二手房自行交易可以嗎? 二手房交易一定要通過中介嗎？

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• 147****0527

  可以自己買賣操作的，流程如下：
  一、看房：買方看房、買賣雙方初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)，一般買賣雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用由買賣雙方支付
  
  二、查檔：買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原件到檔案大廈國(guó)土部門，調(diào)取相應(yīng)的檔案，來進(jìn)行查看是否有問題
  
  三、簽合同：買賣雙方協(xié)商房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請(qǐng)時(shí)間、贖樓費(fèi)用、過戶申請(qǐng)時(shí)間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時(shí)間及比例、違約責(zé)任，確定這幾大要點(diǎn)后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內(nèi)容寫入合同（深圳市統(tǒng)一格式合同），支付定金給中介公司
  
  四、賣方同擔(dān)保公司到公證處進(jìn)行公證，賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)
  
  五、資金監(jiān)管及貸款申請(qǐng)：買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(hào)（一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會(huì)多出一些費(fèi)用），買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件（一大堆，都沒看清楚，只是忙著簽名），買方通過銀行進(jìn)行貸款
  
  六、贖樓：買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進(jìn)行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)
  
  七、房屋過戶：買方同擔(dān)保公司去深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心三樓（，向房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記遞交房產(chǎn)過戶申請(qǐng)，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個(gè)工作日
  
  八、買方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證（記得多復(fù)印一些，再見到它時(shí)要等全部貸款還清之后啦），擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記

  查看全文↓ 2019-01-13 11:29:13
• 158****4302

  1、是可以的，可以直接到房地產(chǎn)交易中心辦理。
  
  2、對(duì)于二手房私下買賣，由于不存在中介作為第三方的擔(dān)保，缺乏法律保護(hù)，買方極有必要到房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)查詢房屋登記信息，房屋產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目?jī)?nèi)容比較復(fù)雜，存在的風(fēng)險(xiǎn)也比較大。
  
  3、比如：房屋是否被列入拆遷范圍；房屋是否處于出租狀態(tài)；房屋是否已被抵押或被依法查封；房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰（如房屋為共有人共有）等等。
  
  4、有些房主長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)等費(fèi)用，買家若在不知情的情況下進(jìn)行了房屋交易，一旦房款全部交付賣方，則這些所有費(fèi)用很可能**終將由買家全部承擔(dān)。
  
  5、可見，若選擇二手房私下交易，不僅交易手續(xù)比較繁瑣，有時(shí)還要面臨中介追討中介費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是在過戶過程中，存在諸多資金不可控風(fēng)險(xiǎn)因素！如今二手房動(dòng)輒都在幾百萬以上，沒有第三方的擔(dān)保，建議您**好還是找家中介更有保障。花小錢，保大錢，是為上策。

  查看全文↓ 2019-01-13 11:29:08
• 148****5321

  近期，隨著各個(gè)利好政策的出臺(tái)，二手房市場(chǎng)火熱。相比于購(gòu)買新房來說，二手房交易過程更為復(fù)雜，其中有更多需要注意的環(huán)節(jié)。今天我們就來與大家分享一下二手房交易的詳細(xì)流程，考慮購(gòu)買二手房的置業(yè)者，一定要了解清楚了。
  
  一般來講，自行交易要分為以下幾步：
  
  一、發(fā)布或了解房源信息
  
  進(jìn)行二手房買賣首要的就是要發(fā)布或了解房源信息，一種是通過親朋好友介紹；另一種是通過報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等刊登出售或求購(gòu)信息。相比較兩種方式，第二種方式的選擇面較寬，但買賣雙方需要認(rèn)真識(shí)別信息的真實(shí)性，以避免受到無謂的打擾，甚至造成不必要的損失。
  
  二、看房、挑房
  
  作為買方，通過了解房源信息，選好目標(biāo)房源后，接下來就需要對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察了。考察分為兩個(gè)層面，一足落實(shí)房屋是否可以上市交易以及房屋的權(quán)屬和性質(zhì)；二是看房屋本身的現(xiàn)狀，如房屋的戶型結(jié)構(gòu)、質(zhì)量狀況、水電暖是否能正常使用，小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理如何等。
  
