑面積
  
  套內(nèi)建筑面積
  
  ……
  
  每次提到買房總要被
  
  這些叫法搞得暈頭轉向
  
  尤其是一提到公攤面積，
  
  幾乎每個購房者都有一肚子的抱怨——
  
  花了100平米的錢，
  
  卻只買到一個70平米左右的房！
  
  
  
  
  
  從1998年進入商品房時代開始，由購房者分攤購買的共有建筑面積，就因不符國際慣例、現(xiàn)有法律法規(guī)沒有設定上限等問題一直為人詬病。
  
  
  
  如今好消息傳來——“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易?！?br/>
  
  
  住房和城鄉(xiāng)建設部公布的一項新規(guī)征求意見稿顯示，房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”，近一年來輿論密切關注的“買100平米房子只得70平米”現(xiàn)象有望終結。
  
  
  
  
  
  2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設部官方網(wǎng)站發(fā)布《關于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范公開征求意見的通知》。
  
  
  
  記者注意到，在這38項強制性工程建設規(guī)范中，有一份全文3.1萬字的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易?！?br/>
  
  
  
  
  
  
  這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內(nèi)面積來進行交易。
  
  
  《住宅項目規(guī)范》指出：
  
  這一規(guī)范是為貫徹執(zhí)行國家技術經(jīng)濟政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規(guī)范住宅項目規(guī)模、布局、功能、性能及技術措施而制定。住宅項目建設、使用和維護必須遵守本規(guī)范。
  
  
  
  分析人士表示，此次出臺這一規(guī)定主要是因為：
  
  本條是居民關注的焦點問題，關系到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。
  
  
  
  住建部此次組織中國城市建設研究院有限公司等單位起草了《城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范》等38項住房和城鄉(xiāng)建設領域工程規(guī)范住宅項目規(guī)范，在征求各地住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門及有關單位意見的同時，向社會公開征求意見。意見反饋截止時間為2019年3月15日。
  
  

  查看全文↓ 2019-04-22 11:22:42
• 153****8274

  建筑面積包含公攤，是你的使用面積也就是套內(nèi)的凈面積加上墻體占的面積（其中陽臺算一半，飄窗不算面積）和公攤面積。
  公攤面積包含樓梯電梯、入戶大堂、小區(qū)綠化等，是否包含停車場要具體看購房合同。公攤面積是你的戶型乘以戶型的公攤系數(shù)得到。公攤系數(shù)是開發(fā)商依據(jù)總公攤面積和戶型計算的

  查看全文↓ 2019-04-22 11:22:38

相關問題

• 問 建筑面積含公攤面積嗎?建筑面積包括公攤面積嗎
  答

  房屋的產(chǎn)權面積系指產(chǎn)權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權認定。房產(chǎn)面積，具體說包括幾個概念，如房產(chǎn)的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積（或分攤面積）、使用面積、計租面積等等。其中建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積，主要適用于商品房。計租面積、使用面積主要適用于公產(chǎn)房屋和企業(yè)產(chǎn)的房屋管理。人們常說的商品房的建筑面積，其實是指上述“建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積”中的“建筑面積”，其中是包含一部分公攤面積在內(nèi)的。

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• 問 ??建筑面積包括公攤面積嗎？建筑面積、公攤面積、套內(nèi)建筑面積是什么?
  答

  套型建筑面積=套型使用面積（就是內(nèi)墻尺寸，算出來的面積。）除以使用面積系數(shù)，所以套型建筑面積=套型使用面積+墻體管道等結構面積+公攤面積+陽臺面積

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• 問 建筑面積包括公攤面積嗎
  答

  建筑面積包括公攤面積，我們在購買房屋時經(jīng)常會說到三個面積分別是使用面積、公攤面積和建筑面積，建筑面積也就是我們在購房時付款時所參考的面積，因為已經(jīng)包含公攤的面積在其中，所以公攤面積的大小會直接影響到房屋性價比的高低，公攤面積越大得房率就越低，特別是一些高層的住宅，樓層越高，公攤的面積也就越大。國家對于公攤面積其實并沒有嚴格的標準，大多數(shù)普通住宅的公攤面積在15%左右，像是一些多層住宅，公攤面積就在8%的15%之間，而像小高層或者是高層建筑，公攤面積就在20%左右，商業(yè)住宅的公攤面積更是達到了40%，所以如果當小區(qū)內(nèi)的公用環(huán)境比較大，或者是公共使用的設施數(shù)量比較多，公攤面積也會隨之增多，但不要一味追求過小的公攤面積在適中的范圍內(nèi)即可。

• 問 建筑面積含公攤面積嗎? 房產(chǎn)證上面的面積包括公攤面積嗎？
  答

  我也鄙視復制的，套型建筑面積=套型使用面積（就是內(nèi)墻尺寸，算出來的面積。）除以使用面積系數(shù)，所以套型建筑面積=套型使用面積+墻體管道等結構面積+公攤面積+陽臺面積

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• 問 外墻算公攤面積嗎？建筑面積包括公攤面積嗎？
  答

