二手房購房協(xié)議有法律效力嗎? 二手房中介的買賣協(xié)議有法律效力嗎

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• 142****8438

  1、一般情況下，私人之間的房屋買賣協(xié)議都是合法有效的。
  
  《合同法》第四十四條：依法成立的合同，自成立時生效。
  
  《合同法》第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：
  
  （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
  
  （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
  
  （三）以合法形式掩蓋非法目的；

  查看全文↓ 2019-03-20 15:30:52
• 136****1299

  私下簽的交易合同只要簽訂的協(xié)議內(nèi)容合法，一般都有法律效力。具有法律效力的合同一般要滿足三個條件：
  1、簽訂合同的行為人應(yīng)該具有相應(yīng)的民事行為能力。
  2、合同內(nèi)容為雙方真實(shí)意圖的表達(dá)。
  3、不違反法律和社會公共利益。因此，無論是否私下簽署，只要所簽訂的合同滿足了這三項(xiàng)條件就在當(dāng)事人之間產(chǎn)生了不可撤銷的特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。任何一方不得隨意反悔，若不履行便會產(chǎn)生法律的后果或按違約制裁或按繼續(xù)強(qiáng)制履行處理。如果二手房買賣雙方私下簽訂了合同，由于缺乏足夠的證據(jù)或者見證人證明合同的內(nèi)容，較容易發(fā)生糾紛。因此建議交易雙方在簽訂過程中盡量找有見證人的場所且對各類證據(jù)進(jìn)行保存。在對二手房合同進(jìn)行檢查時，主要檢查如下幾個方面內(nèi)容：
  1、雙方的名稱或姓名和住所;
  2、所售房屋的位置、面積等詳細(xì)信息;
  3、房屋的價款及支付方式、支付時間;
  4、稅費(fèi)的支付方及支付時間、支付方法;
  5、進(jìn)行交易的關(guān)鍵時間點(diǎn);
  6、違約責(zé)任以及違約金;
  7、解決爭議的方法。法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》第四十四條【合同的生效】依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

  查看全文↓ 2019-03-20 15:30:46
• 151****3166

  二手房中介的買賣協(xié)議有法律效力。
  
  根據(jù)《中華人民共和國合同法》
  
  第九條　當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。
  
  當(dāng)事人依法可以委托代理人訂立合同。
  
  第四十四條　依法成立的合同，自成立時生效。
  
  法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

  查看全文↓ 2019-03-20 15:30:39
• 143****0491

  廣東省客聯(lián)百師公益服務(wù)團(tuán)（又稱客家百師智庫。簡稱：客聯(lián)百師團(tuán)）是在2017年1月廣州舉行的首屆客屬社團(tuán)發(fā)展交流會（簡稱：客交會）上，經(jīng)廣東省委原常委、宣傳部原部長、廣東省客聯(lián)會長黃浩同志提議，并在黃華華老省長、葉帥女兒葉向真大姐等客屬老領(lǐng)導(dǎo)的見證下，以廣東省客聯(lián)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)工作委員會的積極分子為骨干，征集一百名以上的客屬優(yōu)秀專業(yè)人士，包括但不限于律師、醫(yī)師、會計師、工程師、農(nóng)藝師、設(shè)計師、教師、商業(yè)大師、體藝界人士、知名工匠等行業(yè)精英組成的公益服務(wù)團(tuán)隊(duì)。為充分發(fā)揮客聯(lián)百師團(tuán)成員的作用，進(jìn)一步豐富活動內(nèi)容，從而讓公益服務(wù)達(dá)到日常化、公益化和專業(yè)化的目標(biāo)，客聯(lián)百師團(tuán)成員將陸續(xù)在廣東省客聯(lián)微信公眾號、《客家風(fēng)情》雜志及相關(guān)網(wǎng)站推出“百師講客”、“百師講法”、“百師講醫(yī)”、“百師講商”、“百師講藝”、“百師講農(nóng)”、“百師講球”、“百師講食”、“客家星云”、“客青風(fēng)采”等系列欄目。
  