  作為賣方，**好了解一下買方的付款能力和資信狀況。
  
  三、買賣雙方初步達(dá)成意向、買方交付定金
  
  通過看房，買賣雙方就房屋買賣達(dá)成初步意向。這時(shí)候，通常需要買方交付一部分定金，以作為雙方將來簽約的一個(gè)保證，防止賣方將房再賣給他人，同時(shí)也對(duì)買方構(gòu)成一個(gè)約束。簽約之后，定金可抵作房款。
  
  四、談判簽約，買方向賣方支付**款
  
  買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。因?yàn)楹贤墙鉀Q糾紛時(shí)**重要的依據(jù)，因此買賣雙方對(duì)于每個(gè)條款都要慎重考慮，認(rèn)真審查。對(duì)房屋狀況，付款方式和時(shí)間、過戶期限 、房屋交付的時(shí)間以及相應(yīng)的違約責(zé)任、合同解除、爭(zhēng)議解決等條款都要在合同中予以明確。
  
  由于房屋具有不動(dòng)產(chǎn)的特殊屬性，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移以過戶登記為準(zhǔn)，不可能實(shí)現(xiàn)“一手交錢，一手交貨”，對(duì)買賣雙方來講，無論是先付款還是先過戶都會(huì)對(duì)另一方造成很大的風(fēng)險(xiǎn)。所以通常買賣雙方都選擇分期付款的方式，簽訂合同后先付**款，過戶手續(xù)完成后，再支付剩余房款。
  
  因此，一般而言，簽訂合同當(dāng)日或一定期限內(nèi)，買方需向賣方支付一定比例的**款，具體比例由買賣雙方自行協(xié)商確定。
  
  五、繳納相關(guān)稅費(fèi)、辦理產(chǎn)權(quán)過戶
  
  合同簽訂后，買賣雙方即可到稅務(wù)部門繳納相關(guān)稅費(fèi)，到房屋交易管理部門提交過戶材料。買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查，向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  
  六、買方支付剩余房款
  
  如果全款（指不需要貸款的客戶），買賣雙方自行劃轉(zhuǎn)的，一般在過戶完畢當(dāng)天或幾日內(nèi)由買方直接向賣方支付剩余房款。
  
  如果買方申請(qǐng)貸款的，簽訂房屋買賣合同并支付**款后，買賣雙方需到銀行進(jìn)行貸款申請(qǐng)，由銀行對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估并審核買方的相關(guān)資質(zhì)，在銀行主持下進(jìn)行面簽，審核合格后銀行發(fā)放批貸通知，雙方到房屋交易部門辦理過戶手續(xù)，然后銀行憑房產(chǎn)證或契稅發(fā)票直接將款放至賣方賬戶。
  
  如果選擇資金監(jiān)管的，在買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，共賣雙方與銀行簽訂《存量房的交易資金監(jiān)管協(xié)議》，賣方將全部或部分房款存入專管賬戶 ，待約定的條件成就時(shí)（通常憑契稅發(fā)票或房產(chǎn)證），銀行依申請(qǐng)直接將款劃人賣方賬戶。

  查看全文↓ 2019-01-13 11:29:03
• 131****7831

  一：了解清楚房屋具體細(xì)節(jié)
  
  在這道程序中，除了要對(duì)房源質(zhì)量狀況進(jìn)行了解外，還需要注意的是，必須自己前往交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。除了要驗(yàn)證賣家的房產(chǎn)證之外，還需要在交易中心查閱小產(chǎn)證信息，用以確定房源的狀況，如有無抵押情況等。如果簽訂定金協(xié)議并且將定金實(shí)際支付給賣家之后，才發(fā)現(xiàn)該房屋存在查封、甚至是虛假信息而導(dǎo)致整個(gè)交易無法進(jìn)行時(shí)，則可能面臨已經(jīng)支付的本金無法保障的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  二：確認(rèn)稅費(fèi)情況
  
  購(gòu)房者需要確認(rèn)稅費(fèi)是買家承擔(dān)或買家承擔(dān)，其中**主要的三類稅費(fèi)包括：房產(chǎn)契稅是多少？房產(chǎn)增值稅是否免征？出售房產(chǎn)的個(gè)人所得稅是多少？
  
  契稅：
  
  1．對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房面積為90平方米及以下的，減按1％的稅率征收契稅，面積為90平方米以上的，減按1．5％的稅率征收契稅；
  
