土地流轉(zhuǎn)糾紛主要是由哪些原因引發(fā)的?

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• 156****2749

  二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛的類型與特點
  (一)類型
  因為地理條件和農(nóng)民對土地依賴程度的不同，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的糾紛主要表現(xiàn)為兩種類型：征地補償款糾紛和承包合同、轉(zhuǎn)包合同、轉(zhuǎn)讓合同糾紛。
  在經(jīng)濟較為發(fā)達的城郊部位，農(nóng)民對土地的依賴程度較小，除種地外都有其他的謀生手段。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，大量的農(nóng)用地被征用，此時農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛表現(xiàn)為對征地補償款分配糾紛。在較為偏遠的農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)民靠地謀生，隨著國家各項惠農(nóng)政策的出臺，土地收益明顯增加，轉(zhuǎn)讓人、轉(zhuǎn)包人紛紛要求收回土地承包經(jīng)營權(quán)，此時的糾紛類型主要表現(xiàn)為承包合同、轉(zhuǎn)包合同、轉(zhuǎn)讓合同糾紛。
  (二)特點
  因農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛出現(xiàn)的比較集中，在審判實踐中，此類糾紛呈現(xiàn)出一定的特點。
  1、流轉(zhuǎn)次數(shù)多，糾紛訴訟主體混亂。農(nóng)戶之間相互流轉(zhuǎn)發(fā)生糾紛形成訴訟的，有的僅以流轉(zhuǎn)當事人為訴訟主體，有的加上村委會。
  2、矛盾突出，庭審駕馭難度大。土地流轉(zhuǎn)糾紛案件中雙方當事人均為農(nóng)民，訴訟能力偏低，陳述事實不清，給法官駕馭庭審帶來很大阻礙。在土地糾紛案件審理過程中，雙方當事人均認為自己有理，因土地關(guān)系到農(nóng)民的切身利益，雙方均不妥協(xié)，說話語氣較沖，庭審中容易出現(xiàn)沖突，給法官維持法庭秩序帶來很大困難。
  3、因流轉(zhuǎn)方式不明確引發(fā)的矛盾較多。審判實踐中，有很大一部分糾紛是因為流轉(zhuǎn)方式不明確引發(fā)的，庭審中的爭議焦點主要是流轉(zhuǎn)方式的確認，例如轉(zhuǎn)包與轉(zhuǎn)讓的認定、互換是否變更權(quán)利義務關(guān)系的認定等等。若流轉(zhuǎn)方式能夠通過其他渠道確認，很多流轉(zhuǎn)案件當事人的權(quán)利義務關(guān)系就能依據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)確定，無需通過訴訟方式解決。
  4、證據(jù)較少，事實認定困難。土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛常用的證據(jù)有：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書，承包合同，土地清冊，繳費票據(jù)，流轉(zhuǎn)協(xié)議，村委會的證明及證人證言等。因為流轉(zhuǎn)的不規(guī)范，承包合同、繳費票據(jù)、流轉(zhuǎn)協(xié)議等證據(jù)一般不存在或是有瑕疵。對于土地流轉(zhuǎn)案件，庭審中用到較多的證據(jù)是村委會證明和證人證言，但是這類證據(jù)容易偽造，證明力較差，在審理中會出現(xiàn)同一個村委會就一個事實同時為雙方當事人出具證明的情況，致使證明內(nèi)容相互矛盾。土地流轉(zhuǎn)案件證據(jù)的匱乏、瑕疵或矛盾，增加了案件事實認定的困難。

