房屋買賣開發(fā)商違約情況有哪些呢？

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• 132****3581

  開發(fā)商違約有哪些情形
  （一）交樓缺驗收證以及延期交樓。
  （二）交樓后與合同約定不符合。
  還有很多的糾紛是因為購房人收樓后發(fā)現(xiàn)房屋的品質(zhì)與當(dāng)初合同約定的不相符。具體情況有很多種，比如面積有出入（大于3%）、窗戶的弧型窗變成平面窗、水電氣未能到戶等等，這都屬于開發(fā)商的違約。但有時因為一些細(xì)小的質(zhì)量瑕疵導(dǎo)致與合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)不符，則不應(yīng)當(dāng)看成是開發(fā)商的違約。
  （三）不合理收費。
  購房人關(guān)注的另外一個重要方面就是收費，哪些費用該收而哪些費用不該收。比如不能收取一年以上的物業(yè)管理費，不能收取超出公攤部分的費用，不能強行收取辦理房產(chǎn)證的手續(xù)費（業(yè)主也可自行辦理）等等。如果開發(fā)商單方面發(fā)生這些行為，則屬于開發(fā)商違約。
  （四）交樓后發(fā)生質(zhì)量問題開發(fā)商推委責(zé)任，未及時修繕。
  房屋作為一種產(chǎn)品，發(fā)生質(zhì)量問題是難免的，但關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)問題要及時解決。比如地下車庫漏水、墻皮開裂等等。在購房之初，購房人都已經(jīng)交納了一筆維修基金以及物業(yè)管理費，解決這些問題是開發(fā)商或者物業(yè)責(zé)無旁貸的。
  二、什么情況下才算是開發(fā)商違約
  （一）逾期交付房屋
  逾期交房是指開發(fā)商在合同約定的交房時間未交付房屋，這是目前存在的**普遍問題。很多購房者雖然明知開發(fā)商逾期交付房屋，并且沒有任何免責(zé)事由，但因為可以要求的違約金很少或因為違約時間不是很長就沒有主張，這實際是對開發(fā)商違約行為的一種縱容。
  （二）開發(fā)商一房二賣
  開發(fā)商一房二賣是指開發(fā)商先后以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人，給購房者造成了嚴(yán)重的損害的違約行為。在一房二賣中可能出現(xiàn)兩種情形：
  1、兩個買受人中，有一個買受人已取得房屋所有權(quán)證。
  2、兩個買受人都沒有取得房屋所有權(quán)證。
  （三）開發(fā)商交付的房屋質(zhì)量存在問題
  開發(fā)商建筑的房屋質(zhì)量問題可以分為一般質(zhì)量問題和嚴(yán)重質(zhì)量問題。一般質(zhì)量問題包括：裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等；嚴(yán)重質(zhì)量問題包括竣工驗收不合格。
  （四）開發(fā)商交付的精裝房存在質(zhì)量問題或與樣板間不同
  購房者購買精裝修房，通常價格要比清水房多付房款，但在房屋交付后卻發(fā)現(xiàn)交付的精裝房與開發(fā)商展示的樣板房有很大的差距。一般購房者因缺乏專業(yè)知識，無法判斷其潛在的質(zhì)量缺陷，比如設(shè)計缺陷、材料缺陷、施工缺陷等。
  （五）開發(fā)商未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶
  開發(fā)商往往借口辦理產(chǎn)權(quán)登記的資料不齊，房管部門不給辦理初始登記，才造成業(yè)主辦理不了產(chǎn)權(quán)證，但開發(fā)商以商品房買賣合同中沒有約定逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金來推卸責(zé)任。
  （六）變更規(guī)劃設(shè)計
  1、開發(fā)商不按批準(zhǔn)用途開發(fā)房地產(chǎn)。
  2、未經(jīng)業(yè)主同意，擅自改變原來規(guī)劃的樓層高度和房屋用途，破壞規(guī)劃設(shè)計要求，致使原業(yè)主生活方便、或采光、通風(fēng)、寧靜的環(huán)境、空氣質(zhì)量等受到破壞。
  3、擅自改變承諾的容積率、綠化率等，導(dǎo)致小區(qū)容積率增大、綠化率縮小、小區(qū)公建減少。
  4、開發(fā)商違反規(guī)劃設(shè)計變更告知義務(wù)。
  （七）逾期辦理產(chǎn)權(quán)證