  2．對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房面積為90平方米及以下的，減按1％的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2％的稅率征收契稅。（北上廣深不享受二套房?jī)?yōu)惠）
  
  增值稅：
  
  個(gè)人將購(gòu)買不足2年的普通住宅對(duì)外銷售的，全額征收增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的免征。
  
  個(gè)稅：
  
  按交易差額的20％征收。滿五唯一的住宅免征，所謂滿五唯一就是滿五年而且這個(gè)房子是賣方按家庭為單位的唯一住房，這兩個(gè)條件有一個(gè)不滿足就得征收。
  
  
  
  三：了解交易流程
  
  購(gòu)房者需要自己明白交易流程，按揭流程：簽約——定金－－取房源編號(hào)－－資金監(jiān)管－－網(wǎng)簽－－房產(chǎn)評(píng)估－－申請(qǐng)貸款－－交易收件－－出他項(xiàng)過戶－－繳稅出新證－－銀行抵押－－銀行審批放款－－物業(yè)交接－－收房結(jié)算，另外各地的政策略有不同，購(gòu)房者**好提前向當(dāng)?shù)胤抗懿块T或銀行進(jìn)行咨詢。若一次性的則省掉按揭這一塊流程。
  
  四：提前做好風(fēng)險(xiǎn)控制
  
  房產(chǎn)交易涉及的資金巨大，得知道風(fēng)險(xiǎn)才能控制風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)主要有，產(chǎn)權(quán)糾紛，債權(quán)糾紛，合同糾紛，房產(chǎn)詐騙等等。產(chǎn)權(quán)糾紛主要體現(xiàn)為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清晰，涉及的產(chǎn)權(quán)人不祥的情況；債權(quán)糾紛包括房主自身債務(wù)糾紛，涉及房產(chǎn)多次抵押，高利貸，民間借貸等等一些列的債務(wù)；合同糾紛體現(xiàn)為簽定的商品房買賣合同存在房產(chǎn)詳細(xì)信息的隱瞞，或者是不按合同履約等。房產(chǎn)詐騙包含一房多賣，無權(quán)出售該房產(chǎn)卻又與買方簽定買賣合同騙取定金等等。
  
  
  
  五：議價(jià)是個(gè)技術(shù)活要抓住技巧
  
  對(duì)于自助交易來說，議價(jià)是一個(gè)很艱難的過程。業(yè)內(nèi)人士表示，買賣雙方就價(jià)格問題直接“交手”，很容易產(chǎn)生抵觸情緒，都不愿意做出讓步，那么**終結(jié)果是不歡而散。而自助交易怎樣做才能使雙方的意見統(tǒng)一呢？買家首先要對(duì)自己有意向的房產(chǎn)進(jìn)行充分了解，做到心中有數(shù)；其次在還價(jià)時(shí)要慢慢商量，不能一口咬定一個(gè)價(jià)格不讓步；此外就是懂得采取迂回戰(zhàn)術(shù)，如果在房?jī)r(jià)上無法使對(duì)方做出讓步，那么可以在別的地方得到補(bǔ)償，如要求對(duì)方送裝修、物業(yè)維修基金等，甚至家具都可以要求對(duì)方贈(zèng)送?？傊?，議價(jià)需心平氣和地進(jìn)行，不能急吼吼，講究的是“細(xì)火慢燉”。
  
  當(dāng)然，在議價(jià)過程中，還要仔細(xì)了解賣家其他的想法，特別是涉及到費(fèi)用方面的問題，如維修基金、裝修（尤其是空調(diào)、熱水器等）、家具、煤氣初裝費(fèi)、有線電視、寬帶等，如何處理，都必須商談出結(jié)果，詳細(xì)記錄下來，并在買賣合同中體現(xiàn)出來。
  
  
  
  六：辦理過戶手續(xù)要及時(shí)
  
