買二手房風(fēng)險(xiǎn)是什么? 買二手房有什么風(fēng)險(xiǎn)，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

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• 152****0325

  購(gòu)買二手房有哪七大風(fēng)險(xiǎn)
  1.自行繳稅風(fēng)險(xiǎn)
  自行繳稅導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)包括：
  （1）購(gòu)房人應(yīng)繳的契稅和出售方應(yīng)繳的個(gè)人所得稅、增值稅等，一旦發(fā)現(xiàn)偷漏稅行為，不僅稅金會(huì)被無(wú)限期追繳，還會(huì)處以高額罰金，得不償失。
  （2）如果使用虛假稅票，銀行將會(huì)拒絕發(fā)放貸款。導(dǎo)致賣方無(wú)法收到剩余房款，購(gòu)房人亦將因此承擔(dān)違約責(zé)任。
  （3）未來(lái)購(gòu)房者想賣出這套房子時(shí)，稅務(wù)部門會(huì)核查當(dāng)年繳稅記錄，如有虛假，會(huì)導(dǎo)致房屋無(wú)法交易。
  （4）根據(jù)《刑法》第二百零一條規(guī)定，偷漏稅、偽造稅票將可能導(dǎo)致雙方承擔(dān)刑事責(zé)任。
  2.抵押查封風(fēng)險(xiǎn)
  用房屋來(lái)抵押借款是很正常的金融活動(dòng)，只要在辦理過戶前將借款還清并解除抵押，就可以正常辦理房屋過戶。但如果有隱藏的，沒有在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上體現(xiàn)出來(lái)的抵押，則可能導(dǎo)致房屋因債務(wù)糾紛而被查封。即使簽署了買賣合同，在過戶前房屋仍可被債主查封。
  3.房款支付風(fēng)險(xiǎn)
  二手房交易中，如果買賣雙方自行支付房款，很可能會(huì)發(fā)生糾紛。對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，**嚴(yán)重的損失莫過于錢房?jī)墒А?br/>4.共有權(quán)人簽約風(fēng)險(xiǎn)
  房屋共有權(quán)，顧名思義就是多人共同擁有一套房產(chǎn)的所有權(quán)?！逗贤ā芬?guī)定，未經(jīng)全部共有權(quán)人同

  查看全文↓ 2019-01-13 18:42:43
• 157****7249

  一、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)
  1、房主無(wú)從事交易的資格，為假業(yè)主的
  這類風(fēng)險(xiǎn)在簽約時(shí)應(yīng)注意查看簽約人提供的證件上的名字和產(chǎn)權(quán)證上登記的是否為同一人，鑒于有的人會(huì)造假，簽約前應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人前往建委查詢。
  2、房子為多人共有，賣方未經(jīng)全部共有人一致同意就出售的
  這類風(fēng)險(xiǎn)的防范是在簽約時(shí)查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人，有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的必須要求全部權(quán)利人到場(chǎng)，如不能到場(chǎng)需提供同意出售證明及手寫委托書。
  3、房子有貸款尚未還清，業(yè)主需要用買房的錢去解抵押的
  這類風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房者要記住一點(diǎn)：不同意業(yè)主用你的錢去還房貸，千萬(wàn)不要自作主張同意業(yè)主使用買家的錢去還貸。很多糾紛都會(huì)在這里出現(xiàn)。
  4、房子被法院依法查封的
  簽約前需協(xié)同業(yè)主到建委去查檔，如果交易之前查封的建委會(huì)有備檔。如果擔(dān)心簽約完成后，過戶之前被查封的，在合同里應(yīng)該寫清楚，如果遇到法院查封，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)承擔(dān)先行賠付責(zé)任。
  5、不符合轉(zhuǎn)讓條件的房
  按照國(guó)家有關(guān)法律的規(guī)定，有些房子是不能轉(zhuǎn)讓的，比如5年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房、軍產(chǎn)房等。屬政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，不滿5年，不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府進(jìn)行回購(gòu)。
  審查產(chǎn)權(quán)時(shí)，應(yīng)注意到以下幾個(gè)方面：
  1、以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房出售時(shí)要按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。許多職工購(gòu)