  查看全文↓ 2019-01-11 23:45:22
• 134****6916

  去商場購物的時候，服裝店里一般都會告訴顧客可以七天退換，其實這也就是給了顧客一個反悔的機會，但是買房就不同了，因為有合同的約束，如果想要反悔就涉及到違約，一旦違約就需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。那么，今天小編就來講講二手房交易中賣方違約的情況有哪些？
  1、賣方將房屋直接賣給第三人
  賣方如果將房屋賣給了第三人但還未辦理過戶，那么買方可以優(yōu)先過戶，但如果已經(jīng)辦理了過戶，那賣方就已經(jīng)構(gòu)成了惡意違約，致使雙方無法達到合同目的，這時買方可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時要求賣方根據(jù)房屋差價賠償違約責(zé)任。
  2、賣方不按時交付房屋
  這種情況很多見，房屋如果已經(jīng)辦理了過戶，那就只需按照合同約定的時間收房，如果賣方不交房，買方可以起訴。但是如果雙方還未過戶，賣方卻不按照合同約定交房，這時通常需要通過律師，發(fā)律師函催告，如果賣方依舊堅持不交房，買方再起訴要求其交房。
  3、賣家不簽收定金
  通常在房產(chǎn)買賣合同中約定有定金的數(shù)額，然而通常買家在將定金交給中介后，轉(zhuǎn)交給賣家，賣家這時卻不簽收。不簽收定金的話，賣家就構(gòu)不成違約的條件，因為定金是實踐合同，也就是說要按賣家的簽收數(shù)額來進行計算的，如果賣家不簽收定金，買家起訴要求雙倍返還定金也是徒勞的。shhuang44ss
  4、賣方要求提高房價辦理過戶
  在實際買賣過程中，很多賣方在簽訂合同后認(rèn)為房子賣得太了，要求另外加錢過戶。在這種情況下，買方應(yīng)該立即向法院提起訴訟，要求凍結(jié)所購房屋，進行財產(chǎn)保全，防止賣方將房屋賣與第三人，同時要求法院判定賣方繼續(xù)履行合同。
  5、賣方直接毀約
  如果合同中約定的違約成本過低，那么在房價上漲的過程中，賣方完全有理由在支付低額的違約金或者雙倍返還定金后，就直接不再將房產(chǎn)進行出售，使買方遭受損失，這時買方只能在簽訂合同之前就針對此情況提出讓賣方賠償較多的違約金等條約。
  以上就是小編為大家整理的二手房交易中賣方違約的情況，希望能幫到大家。

  查看全文↓ 2019-01-11 23:45:15
• 155****1843

  一、房屋買賣合同賣方違約的情形有哪些
  
  1、交付不能。當(dāng)出賣人不能向買受人交付標(biāo)的物時，則構(gòu)成根本性違約，除非出于不可抗力等免責(zé)事由，均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  2、交付遲延。商品房買賣合同中，出賣人的給付，實際應(yīng)由兩部分組成，一是將房屋交付使用，二是交付產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。此兩種的給付遲延，只是給買受人造成某些經(jīng)濟損失，或遭受某些不方便，這些一般可主張違約賠償即可獲取補救，所以法律不應(yīng)提供直接解約權(quán)。買受人只有在行使催告后，方可行使解約權(quán)。在此中，出賣人可主張某些不可抗力事由為抗辯。
  
  3、商品房的質(zhì)量瑕疵?！渡唐贩抠I賣解釋》第12條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！渡唐贩抠I賣解釋》第13條第1款規(guī)定：因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
  
  4、商品房面積短少的責(zé)任承擔(dān)。依照《商品房買賣解釋》第14條的規(guī)定，如果雙方當(dāng)事人未有約定，對于依據(jù)計算房款的面積誤差超過3%部分，費用由出賣人承擔(dān)：即超過部分，買受人無需另行支付費用，不足部分，則由出賣人雙倍返還買受人。這樣處理，是將出賣人交付面積誤差超過3%的房屋視為瑕疵給付。這樣規(guī)定，一方面能促使出賣人規(guī)范開發(fā)、銷售樓盤，另一方面給買受人比行使解除權(quán)獲得更多的優(yōu)惠，通過經(jīng)濟手段來促使合同有效，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)逆向流轉(zhuǎn)的后果。

