租賃廠房拆遷維權(quán)要怎么做呀？

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• 136****5513

  近來,江浙滬地區(qū)很多租賃廠房企業(yè)找到我拆遷律師團(tuán)隊進(jìn)行咨詢。通過交流我發(fā)現(xiàn)大部分企業(yè)主在面臨拆遷的時候，由于廠房為租賃，因此能夠爭取到的拆遷補償額度是極其有限的，往往還會遭受房東或拆遷方的暴力拆遷。對于租賃廠房的企業(yè)主來講，在爭取權(quán)益的時候也顯得底氣不足。
  面對這種情況，我們首先要明確一點：租賃廠房下承租方并不是房主。單純的租賃廠房和租賃土地后進(jìn)行自由建設(shè)是截然不同的。廠房如果完全是租賃取得，這個時候拆遷方不會將承租方視為被拆遷人，在談判拆遷補償款的時候也不會面向你，而是直接跟房主即出租方簽定拆遷補償協(xié)議并會要求你搬遷，同時告訴你獲取不到任何企業(yè)搬遷補償。這是承租廠房者不能接受的，因為拆遷的確導(dǎo)致了企業(yè)的損失。
  按照《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）的規(guī)定和以往拆遷法律、法規(guī)、規(guī)章的精神，租賃廠房的企業(yè)只要有營業(yè)執(zhí)照并且一直正常經(jīng)營、合法納稅，那么，它就有權(quán)利獲得一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補償，包括添附物、機(jī)器設(shè)備、裝修附屬物等這些項目，都是可以獲得相應(yīng)補償?shù)摹?br/>不可否認(rèn)的是，現(xiàn)實中比較尷尬的一點就是承租企業(yè)的主體資格問題。作為拆遷律師，我們一直主張租賃廠房的企業(yè)主一定要積極參與到房東和拆遷方的談判中，特別是要跟拆遷方闡明我們的立場，讓拆遷方明確一點：只和房主談判并不能解決問題。因為現(xiàn)在拆遷房屋并不在房東的占有之下，而是由租賃方占有并進(jìn)行實際經(jīng)營，而且拆遷還發(fā)生在租賃期間內(nèi)。如果把所有的補償都給房東了，拒絕承租方作為一個獨立主體參與到拆遷談判中，將會滋生很多后續(xù)問題，導(dǎo)致訴訟糾紛幾乎不可避免。在法定權(quán)利被剝奪的情況下，承租企業(yè)主也只能通過法律武器進(jìn)行維權(quán)。更進(jìn)一步，如果拆遷方或出租方對承租方采取停水停電等逼迫搬遷的措施，承租企業(yè)完全可以提前采取相應(yīng)的法律手段，如訴訟保全等，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。
  要給拆遷方和出租方施加足夠的壓力，就必須要參與到拆遷談判進(jìn)程當(dāng)中，爭取自己的話語權(quán)。如果承租企業(yè)一直保持沉默不發(fā)聲，即使起初拆遷方或房主愿意給予補償，到后期也會不了了之。本來，權(quán)益很多時候是靠爭取得來的。對于正在遭遇上述困境的承租企業(yè)，我們在這里再一次呼吁，一定要積極、主動、掌握好分寸，據(jù)理力爭，為企業(yè)東山再起積累足夠的資本。