  相對(duì)來說，過戶手續(xù)辦理過程并不復(fù)雜，只要各項(xiàng)證件、材料齊全，在兩個(gè)小時(shí)之內(nèi)能全部辦理妥當(dāng)。辦理過戶手續(xù)時(shí)，買賣雙方需要提供的資料包括身份證、產(chǎn)權(quán)共有人證明（如為共同財(cái)產(chǎn)）、買賣合同、**款收據(jù)、結(jié)婚證等。先領(lǐng)取并填寫申請(qǐng)書，然后到稅務(wù)局駐房管部門的詢價(jià)窗口進(jìn)行審核，此后是買賣雙方各自納稅并繳納手續(xù)費(fèi)（契稅、印花稅、個(gè)稅等），并取得收件收據(jù)。如果夫妻兩人的名字都要署在產(chǎn)權(quán)證上，需兩人同時(shí)到場(chǎng)。

  查看全文↓ 2019-01-13 11:28:56
• 141****1524

  二手房交易，可以不通過中介，但你要清楚流程。
  
  1、房源。你可以通過當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)刊物、報(bào)紙、或網(wǎng)上如58同城去找房源。當(dāng)然，有些廣告本身就是中介打出的，你需要確定是房主本人。你還可以去意向中的區(qū)域，走街串巷，有些賣房信息會(huì)貼在小區(qū)的公示欄，大門口，電線桿，甚至就在房屋的窗戶上。
  
  2、查檔。與房主聯(lián)系上，價(jià)格也基本談妥了，這時(shí)需要去房產(chǎn)管理部門，一般是區(qū)房產(chǎn)局的交易大廳去查檔。查檔主要是為了確認(rèn)房屋確實(shí)為房主所有，以及是否辦理了他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)。他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)是為了解房屋是否辦理了貸款。這個(gè)步驟可以防止用假房證騙取你的先期款項(xiàng)，及隱瞞貸款而導(dǎo)致過戶時(shí)的麻煩。這里多說兩句，貸款的房屋必須歸還完貸款或新舊房主辦理了轉(zhuǎn)按揭，才可以辦理過戶。
  
  3、查戶口。這是容易被忽視的。看戶口簿，主要是了解婚姻狀況。如果是單身，過戶時(shí)辦理個(gè)單身證明就可以了。如果是已婚，房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，過戶時(shí)必須夫妻同時(shí)到場(chǎng)簽字。那么簽合同時(shí)也應(yīng)該夫妻都簽字才行，免得后面的麻煩。
  
  4、查費(fèi)。主要是水、電、煤氣、物業(yè)、采暖等費(fèi)用是否有拖欠。這里采暖是重點(diǎn)，因?yàn)槊磕甑牟膳M(fèi)都是幾千元，陳欠費(fèi)用跟著房屋走，如果沒有結(jié)清就會(huì)轉(zhuǎn)到新房東頭上。當(dāng)然，南方的房屋沒有采暖，就省去了這一步驟。
  
  5、交易。簽定買賣合同，交易中心一般都有制式合同。進(jìn)入交易階段，涉及到了款項(xiàng)的給付。這里經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，即買方擔(dān)心款項(xiàng)全部付清了，賣方不配合過戶怎么辦？賣方擔(dān)心，過戶完成了，買方尾款遲遲不結(jié)該如何？不用過于擔(dān)心，交易中心一般設(shè)有托管擔(dān)保的窗口，買方將款項(xiàng)放在托管窗口，待拿到過戶應(yīng)辦的所有手續(xù)，呈遞給窗口，窗口會(huì)將款項(xiàng)轉(zhuǎn)給賣方。如果雙方彼此信任，可以自行交易結(jié)算，大不了拿著合同去法院打官司，當(dāng)然打官司的麻煩程度我不說你們也知道。
  
  6、費(fèi)用。二手房交易的費(fèi)用主要是契稅和所得稅。契稅簡(jiǎn)單，按照成交總額的一定百分比繳納。所得稅稍微復(fù)雜一些，各地政策又有不同。比如，有的城市規(guī)定，房屋購(gòu)買后滿3年的，按房屋**，即現(xiàn)在賣價(jià)和當(dāng)初買價(jià)之間的差價(jià)的20%繳納。3年以內(nèi)的，按現(xiàn)在成交額全額的20%繳納。一般情況，契稅由買方繳納，所得稅由賣方繳納，除非另有約定。這里有小竅門，為了少交契稅和所得稅，可以把成交總額寫低一些，即陰陽合同，但不能低于房產(chǎn)部門的評(píng)估價(jià)。
  