  查看全文↓ 2019-01-11 23:44:25
• 144****2983

  房價漲落不定這是由于市場環(huán)境決定的，我們無力改變，但就是因為這些漲幅不定的房價給二手房交易造成了不少的糾紛，主要原因就是因為從簽訂合同到交房的周期較長，房價一天一個價，賣方就隨時有反悔的可能。買賣雙方在簽訂好二手房屋買賣合同之后反悔，這個是違法的。
  二手房買賣已成為房產(chǎn)市場上一種**火爆的交易類型，但是交易過程中常會出現(xiàn)買賣雙方反悔的情況：
  第一種，賣方以出售房屋時未與其他共有人協(xié)商一致為由，主張房屋買賣合同無效。
  第二種，賣方以房屋沒有取得權(quán)屬證書為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。
  第三種，因房價上漲，賣方反悔毀約。
  第四種，公司沒有及時向賣方轉(zhuǎn)繳定金或者由中介公司暫保管定金約定不明，導(dǎo)致賣方要求確定合同無效。

  查看全文↓ 2019-01-11 23:44:17

相關(guān)問題

• 問 房屋買賣開發(fā)商違約責(zé)任有哪些呢？
  答

  一、預(yù)期違約我國商品房買賣合同的預(yù)期違約形態(tài)與一般合同基本一致，可分為兩種具體類型：（一）預(yù)期拒絕履行，指合同有效成立后至合同約定的履行期屆至前，一方當(dāng)事人以言辭或行為向另一方當(dāng)事人表示其將不按約定履行合同義務(wù)。（二）預(yù)期不能履行，指在合同履行期屆至前，有情況表明或一方當(dāng)事人根據(jù)客觀事實發(fā)現(xiàn)另一方當(dāng)事人屆時不能履行合同義務(wù)。我國《合同法》第108條對預(yù)期拒絕履行做了規(guī)定，而第68條關(guān)于不安抗辯權(quán)的規(guī)定，則兼含有以上兩種類型的具體表現(xiàn)行為。二、實際違約主要包括商品房買賣合同當(dāng)事人屆期不能履行債務(wù)和屆期拒絕履行債務(wù)兩種。此處不能履行和拒絕履行均發(fā)生在履行期屆滿后，其**終反映形式為遲延履行或不履行。遲延履行包括債務(wù)人遲延履行和債權(quán)人遲延履行。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，債務(wù)人遲延履行的，應(yīng)承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任，承擔(dān)對遲延后因不可抗力造成的損害的賠償責(zé)任。債權(quán)人遲延履行表現(xiàn)為債權(quán)人對于債務(wù)人的履行應(yīng)當(dāng)接受而無正當(dāng)理由拒不接受，即遲延受領(lǐng)。三、不適當(dāng)履行即指雖有履行但履行房屋質(zhì)量、面積不符合合同約定或法律規(guī)定的違約情形。房屋質(zhì)量不適當(dāng)履行包括瑕疵履行和加害給付兩種情形。瑕疵履行是指房屋存在質(zhì)量問題的商品房買賣合同違約情形。在此情況下，債權(quán)人可依法要求對方承擔(dān)修理的違約責(zé)任，除了以承擔(dān)違約責(zé)任方式解決合同糾紛外，守約方亦可要求依法解除商品房買賣合同以解決商品房買賣合同糾紛。加害給付，是指債務(wù)人因交付的房屋的質(zhì)量缺陷而造成他人的人身、財產(chǎn)損害的行為。四、其它違約行為是指除上述違約情形外的其他履行附隨義務(wù)時存在的違約行為。房產(chǎn)合同的違約多數(shù)是由房地產(chǎn)開發(fā)商引起的，主要是逾期交房、面積出現(xiàn)誤差、設(shè)備及裝修不符合合同約定、變更規(guī)劃設(shè)計、房屋質(zhì)量不合格、未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等，當(dāng)遇到房地產(chǎn)開發(fā)商違約的情形時，一定要爭取權(quán)益。

