房產(chǎn)中介備案要怎么做 ？

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• 151****5493

  房產(chǎn)中介公司必須去當?shù)?a target="_blank" href="http://13866159.com/baike/15500.html">房管局備案，才能拿到營業(yè)執(zhí)照。

  查看全文↓ 2019-02-26 22:55:54
• 152****9225

  無論是家門口，還是隨便某個繁華街道，一眼望去，**多的居然是大大小小的房產(chǎn)中介公司。如果去一個剛開建的樓盤周圍逛逛，你會發(fā)現(xiàn)這里甚至聚集著十幾家甚至是幾十家的房產(chǎn)中介公司，真的是“房產(chǎn)公司比米鋪還多”。如果沒有利益的驅(qū)動，想來是不會有如此紅火的場景，開房產(chǎn)中介，就真的那么賺錢嗎？要是自己開一家房產(chǎn)中介，又應(yīng)該注意點什么呢？
  個案調(diào)查 兔子就吃窩邊草
  老李開了一家小的房產(chǎn)中介店，由于自己有房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)證書，他自己當?shù)觊L，并請了個中專生做內(nèi)勤。老李說他之所以選擇干房產(chǎn)中介，一是基于自己曾經(jīng)從事過一段時間的房產(chǎn)銷售，對房產(chǎn)中介并不陌生；二是房產(chǎn)中介前期投入不需太多；三是上海房產(chǎn)中介前景看好，特別是這個地區(qū)臨近幾所大學(xué)，會有很多即將畢業(yè)的學(xué)生來租房。用老李自己的話來說就是“兔子吃窩邊草”———既不費力，又很安全。
  這是個很小的房產(chǎn)中介公司，它比人們常見的那種一張桌子一部電話，一個經(jīng)理一個伙計還少了點，它只有半部電話，因為是和房東合用的。不過，就是這樣，老李還是撐了幾年，到底賺了多少，他不肯說。對于外界傳的哪怕一個月成交一套房，也是有賺的說法，他也不置可否。不過苦經(jīng)倒是嘆了一堆：雖然生意還是有點，但也常?？匆娤M者站著站著又去了別家。
  充分利用品牌優(yōu)勢
  有專業(yè)公司做過調(diào)查，雖然現(xiàn)在房產(chǎn)中介公司很多，但如果把房產(chǎn)成交量平均分配到每一家公司的話，是根本不能維持那么多公司的生存的。據(jù)統(tǒng)計，一年下來，將近有70%的私營房產(chǎn)中介公司倒閉。那些生存下來的獨行俠往往都是一些有經(jīng)營優(yōu)勢或特色的公司。比如，有的專門做某條街道的房產(chǎn)交易，有的專門做老洋房租賃，求的是小而精。
  隨著房產(chǎn)交易的日益規(guī)范化和制度化，開房產(chǎn)中介加盟店似乎成了一種趨勢。它**大的好處是加盟者在經(jīng)營中能獲得總公司不同方面的支持。比如在店鋪形象方面，總公司會提供店鋪統(tǒng)一的裝修標準、裝飾布局和統(tǒng)一的辦公用品，甚至包括名片的制作都是統(tǒng)一的。
  更重要的是，加盟店將獲得無形的品牌優(yōu)勢，因為所有的加盟店都是資源共享。一般一個好的總公司還會為加盟者定期提供培訓(xùn)，保證客戶在不同的加盟店享受同樣的服務(wù)。在廣告宣傳方面，品牌商為了宣傳自己品牌形象做出的種種市場推廣，就等于幫加盟店做了廣告。這樣以來，同一條街上，雖然可能是后來者，但因為“臉熟”，也就自然有人捧場了。
  一般而言，開房產(chǎn)加盟店是一個雙贏的局面，商標持有者會得利，而加盟店也多了一份競爭優(yōu)勢。
  進入加盟店的條件