  （一）公攤面積如何分攤根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》規(guī)定，可分攤的公用建筑面積包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、公共廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及基本功能上為該建筑服務的專用設備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。不應計入的公用建筑空間包括：倉庫、機動車庫、非機動車庫中、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房；其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。（二）如何計算公攤面積分攤的公用面積=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)。1、套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：(1)套（單元）內(nèi)的使用面積，包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；(2)套內(nèi)墻體面積；(3)陽臺建筑面積。套內(nèi)建筑面積=(1)+(2)+(3)=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。2、公用建筑面積分攤系數(shù)整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，即為建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。（三）自行車庫算公攤面積嗎獨立使用的地下室、車棚、車庫，為住戶服務的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。其中，地下室作為公用分攤的面積的前提是，該地下室是用來放置為整幢樓服務的設備的。但可以肯定的是如果自行車庫為公共場所，則可以作為公攤面積，反之則不能。（四）易被忽視的“大公攤”目前，絕大部分新住宅在開始做建筑設計之前都會明確告訴設計師，未來客戶需要的建筑面積范圍和配比。之后設計師嚴格執(zhí)行，發(fā)展商認為平安無事，等所有圖紙報批完成，開工建設后，到房產(chǎn)交易中心做面積預測時，一下子發(fā)現(xiàn)實際銷售的建筑面積都超出了原先設定面積。于是發(fā)展商變得每天提心吊膽，擔心他的房子不能不能賣得掉……以上情景在發(fā)展商的開發(fā)過程中比比皆是。到底誰出了問題？答案是“大公攤”的毛病。原來，建筑師在幫新住宅測算所謂“建筑面積”時，絕大部分只分攤了“小公攤”，也就是當屋公攤面積，而忘了“大公攤”。實際上，“大公攤”在公共分攤面積中的比重很大。如果建筑設計中攤了“小公攤”面積，那實際銷售面積會再增加3%～8%的面積。有時，在一些總體和單價控制很敏感的項目中，5%的單位面積超出很可能使一個樓盤面臨險境。要避免這種尷尬的局面，發(fā)展商必須事先心中有數(shù)，有兩個方式：一個是給設計院面積指標時預先縮小，留有余地；二是在拿到設計師的計算結果時，問清公攤內(nèi)容，適當按比例加大建筑面積預估值。（五）應對公攤面積的陷阱針對房屋買賣過程中容易出現(xiàn)的種種問題，有律師建議消費者在簽訂面積條款時要寫細，使用面積、公攤面積、套內(nèi)建筑面積，具體的長度尺寸表示出來 ，不要標平方米，而要標多少厘米長，這樣自己以后有可能檢測出來復核一下。具體到復核方式，消費者有權從商店里購買一個皮尺，對自家房屋的公攤面積進行測量、復核；或者雙方共同聘請一家有房屋測繪資質(zhì)的機會，對有爭議的面積部分進行檢測。假設有一個盡寸是虛假的，消費者就有權推定所有的尺寸都是虛假的，因此，在這種情況下，如果開發(fā)房不能證明自己沒有過錯，那么就推定開發(fā)商有過錯，消費者就有權拒付公攤面積的全部價款。在主張對面積進行復核的同時，一定要在合同中寫清楚違約責任，保障當事人的合法權益。在現(xiàn)行的合同條款中違約責任太少，讓欺詐這一方肆無忌憚。必須寫清楚，假設面積尺寸差一厘米，就有可能每一厘米賠給你一千塊錢，這樣作假的人才不敢作假。（六）垃圾面積經(jīng)常出現(xiàn)的地方走廊：套內(nèi)設計不當?shù)倪^道，可能會達5至10平方米。而且，按現(xiàn)在設計的過道寬度，除了走路，基本上沒有什么用途。曾有一個著名樓盤的某套戶型，次臥的面積是7平方米，而到達該臥室的過道面積達到了6.4平方米！進深：增加樓型的進深是在嚴格的規(guī)劃控制下有效地增加一個樓盤銷售面積的常用辦法。因為進深每增加一米，該戶型面積就會增加大約8～10平方米并提高使用率。如果增加的面積可以利用，就無可厚非。但一般而言，70%的可能性增加的是垃圾面積，因為這樣會造成客廳和餐廳面寬和進深比例的失調(diào)。陽臺：現(xiàn)在的戶型設計，每戶大約有面積不小的陽臺。好的設計將陽臺功能細分成陽光室、觀景平臺、服務陽光等等，不好的設計中，陽臺是增加進深的辦法之一，而且不太引人注意。衛(wèi)生間：新設計的樓盤中，大都有兩個以上的衛(wèi)生間，一般次衛(wèi)在4至6平方米之間，主衛(wèi)則不一定，小的6至8平方米，大的達到了20平方米。但根據(jù)經(jīng)驗，衛(wèi)生間在3至6平方米之間的好用程度并不與面積成正比，而與設計的關系非常大，尤其是管道井、通風井、入口開門位置等關系極大。如果設計不當，這里也會出現(xiàn)幾平方米的垃圾面積。

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