??買(mǎi)賣(mài)二手房風(fēng)險(xiǎn)主要有哪些呢？

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• 133****9084

  買(mǎi)賣(mài)二手房，賣(mài)方的唯一風(fēng)險(xiǎn)就是過(guò)戶后買(mǎi)方不付尾款，不過(guò)正常操作是不會(huì)出現(xiàn)這種情況的，交易流程如下：
  
  
  1. 簽訂合同
  2. 到銀行簽訂貸款合同（全款付沒(méi)有這一步）
  3. 審核通過(guò)后到房管局辦理過(guò)戶（全款購(gòu)房的話辦理過(guò)戶的時(shí)候買(mǎi)方把尾款付清，然后辦理單方取件）
  4. 辦理過(guò)戶后取產(chǎn)權(quán)證交給銀行（全款房買(mǎi)賣(mài)到這里就結(jié)束了）
  5. 銀行放款
  6. 交易結(jié)束
  

  查看全文↓ 2019-01-26 15:25:54
• 154****3913

  風(fēng)險(xiǎn)一：來(lái)自房屋本身方面的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  1、對(duì)房屋所在片區(qū)考察不仔細(xì)。
  對(duì)居住影響比較大的不利因素比如，小區(qū)距離鐵路或立交橋，垃圾處理廠、污水處理廠，化工廠、火化場(chǎng)，陵園墓地。如果不慎購(gòu)買(mǎi)了這些片區(qū)的房子，從風(fēng)水角度來(lái)看也是很不利的，即使以后賣(mài)房也會(huì)很難**的。無(wú)論這樣的房子多便宜，我們都要避免購(gòu)買(mǎi)。
  2、房屋有嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。
  如年代久的單板房（預(yù)制板）頂樓的房子已發(fā)生漏水問(wèn)題。
  3、房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。
  比如交易的房屋為非法建筑或者已經(jīng)被列入拆遷的范圍；房屋權(quán)屬存在爭(zhēng)議；房屋為共有，出賣(mài)人未經(jīng)共有權(quán)人同意。房屋已經(jīng)出租，沒(méi)有得到承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明；房屋已經(jīng)抵押，沒(méi)有得到抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的聲明；依法被查封的房屋。
  
  風(fēng)險(xiǎn)二：來(lái)自中介方面的風(fēng)險(xiǎn)
  
  二手房交易比較復(fù)雜，涉及的方方面面比較多，二手房中介公司在這方面比較專業(yè)，通常大家購(gòu)買(mǎi)二手房都是通過(guò)二手房中介公司，通過(guò)正規(guī)的信譽(yù)好的公司來(lái)交易，為買(mǎi)賣(mài)雙方規(guī)避很多風(fēng)險(xiǎn)，也為買(mǎi)賣(mài)雙方節(jié)約大量的時(shí)間精力。但是有些不法二手房中介機(jī)構(gòu)設(shè)置圈套，坑害消費(fèi)者，從而為交易雙方帶來(lái)不必要的麻煩和損失?，F(xiàn)在我將二手房中介機(jī)構(gòu)經(jīng)常存在的問(wèn)題總結(jié)以下幾個(gè)方面。
  1、中介公司不讓購(gòu)房者與房主見(jiàn)面，從中賺取差價(jià)。
  為牟取**大的利益，某些二手房中介公司在沒(méi)見(jiàn)到出售方時(shí)會(huì)要求購(gòu)買(mǎi)方先以較高的價(jià)格下取一定數(shù)量的“定金”，然后中介公司再虛擬一個(gè)客戶約見(jiàn)房東以較低的價(jià)格簽下定金合同，中介公司以全部購(gòu)房款支付給出售方后要求出售方在公證部門(mén)做委托授權(quán)書(shū)，這樣中介公司就變相成了二房東，中介公司再把該房產(chǎn)過(guò)戶給真正的購(gòu)房方。這樣中介公司的差價(jià)就賺到了。這部分差價(jià)通常遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中介費(fèi)的收益，所以某些小公司會(huì)以較低的中介費(fèi)為誘餌來(lái)吸引客戶，實(shí)際上小公司又以賺取差價(jià)的形式讓購(gòu)房者買(mǎi)單。
  2、中介公司有意隱瞞房屋所在地段不利于購(gòu)房者的規(guī)劃情況和房屋質(zhì)量問(wèn)題。
  職業(yè)道德差的經(jīng)紀(jì)人為了個(gè)人的傭金，有意隱瞞房屋的問(wèn)題。找對(duì)中介公司找對(duì)經(jīng)紀(jì)人也是很重要的。
  3、簽訂不公平合同。
  中介公司在擔(dān)當(dāng)中介過(guò)程中，對(duì)自身有利的條款寫(xiě)得比較明確，對(duì)自身不利的條款寫(xiě)得比較含糊，而購(gòu)房者因缺乏經(jīng)驗(yàn)往往予以認(rèn)可，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者則有苦難言。
  4、中介公司操作流程不規(guī)范。
  如在未查詢交易房屋的產(chǎn)權(quán)是否有抵押、查封等限制交易的情況下就讓購(gòu)房者下定金或支付房款。
  