  查看全文↓ 2019-01-24 22:23:13
• 141****9148

  每座城市都會有廠房租賃，而每座城市也都有自己的拆遷工程，有些拆遷的工程需要拆遷的就是租賃廠房，當(dāng)我們遇到租賃廠房拆遷時，補償?shù)膯栴}是很重要的，那么今天律師小編就給大家詳細(xì)說明一下租賃廠房拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)。
  一、租賃廠房拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)
  根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條規(guī)定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。可見，作為承租人的企業(yè)，因其對所拆遷房屋不享有所有權(quán)，并不能享受房屋上拆遷的補償。...
  根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條規(guī)定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?？梢?，作為承租人的企業(yè)，因其對所拆遷房屋不享有所有權(quán)，并不能享受房屋上拆遷的補償。
  事實上，拆遷人與被拆遷人在協(xié)商補償、訂立補償安置協(xié)議的過程中，承租人也沒有權(quán)利參與到其中來。這樣一來，一旦面臨拆遷，作為承租人的企業(yè)想獲取補償就會陷入非常被動的局面。在現(xiàn)實生活中，因歷史上的改制原因，國有企業(yè)改制不徹底、集體企業(yè)轉(zhuǎn)型不成功，企業(yè)產(chǎn)權(quán)、廠房產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)權(quán)屬混亂不清等情況，導(dǎo)致企業(yè)以承租人的身份從事生產(chǎn)經(jīng)營的情況非常之多。
  那么，承租企業(yè)面臨拆遷應(yīng)當(dāng)如何為自己爭取利益呢?承租企業(yè)應(yīng)當(dāng)分拆遷前和拆遷實施兩個階段進(jìn)行考慮。
  二、承租企業(yè)在拆遷前的準(zhǔn)備
  許多被拆遷企業(yè)、承租企業(yè)在面臨拆遷的時候，往往抱有一種“等”、“耗”、“拖”的態(tài)度。他們認(rèn)為，只要我能拖得住撐得久，動遷組終會因為拆遷進(jìn)度的壓力而接受被拆遷人提出的補償條件。事實上，這是一種非常錯誤的想法。
  首先，法律上規(guī)定了“久拖不搬”的救濟(jì)手段?！斗课莶疬w管理條例》第十七條確立了行政強(qiáng)拆和司法強(qiáng)拆的兩種救濟(jì)手段，面臨被拆遷人、承租人“久拖不搬”的情況，拆遷人有權(quán)依照法律程度申請強(qiáng)制拆遷，被拆遷人、拆遷關(guān)系人意圖想通過“拖”的方式而阻止拆遷人的拆遷，這是不現(xiàn)實的想法;
  其次，在以前的拆遷案例中確實存在因時間拖得過久，拆遷人給予被拆遷人較高補償?shù)那闆r，但我們不能把給予較高補償?shù)脑蚝唵螝w于“等”、“耗”、“拖”。拆遷是一種依法而為之的法律行為，哪些項目應(yīng)當(dāng)補償、哪些情形應(yīng)當(dāng)照顧、基于何種標(biāo)準(zhǔn)補償，都是經(jīng)由法律、法規(guī)、地方政策性文件所規(guī)范的，所有的拆遷補償都是納入到法律、法規(guī)、政策性文件中的，而不是拆遷人自主決定的事情。
  再次，抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆遷人往往把全部精力集中于補償款的安置上，而忽視了補償款分割的法律風(fēng)險化解。律師在辦案的過程中，經(jīng)常會遇到這種情況：在補償款談妥之前，被拆遷人、承租人往往站成一線，共進(jìn)共退，以圖爭取更多的利益。而一旦補償款落實之后，被拆遷人、承租人以及拆遷關(guān)系人會因為之前的權(quán)屬約定不明而再起訴訟，請求法院依法為其進(jìn)行動遷款的分割，拆遷之事本已麻煩甚多，再加上動遷款的分割，更容易出現(xiàn)親朋關(guān)系破裂、子女關(guān)系緊張的情況。而這一切，其實都可以通過拆遷前的準(zhǔn)備，通過約定各方權(quán)利的方式，很容易地把拆遷后的法律風(fēng)險給化解掉。但很多拆遷人、拆遷關(guān)系人并沒有注意到這一點，而徒增許多煩惱和糾紛。
