買房土地使用權(quán)怎么弄？ 如何買土地使用權(quán)

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• 148****5388

  不一定是70年，這個(gè)數(shù)字差不多是**高限，是由很多因素決定的，其中包括自然因素，例如水泥的使用年限，土地使用權(quán)可以續(xù)期，就怕建筑物到了危險(xiǎn)期，那就只能拆除重新建設(shè)了。
  另外產(chǎn)權(quán)是根據(jù)物權(quán)法登記的，不是必須登記的，不登記就不能行使物權(quán)法賦予的權(quán)利，房子存在歸根結(jié)底是購(gòu)買者（家）的

  查看全文↓ 2018-12-29 14:52:44
• 144****7567

  到期后土地使用權(quán)的處理方法：
  1、土地使用者向土地管理部門提交續(xù)期申請(qǐng)書(shū)，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。獲得批準(zhǔn)續(xù)期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費(fèi)。這樣，你的房產(chǎn)所有權(quán)便得以延續(xù)。當(dāng)然，變成危房強(qiáng)制拆除的除外。
  2、土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)由國(guó)家無(wú)償收回。房屋所有權(quán)也就自然消失。
  3、土地使用者提出續(xù)期申請(qǐng)，根據(jù)法律規(guī)定沒(méi)有批準(zhǔn)續(xù)期的(即根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的)，土地使用權(quán)國(guó)家無(wú)償收回，但對(duì)于地上房產(chǎn)，根據(jù)收回時(shí)的殘余價(jià)值給予相應(yīng)補(bǔ)償。

  查看全文↓ 2018-12-29 14:52:39
• 141****9999

  個(gè)人購(gòu)買土地看你所夠土地位置
  城區(qū)是國(guó)有土地，去拍賣會(huì)吧
  不是城區(qū)，應(yīng)該不會(huì)是國(guó)有土地，屬于集體土地。
  1、先看土地的所有權(quán)人或使用權(quán)人是誰(shuí)；
  集體土地為農(nóng)民集體所有，一般由村集體或村委會(huì)經(jīng)營(yíng)管理。
  2、再看土地的用途是什么；
  如果是農(nóng)用地，轉(zhuǎn)用須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)。
  如果是集體建設(shè)用地，須取得所有權(quán)人的同意。
  3、土地利用應(yīng)符合相關(guān)規(guī)劃。價(jià)錢要看具體情況

  查看全文↓ 2018-12-29 14:52:33
• 151****6384

  q1:為何會(huì)出現(xiàn)上述問(wèn)題？
  
  
  
  據(jù)張少清介紹，這要從國(guó)家土地政策講起。
  
  
  
  1990年5月19日，國(guó)務(wù)院頒布了55號(hào)令《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(下簡(jiǎn)稱《條例》)，第八條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為；第十二條規(guī)定：居住用地出讓年限**高為70年。
  
  
  
  《條例》發(fā)布后，溫州市區(qū)開(kāi)始實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作。上世紀(jì)90年代初期，市區(qū)在辦理劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易時(shí)，將劃撥性質(zhì)的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓性質(zhì)的國(guó)有土地使用權(quán)，并收取土地出讓金。
  
  
  
  為了順利推進(jìn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作，在不超過(guò)居住用地**高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應(yīng)的土地出讓金額。
  
  
  
  Q2:出讓年限到期后，應(yīng)當(dāng)如何續(xù)期？
  
  
  
  張少清介紹稱，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。但《物權(quán)法》只規(guī)定了“自動(dòng)續(xù)期”，該如何續(xù)期，需不需要交納土地出讓金以及交納標(biāo)準(zhǔn)都沒(méi)有明確。
  
  
  
  到目前，國(guó)家也尚未出臺(tái)關(guān)于出讓土地續(xù)期的實(shí)施細(xì)則，更沒(méi)有對(duì)出讓土地使用權(quán)續(xù)期出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。
  
  
  
  在國(guó)家沒(méi)有具體實(shí)施細(xì)則的情況下，目前基層國(guó)土部門只能參照國(guó)有土地出讓的做法，先由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地價(jià)格，根據(jù)單位地價(jià)或折算出樓面地價(jià)，算出總的土地出讓金，重新簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。
  
  
  
  也有專家根據(jù)法律條文分析稱：你的房子土地使用權(quán)到期之后，如果自用，則不用去辦理續(xù)期，國(guó)家也無(wú)法拆除你的房子，因?yàn)槟銚碛兴袡?quán)。但如果你要轉(zhuǎn)讓、繼承，或者抵押房子，就需要辦理土地續(xù)期，給土地使用權(quán)續(xù)費(fèi)了。
  