  風(fēng)險(xiǎn)三：來(lái)自交易主體雙方的風(fēng)險(xiǎn)
  
  1、來(lái)自出賣(mài)方的風(fēng)險(xiǎn)。
  非真實(shí)的房屋所有權(quán)人，如假人假證，偽造產(chǎn)權(quán)證；出售方已收取定金后，有其他買(mǎi)方出更高價(jià)格，出售方有利可圖時(shí)違約。
  2、來(lái)自購(gòu)買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)。
  購(gòu)房前未了解自己的貸款資格而導(dǎo)致貸款審批不過(guò)。買(mǎi)方無(wú)購(gòu)房資格，不符合目前現(xiàn)行的限購(gòu)政策。

  查看全文↓ 2019-01-26 15:25:48
• 133****7924

  二手房交易流程賣(mài)房注意事項(xiàng)，賣(mài)房作為出讓房屋產(chǎn)權(quán)的一方也存在存現(xiàn)，那么在交易過(guò)程中應(yīng)該注意哪幾方面的風(fēng)險(xiǎn)呢?
  　　二手房交易流程中，大多數(shù)人都關(guān)注買(mǎi)房者的利益，忽略了賣(mài)房者其實(shí)也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，這其中就要注意一下四個(gè)環(huán)節(jié)，維護(hù)自身的合法權(quán)益。
  　　明確方式期限
  　　賣(mài)方大多數(shù)情況下會(huì)通過(guò)中介公司予以掛牌出售。賣(mài)方在掛牌時(shí)除明確掛牌價(jià)格外，還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下來(lái)，但**后簽約的肯定是他人。所以，賣(mài)方不要輕易收取中介的定金。
  　　謹(jǐn)慎收取定金
  　　二手房交易流程進(jìn)行到議價(jià)過(guò)程的時(shí)候，中介公司找到客戶后會(huì)同賣(mài)方議價(jià)。如賣(mài)方接受購(gòu)買(mǎi)條件，則從中介處簽收定金。但很多中介公司會(huì)要求保管該定金，賣(mài)方對(duì)此要慎重。房子賣(mài)了，定金轉(zhuǎn)為傭金倒也算了，就怕買(mǎi)方毀約賣(mài)方可以沒(méi)收定金時(shí)，中介公司卻要求分賣(mài)方一杯羹。
  　　簽約注意三點(diǎn)
  　　一是將房屋的物理狀況和權(quán)利狀況如實(shí)告知買(mǎi)方，**好在合同中寫(xiě)下來(lái);二是提供“三項(xiàng)證明”，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明，如有抵押，則提供已經(jīng)書(shū)面通知房屋抵押權(quán)人的證明，如該房已經(jīng)出租，則提供房屋承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面證明。三是交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過(guò)戶前后拿到房款。
  　　取得放款承諾
  　　簽約時(shí)，買(mǎi)方通常只支付首期款，余款待過(guò)戶后由銀行支付。但銀行只根據(jù)買(mǎi)方指示付款，如在房屋過(guò)戶后、銀行放款之前，買(mǎi)方取消了貸款，則銀行自然不會(huì)再放款給賣(mài)方，故賣(mài)方**好能取得買(mǎi)方貸款銀行的放款承諾。
  　　以上有關(guān)二手房交易流程賣(mài)方注意事項(xiàng)由法律快車(chē)房地產(chǎn)法整理，更多相關(guān)內(nèi)容，請(qǐng)點(diǎn)擊：二手房交易流程

  查看全文↓ 2019-01-26 15:25:42
• 145****9631

  二手房交易風(fēng)險(xiǎn)及二手房買(mǎi)賣(mài)手續(xù) 如何避免 1、購(gòu)房人在與二手房房主簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)提前考慮房?jī)r(jià)上漲等因素可能帶來(lái)的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，盡快辦理，避免對(duì)方反悔。 2、買(mǎi)房人在買(mǎi)房前要充分了解房屋買(mǎi)賣(mài)需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)人士提供法律意見(jiàn)，再慎重簽訂合同。 3、買(mǎi)房人應(yīng)在簽訂買(mǎi)房合同時(shí)，讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。
  