  想擁有一家自己的房產(chǎn)中介連鎖加盟店并不復(fù)雜，以美聯(lián)物業(yè)為例，首先加盟者自己要注冊一家房產(chǎn)經(jīng)濟公司，這需要擁有五張房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)證書，或者注冊一家房產(chǎn)經(jīng)濟事務(wù)所（需一張相關(guān)的資質(zhì)證書即可）。如果你沒有相關(guān)證書也不要緊，可以聘請擁有證書的人來做你的店長或店員，你只要安心當老板就可以了。
  在資金方面，必須有50萬的注冊資金，這50萬是流動資金，可以自由支配，其次加盟者要交付總公司三年的加盟費5萬元和6萬元保證金（保證金三年后退還），每月還要支付總公司商標持續(xù)使用費5000元和咨詢管理費600元，如果每月營業(yè)額超過10萬元，還要另外上交營業(yè)額的8%。第三是要有50平方米以上的營業(yè)面積。
  應(yīng)該說以這樣的條件開一家房產(chǎn)中介的連鎖店成本并不高，以美聯(lián)物業(yè)在虹口區(qū)的一家加盟店為例，這家店的店主自己擁有房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)證書，店面的營業(yè)面積是60平方米，每月支出一定的房租、電話費、上網(wǎng)費、人員工資和應(yīng)該交付的商標管理使用費，這家店不到半年就收回了成本。
  客源比房源更重要
  在采訪過程中，記者得到的**重要的一條“生意經(jīng)”就是“客源比房源重要”。因為“房源是貼在櫥窗上的”，是死的。比如一個客戶向你表示要買某種條件的房子，而你手頭恰恰沒有，你可以從別的加盟者處或者別的房產(chǎn)中介公司獲得相同條件的房源，但如果沒有客戶向你要房子，那麻煩就大了。
  因此，作為房產(chǎn)中介商，手中握有一定數(shù)量的客源是很重要的。有的老客戶也不是做完生意就可以丟在一邊的，因為如果贏得了別人的信任，甚至有做成第二、第三筆生意的可能，而且通過老客戶向別人的介紹，中介商可以在一定的人群中獲得比較好的口碑，無形中對拓展業(yè)務(wù)有很大的幫助?？梢哉f現(xiàn)在是“買房的人朝南坐”了。這也許是值得房產(chǎn)中介商和想做房產(chǎn)中介生意的讀者注意的一點。
  兩頭房源**緊俏
  從租賃市場來看，可以說是“兩頭大”，是指低價位的房源和高端的房源比較好租。低價位的房子好租是因為大批的外地的打工者和一些外省市的白領(lǐng)有租房的需求，這些房屋的租賃價格一般在3000元/月以下。而一些花園洋房和地段品質(zhì)很好的酒店式公寓也有很大的市場，特別是在花園洋房限制出售的政策出臺以后，這些房源的價格都在9000元/月以上。**不被看好的是5000元~9000元/月的房子，雖然現(xiàn)在租金降的厲害，但仍舊不好租，許多投資者已經(jīng)準備將原本用來出租的這類價位的房子出售出去。
  青島每年有10萬大學(xué)生畢業(yè)，如此多的人無疑是一個很大的市常而剛畢業(yè)的大學(xué)生心目中理想的房源一般可以分為兩類：一類是本地大學(xué)生，特別是以女生為主，喜歡地段比較好的，小一點無所謂，但一定要是**，上班、出行、購物都很方便；另一類是外地學(xué)生，他們對地段沒有太高的要求，但是對房型有比較高的要求，可能是考慮到在外地的家人，他們一般都要帶有兩個臥室，**好有兩個衛(wèi)生間的房子。
  特別提醒：
  從現(xiàn)在的政策來看，政府是不支持出現(xiàn)太多的房產(chǎn)中介公司的，尤其是不夠正規(guī)的。比如相關(guān)房產(chǎn)經(jīng)紀人的資格證書就已經(jīng)兩年沒有開考。所以如果本身就是個門外漢，也就不要急于進入這個市場，可以先練練基本功