  
  
  Q3:100萬(wàn)買的房土地證要續(xù)期，為什么土地出讓金要30萬(wàn)左右？
  
  
  
  張少清表示，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償有限期使用，是我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地管理的基本制度。一般講，不同用途、區(qū)位、土地利用條件，以及不同使用年限的土地，其土地使用權(quán)價(jià)值是不同的。土地使用權(quán)評(píng)估也不是我們做的，是由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)做出來(lái)的。
  
  
  
  土地使用權(quán)70年的房子，好比4S店里的新車，而只剩兩三年使用權(quán)的房子，好比開(kāi)了10多年的二手車，這兩者的價(jià)值哪個(gè)高哪個(gè)低，大家一看就知道。所以有些市民當(dāng)初買房的時(shí)候，就好比他們用高價(jià)買了輛快報(bào)廢的二手車。
  
  
  
  在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中，出讓年限不同，土地使用人需要繳納的出讓金也是不同的。所以在相關(guān)政策明確前，建議市民在住房的買賣過(guò)程中提前關(guān)注土地使用權(quán)年期的問(wèn)題，不要讓自己買虧了。
  
  
  
  Q4:國(guó)土部方面有沒(méi)有盡到必要的宣傳和提醒義務(wù)？
  
  
  
  張少清表示，國(guó)家每一部與土地有關(guān)的法律法規(guī)出臺(tái)，都會(huì)對(duì)國(guó)家土地政策進(jìn)行大量宣傳，國(guó)有土地有償有限期使用的原則，應(yīng)該是深入人心的，社會(huì)公眾應(yīng)當(dāng)知曉。
  
  
  
  而面對(duì)“土地證到期，要續(xù)期，目前就要繳納很高額土地出讓金的情況”這個(gè)問(wèn)題，他表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度不足，很多買房人可能沒(méi)有意識(shí)到土地使用權(quán)年期對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的意義，房子本身說(shuō)白了就是磚塊水泥，房產(chǎn)的價(jià)值很大一部分是來(lái)自于土地的價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱，導(dǎo)致土地使用權(quán)價(jià)值被低估，對(duì)于續(xù)期，群眾的心理預(yù)期還是存在差距的。
  
  
  
  Q5:對(duì)工薪階層/收入偏低群體，是否有減免等優(yōu)惠政策？
  
  
  
  面臨20年期限到期或即將到期的市民，多半為工薪階層，甚至不乏收入偏低群體，一次性繳納高額土地出讓金對(duì)他們而言，是個(gè)不小的負(fù)擔(dān)，當(dāng)中還有人事從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或他人手里買過(guò)來(lái)的房子。對(duì)于上述群體，國(guó)土部門方面，有沒(méi)有減免等優(yōu)惠政策？
  
  
  
  對(duì)此，張少清表示，溫州在實(shí)行國(guó)有土地有償使用初期，在辦理劃撥轉(zhuǎn)出讓手續(xù)時(shí)，在一定范圍存在土地使用人為了少繳出讓金而選擇以較短受讓年限取得出讓土地使用權(quán)的現(xiàn)象?，F(xiàn)在讓受讓人承擔(dān)，確實(shí)有點(diǎn)不公平。
  
  
  
  當(dāng)?shù)貒?guó)土局也在研究這個(gè)問(wèn)題，并采取了三個(gè)做法：
  
  
  
  一是積極向上面反映，這個(gè)制度需要頂層設(shè)計(jì)，到目前為止還沒(méi)有收到很明確的答復(fù)；
  
  
  
  二是溫州國(guó)土資源局也在研究作為溫州地方的普惠性政策及解決意見(jiàn)方案，目前已著手起草政策建議的初稿，近期會(huì)組織相關(guān)人員進(jìn)行討論后提交給上級(jí)，妥善化解這類問(wèn)題。這個(gè)普惠性政策，也要在法律框架范圍內(nèi)制定；
  
  
  
  三是對(duì)于現(xiàn)在想要續(xù)期的市民，當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局隨時(shí)歡迎，并給予優(yōu)先辦理。
  
  
  
  
  
  續(xù)繳土地使用費(fèi)，應(yīng)當(dāng)按什么標(biāo)準(zhǔn)呢？真的是要繳納物業(yè)價(jià)值的三分一甚至二分之一嗎？或者按溫州市國(guó)土局土地利用管理處處長(zhǎng)張少清的說(shuō)法，至今沒(méi)有制度上無(wú)法突破或者沒(méi)有很明確的答復(fù)嗎？
  