  查看全文↓ 2019-01-26 15:25:37

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房稅費(fèi)主要有哪些?
  答

  二手房買(mǎi)賣(mài)所涉及的稅費(fèi)有： 1、契稅：普通住宅按買(mǎi)價(jià)征收1.5%;非普通住宅按買(mǎi)價(jià)征收3%由買(mǎi)方承擔(dān);2、營(yíng)業(yè)稅(賣(mài)方)：對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房 收入全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通商品住房超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅;對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通商品住房超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo) 售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;3、個(gè)人所得稅(賣(mài)方)：取得房產(chǎn)證未滿5年，按交易差價(jià)的20%收取; 4、交易費(fèi)：6元/平米，雙方各付一半;5、登記費(fèi)：80元，買(mǎi)方繳納。營(yíng)業(yè)稅及個(gè)稅繳納年限的規(guī)定按照孰先的原則以取得房產(chǎn)證的時(shí)間或契稅完稅憑證上的 時(shí)間為準(zhǔn)。

• 問(wèn) 二手房買(mǎi)賣(mài)要交什么費(fèi)呢？主要有哪些??？
  答

  一般的情況二手房交易過(guò)戶需要交納的稅費(fèi)：一、 買(mǎi)房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）2、 交易費(fèi)：3元/平方米3、 測(cè)繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定 4、 權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。二、 賣(mài)房人應(yīng)繳納稅費(fèi)： 1、 交易費(fèi)：3元/平方米2、 營(yíng)業(yè)稅：差價(jià)*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的) 3、 個(gè)人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）二手房過(guò)戶資料：　　1、房屋所有權(quán)證書(shū)　　2、房屋測(cè)繪圖紙(房地產(chǎn)交易中心提供)　　3、房屋查檔證明(房地產(chǎn)交易中心提供)　　4、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告　　5、房主提供夫妻雙方的身份證、戶口本、(如夫妻雙方戶口不在一起需提供結(jié)婚證)　　6、房屋買(mǎi)賣(mài)合同　　7、房地產(chǎn)過(guò)戶申請(qǐng)表、保證書(shū)。(房地產(chǎn)交易中心提供)　　8、買(mǎi)房的身份證

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• 問(wèn) 二手房出售注意事項(xiàng)主要有哪些呢？
  答

  二手房交易注意事項(xiàng)：（1.）房屋手續(xù)是否齊全　房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。（2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。（4）.土地情況是否清晰二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

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• 問(wèn) 二手房稅費(fèi)主要有哪些？不是很明白這個(gè)啊，求解答！謝謝！
  答

  1、契稅：一般是房款的1% （面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%，面積在90平以上144平以下繳納1.5%，面積在144平米以上的需要繳納4%）2、營(yíng)業(yè)稅：房產(chǎn)證未滿5年的交5.6%，產(chǎn)證滿五年可以免交營(yíng)業(yè)稅。3、? 個(gè)人所得稅，1%（房產(chǎn)證滿5年并且是少有住房的可以免除）4、交易費(fèi)：3元/平方米（但是一般需要買(mǎi)房人把雙方的交易費(fèi)都交了，也就是6元每平米）5、測(cè)繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定6、權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：一般情況是在200元內(nèi)。

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• 問(wèn) 二手房購(gòu)房合同注意事項(xiàng)主要有哪些？
  答