  承租企業(yè)在拆遷前可以做的準(zhǔn)備工作有：
  (1)深度審查拆遷中的各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，確定因拆遷而發(fā)生關(guān)系的各方主體
  與住宅房屋拆遷相比，非住宅房屋拆遷(企業(yè)拆遷)因為土地、房屋的權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，在拆遷過程中會有更多的拆遷關(guān)系人在里面。如果被拆遷房屋是自有產(chǎn)權(quán)辦公用房，并享有完整的國有土地使用權(quán)，被拆遷人就是被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人，拆遷關(guān)系主體就是拆遷人、被拆遷人。有些房屋是租賃辦公用房，拆遷關(guān)系主體則有拆遷人、被拆遷人和承租人三方主體。值得引起注意的是，集體土地上的私有企業(yè)拆遷以及國有改制不徹底的企業(yè)拆遷，因原有權(quán)屬不明，甚至土地轉(zhuǎn)讓合同無效等各種在法律規(guī)范之外的事實出現(xiàn)，使得各方主體權(quán)利義務(wù)不清楚，拆遷獲得補償款后往往更容易發(fā)生糾紛。由此，上海偉聚律師事務(wù)所律師提示：對于產(chǎn)權(quán)歸屬不明確的企業(yè)，在拆遷實施后、拆遷補償安置協(xié)議訂立前這段時間內(nèi)，建議咨詢或者聘請律師介入，以合同約定或者其他法定形式把拆遷各方的權(quán)利、動遷款分割方案做民事權(quán)利的約定，以有效化解可能發(fā)生的法律風(fēng)險。
  (2)積極準(zhǔn)備對被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明、現(xiàn)有設(shè)備清單、勞動合同的備案核查、裝修裝潢費用支出等相關(guān)材料證明
  有很多當(dāng)事人并沒有預(yù)估到相關(guān)材料證明是件很復(fù)雜的事情，臨到限期，匆匆估算企業(yè)內(nèi)的設(shè)備數(shù)目，對因拆遷而引起的設(shè)備遷移費、哪些設(shè)備遷移動是損害設(shè)備價值的沒有進(jìn)行精細(xì)的清點核查，而使被拆遷企業(yè)、承租企業(yè)在安置補償時相當(dāng)被動。常言道，破家值萬貫，對企業(yè)資產(chǎn)設(shè)備的核查應(yīng)當(dāng)是一個細(xì)致、認(rèn)真的工作，應(yīng)當(dāng)提前介入，為后來的評估做好準(zhǔn)備。被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明主要有房產(chǎn)證、土地證或者租賃合同、土地轉(zhuǎn)讓合同等文件;現(xiàn)有設(shè)備清單指企業(yè)運營過程中實際使用的設(shè)備價格、規(guī)格、數(shù)量、使用年限、有無抵押等情況的清單。
  勞動合同的備案核查是指企業(yè)與本企業(yè)實際用工之間訂立的勞動合同，以證明本企業(yè)內(nèi)共有多少在職員工，勞動期限如何等。如有事實勞動情形的，建議應(yīng)盡快補充勞動合同，以證明雙方的勞動關(guān)系。另外，社會保險繳納情況、工資單等實際證明企業(yè)員工報酬情況的材料證明也應(yīng)一并整理并列清單。裝修裝潢費用的支出也應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的發(fā)票證據(jù)予以證明，如果協(xié)商確定裝修裝潢費用的補償，可依照裝修裝潢費用的原始支出、使用年限、現(xiàn)在狀況等參數(shù)進(jìn)行協(xié)商;如果依照評估確定裝修裝潢費用的補償，也應(yīng)提交相應(yīng)數(shù)據(jù)及證明材料，以便對裝修裝潢費用進(jìn)行合理的評估。
  租賃廠房拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，大部分城市的租賃廠房拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)就是這樣，但是也有少數(shù)的城市會有自己的當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，但是不管規(guī)定是什么，進(jìn)行拆遷了，就需要給予被拆遷個人或者單位一定的補償，而被拆遷個人或者單位也要積極配合政府進(jìn)行拆遷工作，保證雙方的利益都不會受到傷害。