  查看全文↓ 2019-01-18 19:13:39
• 155****4808

  當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛案件主要有以下四種類型：
  一、無書面土地流轉(zhuǎn)合同的糾紛案件
  按照《農(nóng)村土地承包法》第37條規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，當事人雙方應當簽訂書面合同。但現(xiàn)實中，承包土地流轉(zhuǎn)很少簽訂書面合同，雙方當事人大多以口頭約定形式轉(zhuǎn)包、出租、互換或代耕土地。在這種情況下，一方當事人要求收回轉(zhuǎn)包、出租、互換或代耕的土地，就涉及口頭約定該如何認定的問題。對此，實踐中有不同的認識，有的認為雙方當事人未依法簽訂書面合同，其轉(zhuǎn)包、出租、互換或代耕關(guān)系依法不成立或應認定口頭約定無效。
  我們認為，按照農(nóng)村習俗，轉(zhuǎn)包、出租、互換或代耕等土地流轉(zhuǎn)方式往往以口頭方式約定，且以相互交付流轉(zhuǎn)物作為雙方關(guān)系成立的標志。如果雙方當事人對當初的口頭約定不持異議，且轉(zhuǎn)包、出租、互換或代耕事實已實際發(fā)生，則雙方土地流轉(zhuǎn)關(guān)系即告成立，只要土地流轉(zhuǎn)是雙方當事人真實意思表示，且不損害他人利益，其口頭約定應當認定為合法有效。
  二、土地流轉(zhuǎn)未報備案的糾紛案件
  《農(nóng)村土地承包法》第37條規(guī)定，采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的，應當報發(fā)包方備案。但現(xiàn)實中，由于農(nóng)村土地承包人法律知識相對欠缺，加之受農(nóng)村習慣的影響，農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)往往未報發(fā)包方備案，由此，實踐中出現(xiàn)發(fā)包方或互換一方當事人僅以土地流轉(zhuǎn)未報備案為由，請求確認土地流轉(zhuǎn)合同無效的糾紛案件。
  我們認為，備案與批準或同意具有不同的性質(zhì)，其法律意義自然不同。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，在4種常見土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式中，除采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的須經(jīng)發(fā)包方同意外，互換、轉(zhuǎn)包和出租并不要求經(jīng)發(fā)包方同意，只報備案即可。由此可見，承包土地流轉(zhuǎn)完全由雙方當事人自主決定，備案是為了便于土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理，起著告知、登記和備查的作用。根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第13條、14條的規(guī)定，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，未經(jīng)發(fā)包方同意的，轉(zhuǎn)讓合同無效。但采取轉(zhuǎn)包、出租、互換等方式流轉(zhuǎn)承包土地經(jīng)營權(quán)的，未報發(fā)包方同意的，不影響合同的效力。因此，在審判實踐中，發(fā)包方或互換一方當事人僅以土地轉(zhuǎn)包、出租、互換未報備案為由，請求判決確認合同無效，應當不予支持。
  三、土地互換期限約定不明的糾紛案件
  在農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)糾紛中，土地流轉(zhuǎn)未約定期限案件的處理，因其流轉(zhuǎn)的方式不同，具體合同期限的認定也有兩種不同的處理方式。其一，承包土地采取轉(zhuǎn)包、出租或代耕方式流轉(zhuǎn)未約定流轉(zhuǎn)期限的，實踐中爭議較小，根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第17條的規(guī)定，可參照《合同法》第232條規(guī)定處理。其二，承包土地采取互換方式流轉(zhuǎn)未約定流轉(zhuǎn)期限的，解釋未作相應規(guī)定，實踐中對此有不同的認識：有的認為，也應按《合同法》第232條的規(guī)定處理，即當事人可以隨時要求解除合同；有的認為，應按農(nóng)村土地承包合同期限確定互換合同的期限，在農(nóng)村土地承包合同期內(nèi)，當事人不得主張解除互換合同。
  我們認為，要準確認定此問題，首先，要正確分析土地互換的性質(zhì)。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第40條規(guī)定的精神，參照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第17條、第35條的規(guī)定，土地互換是經(jīng)營權(quán)利主體發(fā)生變更的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，土地互換后，雙方對互換土地原享有的權(quán)利義務也隨之互換，當事人還可以辦理土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記，也就是說，原土地承包經(jīng)營權(quán)人已喪失了對原承包土地的經(jīng)營權(quán)，對新?lián)Q得的土地取得了經(jīng)營權(quán)。其次，根據(jù)農(nóng)村習俗，互換關(guān)系從雙方相互交付標的物時即告成立，雙方未約定期限，則視為永久性互換，對農(nóng)村承包土地互換而言，其互換期限即為農(nóng)村承包合同的期限。據(jù)此，對于未約定流轉(zhuǎn)期限的土地互換，當事人一方在農(nóng)村土地承包合同期內(nèi)主張解除互換合同的，應不予支持。

  查看全文↓ 2019-01-18 19:13:29
• 142****1183

  農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，是指保留土地所有權(quán)和承包權(quán)不變，改變土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）。在土地流轉(zhuǎn)過程中，流轉(zhuǎn)方與承轉(zhuǎn)方經(jīng)常會有一些流轉(zhuǎn)糾紛出現(xiàn)，其主要的糾紛有：
  