  查看全文↓ 2019-01-13 18:42:37
• 151****0888

  二手房交易十大注意事項(xiàng)：
  一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
  二、土地情況是否清晰
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  四、房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  五、福利房屋是否合法

  查看全文↓ 2019-01-13 18:42:31
• 151****3146

  在自己奮斗的城市，用理想的價(jià)格去購(gòu)買一套心儀的房產(chǎn)，應(yīng)該是時(shí)下很多人的共同想法。面對(duì)居高不下的新建商品房售價(jià)，很多剛需人群將目光轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。
  
  “前幾天看中了一套二手房，但是房屋目前處于抵押狀態(tài)，我擔(dān)心在這樣的情況下購(gòu)買這套房產(chǎn)會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)?！瘪R軍（化名）告訴證券時(shí)報(bào)記者，現(xiàn)在非常想了解購(gòu)買抵押房是否真的有風(fēng)險(xiǎn)？在購(gòu)買二手房時(shí)，如何才能知道房屋是否處于抵押狀態(tài)？
  
  被抵押的二手房
  
  馬軍于1986年出生于黑龍江省，大學(xué)畢業(yè)后來(lái)到相鄰的吉林省工作。
  
  為了讓自己在工作的城市擁有歸屬感，更為解決婚姻大事，馬軍打算在長(zhǎng)春（樓盤）市購(gòu)買一套住房。馬軍利用周末時(shí)間跑了多家售樓處后，頗有些灰心喪氣的感覺。“今年年初以來(lái)，長(zhǎng)春的新建商品房?jī)r(jià)格不斷上漲，很多小區(qū)的房?jī)r(jià)都已經(jīng)在萬(wàn)元左右，并不是自己一個(gè)打工族所能承受的?！瘪R軍說(shuō)。
  
  面對(duì)那些房?jī)r(jià)高不可及的新建商品房，馬軍開始將目光轉(zhuǎn)移至二手房。在自己工作單位附近，馬軍發(fā)現(xiàn)了一個(gè)入住時(shí)間為2010年的小區(qū)?！斑@個(gè)小區(qū)二手房的平均價(jià)格在7000元左右，里面有不少50、60平方米的戶型可供選擇。**為重要的是，這個(gè)小區(qū)二手房的產(chǎn)權(quán)都已經(jīng)超過5年，一旦購(gòu)買可以省去不少的稅費(fèi)?！瘪R軍向證券時(shí)報(bào)記者介紹。
  
  
  
  幾天前，馬軍從房產(chǎn)中介處了解到，該小區(qū)的一個(gè)房主正在急于出售房產(chǎn)，售價(jià)較同類型的房屋要便宜幾萬(wàn)元。經(jīng)過中介的牽線搭橋，馬軍很快就與該房主見面了。這位房主向馬軍介紹，自己是一位私營(yíng)業(yè)主，因?yàn)楣局苻D(zhuǎn)出現(xiàn)了困難，所以才會(huì)低價(jià)出售房產(chǎn)。這套房屋目前處于抵押狀態(tài)，自己在在拿到馬軍的購(gòu)房款之后，將會(huì)第一時(shí)間去辦理解除抵押的手續(xù)。
  
  “說(shuō)句心里話，這套二手房的售價(jià)真的是讓我心動(dòng)?，F(xiàn)在之所以猶豫著沒有簽訂買賣合同，主要是因?yàn)檫@套房子目前處于抵押狀態(tài)。房主要拿到我的購(gòu)房款后才去辦理解除抵押的手續(xù)，我擔(dān)心會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。”馬軍說(shuō)，希望有專業(yè)的律師能夠從法律的角度幫忙分析一下，購(gòu)買這種抵押房是否有風(fēng)險(xiǎn)？另外，在購(gòu)買二手房時(shí)，自己如何能夠在房主不介紹的情況下，了解房屋是否處于抵押狀態(tài)。
  
  律師：抵押房地產(chǎn)
  
  可以轉(zhuǎn)讓或者出租
  
  據(jù)廣東奔犇律師事務(wù)所的劉國(guó)華律師介紹，房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。目前多地房?jī)r(jià)高企，動(dòng)輒以百萬(wàn)甚至千萬(wàn)為單位，房主因?yàn)闊o(wú)力或者不愿一次性付款或者生意需要等各種因素，在房屋抵押給個(gè)人或者銀行等用以借款，二手房處于抵押狀態(tài)并不罕見。
  