  查看全文↓ 2019-01-24 22:23:07
• 147****6532

  企業(yè)拆遷補償主要分為四部分：一是拆遷資產(chǎn)補償，包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補償。
  
  二是停產(chǎn)停業(yè)損失。
  
  三是拆遷費用補償,包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用。
  
  四是基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用,包括速遷費、拆遷獎勵費等。
  
  關(guān)于非承租企業(yè)的拆遷補償問題除上述應(yīng)當(dāng)補償?shù)馁M用之外，至少還應(yīng)當(dāng)包括以下兩個方面的補償：廠房及其他不動產(chǎn)的征收補償。該部分補償標(biāo)準(zhǔn)一般由省、市政府制定,或者按照重置成新價,由被拆遷人指定的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。
  
  土地使用權(quán)收回的補償費用。根據(jù)《土地管理法》第五十八條的相關(guān)規(guī)定,滿足特定條件,收回土地使用權(quán)的應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。但在辦案實踐中，所謂的適當(dāng)很難界定，各地相差懸殊，需要律師在辦案過程中，根據(jù)具體案件的不同情況,制定解決方案。
  
  關(guān)于劃撥取得土地使用權(quán)的，是否給予補償問題，理論界意見不一，應(yīng)當(dāng)給予補償，并且給予的補償不應(yīng)少于出讓的土地。
  
  征收土地的補償是根據(jù)土地的用途補償?shù)?，?biāo)準(zhǔn)全國每個地方不盡相同，具體標(biāo)準(zhǔn)由省政府制定區(qū)片綜合價。
  
  要有合法的土地使用權(quán)證明，如跟集體組織簽訂的租賃合同等。

  查看全文↓ 2019-01-24 22:22:58

相關(guān)問題

• 問 廠房租賃糾紛怎么做？
  答

  一、訂立租賃合同前應(yīng)盡可能了解對方當(dāng)事人的有關(guān)信息?！　∮喠S房，庫房出租租賃合同前應(yīng)對對方的法律地位、經(jīng)營范圍、資信狀況以及履約能力、商業(yè)信譽進(jìn)行必要的考察，如當(dāng)事人自己進(jìn)行了解有困難，可以向?qū)Ψ疆?dāng)事人所在地的工商部門進(jìn)行查詢，并且可以通過對方同行業(yè)或相關(guān)企業(yè)進(jìn)行了解。二、對代理人簽訂合同應(yīng)對其代理權(quán)進(jìn)行了解。　　對于對方業(yè)務(wù)員或經(jīng)營管理人員代表其單位訂立的合同，應(yīng)注意了解對方的授權(quán)情況，包括授權(quán)范圍、授權(quán)期限、所開立介紹信的真實性，對非法定代表人的高級管理人員，如副總經(jīng)理、副董事長等，應(yīng)了解其是否具有代表權(quán)。三、對于租賃合同中的條款，制訂應(yīng)盡量詳盡明確。在訂立租賃合同中當(dāng)事人應(yīng)注意如下事項：　　a.合同條款應(yīng)當(dāng)盡量全面，尤其是主要條款不能遺漏，否則易出現(xiàn)糾紛?！　.對合同字句應(yīng)當(dāng)認(rèn)真斟酌，字句表述應(yīng)清晰具體，避免模棱兩可，易產(chǎn)生多種解釋的語句出現(xiàn)?！　.在租賃合同中，對于租賃物的使用、租賃物的維修保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)予以明確規(guī)定，以避免出現(xiàn)糾紛?！　.在租賃合同中制訂明確的違約條款及賠償數(shù)額?！　.為避免合同欺詐，當(dāng)事人可以附加一些條款，如，擔(dān)保條款、附期限條款、附條件條款等，以保證合同順利履行?！　.訂立租賃合同，期限在六個月以上的應(yīng)采用書面形式，未采用書面形式的，視為不定期租賃。對于不定期租賃，我國《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人可以隨時解除合同。四、對租賃合同履行中欺詐行為的防范?！　.對出租人不按期交付租賃物致使承租人無法實現(xiàn)合同預(yù)期的目的，承租人可以要求解除合同、支付違約金或賠償損失。　　b.對技術(shù)要求較高的出租物，出租人應(yīng)交付有關(guān)使用說明、裝配圖紙、操作規(guī)程等，這些在制訂租賃合同時就應(yīng)加以明確約定。　　c.租賃物上存在權(quán)利瑕疵，第三人對租賃物主張權(quán)利致使承租人不能使用收益的，承租人可以要求減少租金或免交租金。　　d.廠房承租人無正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)交付，逾期不交付的出租人可以解除合同?！　.廠房承租人擅自改變租賃物現(xiàn)狀出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。如征得出租人同意并因此增加了租賃物的價值，返還租賃物時承租人可以要求出租人支付一定開支?！　.承租人未經(jīng)廠庫房出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租他人的，廠房出租人有權(quán)解除合同。五、對利用押金進(jìn)行合同欺詐的防范?！　≡趶S房出租，庫房出租，土地出租，等租賃合同訂立中，合同雙方當(dāng)事人都盡量避免風(fēng)險，而主要工作都應(yīng)在合同訂立前進(jìn)行。出租廠房人一般希望承租廠房的人能提供押金或擔(dān)保并希望金額能與租賃物價值相當(dāng)，以防止合同欺詐的發(fā)生。承租人則希望不交押金或少交押金。對出租人來說除要求承租人提供一定數(shù)額押金外，還應(yīng)對承租人的身份情況、資信能力等方面進(jìn)行綜合考察以免損失。對承租人來講，則應(yīng)對租賃物的價值有清楚了解，根據(jù)不同情況在租賃物價值范圍內(nèi)決定押金的多少。