  7、轉(zhuǎn)按揭。雙方去原按揭銀行去辦理，辦理的手續(xù)和程序，銀行的工作人員會(huì)具體指導(dǎo)，這里不再贅述。
  
  二手房的交易大致上就是這樣，沒有太多的技術(shù)含量，熟能生巧。如果你可以駕馭，自己去做就可以了。如果你覺得太麻煩，那就找中介，當(dāng)然你得出點(diǎn)血，中介是要掙錢的。
  
  
  
  二手房交易，可以不通過中介，但你要清楚流程。
  
  1、房源。你可以通過當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)刊物、報(bào)紙、或網(wǎng)上如58同城去找房源。當(dāng)然，有些廣告本身就是中介打出的，你需要確定是房主本人。你還可以去意向中的區(qū)域，走街串巷，有些賣房信息會(huì)貼在小區(qū)的公示欄，大門口，電線桿，甚至就在房屋的窗戶上。
  
  2、查檔。與房主聯(lián)系上，價(jià)格也基本談妥了，這時(shí)需要去房產(chǎn)管理部門，一般是區(qū)房產(chǎn)局的交易大廳去查檔。查檔主要是為了確認(rèn)房屋確實(shí)為房主所有，以及是否辦理了他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)。他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)是為了解房屋是否辦理了貸款。這個(gè)步驟可以防止用假房證騙取你的先期款項(xiàng)，及隱瞞貸款而導(dǎo)致過戶時(shí)的麻煩。這里多說兩句，貸款的房屋必須歸還完貸款或新舊房主辦理了轉(zhuǎn)按揭，才可以辦理過戶。
  
  3、查戶口。這是容易被忽視的?？磻艨诓?，主要是了解婚姻狀況。如果是單身，過戶時(shí)辦理個(gè)單身證明就可以了。如果是已婚，房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，過戶時(shí)必須夫妻同時(shí)到場(chǎng)簽字。那么簽合同時(shí)也應(yīng)該夫妻都簽字才行，免得后面的麻煩。
  
  4、查費(fèi)。主要是水、電、煤氣、物業(yè)、采暖等費(fèi)用是否有拖欠。這里采暖是重點(diǎn)，因?yàn)槊磕甑牟膳M(fèi)都是幾千元，陳欠費(fèi)用跟著房屋走，如果沒有結(jié)清就會(huì)轉(zhuǎn)到新房東頭上。當(dāng)然，南方的房屋沒有采暖，就省去了這一步驟。
  
  5、交易。簽定買賣合同，交易中心一般都有制式合同。進(jìn)入交易階段，涉及到了款項(xiàng)的給付。這里經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，即買方擔(dān)心款項(xiàng)全部付清了，賣方不配合過戶怎么辦？賣方擔(dān)心，過戶完成了，買方尾款遲遲不結(jié)該如何？不用過于擔(dān)心，交易中心一般設(shè)有托管擔(dān)保的窗口，買方將款項(xiàng)放在托管窗口，待拿到過戶應(yīng)辦的所有手續(xù)，呈遞給窗口，窗口會(huì)將款項(xiàng)轉(zhuǎn)給賣方。如果雙方彼此信任，可以自行交易結(jié)算，大不了拿著合同去法院打官司，當(dāng)然打官司的麻煩程度我不說你們也知道。
  
  6、費(fèi)用。二手房交易的費(fèi)用主要是契稅和所得稅。契稅簡(jiǎn)單，按照成交總額的一定百分比繳納。所得稅稍微復(fù)雜一些，各地政策又有不同。比如，有的城市規(guī)定，房屋購(gòu)買后滿3年的，按房屋**，即現(xiàn)在賣價(jià)和當(dāng)初買價(jià)之間的差價(jià)的20%繳納。3年以內(nèi)的，按現(xiàn)在成交額全額的20%繳納。一般情況，契稅由買方繳納，所得稅由賣方繳納，除非另有約定。這里有小竅門，為了少交契稅和所得稅，可以把成交總額寫低一些，即陰陽合同，但不能低于房產(chǎn)部門的評(píng)估價(jià)。
  