  劉國(guó)華律師說(shuō)，馬軍可以到有關(guān)部門查詢相關(guān)檔案。房產(chǎn)部門的房產(chǎn)檔案可以查詢到房屋是否處于抵押狀態(tài)。當(dāng)然，也有可能存在業(yè)主正在銀行辦理抵押手續(xù)，但資料尚未送達(dá)房管部門而導(dǎo)致查詢結(jié)果不準(zhǔn)確。另外，馬軍可以查看房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原件的“他項(xiàng)權(quán)”欄目，看房屋是否處于抵押狀態(tài)。由于各地情況千差萬(wàn)別，馬軍可以結(jié)合多種方式查詢房屋是否處于抵押狀態(tài)。穩(wěn)妥起見，馬軍可以在買賣合同中與賣家約定，如因房屋抵押導(dǎo)致房產(chǎn)無(wú)法正常過戶的解決方式。
  
  據(jù)悉，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第37條的規(guī)定，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租?！?*高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法解釋》第六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或告知受讓人的，如抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)，取得抵押物所有權(quán)的受讓人可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。
  
  所以，對(duì)于抵押人和受讓人馬軍之間所簽轉(zhuǎn)讓合同的效力，如抵押人在轉(zhuǎn)讓時(shí)告知了馬軍房屋抵押的情況，或者馬軍對(duì)房屋抵押情況是明知的，仍然簽訂轉(zhuǎn)讓合同的，轉(zhuǎn)讓合同在雙方之間是有效的。如抵押人未告知馬軍抵押情況，馬軍在簽約時(shí)的確不知道房屋有抵押的，抵押人存在欺詐行為，轉(zhuǎn)讓合同因此成為可撤銷合同，馬軍享有撤銷權(quán)。
  
  “但如果馬軍自知道受欺詐之日起一年內(nèi)不請(qǐng)求行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅，轉(zhuǎn)讓合同在雙方之間具有法律約束力?！眲?guó)華律師提醒。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-13 18:42:27
• 158****8010

  對(duì)新房交易，存量龐大的二手房漸成主流。但是，在購(gòu)買二手房時(shí)，一不小心就可能被“坑”：交易周期長(zhǎng)、房產(chǎn)權(quán)屬瑕疵、涉及大額資金周轉(zhuǎn)等情況，在交易的時(shí)候難免會(huì)伴有風(fēng)險(xiǎn)。而針對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)，我們應(yīng)該采取何種防范措施？
  
  
  
  買二手房有哪些常見的風(fēng)險(xiǎn)？
  
  
  
  買二手房常見的風(fēng)險(xiǎn)有三種:
  
  
  
  
  
  
  如何規(guī)避二手房常見風(fēng)險(xiǎn)？
  
  
  
  1
  產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)
  
  
  
  1、房主沒有從事交易的資格，即假業(yè)主。
  
  
  
  規(guī)避方法：規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)的方法是注意查看簽約人提供的證件上的名字是否和產(chǎn)權(quán)證上登記的為同一人，為防止有人假造，簽約前應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人前往住建委查詢核實(shí)。
  
  
  
  2、房子是多人共有，賣方未經(jīng)全部共有人一致同意就將房屋登記出售的。
  
  
  
  規(guī)避方法：這類風(fēng)險(xiǎn)的防范是在簽約時(shí)查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人，有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的必須要求全部權(quán)利人到場(chǎng)，如不能到場(chǎng)的需要提供同意出售證明及手寫委托書。
  
  
  
  3、房子有貸款、抵押尚未還清，業(yè)主需要用買房的錢去還貸解押的。
  
  
  
  規(guī)避方法：為防范此類風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者一定不能同意業(yè)主用你的錢去還房貸，如果業(yè)主不能自己償還的，會(huì)有中介公司提供金融服務(wù)，千萬(wàn)不要自作主張同意業(yè)主使用買家的錢去還貸。因?yàn)槟悴荒艽_保賣家拿著你的錢真去還房貸，很多糾紛都會(huì)在這里出現(xiàn)。
  