  查看全文↓ 2019-02-26 22:55:48
• 146****6018

  一、 委托備案：
  
  在不清楚合同備案的具體操作辦法時，不少人都會選擇委托中介公司，但一般只有符合交易條件的，中介公司才會接受委托。
  
  首先，中介公司會核對房源的真實性，同時也會校驗房產(chǎn)證和委托人身份證，當然還會查詢委托的物業(yè)是否存在限制交易信息，如司法查封、單方預(yù)告登記等都將無法通過。
  
  之后，中介公司會直接在網(wǎng)上的操作系統(tǒng)上擬定二手房經(jīng)紀委托合同條款，同時完成網(wǎng)上委托合同的備案，二手房買賣雙方可以根據(jù)合同備案登記號，通過房產(chǎn)信息網(wǎng)對網(wǎng)上備案情況進行核實
  
  二、交易合同備案：
  
  由于交易過程須在特定的期限內(nèi)完成，因此提醒業(yè)主不要忽略了辦理登記申請手續(xù)的有效期，因為只有在有效委托期內(nèi)的房屋才能進入簽訂交易合同階段。
  
  買賣雙方應(yīng)在合同中明確約定向房地產(chǎn)交易中心申請辦理登記手續(xù)的期限，在約定的期限內(nèi)，不能再簽訂別的買賣合同。如果超過了約定期限仍未遞交申請手續(xù)的，則不受限制了。
  
  此外，別忘了在合同中留下買賣雙方的聯(lián)系方式，這樣才方便房產(chǎn)交易中心對簽約事宜進行電話回訪，同時也有利于防止中介“吃差價”。
  
  完成交易合同備案后，你可以通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)打印交易登記申請書。如果要變更交易合同內(nèi)容，則需在買賣雙方協(xié)商一致的前提下進行。
  
  三、備案撤銷：
  
  如果在交易過程中，買賣雙方發(fā)生分歧，想要撤銷合同備案的，需向房產(chǎn)交易中心提交申請書、身份證、已簽訂的交易合同以及解除交易的書面協(xié)議，且買賣雙方須同時輸入密碼進行撤銷。
  
  如果已經(jīng)超過了辦理登記申請手續(xù)有效期的，只要雙方同意解除買賣合同，可在中介公司的幫助下，直接通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)來撤銷，不過這也需要買賣雙方同時輸入合同密碼。
  
  備案是指向主管機關(guān)報告事由存案以備查考。行政法角度看備案，實踐中主要是《立法法》和《法規(guī)規(guī)章備案條例》的規(guī)定。根據(jù)中華人民共和國信息產(chǎn)業(yè)部第十二次部務(wù)會議審議通過的《非經(jīng)營性互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)備案管理辦法》精神，在中華人民共和國境內(nèi)提供非經(jīng)營性互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)，應(yīng)當辦理備案。未經(jīng)備案，不得在中華人民共和國境內(nèi)從事非經(jīng)營性互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)。而對于沒有備案的網(wǎng)站將予以罰款和關(guān)閉。

  查看全文↓ 2019-02-26 22:55:37
• 157****6751

  一、到當?shù)乜h住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 查詢即可。
  
  二、查詢方法如下：
  
  1、登錄當省市自治區(qū)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)，打擊信用檔案，選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就可以查到開發(fā)企業(yè)資質(zhì)及信用記錄。
  
  2、查看企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照， 房管部門頒發(fā)的:備案證書、 稅務(wù)登記、 是否有專職人員資格證書公示， 是否明碼標價收取中介服務(wù)費。
  
  3、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》已經(jīng)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于修改〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定〉等部門規(guī)章的決定》進行修訂，自2015年5月4日發(fā)布之日起施行。
  
  為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，制定本規(guī)定。
  
  4、本規(guī)定所稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實體。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書（以下簡稱資質(zhì)證書）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

  查看全文↓ 2019-02-26 22:55:27
• 141****6448

  1、《房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案申請表》一份，加蓋企業(yè)公章，并提供電子表格一份。
  
  2、營業(yè)執(zhí)照副本、企業(yè)法人代表身份證原件及復(fù)印件一份；
  
  3、固定經(jīng)營場所的不動產(chǎn)權(quán)證書或房屋租賃合同。
  
  4、房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員材料：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從業(yè)人員中需至少有1人取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人證書或有2人取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理證書或有3人取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員崗位證書。
  
  提供房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員的任職證明；勞動合同、房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員身份證原件及復(fù)印件一份，復(fù)印件加蓋機構(gòu)公章。勞動合同須由機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員簽訂，內(nèi)容齊全，期限需在有效期內(nèi)。
  