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• 問 企業(yè)租賃廠房要怎么做？
  答

  很簡單的 ，例如：蘇州市新區(qū)嵩山路2000平方廠房出租（這個可以是標(biāo)題，也可以把單層，或者雙層添加進(jìn)去）內(nèi)容：廠房是單層鋼結(jié)構(gòu)的，層高8米，位于嵩山路與珠江路交叉口，靠近312國道，道路寬敞，環(huán)境優(yōu)美，廠房車間面積1500平方，辦公500平方，電力315KVA，價格實惠，適合做倉庫，各種企業(yè)生產(chǎn)，有需要的請聯(lián)系（基本這樣就可以了，如果你要強(qiáng)調(diào)層高很高，并且還有行車架，你可以在內(nèi)容里寫可架行車,如果是雙層，或者三層，也或者是多層，那你如果愿意分層出租，你可以寫可分層出租，反正按照你的需要來寫，像多層就有可能有貨梯，那你可以把這個也加進(jìn)去)

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• 問 廠房租賃推廣要怎么做呢？
  答

  百度是搜索引擎，能抓取相關(guān)信息，除了自費做推廣，你要是做廠房出租廣告，沒必要，在58.趕集上發(fā)布信息就行了，能自動抓取信息的

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• 問 廠房租賃合同修改要怎么做？
  答

  合同的解除，是合同有效成立后，因當(dāng)事人一方或雙方的意思表示，使合同關(guān)系歸于消滅的行為。從是否需要雙方意思表示一致角度講，解除租賃合同可分為兩種情況：一種是雙方協(xié)商解除合同，另一種是單方解除合同。當(dāng)事人單方解除合同是法律或者合同賦予該方當(dāng)事人的解除權(quán)，適用于一方當(dāng)事人嚴(yán)重違約和不可抗力造成合同不能履行的情況。除了當(dāng)事人單方解除合同的情形外，其他情形解除合同則須由雙方協(xié)商一致。只要不違背法律規(guī)定或者社會公共利益，雙方可以隨時經(jīng)過協(xié)商解除其合同，這同樣體現(xiàn)了合同自由的原則。如能進(jìn)一步提出更加詳細(xì)的信息，則可提供更為準(zhǔn)確的法律意見。

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• 問 廠房出租拆遷賠償要怎么做呢？
  答

  作為承租人，可以依據(jù)租賃合同向房屋所有權(quán)人主張補償金?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第七條 第二款規(guī)定：“房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法?！贝送?，還可以以用益物權(quán)受損為由向征收人主張損失賠償金，主要包括：裝修費用的補償、搬遷費、一次性停產(chǎn)停業(yè)損失等。

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