  
  
  4、房子被法院依法查封的。
  
  
  
  規(guī)避方法：簽約前需讓經(jīng)紀(jì)人協(xié)同業(yè)主到住建委去查檔，如果交易之前查封的建委會(huì)有備檔。如果擔(dān)心簽約完成后、過戶之前被查封的，在合同里應(yīng)寫清楚如遇法院查封，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)先行賠付的責(zé)任。
  
  
  
  規(guī)避查封房風(fēng)險(xiǎn)方法：
  
  
  
  
  
  5、不符合轉(zhuǎn)讓條件的房。
  
  
  
  按照國(guó)家相關(guān)法律的規(guī)定,有的房子是不能轉(zhuǎn)讓的，比如5年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房、軍產(chǎn)房、局級(jí)分得的公房。屬政策性住房,購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán),不滿5年,不得直接上市交易,確需轉(zhuǎn)讓的,由政府進(jìn)行回購(gòu)。
  
  
  
  規(guī)避方法：仔細(xì)審查產(chǎn)權(quán)證。審查產(chǎn)權(quán)證應(yīng)注意到以下幾方面：
  
  
  
  （1）以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房出售時(shí)要按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。許多職工購(gòu)買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時(shí)，都是以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的。所以，購(gòu)房者要確認(rèn)該房屋是否已按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。按相關(guān)規(guī)定，以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得的房改房上市時(shí)，應(yīng)該先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)之間6%的差價(jià)。
  
  
  
  （2）軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校產(chǎn)的公房必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓。大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。
  
  
  
  （3）遠(yuǎn)郊區(qū)縣的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋不能上市交易。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋需經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)，征地開發(fā)，待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲?guó)有時(shí)，才能在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行房產(chǎn)交易。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開發(fā)的，則可以上市交易。
  
  
  
  2
  
  資金風(fēng)險(xiǎn)
  
  
  
  1、房款資金
  
  資金安全主要體現(xiàn)在業(yè)主拿到定金或**款后玩消失。
  
  
  
  規(guī)避方法：目前在北京買二手房時(shí)一定要資金監(jiān)管。
  
  
  
  注:不選擇資金監(jiān)管可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)是什么?
  
  交易雙方放棄資金監(jiān)管，堅(jiān)持自行交付房款的，可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)包括但不限于：房屋出賣人無(wú)法取得全部房款，房屋購(gòu)買人無(wú)法取得房屋所有權(quán)、亦無(wú)法追回已經(jīng)支付的房款等。
  
  
  
  以北京為例，自2016年12月15日起，北京全部城區(qū)開始建委資金監(jiān)管。監(jiān)管金額計(jì)算方式為：
  
  全款的網(wǎng)簽-需按網(wǎng)簽價(jià)進(jìn)行全額監(jiān)管；
  
  貸款的網(wǎng)簽-用網(wǎng)簽價(jià)減去貸款金額剩余部分需監(jiān)管在建委監(jiān)管賬戶。
  
  
  
  注：監(jiān)管卡在網(wǎng)簽前準(zhǔn)備齊全。所有非北京的銀行卡都不能辦理資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。
  
  
  
  2、房子消耗的費(fèi)用資金
  
  
  
  有的房產(chǎn)有大量的物管費(fèi)用、水電費(fèi)用沒有結(jié)清等等一些情形。
  
  規(guī)避方法：簽約時(shí)一定要留保證金，不然等過完戶交房時(shí)一查費(fèi)用就不好辦了。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-13 18:42:21

相關(guān)問題

• 問 買二手房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些? 買二手房有什么風(fēng)險(xiǎn)，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  換房的常見風(fēng)險(xiǎn)有以下三種：1.時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)；2.資金風(fēng)險(xiǎn)；3.違約風(fēng)險(xiǎn)。一、換房中的時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)1.付款時(shí)效換房者與賣方約定，需要用自己賣房所得部分房款來(lái)支付購(gòu)房的**款。但在約定時(shí)間到期后，舊房仍未賣出，導(dǎo)致?lián)Q房者不能在約定時(shí)效內(nèi)及時(shí)付款。具體付款金額及交付日期會(huì)在合同的補(bǔ)充協(xié)議中體現(xiàn)，如下圖：購(gòu)房合同關(guān)于中成交價(jià)格的內(nèi)容