  7、轉(zhuǎn)按揭。雙方去原按揭銀行去辦理，辦理的手續(xù)和程序，銀行的工作人員會(huì)具

  查看全文↓ 2019-01-13 11:28:50

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• 問 其他二手房交易可以嗎? 二手房交易一定要通過中介嗎？
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  1、是可以的，可以直接到房地產(chǎn)交易中心辦理。2、對(duì)于二手房私下買賣，由于不存在中介作為第三方的擔(dān)保，缺乏法律保護(hù)，買方極有必要到房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)查詢房屋登記信息，房屋產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目?jī)?nèi)容比較復(fù)雜，存在的風(fēng)險(xiǎn)也比較大。3、比如：房屋是否被列入拆遷范圍；房屋是否處于出租狀態(tài)；房屋是否已被抵押或被依法查封；房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰（如房屋為共有人共有）等等。4、有些房主長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)等費(fèi)用，買家若在不知情的情況下進(jìn)行了房屋交易，一旦房款全部交付賣方，則這些所有費(fèi)用很可能**終將由買家全部承擔(dān)。5、可見，若選擇二手房私下交易，不僅交易手續(xù)比較繁瑣，有時(shí)還要面臨中介追討中介費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是在過戶過程中，存在諸多資金不可控風(fēng)險(xiǎn)因素！如今二手房動(dòng)輒都在幾百萬以上，沒有第三方的擔(dān)保，建議您**好還是找家中介更有保障?；ㄐ″X，保大錢，是為上策。

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• 問 二手房交易需要中介嗎? 二手房交易一定要通過中介嗎？
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  買二手房可以不通過中介，不過如果你不相信交易對(duì)象或者擔(dān)心有風(fēng)險(xiǎn)那么通過中介是個(gè)相對(duì)穩(wěn)妥的方案。另外，如果和中介簽定了經(jīng)紀(jì)合同的話，**好不要私下交易，這是誠(chéng)信問題，人家也是付出了自己的勞動(dòng)。另外中介如果知道了可以要求你支付中介費(fèi)用。具體操作步驟如下：1、是去房產(chǎn)局簽定《存量房買賣合同》以及補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)雙方的責(zé)任和各自支付的費(fèi)用做出約定，《存量房買賣合同》簽定后去房產(chǎn)局核價(jià)。2、賣方拿著《存量房買賣合同》、身份證、房產(chǎn)證等去地稅局報(bào)稅，交納個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等等。3、買賣雙方去房產(chǎn)局辦理資金托管，買房將**款存入房產(chǎn)局指定帳戶。需要說明的是，如果選定辦理貸款的銀行的話，**好存在房產(chǎn)局在該家銀行的帳戶上，以免貸款審批麻煩。給你的托管協(xié)議要收好，以后取款要用。4、交納契稅，然后在房產(chǎn)局辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，其間要交N多亂七八糟的費(fèi)用，如：登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、印花稅等等5、取房產(chǎn)證。6、拿著房產(chǎn)證去評(píng)估所做評(píng)估，注意，要是貸款銀行指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)。7、帶身份證、婚姻證明、房產(chǎn)證、評(píng)估報(bào)告、存量房買賣合同、**款的資金存入憑證、托管協(xié)議、收入證明以及其他銀行認(rèn)為需要的東西去辦理按揭貸款 (需要貸公積金去公積金管理中心，需要準(zhǔn)備的材料應(yīng)該差不多)。記?。核械臇|西都要復(fù)印，身份證、婚姻證明什么的要多復(fù)印幾份，反正我是每樣都復(fù)印了五份，然后銀行想要幾份就拿幾份。8、去銀行拿審批后的貸款合同。

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• 問 買二手房一定要中介嗎? 二手房交易一定要通過中介嗎？
  答

  一 中介費(fèi)是買家出，賣家沒道理給你電話呀，給電話也應(yīng)該是你給他電話，或者你們認(rèn)識(shí)，是嗎？二 你的行為在中介行業(yè)里叫跳單，就是通過中介看房，但是不通過中介交易，買家省下了中介費(fèi)。一旦讓中介知道了，會(huì)每天都到你家找你要中介費(fèi)的，甚至到你單位去要，影響你的工作和生活，毀壞你的名譽(yù)。這事中介絕對(duì)干的出來，只是溫和與粗暴的區(qū)別。他們就是靠中介費(fèi)生存的，你把他們的財(cái)路斷了，他們能不找你嗎。

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• 問 二手房過戶交易可以嗎? 二手房過戶一定要通過中介嗎？
  答

