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出租廠房要拆遷租賃戶不走怎么辦??？

142****3569 | 2019-01-24 22:52:59

已有5個回答

  • 158****1740

    企業(yè)拆遷補償主要分為四部分：一是拆遷資產(chǎn)補償，包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機器設(shè)備而生的補償。

    二是停產(chǎn)停業(yè)損失。

    三是拆遷費用補償,包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用。

    四是基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用,包括速遷費、拆遷獎勵費等。

    關(guān)于非承租企業(yè)的拆遷補償問題除上述應(yīng)當(dāng)補償?shù)馁M用之外，至少還應(yīng)當(dāng)包括以下兩個方面的補償：廠房及其他不動產(chǎn)的征收補償。該部分補償標(biāo)準(zhǔn)一般由省、市政府制定,或者按照重置成新價,由被拆遷人指定的評估機構(gòu)進行評估。

    土地使用權(quán)收回的補償費用。根據(jù)《土地管理法》第五十八條的相關(guān)規(guī)定,滿足特定條件,收回土地使用權(quán)的應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。但在辦案實踐中，所謂的適當(dāng)很難界定，各地相差懸殊，需要律師在辦案過程中，根據(jù)具體案件的不同情況,制定解決方案。

    關(guān)于劃撥取得土地使用權(quán)的，是否給予補償問題，理論界意見不一，應(yīng)當(dāng)給予補償，并且給予的補償不應(yīng)少于出讓的土地。

    征收土地的補償是根據(jù)土地的用途補償?shù)?，?biāo)準(zhǔn)全國每個地方不盡相同，具體標(biāo)準(zhǔn)由省政府制定區(qū)片綜合價。

    要有合法的土地使用權(quán)證明，如跟集體組織簽訂的租賃合同等。

    查看全文↓ 2019-01-24 22:53:50
  • 158****7540

    **快的辦法是幫他們找好房子，租房時間可以是你這里租房到期剩下的時間。
    這事找動遷辦和律師或警察都行不通的，因為不管誰來，他們都會以現(xiàn)在房子難找，已經(jīng)在找一時找不到為由，他們肯定會說如果找到會盡快搬走什么的。到時這一拖，你又要變成到**后拆房和拿房了。**快的方法就是馬上在他們單位附近或者小孩**附近找個房子，租房時間可以是你這房子到期剩下的時間，到時他們應(yīng)該無話可說沒理由不搬了，這時再找警察應(yīng)該好說話了。
    這事拖不得，你要想早拆早拿房，就得立馬去辦。

    查看全文↓ 2019-01-24 22:53:45
  • 142****5239

    近來,江浙滬地區(qū)很多租賃廠房企業(yè)找到我拆遷律師團隊進行咨詢。通過交流我發(fā)現(xiàn)大部分企業(yè)主在面臨拆遷的時候，由于廠房為租賃，因此能夠爭取到的拆遷補償額度是極其有限的，往往還會遭受房東或拆遷方的暴力拆遷。對于租賃廠房的企業(yè)主來講，在爭取權(quán)益的時候也顯得底氣不足。
    面對這種情況，我們首先要明確一點：租賃廠房下承租方并不是房主。單純的租賃廠房和租賃土地后進行自由建設(shè)是截然不同的。廠房如果完全是租賃取得，這個時候拆遷方不會將承租方視為被拆遷人，在談判拆遷補償款的時候也不會面向你，而是直接跟房主即出租方簽定拆遷補償協(xié)議并會要求你搬遷，同時告訴你獲取不到任何企業(yè)搬遷補償。這是承租廠房者不能接受的，因為拆遷的確導(dǎo)致了企業(yè)的損失。
    按照《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）的規(guī)定和以往拆遷法律、法規(guī)、規(guī)章的精神，租賃廠房的企業(yè)只要有營業(yè)執(zhí)照并且一直正常經(jīng)營、合法納稅，那么，它就有權(quán)利獲得一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補償，包括添附物、機器設(shè)備、裝修附屬物等這些項目，都是可以獲得相應(yīng)補償?shù)摹?br/>不可否認(rèn)的是，現(xiàn)實中比較尷尬的一點就是承租企業(yè)的主體資格問題。作為拆遷律師，我們一直主張租賃廠房的企業(yè)主一定要積極參與到房東和拆遷方的談判中，特別是要跟拆遷方闡明我們的立場，讓拆遷方明確一點：只和房主談判并不能解決問題。因為現(xiàn)在拆遷房屋并不在房東的占有之下，而是由租賃方占有并進行實際經(jīng)營，而且拆遷還發(fā)生在租賃期間內(nèi)。如果把所有的補償都給房東了，拒絕承租方作為一個獨立主體參與到拆遷談判中，將會滋生很多后續(xù)問題，導(dǎo)致訴訟糾紛幾乎不可避免。在法定權(quán)利被剝奪的情況下，承租企業(yè)主也只能通過法律武器進行維權(quán)。更進一步，如果拆遷方或出租方對承租方采取停水停電等逼迫搬遷的措施，承租企業(yè)完全可以提前采取相應(yīng)的法律手段，如訴訟保全等，以維護自身的合法權(quán)益。
    要給拆遷方和出租方施加足夠的壓力，就必須要參與到拆遷談判進程當(dāng)中，爭取自己的話語權(quán)。如果承租企業(yè)一直保持沉默不發(fā)聲，即使起初拆遷方或房主愿意給予補償，到后期也會不了了之。本來，權(quán)益很多時候是靠爭取得來的。對于正在遭遇上述困境的承租企業(yè)，我們在這里再一次呼吁，一定要積極、主動、掌握好分寸，據(jù)理力爭，為企業(yè)東山再起積累足夠的資本。