  
  二手房并不是一個嚴(yán)格的法律用語，是相對開發(fā)商手里的一手商品房而言，指在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。而二手房買賣是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱。很多人在買賣二手房前都會提前了解交易風(fēng)險，但由于二手房交易涉及的法律問題的復(fù)雜性和專業(yè)性，一般人無法全面衡量和把控交易過程中的法律風(fēng)險，導(dǎo)致二手房買賣的糾紛經(jīng)常發(fā)生。因此，本人結(jié)合多年的法律實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，針對二手房買賣中可能涉及的重大法律風(fēng)險提出以下防范措施，供大家參考。
  
  
  
  
  
  一、簽訂購房合同前對房產(chǎn)信息進(jìn)行詳盡的審查。
  
  在房屋購買前，除了查看房屋的基本信息，更要認(rèn)真審查房屋的法律信息。一般而言基本的審查可以分五步：第一步，看房產(chǎn)證。看房產(chǎn)證是不是原件，所載產(chǎn)權(quán)人與出售人身份證是不是一致，是否存在抵押登記；房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否為出售人單獨(dú)所有，要注意的是依現(xiàn)有的登記制度，寫明單獨(dú)所有的房屋實(shí)際上可能是夫妻共同所有；房產(chǎn)來源，繼承、買賣還是贈與，涉及二手房買入后再次出售時稅費(fèi)的繳納。第二步，看戶口本、結(jié)婚證（離婚證）、未婚證明?？词鄯咳说膽艨诒?，主要戶籍所在地是否為房屋所在地，詢問賣方遷出戶口后是否有落戶地址；看婚姻狀況時為了查看房產(chǎn)取得時間是婚前、婚內(nèi)、婚后，涉及到簽訂合同賣方人員，避免遺漏其他共有人，造成不必要的訴訟風(fēng)險。第三步，現(xiàn)場看房。看房子里的實(shí)際居住情況，是賣房人自住還是出租中，如果出租中還需要看租賃合同，承租人應(yīng)出具放棄買房的聲明，放棄承租人的優(yōu)先購買權(quán)。第四步，去房產(chǎn)所在物業(yè)，或走訪居委會等詢問是否有欠物管費(fèi)、水電費(fèi)情況，維修基金金額，房產(chǎn)內(nèi)是否發(fā)生非自然死亡事件等等。第五步，購房人在簽訂書面購房合同前，應(yīng)要求售房人到房管部門查冊。因?yàn)榇蠖鄶?shù)查封信息在賣方領(lǐng)取房產(chǎn)證之后，房產(chǎn)證上并不顯示查封信息，房屋查冊表可顯示截止到房產(chǎn)查詢?nèi)盏?*新情況，避免買到“查封房”。
  
  二、簽訂購房合同時對合同條款進(jìn)行反復(fù)的推敲。
  
  簽訂購房合同可以自行簽訂，也可以通過中介公司簽訂。通過中介公司簽訂的，中介公司一般在提供存量房屋買賣合同格式范本的同時，若履行過程中有補(bǔ)充事宜，中介公司還會提供一份補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議記載雙方確認(rèn)的補(bǔ)充事項(xiàng)。兩份協(xié)議都具有法律效力，但補(bǔ)充協(xié)議不能與房屋買賣合同相沖突。這兩份文件需認(rèn)真審查三個方面：一是交易流程。交易流程要簡明扼要，沒有歧義。尤其房屋情況復(fù)雜，涉及付款、貸款、過戶、交房等情況，要約定明確，安排合理。二是時間節(jié)點(diǎn)。視實(shí)際情況對交易過程中的時間進(jìn)行合理規(guī)劃，對時間節(jié)點(diǎn)要約定在合同上，避免推諉扯皮，分不清責(zé)任。三是違約責(zé)任。沒有違約責(zé)任就沒有履行保障，要盡量提前預(yù)見每種履約行為的后果，從而約定違約責(zé)任。比如逾期遷戶的違約責(zé)任、逾期付款、逾期交房的違約責(zé)任等，防止責(zé)任不清，發(fā)生糾紛無法維護(hù)自身合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2019-03-20 15:30:32
• 156****6994