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• 問 個(gè)人買二手房屋存在什么風(fēng)險(xiǎn)嗎？如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  二手房交易中存在不少陷阱，在購(gòu)房過程中吃虧的消費(fèi)者也不少。首先，切實(shí)查明產(chǎn)權(quán)狀況。在二手房交易中，產(chǎn)權(quán)證是**重要的，法律主要是對(duì)有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行保護(hù)。因此，購(gòu)買二手房時(shí)，一定要清楚房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是產(chǎn)權(quán)不清及無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購(gòu)買。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人。其次，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地詳細(xì)考察房屋結(jié)構(gòu)。二手房結(jié)構(gòu)往往比較復(fù)雜，有些房子經(jīng)多次改造后，結(jié)構(gòu)可能較差。因此，購(gòu)買二手房時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的相一致，更要現(xiàn)場(chǎng)了解房屋有無(wú)破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無(wú)私搭、改建造成的主體結(jié)構(gòu)損壞隱患等情況。三是多方打聽賣房原因。認(rèn)真聽取、客觀了解所賣房屋周圍鄰居對(duì)該房其他相關(guān)情況的介紹。如該房出賣的真正原因、水電煤氣供暖或其他公共設(shè)施是否欠賬、是否由于違章裝修改建而存在種種隱患等，以免入住后再生枝節(jié)。四是親自辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。有些人購(gòu)房時(shí)，一怕麻煩，二容易輕信別人，在售房人的花言巧語(yǔ)下，由售房人全權(quán)代辦交易手續(xù)，結(jié)果拿到手的產(chǎn)權(quán)證有可能是假的。五是預(yù)先辦理二手房抵押貸款審批手續(xù)。買賣雙方在交易前，**好能預(yù)先向申請(qǐng)貸款的銀行咨詢并遞交申請(qǐng)貸款所需詳細(xì)、真實(shí)的資料。房齡較老、申請(qǐng)人資信不高、申請(qǐng)資料不全等原因都會(huì)造成買方不能足額貸款。

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• 問 買二手房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些? 買賣二手房風(fēng)險(xiǎn)如何規(guī)避？？？
  答

  賣房其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)在于時(shí)間，金錢上的風(fēng)險(xiǎn)為零。買你房子的朋友把錢給你了，你才交房，不給錢你不交房，他占不到你便宜。交易過程1.付定金 2.付**（買房者貸款）3.進(jìn)交易中心（產(chǎn)權(quán)過戶）4.產(chǎn)權(quán)證下來(lái)（買家貸款金額通過銀行直接打入賣家賬號(hào),買房得到產(chǎn)權(quán)證）5.交尾款，賣家交房及辦理過戶手續(xù).

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• 問 二手房延期過戶會(huì)面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)?如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  一、賣方延期過戶，買方該怎么辦1.如果有合同的應(yīng)當(dāng)按照合同約定的處理，賣方不能按照合同約定的時(shí)間過戶，就屬于違約行為，買方可以要求對(duì)方立即過戶，并承擔(dān)違約責(zé)任，要求賣方支付合同約定的違約金，或者要求賣方賠償因此造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。2.根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第十九條規(guī)定：有以下情形之一，當(dāng)事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。（2）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)。（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。（4）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。（5）法律規(guī)定的其他情形。賣方延期過戶屬于上述規(guī)定的第二種情況的，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，買方可以要求解除合同，并要求賣方承擔(dān)雙倍定金的賠償責(zé)任。二、延期過戶有什么風(fēng)險(xiǎn)合同可能被認(rèn)定無(wú)效《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益。（2）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益。（3）以合法形式掩蓋非法目的。（4）損害社會(huì)公共利益。（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

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• 問 二手房過戶中賣方如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)！
  答

  先過戶再貸款有比較大的風(fēng)險(xiǎn)，如果買房無(wú)法通過銀行的按揭申請(qǐng)，那賣方的尾款就無(wú)法到賬，所以說(shuō)**好是先申請(qǐng)按揭再過戶，如實(shí)在需要先過戶再貸款，**好是先去查買方的征信，看是否貸過款，是否有不良記錄

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