    查看全文↓ 2019-01-24 22:53:40
  • 147****0061

    給租戶一點搬家費 或者等他到期 協(xié)議簽了你就不用著急 著急的是拆遷辦
    更多追問追答
    追問
    已經(jīng)等到期了，他們達(dá)不成協(xié)議，動遷辦讓我告租戶，這合理嗎？
    追答
    租賃合同到期了 讓他15天內(nèi)搬走 不走按合同執(zhí)行 要么就報警 讓警察處理 我們這也有這事發(fā)身 你**好不能動手 讓拆遷辦警察上 讓他們保護你的合法權(quán)利 你可以幾天報幾次警 讓他們協(xié)調(diào) 要不就你和拆遷辦的人商量一起補點給他

    查看全文↓ 2019-01-24 22:53:34
  • 133****1469

    直接租賃的廠房用于生產(chǎn)經(jīng)營遇到拆遷怎么補償？
    承租戶本身沒有的使用權(quán)或所有權(quán)排除在外，其他的補償都應(yīng)該屬于承租戶。之前我也在《法律大講堂》上說過廠房拆遷有六個補償項目，除非在簽訂租賃協(xié)議的時候約定遇到拆遷承租雙方對補償有所分割。比如只租賃了土地，在拆遷的時候可以獲得廠房重置價、停產(chǎn)停業(yè)損失、裝修附屬物搬遷費、機器設(shè)備等相應(yīng)的補償。如果租賃的是廠房，所以土地和廠房的補償都不屬于承租戶，只要其他的補償只要不放棄都應(yīng)該屬于承租戶。還有停產(chǎn)停業(yè)損失是屬于實際經(jīng)營者的。
    如何確定實際經(jīng)營者？實踐中有兩種觀點，一種觀點就是實際經(jīng)營者就是正常納稅，取得營業(yè)執(zhí)照并且實際經(jīng)營的人。但在實踐中有觀點認(rèn)為房東的出租行為也是一種經(jīng)營行為，一旦雙方到法庭上打分割之訴的時候，就會給房東批出30%-50%。有些地方是認(rèn)可房東的租房行為，即便沒有取得房屋租賃的相關(guān)許可，但租房行為是生產(chǎn)經(jīng)營行為。
    與房主或地主的關(guān)系處理問題
    承租戶遇到拆遷往往地位比較弱勢，拆遷方只和房屋所有人談，次承租人是不針對的，也就是承租戶的利益往往需要房東或地主來做決定，但在做決定的時候會減少甚至放棄租戶的利益，這就是承租戶的弱勢地位。承租戶本身應(yīng)該獲得很大的補償，但是由于房主的對利益的放棄、減少造成利益損失。在這個問題上承租戶一定要爭取主動地位，參與到實際拆遷談判中去。
    與拆遷方的法律關(guān)系
    由于承租戶和拆遷方之間可能不存在直接的征收與被征收關(guān)系，也就是說拆遷方作為拆遷主體，那么不動產(chǎn)的使用權(quán)人和所有權(quán)人才是被征收主體。但是由于是租賃方不存在這種關(guān)系，往往有弱勢。在這里要提醒承租戶，你雖然不是被征收人，但你是利害相關(guān)人。從民事法律關(guān)系也好，從刑事法律關(guān)系也好，只要是利害相關(guān)人都有權(quán)利去參與到實際的協(xié)商談判中去，包括一些法律程序的提起，一些訴訟你都有權(quán)利。你的訴訟主體資格都來源于利害相關(guān)性，而不是僅僅針對征收人或被征收人的主體資格，在這一點要提醒承租方。

    查看全文↓ 2019-01-24 22:53:29

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