出售二手房屋主要有什么程序？合同方面要注意什么！

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• 158****1203

  價(jià)款：房款及付款時(shí)間約定。一般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計(jì)算房屋的價(jià)格，即約定每平方米建筑面積的售價(jià)為多少元，然后用單價(jià)乘以建筑面積來計(jì)算房屋所需支付的價(jià)款。舊房的買賣有時(shí)就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價(jià)款。
  在合同中一般要列一個(gè)付款時(shí)間進(jìn)度表，買方按該進(jìn)度表將每期所需支付的價(jià)款交付賣方。

  查看全文↓ 2019-03-10 21:10:35
• 135****7422

  標(biāo)的：這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與第一條銜接)；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書資料的移交過程。

  查看全文↓ 2019-03-10 21:10:27
• 153****6763

  當(dāng)事人的名稱或姓名、住所：二手房買賣合同這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。

  查看全文↓ 2019-03-10 21:10:23

相關(guān)問題

• 問 二手房屋貸款手續(xù)主要有哪些？
  答

  一宗正常的二手房交易所需要繳交的費(fèi)用，主要包括三部份：地產(chǎn)中介代理傭金、按揭費(fèi)用和交易稅費(fèi)。一、地產(chǎn)中介代理傭金是買賣雙方支付給地產(chǎn)中介公司的服務(wù)報(bào)酬，由三方在之前簽訂的合同中明確約定，在交易成功之后支付。不同中介公司可能執(zhí)行不同的標(biāo)準(zhǔn)。但物價(jià)部門規(guī)定，買賣雙方分別支會(huì)的傭金都不能超過成交價(jià)的3%。二、按揭費(fèi)用涉及按揭或轉(zhuǎn)按揭時(shí)，需要支付按揭公司、評(píng)估公司及銀行等相關(guān)機(jī)構(gòu)的服務(wù)費(fèi)用。按揭費(fèi)用主要包括：1.房屋查案費(fèi)：每證90元，由房管局收取;2.房屋評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)×0.5%，由評(píng)估公司收取。如果不需要出評(píng)估報(bào)告，則只收取300元的初評(píng)費(fèi);3.按揭代理費(fèi)：按揭公司直接收到的服務(wù)費(fèi)用，標(biāo)準(zhǔn)是貸款額×(1%～1.5%);不同按揭公司執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)有差異，較為普遍的是貸款額的1%或1.2%;4.貸款保險(xiǎn)費(fèi)：貸款額×1.2×0.1%×貸款年限，保險(xiǎn)公司收取，二手房按揭貸款的**高年限是20年;5.貸款合同公證費(fèi)：每宗300元;6.轉(zhuǎn)按揭合同協(xié)議公證費(fèi)：每宗300元;7.交易委托公證費(fèi)：每宗200元;8.銀行公積金代辦費(fèi)：每宗500元，由相應(yīng)銀行收取;9.他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)：每證250元(番禺每證500元)，由房管局收取;10.貸款印花稅：貸款額×0.005%，由銀行收取。其中，銀行公積金代辦費(fèi)大部分銀行都不收取。另外，辦理轉(zhuǎn)按揭時(shí)，個(gè)別銀行還將收取轉(zhuǎn)按揭費(fèi)，每宗500元至1000元不等。

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• 問 二手房出售注意事項(xiàng)主要有哪些呢？
  答

  二手房交易注意事項(xiàng)：（1.）房屋手續(xù)是否齊全　房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。（2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（4）.土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

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• 問 出售二手房屋需注意什么？
  答

  01．判斷產(chǎn)權(quán)人a、核對(duì)產(chǎn)權(quán)人的身份證和房產(chǎn)證是否一致。b、如果產(chǎn)權(quán)人不能夠到場(chǎng)，代理人要有產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)委托書，并核實(shí)委托書上的代理人信息與實(shí)際是否相符。02．明確房屋性質(zhì)以及產(chǎn)權(quán)情況a、簽約前一定要去房地產(chǎn)交易中心或者不動(dòng)產(chǎn)登記中心核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否有查封、抵押等情況。b、簽約現(xiàn)場(chǎng)通過查看產(chǎn)權(quán)證、契稅票，核實(shí)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否滿五年等。03．合同上落實(shí)所有重要的事項(xiàng)a、定金、**、尾款等數(shù)字及支付的時(shí)間和方式。b、明確學(xué)區(qū)名額、過戶時(shí)間、物業(yè)交割時(shí)間、戶口遷出時(shí)間、房屋內(nèi)留存項(xiàng)等。

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• 問 出售二手房屋需注意什么？
  答

  　　首先，選擇房產(chǎn)中介公司。**好選擇規(guī)模大、有營(yíng)業(yè)許可證、有資質(zhì)證書、信譽(yù)較好的房產(chǎn)中介公司。另外，在與房主簽訂購房協(xié)議之前，購房者應(yīng)該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時(shí)，觀察店中的業(yè)務(wù)員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。

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• 問 二手房購房合同注意事項(xiàng)主要有哪些？
  答