  
  
  答案是否定的。
  
  
  
  成功的案例，深圳已經(jīng)有了，而且就是今年發(fā)生的事情。
  
  
  
  3月24日，新浪樂(lè)居報(bào)道，深圳市福田區(qū)一小區(qū)業(yè)主把產(chǎn)權(quán)年限從50年申請(qǐng)至70年，房子從原來(lái)680萬(wàn)的掛牌價(jià)，調(diào)整為710萬(wàn)。今年一月份向深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)提交遞交地價(jià)延期申請(qǐng)，2月底拿到批復(fù)后漲價(jià)。
  
  
  
  深圳這一案例，從本質(zhì)上看，與溫州并無(wú)不同。在4月1日深圳實(shí)施新的評(píng)估價(jià)之后，該小區(qū)評(píng)估單價(jià)為4 .4萬(wàn)元，即評(píng)估總價(jià)為354.5萬(wàn)元。續(xù)繳20年的土地使用費(fèi)44940元，僅占評(píng)估價(jià)的1. 26%。這一比例是合理的，也是務(wù)實(shí)的。
  
  
  
  
  由于歷史遺留問(wèn)題，深圳在同一個(gè)小區(qū)中，存在年限不同的房源。對(duì)于這些20世紀(jì)80年代至90年低初建設(shè)的安居房、公司福利房、經(jīng)濟(jì)適用房等存在同小區(qū)不同年限的情況，可遞交延期申請(qǐng)。官方回復(fù)，約20個(gè)工作日可得到批復(fù)。
  
  
  
  溫州碰到的問(wèn)題在國(guó)內(nèi)屬于先例。如果按照溫州現(xiàn)在的做法，續(xù)費(fèi)額度相當(dāng)于房?jī)r(jià)的三分之一，在高房?jī)r(jià)的背景下，這會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)沉重負(fù)擔(dān)，相當(dāng)于房?jī)r(jià)一次性上漲了三分之一。
  
  
  
  而隨著時(shí)間的流逝，未來(lái)全國(guó)各地碰到這種問(wèn)題的情況肯定少不了。溫州的做法會(huì)有示范意義嗎？
  
  
  
  有學(xué)者認(rèn)為在未來(lái)住宅的土地使用權(quán)密集到期的年份，如果強(qiáng)行要求以現(xiàn)行土地出讓金的計(jì)算方式來(lái)繳納續(xù)期的土地出讓金，恐會(huì)在社會(huì)上引發(fā)軒然大波。
  
  
  
  
  為此，專家建議可行的解決路徑有兩種：
  
  
  
  第一， 大幅度降低“續(xù)期”的土地出讓金，因?yàn)槭状钨?gòu)房時(shí)實(shí)際上已經(jīng)繳納了比較高比例的土地出讓金；
  
  
  
  第二， 以每年征收的房產(chǎn)稅代替一次性征收的土地出讓金，在房產(chǎn)稅全面開(kāi)征以后，對(duì)“續(xù)期”的土地使用權(quán)不再征收出讓金。
  
  

  查看全文↓ 2018-12-29 14:52:28
• 135****5583

  住 宅 土 地 使 用 權(quán)
  每篇一詞
  
  釋義：土地使用權(quán)是具備法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國(guó)有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。住宅土地使用權(quán)主要是業(yè)主對(duì)房屋所在土地的使用權(quán)，目前一般是70年。
  
  緣由：11月27日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》發(fā)布。其中對(duì)70年住宅土地使用權(quán)到期一事做了說(shuō)明和解釋，將研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。
  
  >>>>
  往期回顧
  
  
  深圳的拆遷房到底能不能買？
  
  在深圳買房，到底要不要送喝茶費(fèi)？
  
  千萬(wàn)不要隨便查征信！否則可能讓你貸不了款...
  想在深圳假離婚買房，先看看這篇微信
  學(xué)不會(huì)這7招，在深圳買房每周要虧2.6萬(wàn)
  在深圳買房想用**貸？這些事你必須知道
  深圳小產(chǎn)權(quán)房還能買嗎？答案都在這了
  
  
  
  
  
  樓校長(zhǎng)傾力推薦書(shū)單
  
  
  