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• 問 房屋買賣開發(fā)商違約責(zé)任應(yīng)該如何認(rèn)定呢？
  答

  法律規(guī)定或合同約定買受人行使合同解除權(quán)應(yīng)在一定期限內(nèi)行使的，買受人應(yīng)在規(guī)定或約定的期限內(nèi)行使，否則，買受人喪失合同解除權(quán)。如果合同沒有對開發(fā)商違約時應(yīng)承擔(dān)的違約金或違約金計算方式作出明確約定，而僅僅約定賠償損失的，則買受人舉證證明其損失金額有一定難度。1、該違約責(zé)任是合同當(dāng)事人違反合同義務(wù)所產(chǎn)生的責(zé)任。這里包含兩層意思：其一，該違約責(zé)任產(chǎn)生的基礎(chǔ)是雙方當(dāng)事人之間存在合法有效的商品房買賣合同關(guān)系,若當(dāng)事人之間不存在此合同關(guān)系,則無商品房買賣違約責(zé)任可言;其二，該違約責(zé)任是以違反當(dāng)事人雙方商品房買賣合同義務(wù)為前提,沒有違反該合同義務(wù)的行為,便不存在該違約責(zé)任。2、該違約責(zé)任具有相對性。商品房買賣合同違約責(zé)任的相對性,是指違約責(zé)任只能在簽訂商品房買賣合同的雙方當(dāng)事人之間發(fā)生,合同關(guān)系以外的第三人,不負(fù)違約責(zé)任。3、該違約責(zé)任將補償性與懲罰性相結(jié)合，注重對守約方及弱勢方的保護。違約責(zé)任，主要是一種財產(chǎn)責(zé)任。一般合同違約責(zé)任的主要目的在于補償合同當(dāng)事人中守約方因違約方的違約行為所遭受的損失。從違約責(zé)任承擔(dān)方式來看,無論是強制實際履行，還是支付違約賠償金，或者采用其他補救措施,無不體現(xiàn)出其彌補損失的補償性。然而，在商品房買賣合同的違約責(zé)任中，我國《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》特別規(guī)定了在多種情況下，違約責(zé)任具有懲罰性。4、該違約責(zé)任的可約定性。根據(jù)我國《合同法》中的合同自愿原則，商品房買賣合同當(dāng)事人可以在合同中約定違約責(zé)任承擔(dān)的方式、違約金的數(shù)額等。但這并不否定違約責(zé)任的強制性，因為這種約定應(yīng)限制在法律許可的范圍內(nèi)。

  全部3個回答>
• 問 房屋買賣開發(fā)商違約，能不能退定金?
  答

  結(jié)合房屋手續(xù)、合同內(nèi)容、合同效力和實際情況綜合考慮，**好攜帶材料當(dāng)面咨詢律師。

  全部5個回答>
• 問 開發(fā)商根本違約解除購房合同的情況有哪些？
  答

  購房者在收房的時候，如果遇到普通的質(zhì)量問題，可以讓發(fā)展商及時補修，但如果出現(xiàn)以下的情況，購房人可提出退房。（一）開發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋的（故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的除外）。（二）開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。（三）實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。（四）開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的。（五）開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的。（六）購房者貸款申請未批準(zhǔn)，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。（七）不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。

  全部2個回答>
• 問 開發(fā)商違約情形有哪些？
  答

  ①未按合同規(guī)定時間交房購房者在購買房屋的時候都是需要簽訂購房合同的，買賣雙方都要履行合同中的規(guī)定。②未經(jīng)同意擅自變更設(shè)計一般在購房合同中對于房子的規(guī)劃設(shè)計都有詳細(xì)說明，開發(fā)商在變更設(shè)計之前，必須經(jīng)過購房人同意。③不合理收費④拿不到房產(chǎn)證房產(chǎn)證對于房子來說是非常重要的，期房一般都是交房之后才辦理產(chǎn)權(quán)證書的，如果是由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證，責(zé)任就在于開發(fā)商。