  一、簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同的注意事項(xiàng)1、注意交易房屋的權(quán)屬情況主要指審查交易房屋有無(wú)抵押或存在其他共有人，根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）轉(zhuǎn)讓必須征得所有共有人的書(shū)面同意。2、注意審查房屋價(jià)款、其他費(fèi)用及傭金房屋價(jià)款應(yīng)該由買(mǎi)房者與出賣(mài)人進(jìn)行協(xié)商，但是，在實(shí)踐中，大多數(shù)二手房買(mǎi)賣(mài)都是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，因此，為防止不法中介故意抬高房?jī)r(jià)牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣(mài)人的委托價(jià)，**好在中介機(jī)構(gòu)的組織下直接與出賣(mài)人進(jìn)行協(xié)商。除房?jī)r(jià)之外，還要明確交易稅費(fèi)的承擔(dān)，另外，有些房屋有附屬設(shè)施的，也應(yīng)該明確價(jià)款。而對(duì)中介傭金應(yīng)該明確委托價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額，并有必要對(duì)交易失敗后傭金的退還做出約定。3、必須對(duì)付款方式進(jìn)行明確、具體的約定這是簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同**為關(guān)鍵的一點(diǎn)，交易雙方常常由于某筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間不明而產(chǎn)生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機(jī)構(gòu)代收、代付，委托中介機(jī)構(gòu)代收、代付能夠適當(dāng)降低風(fēng)險(xiǎn)，目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有**款和尾款，每筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間都應(yīng)該明確、具體。另外，如采取按揭購(gòu)房或轉(zhuǎn)按揭購(gòu)房的方式進(jìn)行交易，對(duì)沒(méi)有申請(qǐng)到預(yù)期的貸款額度的解決方法要先前進(jìn)行特別約定。4、注意對(duì)交房情況進(jìn)行嚴(yán)格審查包括交房時(shí)間、交房條件、相關(guān)費(fèi)用的支付等。買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)該明確約定交房時(shí)間，交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。5、注意確定違約責(zé)任條款和救濟(jì)方式確定違約責(zé)任條款有利于防止違約行為的產(chǎn)生，維護(hù)守約方的權(quán)益，合同應(yīng)該對(duì)如何承擔(dān)違約責(zé)任，違約金、訂金或賠償金的計(jì)算與給付、免責(zé)情景、擔(dān)保方式進(jìn)行明確的約定。而一方違約后的救濟(jì)方式通常包括訴訟或仲裁，買(mǎi)賣(mài)雙方可以選擇適用，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫(xiě)清明確的條款。二、如何避免購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)1、買(mǎi)賣(mài)雙方盡量直接見(jiàn)面商談交易相關(guān)事宜，賣(mài)方一定是房屋產(chǎn)權(quán)證所登記的所有人、共有人；一方委托代理人的，另一方對(duì)委托代理手續(xù)（經(jīng)公證的授權(quán)委托書(shū)）要嚴(yán)加審查其真實(shí)性及授權(quán)范圍、授權(quán)期限；2、盡量不要簽訂定金合同并支付定金，在審查交易相對(duì)人相關(guān)資料無(wú)誤后直接簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》；產(chǎn)權(quán)證尚在辦理的二手房不宜使用《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》制式合同范本，應(yīng)根據(jù)具體情況由專業(yè)人士起草合同；3、簽訂合同時(shí)，買(mǎi)受方要求出賣(mài)方提供如下資料都是合理的、應(yīng)予以提供的：產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、身份證復(fù)印件（如有代理人，需提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書(shū)原件；如有配偶還需提供結(jié)婚證及配偶身份證復(fù)印件）、手寫(xiě)房屋未出租聲明原件；4、認(rèn)真、完整填寫(xiě)《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》：（1）雙方通訊地址一定要詳細(xì)，不要簡(jiǎn)單地按身份證地址填寫(xiě)；（2）違約金的數(shù)額或計(jì)算方法一定要填寫(xiě)（不少中介公司工作人員不經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商直接劃“ ”），違約金約定得不宜過(guò)低，要起到約束雙方的作用（違約會(huì)付出很大代價(jià)，違約的可能就會(huì)大大降低）；（3）合同附件的空白處要認(rèn)真填寫(xiě)付款方式及期限，可選擇走資金監(jiān)管或銀行托管，不宜將錢(qián)支付到中介公司非資金監(jiān)管專用賬戶上，視情況可將**款（部分房款直接支付給出賣(mài)方本人，但解除抵押手續(xù)、按揭貸款手續(xù)須同時(shí)辦理或提前辦理，買(mǎi)方支付**款后房產(chǎn)證原件不宜再由賣(mài)方保管）；（4）對(duì)辦理按揭貸款手續(xù)、解除抵押手續(xù)、辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)的時(shí)間約定要合理，避免時(shí)間過(guò)短、時(shí)間沖突導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生；（5）如房屋存在抵押情況，可約定買(mǎi)受人將部分**款直接支付給出賣(mài)方的貸款銀行，出賣(mài)人申請(qǐng)?zhí)崆斑€款解除抵押，不宜約定將**款直接交給出賣(mài)人由其自行解押；（6）如有配偶一定要出示相關(guān)證件后于簽合同當(dāng)時(shí)就在合同附件二上簽名，切不可聽(tīng)信個(gè)別無(wú)知的中介公司工作人員“沒(méi)關(guān)系，日后再補(bǔ)簽，日后提供手寫(xiě)證明”意見(jiàn)。5、不宜約定發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)提交仲裁委員會(huì)仲裁，因?yàn)橘M(fèi)用相對(duì)較高，仲裁庭組庭慢，亦不利于申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全；故建議約定發(fā)生糾紛時(shí)通過(guò)訴訟解決；6、交付、支付的任何物品、錢(qián)款均應(yīng)有相應(yīng)簽字蓋章的收據(jù)；7、發(fā)出重要通知要以書(shū)面形式并保存好發(fā)送回執(zhí)及通知文件原件（同發(fā)出的文件一式兩份）；8、記住任何口頭約定、口頭承諾都是難以被法庭認(rèn)定的。

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