  1、無書面土地流轉(zhuǎn)合同的糾紛
  
  2、土地流轉(zhuǎn)未報備案的糾紛
  
  3、土地互換期限約定不明的糾紛
  
  4、因經(jīng)濟利益驅(qū)動而毀約的糾紛。
  
  在處理這些糾紛方面，主要方法有：
  
  1，無書面土地流轉(zhuǎn)合同的糾紛：如果雙方當事人對當初的口頭約定不持異議，且轉(zhuǎn)包、出租、互換或代耕事實已實際發(fā)生，則雙方土地流轉(zhuǎn)關(guān)系即告成立，只要土地流轉(zhuǎn)是雙方當事人真實意思表示，且不損害他人利益，其口頭約定應當認定為合法有效。
  
  2、土地流轉(zhuǎn)未報備案的糾：承包方或互換一方當事人僅以土地轉(zhuǎn)包、出租、互換未報備案為由，請求判決確認合同無效，應當不予支持。
  
  3、土地互換期限約定不明的糾紛：對于未約定流轉(zhuǎn)期限的土地互換，當事人一方在農(nóng)村土地承包合同期內(nèi)主張解除互換合同的，應不予支持。
  
  4、因經(jīng)濟利益驅(qū)動而毀約的糾紛：讓爭議各方充分了解土地承包法律法規(guī)的基本內(nèi)容，提高農(nóng)民法律意識和法制觀念，教育村民自覺守法。也要從合同簽訂的時間、背景和土地經(jīng)營現(xiàn)狀等不同情況全面把握土地流轉(zhuǎn)關(guān)系，不能死板地硬扣合同條文，以靈活有效的措施解決糾紛。

  查看全文↓ 2019-01-18 19:13:13

相關(guān)問題

• 問 ??土地流轉(zhuǎn)糾紛主要是由什么原因引發(fā)的?
  答

  當事人因土地所有權(quán)和使用權(quán)以及其他有關(guān)土地的權(quán)利歸屬問題發(fā)生的爭議。具體而言，就是兩個以上單位或個人同時對未經(jīng)確權(quán)的同一塊土地各據(jù)理由主張權(quán)屬，根據(jù)各方理由難以解決的土地權(quán)屬矛盾。它有以下特征：①主體的多樣性，土地所有權(quán)的爭議一般發(fā)生在國家和集體之間，集體和集體之間;使用權(quán)的爭議則是發(fā)生在國家和集體之間、集體和集體之間。也有發(fā)生在國家或集體和個人以及個人和個人之間。②客體的特定性，一般表現(xiàn)為土地所有權(quán)和使用權(quán)歸誰所有、由誰來行使問題。③爭議大都表現(xiàn)為情況復雜、年代久遠、查證難度大以及政策性強等特性。④土地權(quán)屬爭議有特定的程序。引起土地糾紛的主要原因有：①相鄰單位或個人之間權(quán)屬界線不清;②實地面積與批準面積不一致;③用地手續(xù)不完備;④有關(guān)補償、安置等措施未落實;⑤國家政策體制變動;⑥土地租賃、借用或重復征用、劃撥等引起土地權(quán)屬紊亂;⑦農(nóng)田基本建設(shè)造成的土地原有狀況的改變和地界變更而又無原始記載，以及其他歷史原因遺留問題等。土地糾紛按其爭議的內(nèi)容不同，可分為三類：一、無書面土地流轉(zhuǎn)合同的糾紛案件。按照《農(nóng)村土地承包法》第37條規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，當事人雙方應當簽訂書面合同。但現(xiàn)實中，承包土地流轉(zhuǎn)很少簽訂書面合同，雙方當事人大多以口頭約定形式轉(zhuǎn)包、出租、互換或代耕土地。在這種情況下，一方當事人要求收回轉(zhuǎn)包、出租、互換或代耕的土地，就涉及口頭約定該如何認定的問題。對此，實踐中有不同的認識，有的認為雙方當事人未依法簽訂書面合同，其轉(zhuǎn)包、出租、互換或代耕關(guān)系依法不成立或應認定口頭約定無效。二、土地流轉(zhuǎn)未報備案的糾紛案件?！掇r(nóng)村土地承包法》第37條規(guī)定，采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的，應當報發(fā)包方備案。但現(xiàn)實中，由于農(nóng)村土地承包人法律知識相對欠缺，加之受農(nóng)村習慣的影響，農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)往往未報發(fā)包方備案，由此，實踐中出現(xiàn)發(fā)包方或互換一方當事人僅以土地流轉(zhuǎn)未報備案為由，請求確認土地流轉(zhuǎn)合同無效的糾紛案件。三、土地互換期限約定不明的糾紛案件。在農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)糾紛中，土地流轉(zhuǎn)未約定期限案件的處理，因其流轉(zhuǎn)的方式不同，具體合同期限的認定也有兩種不同的處理方式。其一，承包土地采取轉(zhuǎn)包、出租或代耕方式流轉(zhuǎn)未約定流轉(zhuǎn)期限的，實踐中爭議較小，根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第17條的規(guī)定，可參照《合同法》第232條規(guī)定處理。其二，承包土地采取互換方式流轉(zhuǎn)未約定流轉(zhuǎn)期限的，解釋未作相應規(guī)定，實踐中對此有不同的認識：有的認為，也應按《合同法》第232條的規(guī)定處理，即當事人可以隨時要求解除合同;有的認為，應按農(nóng)村土地承包合同期限確定互換合同的期限，在農(nóng)村土地承包合同期內(nèi)，當事人不得主張解除互換合同。