  5、經(jīng)紀機構(gòu)從業(yè)人員名單。包括姓名、身份證號、崗位（職務(wù)）、專業(yè)人員證書等信息。
  
  6、企業(yè)章程及主要的內(nèi)部管理制度。企業(yè)章程由機構(gòu)提供復(fù)印件并加蓋公章；內(nèi)部管理制度建設(shè)情況(看現(xiàn)場）：
  
  ①營業(yè)執(zhí)照，收費項目、依據(jù)、標準等均已在經(jīng)營服務(wù)場所上墻懸掛。
  
  ②制作了業(yè)務(wù)流程圖，明確服務(wù)項目、內(nèi)容、標準，并上墻懸掛。
  
  ③建立了臺賬和檔案管理制度。
  
  ④使用規(guī)范統(tǒng)一的告知事項表，并與合同樣本等一同向消費者出示。
  
  《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第十一條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到所在直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案。
  
  第十二條直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當將房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)的名稱、住所、法定代表人（執(zhí)行合伙人）或者負責人、注冊資本、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員等備案信息向社會公示。
  
  第十三條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)變更或者終止的，應(yīng)當自變更或者終止之日起30日內(nèi)，辦理備案變更或者注銷手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-02-26 22:55:21

相關(guān)問題

• 問 房產(chǎn)中介怎么做？
  答

  傳統(tǒng)房產(chǎn)中介來說，它的覆蓋面**多能夠覆蓋到4條街道，非常有局限性，不推薦要做新興互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介，零號找房是一種全新的房產(chǎn)交易模式。跳出傳統(tǒng)的束縛，充分利用互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)的優(yōu)勢，并且能夠掌握主動權(quán)，實時掌控買賣雙方的動態(tài)信息，極大的遏制了跳單、飛單的出現(xiàn)。手機和電腦同步進行，分分秒秒掌握房源信息和購房者狀態(tài)。總之一句話，傳統(tǒng)房產(chǎn)中介不要做了，行業(yè)競爭太激烈了。只有跳出傳統(tǒng)的圈子，做資源整合，這才能做大做強啊。

  全部13個回答>
• 問 房產(chǎn)中介公司怎么做
  答

  首先你自己得會 不然房租和管理是頭疼問題 每個月的成本是 房租+水電+人員工資+端口+房源軟件 自己不熟不要輕易去開 到大公司學(xué)習(xí)一下為好

  全部3個回答>
• 問 怎么做房產(chǎn)中介？這個具體是規(guī)定怎么收費的嗎？
  答

  一旦確定好中介公司，即可與中介公司以書面形式約定好中介費用的支付必須根據(jù)合同執(zhí)行。同時也可以提出中介費用必須在成交拿到房款以后再給，從而保障自己的權(quán)益。

  全部3個回答>
• 問 做房產(chǎn)中介怎樣?新手開房產(chǎn)中介公司需要怎么做？
  答

  一定要多聽，多看，多學(xué)，利用好手頭的資料，如果公司有這個機制，可以認一位師傅，勤勞一點，都說勤能補拙，早起的鳥兒有蟲吃，不無道理。利用好網(wǎng)絡(luò)軟件，用好了是會業(yè)績猛增，剛?cè)胄械囊欢ㄒ貏e注意，不建議做二手買賣，建議前期把所有精力都放在新盤上去！二手的溝通斡旋很需要經(jīng)驗，我現(xiàn)在已經(jīng)干了兩年了，談判的時候還是需要經(jīng)理，或者同事的配合，先主打新盤！還有一個辦法就是找二手房源，拿房源端的業(yè)績！建議去下載一個智慧經(jīng)紀人手機軟件，基本上網(wǎng)上發(fā)布的所有個人房源都會顯示在手機上。而且一手房，也不需要你有什么專業(yè)經(jīng)驗，二手房需要你走手續(xù)什么的，這個以后你可以慢慢學(xué)！

  全部3個回答>
• 問 房產(chǎn)中介新手該怎么做
  答

  學(xué)的聰明點，因為做中介需要有一顆聰明的頭腦

  全部4個回答>