  二手房過戶是指買方和賣方在確定房屋交易后，雙方在房屋交易中心進(jìn)行房屋過戶，由賣方過戶給買方的過程，包括水電煤的過戶。二手房過戶流程是：1,買賣雙方在經(jīng)紀(jì)人的協(xié)調(diào)下，達(dá)成基本的價(jià)格、付款、物業(yè)交割等意向，決定見面細(xì)談;2、買方準(zhǔn)備定金1-2萬、本人身份證明;賣方產(chǎn)權(quán)人(含共有權(quán)人)準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)證、土地證、產(chǎn)權(quán)人身份證;(如賣方房產(chǎn)有抵押情況，需要帶上原向銀行借款的合同及相關(guān)材料，以備經(jīng)紀(jì)人查詢并給出還款建議。);3、買賣雙方約定時(shí)間到中介公司見面，協(xié)商簽定買賣合同具體事宜;4、在經(jīng)紀(jì)公司見面協(xié)商買賣事宜(合同簽定是**重要的，所有的承諾都不要輕易相信，特別是賣方和經(jīng)紀(jì)人的口頭承諾不要隨便相信，應(yīng)該要求寫進(jìn)合同。);5、買方應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)格審查賣方的權(quán)屬證明，身份證明、同時(shí)要求賣方明確房屋的建筑年代并可寫進(jìn)合同;賣方應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)人將買方的付款方式明確在書面合同上(一般商業(yè)貸款的方式，下款時(shí)間在買方產(chǎn)權(quán)證辦好后3-5個(gè)工作日就可以完成，不要相信經(jīng)紀(jì)人說的貸款要10個(gè)工作日左右時(shí)間，除省市行公積金貸款需要20個(gè)工作日左右才下款外。推薦大家接受中介公司提出的交易過程中將資金托管在房產(chǎn)局資金監(jiān)管處的要求，特殊情況除外。);6、簽定三方買賣合同(一般情況下中介都會(huì)有格式合同提供，考慮到每套房子都有其特殊的交易狀況，提醒大家要把前面協(xié)商的具體事項(xiàng)寫進(jìn)合同，同時(shí)還應(yīng)就房屋的戶口遷移時(shí)間、有線電視、裝修、其他附屬設(shè)施及車位、車棚、地下室等條款簽進(jìn)合同);7、賣方在簽完合同時(shí)手里應(yīng)持有買賣合同、定金、中介公司開出的收件單;買房手里應(yīng)持有買賣合同、買方的定金收條、中介公司開出的中介費(fèi)發(fā)票(不建議在簽定合同時(shí)就繳清中介費(fèi));

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• 問 二手房不通過中介如何交易? 二手房交易一定要通過中介嗎？
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  買賣雙方簽訂購(gòu)房合同，然后根據(jù)合同要求交錢，買房交全額房款或是辦理銀行貸款，然后雙方帶齊資料自己去走流程過戶。如果是私下交易的話，不論什么方法，程序上都是先將原貸款還清。方法一：讓他先自己還清貸款，你們?cè)诮灰踪I賣雙方無風(fēng)險(xiǎn)，這是**正規(guī)的方法。方法二：賣方若無力償還，可以先讓賣方找墊資公司先把貸款還了，然后再正常交易，買方無風(fēng)險(xiǎn) 賣方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閴|資公司會(huì)留下賣方的結(jié)算賬戶，身份證，賬戶密碼，一般公司越正規(guī)，風(fēng)險(xiǎn)越小。方法三：買方用自己的錢給賣方還貸，這樣買方承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿绻竺娼灰字型臼掷m(xù)不能順利進(jìn)行，那么之前還貸的事實(shí)是不能改變的。私下交易流程：1、產(chǎn)權(quán)調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與賣房者是否相符，有無抵押或共有人等；2、簽訂買賣合同。買賣雙方可以到房管部門等網(wǎng)站上下載合同文本，按買賣雙方商談房?jī)r(jià)、付款方式、違約責(zé)任、交付時(shí)間，約定定金等簽訂合同；3、進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估。評(píng)估時(shí)間大約要5~7個(gè)工作日；4、辦理按揭業(yè)務(wù)。如果是混合貸，則要向公積金中心和銀行同時(shí)申請(qǐng)。此過程比較消耗時(shí)間，大約40個(gè)工作日；

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