  轉(zhuǎn)載請注明出處和作者，廣東華商律師事務(wù)所周爭鋒律師。
  
  一萬多字閱讀需要大約半小時。
  
  
  
  （一）【買賣雙方主體信息】證明交易主體信息，主體信息不明確立案困難。
  
  法律雖然沒有規(guī)定必須提交被告的身份證復(fù)印件才能立案，但事實(shí)就是沒有身份證復(fù)印件立不上案。因此簽訂買賣合同時應(yīng)首先索取對方正反面的身份證復(fù)印件留存，不然訴前保全和立案困難。
  
  （二）【深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同】就是中介版二手房買賣合同，證明雙方權(quán)利義務(wù)的具體內(nèi)容。
  
  主要證明合同價格，定金、首期款、贖樓、遞件過戶、抵押等合同關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及違約責(zé)任的約定，合同約定不能訴訟繼續(xù)履行的，尊重雙方的約定，買受人不能訴訟繼續(xù)履行。
  
  市面上大多數(shù)中介合同版本和網(wǎng)簽合同相比，缺少新房產(chǎn)證由誰領(lǐng)取和買受人什么時候辦理抵押的約定。
  
  （三）【出賣人產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)查詢單】證明標(biāo)的物的登記情況，出賣人有處分權(quán)。
  
  不動產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件在簽訂買賣合同時，就應(yīng)該核實(shí)清楚，確定是出賣人的財產(chǎn)，有沒有共有權(quán)人，出賣人有處分權(quán)。
  
  需要查封出賣人的房產(chǎn)，需要在立案后由律師或買受人，拿上立案通知書原件，到不動產(chǎn)登記中心窗口查詢并打印，然后提交給法院，這是查封的必然程序。深圳市所有的不動產(chǎn)登記中心均可以辦理產(chǎn)權(quán)查詢。
  
  不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)查詢單也可以證明出賣人的賣房時間，在買受人違約時，可以要求出賣人出示二次賣房時的合同確認(rèn)價格，證明其沒有損失。在出賣人一房二賣時，可以作為計算差價損失的直接證據(jù)。
  
  （四）【出賣人抵押、查封單】證明房產(chǎn)抵押、查封情況。
  
  在查詢產(chǎn)權(quán)的時候應(yīng)一并打印抵押和查封單，在訴訟繼續(xù)履行案件中這兩個是必須要的證據(jù)。有抵押單可以追加抵押權(quán)人參加訴訟，避免列錯第三人。
  
  有查封時，不管是訴訟解除合同還是繼續(xù)履行均需要考慮訴訟策略問題。訴訟繼續(xù)履行時，有必要的話可申請追加前面申請查封的人參與到自己案件里，糾紛合并處理，主要是前面查封是已決債務(wù)，數(shù)額已經(jīng)明確。出現(xiàn)一房多賣時，買受人也可以申請參與到他們案件里面，糾紛一塊處理。
  
  （五）【主體變更確認(rèn)書】證明買受人主體發(fā)生過變更。
  
  主體變更確認(rèn)書是買受人權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)移，有別于合同約定買受人過戶時享有更名權(quán)的約定。在合同備注條款約定買受人過戶時有更名權(quán)，屬于由第三人履行合同及向第三人履行合同的情形，在合同義務(wù)未予履行或履行不符合約定時，依合同相對性原理，第三人不需承擔(dān)合同責(zé)任，違約方亦無須向第三人承擔(dān)合同責(zé)任。合同的主體沒有變化，第三人不承擔(dān)合同的權(quán)利義務(wù)，只是履行一道手續(xù)，如同銀行和擔(dān)保公司的地位，買賣雙方解決違約問題時，和他們無關(guān)。
  
  北京高院在指導(dǎo)意見中突破合同相對性原則，賦予買受人指定的第三人有訴訟繼續(xù)履行的權(quán)利。【京高法發(fā)〔2014〕489號】第十七、第三人過戶登記請求權(quán)的行使：房屋買賣合同中約定出賣人應(yīng)向買受人指定的第三人辦理房屋過戶登記手續(xù)的，該第三人有權(quán)直接要求出賣人辦理房屋過戶登記;買受人也可以要求出賣人向其指定的第三人履行合同義務(wù)，但第三人拒絕受領(lǐng)的除外。
  