  一、簽訂二手房買賣合同的注意事項(xiàng)1、注意交易房屋的權(quán)屬情況主要指審查交易房屋有無抵押或存在其他共有人，根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）轉(zhuǎn)讓必須征得所有共有人的書面同意。2、注意審查房屋價(jià)款、其他費(fèi)用及傭金房屋價(jià)款應(yīng)該由買房者與出賣人進(jìn)行協(xié)商，但是，在實(shí)踐中，大多數(shù)二手房買賣都是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，因此，為防止不法中介故意抬高房?jī)r(jià)牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣人的委托價(jià)，**好在中介機(jī)構(gòu)的組織下直接與出賣人進(jìn)行協(xié)商。除房?jī)r(jià)之外，還要明確交易稅費(fèi)的承擔(dān)，另外，有些房屋有附屬設(shè)施的，也應(yīng)該明確價(jià)款。而對(duì)中介傭金應(yīng)該明確委托價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額，并有必要對(duì)交易失敗后傭金的退還做出約定。3、必須對(duì)付款方式進(jìn)行明確、具體的約定這是簽訂二手房買賣合同**為關(guān)鍵的一點(diǎn)，交易雙方常常由于某筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間不明而產(chǎn)生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機(jī)構(gòu)代收、代付，委托中介機(jī)構(gòu)代收、代付能夠適當(dāng)降低風(fēng)險(xiǎn)，目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有**款和尾款，每筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間都應(yīng)該明確、具體。另外，如采取按揭購房或轉(zhuǎn)按揭購房的方式進(jìn)行交易，對(duì)沒有申請(qǐng)到預(yù)期的貸款額度的解決方法要先前進(jìn)行特別約定。4、注意對(duì)交房情況進(jìn)行嚴(yán)格審查包括交房時(shí)間、交房條件、相關(guān)費(fèi)用的支付等。買賣合同中應(yīng)該明確約定交房時(shí)間，交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。5、注意確定違約責(zé)任條款和救濟(jì)方式確定違約責(zé)任條款有利于防止違約行為的產(chǎn)生，維護(hù)守約方的權(quán)益，合同應(yīng)該對(duì)如何承擔(dān)違約責(zé)任，違約金、訂金或賠償金的計(jì)算與給付、免責(zé)情景、擔(dān)保方式進(jìn)行明確的約定。而一方違約后的救濟(jì)方式通常包括訴訟或仲裁，買賣雙方可以選擇適用，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。二、如何避免購房風(fēng)險(xiǎn)1、買賣雙方盡量直接見面商談交易相關(guān)事宜，賣方一定是房屋產(chǎn)權(quán)證所登記的所有人、共有人；一方委托代理人的，另一方對(duì)委托代理手續(xù)（經(jīng)公證的授權(quán)委托書）要嚴(yán)加審查其真實(shí)性及授權(quán)范圍、授權(quán)期限；2、盡量不要簽訂定金合同并支付定金，在審查交易相對(duì)人相關(guān)資料無誤后直接簽訂《北京市存量房屋買賣合同》；產(chǎn)權(quán)證尚在辦理的二手房不宜使用《北京市存量房屋買賣合同》制式合同范本，應(yīng)根據(jù)具體情況由專業(yè)人士起草合同；3、簽訂合同時(shí)，買受方要求出賣方提供如下資料都是合理的、應(yīng)予以提供的：產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、身份證復(fù)印件（如有代理人，需提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書原件；如有配偶還需提供結(jié)婚證及配偶身份證復(fù)印件）、手寫房屋未出租聲明原件；4、認(rèn)真、完整填寫《存量房屋買賣合同》：（1）雙方通訊地址一定要詳細(xì)，不要簡(jiǎn)單地按身份證地址填寫；（2）違約金的數(shù)額或計(jì)算方法一定要填寫（不少中介公司工作人員不經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商直接劃“ ”），違約金約定得不宜過低，要起到約束雙方的作用（違約會(huì)付出很大代價(jià)，違約的可能就會(huì)大大降低）；（3）合同附件的空白處要認(rèn)真填寫付款方式及期限，可選擇走資金監(jiān)管或銀行托管，不宜將錢支付到中介公司非資金監(jiān)管專用賬戶上，視情況可將**款（部分房款直接支付給出賣方本人，但解除抵押手續(xù)、按揭貸款手續(xù)須同時(shí)辦理或提前辦理，買方支付**款后房產(chǎn)證原件不宜再由賣方保管）；（4）對(duì)辦理按揭貸款手續(xù)、解除抵押手續(xù)、辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)的時(shí)間約定要合理，避免時(shí)間過短、時(shí)間沖突導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生；（5）如房屋存在抵押情況，可約定買受人將部分**款直接支付給出賣方的貸款銀行，出賣人申請(qǐng)?zhí)崆斑€款解除抵押，不宜約定將**款直接交給出賣人由其自行解押；（6）如有配偶一定要出示相關(guān)證件后于簽合同當(dāng)時(shí)就在合同附件二上簽名，切不可聽信個(gè)別無知的中介公司工作人員“沒關(guān)系，日后再補(bǔ)簽，日后提供手寫證明”意見。5、不宜約定發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)提交仲裁委員會(huì)仲裁，因?yàn)橘M(fèi)用相對(duì)較高，仲裁庭組庭慢，亦不利于申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全；故建議約定發(fā)生糾紛時(shí)通過訴訟解決；6、交付、支付的任何物品、錢款均應(yīng)有相應(yīng)簽字蓋章的收據(jù)；7、發(fā)出重要通知要以書面形式并保存好發(fā)送回執(zhí)及通知文件原件（同發(fā)出的文件一式兩份）；8、記住任何口頭約定、口頭承諾都是難以被法庭認(rèn)定的。

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