  
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  Part Ⅰ
  兩種來(lái)源
  
  房產(chǎn)證土地使用權(quán)來(lái)源主要有兩種類型：
  
  
  1.劃撥。一般是政府用地、軍事用地、教育用地等。是國(guó)家無(wú)償給使用方使用的。
  
  2.出讓。一般是企業(yè)用地、城市商品房或者商業(yè)性用地等，是使用方花錢買使用權(quán)限的。
  
  我國(guó)的土地證是使用證，不是所有權(quán)證。只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。土地使用權(quán)出讓**高年限為居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年，綜合或者其他用地五十年。
  
  
  
  
  
  4259440_副本.jpg
  Part Ⅱ
  土地到期案例
  
  
  
  ①
  南山金桃園小區(qū)
  
  非住宅部分土地期滿政府無(wú)償收回
  
  
  
  2011年，金桃園大廈業(yè)主被告知，在土地期滿后，深圳政府將無(wú)償收回金桃園大廈地塊使用權(quán)。隨后，金桃園被媒體報(bào)道成為：“全國(guó)第一家土地使用權(quán)到期后將被政府無(wú)償收回的物業(yè)”，引發(fā)了極大的輿論風(fēng)波。
  
  
  
  深圳政府出面澄清：金桃園大廈中住宅部分的土地使用權(quán)期間屆滿后依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定自動(dòng)續(xù)期，非住宅部分的土地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期問(wèn)題，依照屆時(shí)執(zhí)行的法律規(guī)定辦理。
  
  
  
  
  
  ②
  羅湖國(guó)際商業(yè)大廈：
  按照公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%補(bǔ)繳續(xù)期
  
  
  
  羅湖國(guó)際商業(yè)大廈，同一幢樓有20、30、40、50年等四種年限不一的房產(chǎn)證，**早的在2001年就已經(jīng)到期。
  
  
  
  2004年，深圳出臺(tái)《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》：土地期滿，可按照公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%補(bǔ)繳續(xù)期。國(guó)際商業(yè)大廈得以成功延期。
  
  
  
  
  
  ③
  福田長(zhǎng)城大廈
  補(bǔ)地價(jià)557元/平
  
  
  
  2016年3月，福田長(zhǎng)城大廈一位業(yè)主向政府遞交土地延期申請(qǐng)，成功把房屋土地使用年限從原來(lái)的50年延長(zhǎng)到了70年。
  
  
  
  這套房屋面積是80.58平方米，補(bǔ)繳金額為44940元，平均每平米補(bǔ)繳了557元。照此計(jì)算，深圳住宅續(xù)期補(bǔ)繳的金額大概是房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之五左右。
  
  
  
  
  
  
  
  4259440_副本.jpg
  Part Ⅲ
  專家解讀
  
  
  
  楊立新：建議續(xù)期問(wèn)題從這三方面考慮
  
  （中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任）
  
  目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。目前的法律條文由于缺乏細(xì)則，如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性，難以操作。
  
  
  
  續(xù)期問(wèn)題可以從三個(gè)方面來(lái)考慮：
  
  
  
  一是不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年；
  
  
  
  二是70年到期后自動(dòng)續(xù)期，相當(dāng)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個(gè)無(wú)期限的物權(quán)，即一次取得永久使用，國(guó)家不必每次續(xù)期每次都收費(fèi)；
  
  
  
  三是到期后經(jīng)過(guò)自動(dòng)續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后，應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國(guó)家所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要而不過(guò)高的稅金，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)立法機(jī)關(guān)立法決定。
  
  
  
  常鵬翱：不必?fù)?dān)心個(gè)人住宅土地使用權(quán)到期收回
  
  （北京大學(xué)法學(xué)院教授）
  
  《意見(jiàn)》尊重并回應(yīng)了民意，傳遞了一個(gè)重要信號(hào)：既然研究的是續(xù)期的法律安排，并強(qiáng)調(diào)形成受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期，那么就意味著，對(duì)于個(gè)人住宅土地使用權(quán)到期后政府會(huì)收回的擔(dān)心是不必要的。
  
  
  
  張茂榮律師：民眾“過(guò)度”解讀住宅用地到期續(xù)期
  
  （廣東信榮律師事務(wù)所主任，深圳二手房律師團(tuán)首席律師）
  
  個(gè)人覺(jué)得民眾對(duì)于《意見(jiàn)》關(guān)于住宅用地到期續(xù)期存在過(guò)度解讀的情況：
  
  
  
  一方面土地使用權(quán)屬于物權(quán)，相關(guān)問(wèn)題只能通過(guò)立法解決，不可能通過(guò)國(guó)務(wù)院文件解決，《意見(jiàn)》僅僅明確研究安排，既不涉及到期后如何續(xù)期，更不涉及是否需要付費(fèi)；
  
  
  