  （六）【代理人的委托書】證明代理人有代理權(quán)。
  
  委托書分為經(jīng)過公證委托書和沒有經(jīng)過公證的委托書二種。碰見沒有辦理公證的委托書，首先應(yīng)該核實(shí)被代理人簽字的真?zhèn)巍?br/>
  只要是當(dāng)事人本人簽訂的委托書，即便沒有公證和公證委托書的法律效力相同。要注意核實(shí)委托代理人的權(quán)限，代理人超出權(quán)限的代理行為對被代理人不發(fā)生法律效力。尤其需要核實(shí)授權(quán)簽訂文件的具體名稱和實(shí)際簽署文件名稱是不是一致，不一致有可能會被法院認(rèn)為是越權(quán)代理，對被代理人不發(fā)生法律效力。比如只授權(quán)辦理網(wǎng)簽合同簽訂，就不能簽訂中介版本的買賣合同。
  
  （七）【定金收據(jù)及轉(zhuǎn)賬憑據(jù)】證明買受人支付定金的數(shù)額及時間。
  
  買受人直接轉(zhuǎn)賬支付，出賣人不出具書面的定金收據(jù)；買受人直接轉(zhuǎn)入雙方約定的監(jiān)管賬戶，轉(zhuǎn)入出賣人賬戶或監(jiān)管賬戶的時間就是出賣人出收到的時間。
  
  （八）【中介資金監(jiān)管協(xié)議（定金、交房保證金）】證明定金（含交房保證金）訴訟時的現(xiàn)狀。
  
  不管是直接支付給出賣人還是打入監(jiān)管賬戶，定金的所有權(quán)人為出賣人，沒有經(jīng)過出賣人同意或監(jiān)管協(xié)議的約定退還情況沒有出現(xiàn)，監(jiān)管方不得私自將定金返還給買受人。訴訟時可以主張監(jiān)管在中介的定金由中介直接返還，但是中介已經(jīng)跑路的，應(yīng)堅(jiān)持讓出賣人返還。
  
  （九）【租賃合同】證明房產(chǎn)租賃情況。
  
  主要是了解租賃合同是否辦理備案登記；了解房產(chǎn)是否存在長期租約且租金很低的情況；核實(shí)承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的真實(shí)性。
  
  租賃合同辦理備案登記的需要注意解除備案登記，需要承租人和出租人共同申請，并交回發(fā)放的租賃備案憑證原件。不然即便租客實(shí)際上沒有租住，仍有可能使用租賃備案憑證申請?jiān)摲慨a(chǎn)的學(xué)位，致使買受人合同目的落空。
  
  （十）【放棄優(yōu)先購買權(quán)承諾書】證明租客、共有權(quán)人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
  
  租客的優(yōu)先購買權(quán)不容侵犯，租客可以主張強(qiáng)制締約權(quán)，要求按照買受人的合同強(qiáng)制履行。共有權(quán)人的共有權(quán)也不容小覷，沒有取得共有權(quán)人書面同意的證據(jù)，有共有權(quán)人放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明的也可以，共有權(quán)人優(yōu)先購買權(quán)還排在租客前面。
  
  租客也可以查封房產(chǎn)主張繼續(xù)履行租賃合同，逼迫出賣人賠償其損失。
  
  (十一)【贖樓擔(dān)保融資協(xié)議】證明出賣人已和擔(dān)保公司簽訂贖樓服務(wù)協(xié)議。
  
  擔(dān)保協(xié)議在實(shí)踐中分為出賣人和擔(dān)保公司的雙方贖樓服務(wù)協(xié)議及買賣雙方和擔(dān)保公司的三方贖樓協(xié)議兩個版本。出賣人和擔(dān)保公司的雙方協(xié)議中，贖樓基本上和買受人無關(guān)，買受人取得貸款承諾函后只要如期支付贖樓費(fèi)、短期利息和罰息就可以了。一筆款贖樓基本上都是三方版本。在三方協(xié)議的版本中，因?yàn)槭怯觅I受人的按揭貸款償還出賣人的抵押貸款，贖樓不能的法律風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到買受人。
  