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• 問 產(chǎn)生物業(yè)管理糾紛的原因主要由哪些？
  答

  1：物業(yè)管理公司單方面制定物業(yè)管理公約，并強行要求業(yè)主在公約上簽字； 2：物業(yè)管理公司不尊重業(yè)主或業(yè)主管理委員會，對業(yè)主管理委員會的決議執(zhí)行不力； 3：物業(yè)管理公司不按有關(guān)規(guī)定操作，單方面制定收費標準； 4：業(yè)管理公司管理服務水平低，服務不到位； 5：物業(yè)管理公司巧立名目，隨意增設(shè)收費項目； 6：部分業(yè)主和住戶缺乏有償服務的意識，舊有的福利住房的觀念沒有更新，隨意拖欠物業(yè)管理費； 7：部分業(yè)主和住戶舊的生活方式和生活觀念沒有改變，不適應新的居住環(huán)境要求； 8：商品住主和住戶對物業(yè)管理缺少配合、支持的精神； 9：開發(fā)商遺留的房屋質(zhì)量問題。

• 問 在買賣二手房的過程中產(chǎn)生的戶口糾紛主要是由于哪些原因引起的？
  答

  引發(fā)戶口問題的原因主要有以下三個方面：第一，房屋權(quán)屬管理和戶籍管理不可分離；第二，法院不能直接對戶口遷移作出民事判決；第三，現(xiàn)有的戶籍管理政策存在漏洞，難以應對房屋轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的戶口問題

• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因主要是什么？
  答

  “小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念,它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”,也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以,“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”,它并不真正構(gòu)成嚴格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些,“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。 目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種:一種是在集體建設(shè)用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只屬于該農(nóng)村的集體所有者,外村農(nóng)民根本不能夠購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。 和一般意義上的商品房相比,“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念,也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取,所以,“小產(chǎn)權(quán)房”的價格,一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低?！傲畠r”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風險購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。 法律屬性 那么,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何,其究竟是否合法、能否購買或轉(zhuǎn)讓? 首先應當明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù),其就是合法建筑,法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此,并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑,其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突,才讓人誤認為是非法建筑。 既然是合法的,那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購買和轉(zhuǎn)讓呢?根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對宅基地也只有享有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護,也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓,而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的,只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。

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• 問 請問目前因房屋質(zhì)量問題，而引發(fā)的糾紛主要有哪些情況導致的？
  答

  一、房屋交付后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主要求開發(fā)商履行維修義務遭到開發(fā)商拒絕或開發(fā)商無故拖延而引發(fā)爭議。 　　二、商品房交付時業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，而拒收房屋而引發(fā)的爭議。 　　關(guān)于第一種糾紛，解決起來相對較為簡單?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干規(guī)定問題的解釋》第十三條規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應承擔修復責任，出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復，修復費用和修復期間造成的損失由出賣人承擔?！?　　根據(jù)該司法解釋的規(guī)定，對于已經(jīng)交付使用的房屋只要在保修期限內(nèi)，開發(fā)商都有義務進行維修，如果開發(fā)商不履行維修義務或者在業(yè)主正式通知后在合理期限內(nèi)仍沒有上門維修，那么，業(yè)主可以找第三人進行維修，由此所產(chǎn)生的維修費用和給業(yè)主造成的損失都應當由開發(fā)商來承擔。