  （十二）【贖樓、過戶公證委托書及繳費(fèi)單】證明出賣人已出具公證委托手續(xù)，委托擔(dān)保公司贖樓及代辦過戶手續(xù)。
  
  2017年司法部的“五不準(zhǔn)”出臺后，辦理贖樓和過戶需要分開辦理委托公證，過戶公證上需要注明買受人的姓名及身份證號碼，對出賣人是一種保護(hù)，可有效避免ABC單，防止中介利用公證委托書故意造成出賣人一房多賣。出賣人在辦理贖樓公證的時候，往往也會授權(quán)擔(dān)保公司有辦理或解除首期款資金監(jiān)管協(xié)議的權(quán)限，此權(quán)限給出賣人留下極大的隱患，擔(dān)保公司的工作人員，可能隱瞞出賣人，配合買受人反復(fù)的更換銀行，甚至在買受人已經(jīng)逾期履行義務(wù)構(gòu)成根本違約、出賣人已經(jīng)發(fā)函解除買賣合同的情況下，仍然配合買受人辦理首期款資金監(jiān)管手續(xù)，嚴(yán)重?fù)p害出賣人的權(quán)益。辦理或解除首期款資金監(jiān)管的權(quán)限完全可以不用授予給擔(dān)保公司。

  查看全文↓ 2019-03-20 15:30:27

相關(guān)問題

• 問 二手房購房協(xié)議有法律效力嗎? 購房協(xié)議是否具有法律效力？
  答

  二手房買賣合同是業(yè)主與買方自愿簽訂的，有效。是業(yè)主親人代簽的，業(yè)主知道后沒表示反對的，也有效。二手房買賣合同是否有效，主要看業(yè)主與買方雙方當(dāng)事人有沒有民事行為能力及是否在自愿基礎(chǔ)上簽訂的，只要是有民事行為能力的雙方在自愿基礎(chǔ)上簽訂的合同，自雙方簽字或蓋章后，就具有法律效力。如是業(yè)主親人代簽的，相對于善意的第三人，業(yè)主親人屬于表現(xiàn)代理人，第三人會認(rèn)為這表現(xiàn)代理人是經(jīng)業(yè)主授權(quán)的，所以業(yè)主知道后沒表示反對的，合同也有效。

  全部3個回答>
• 問 ??二手房購房協(xié)議有法律效力嗎？
  答

  二手房中介的買賣協(xié)議有法律效力。根據(jù)《中華人民共和國合同法》 第九條　當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。當(dāng)事人依法可以委托代理人訂立合同。第四十四條　依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

  全部4個回答>
• 問 二手房交易協(xié)議有法律效力嗎
  答

  只要簽約雙方在平等、公正、誠實(shí)信用原則下簽署的合同均具有法律效力，但凡有脅迫、惡意引導(dǎo)、隱瞞事實(shí)、有失公允等條件下簽署的合同均為無效。可以參閱《中華人民共和國合同法》有關(guān)條款界定。

  全部3個回答>
• 問 請問二手房購房協(xié)議書有法律效力嗎？
  答

  您的問題回復(fù)如下：要根據(jù)協(xié)議條款來判斷。建議持購房協(xié)議當(dāng)面咨詢律師，不要盲目有些人的片面言論。希望以上回復(fù)對您有所幫助。

  全部4個回答>
• 問 二手房購房協(xié)議書有法律效力嗎？購房協(xié)議書具體有什么法律效力？
  答

  如果對方耍賴不賣了,這份購房合同就是能保證你的錢,到時候能要回來,**多再給你算點(diǎn)利息和違約金,房子對方可以不賣給你,或者賣給出價更高的人.房產(chǎn)的交易是以交易物業(yè)的產(chǎn)權(quán)變更為交易的結(jié)束,不是以簽定買賣合同為標(biāo)志的.付了錢,就要變更產(chǎn)權(quán)人,否則對方就算是收了你的錢,也可以隨時終止交易.造成你付了錢拿不到房. 你手里的合同有效,但是不是針對你買的房子,而是針對你所付的錢!

  全部3個回答>