  二方面物權(quán)法明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動(dòng)續(xù)期，沒(méi)有附加任何條件，如果付費(fèi)續(xù)期則屬于有條件續(xù)期，就不再是“自動(dòng)”。
  
  
  
  李宇嘉：產(chǎn)權(quán)續(xù)期 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)影響很大
  
  （深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員）
  
  不管是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記還是統(tǒng)一信用代碼，以及不動(dòng)產(chǎn)到期如何續(xù)期，保護(hù)私有產(chǎn)權(quán)，這個(gè)角度來(lái)看，我們現(xiàn)在要從稅收制度改革的變化，從原來(lái)的土地財(cái)政，間接的轉(zhuǎn)換到不動(dòng)產(chǎn)稅以及持有稅，在這種情況下的話，公共財(cái)政建設(shè)的需要，必須有一個(gè)物質(zhì)基礎(chǔ)和前提條件，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)問(wèn)題必須明確。不動(dòng)產(chǎn)始終處于不明確中，風(fēng)險(xiǎn)到底有多大?，F(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)基本上是按照70年的產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)，如果續(xù)期的話，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的定價(jià)影響非常大。
  
  關(guān)系到老百姓的切身利益，草根層面充斥著民粹式的批評(píng)和建議；而業(yè)內(nèi)一方，或主要抓住《物權(quán)法》在“自動(dòng)續(xù)期”上語(yǔ)焉不詳不放，呼吁盡快發(fā)布細(xì)則，或呼吁借著到期的契機(jī)，向“年租制”和房產(chǎn)稅的現(xiàn)代公共財(cái)政轉(zhuǎn)型。
  
  
  
  但不管如何，土地出讓收入能全部用到“雪中送炭”的公共服務(wù)上，這是減少爭(zhēng)議，順利續(xù)期的唯一出路。

  查看全文↓ 2018-12-29 14:52:19

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 如何買土地使用權(quán)
  答

  **佳答案根據(jù)我國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定和實(shí)踐，我國(guó)土地使用權(quán)的設(shè)定方式有以下幾種：　　　　1、經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)使用，再以合同方式設(shè)立。這種方式是指土地使用人在國(guó)家主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的基礎(chǔ)上與國(guó)家簽訂土地使用合同，從而取得土地使用權(quán)。其特點(diǎn)是：　　（1）以這種方式取得土地使用權(quán)的，只能是中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)；　?。?）取得土地使用權(quán)需交付土地使用費(fèi)；　　（3）土地使用權(quán)有期限限制，一般與企業(yè)經(jīng)營(yíng)期限相一致；　?。?）土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓?！　?、以土地使用權(quán)出讓合同方式設(shè)定。這種方式是指國(guó)家以土地所有人的身份與土地使用人簽訂合同，將一定年限內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用人，土地使用人向國(guó)家支付出讓金。其特點(diǎn)是：　?。?）以合同方式設(shè)立，國(guó)家和土地使用人處于平等地位；　?。?）取得土地使用權(quán)要交付土地使用費(fèi)（出讓金）；　?。?）土地使用權(quán)有期限，由合同約定，但不得超過(guò)法律規(guī)定的**長(zhǎng)期限；　?。?）土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、交換、贈(zèng)與和抵押。　　3、以承認(rèn)的方式設(shè)定。在《土地管理法》頒布實(shí)施以前，公民擁有合法產(chǎn)權(quán)的私房所占用的土地、外國(guó)組織和個(gè)人在中國(guó)境內(nèi)擁的合法房屋占用的土地，國(guó)家承認(rèn)房屋主人對(duì)其房屋基地的使用權(quán)。其特點(diǎn)是：　?。?）取得土地使用權(quán)不用交納土地使用費(fèi)，但需要依法交納土地使用稅；　?。?）土地使用權(quán)沒(méi)有期限規(guī)定；　　（3）土地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，但可以隨房屋一起轉(zhuǎn)讓?！　?、以批準(zhǔn)城鎮(zhèn)私有房屋用地的方式設(shè)定。城鎮(zhèn)居民需要興建私房的，其用地來(lái)源只能是市郊集體所有的土地。用地者須向縣級(jí)土地行政主管部門提出用地申請(qǐng)，由縣級(jí)土地行政主管部門報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，辦理征地手續(xù)，并由用地者支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，從而使國(guó)家取得土地所有權(quán)，用地者取得土地使用權(quán)。但自1995年1月《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施以后，這種方式已被否定。其特點(diǎn)是：　?。?）以支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)來(lái)取代土地使用費(fèi)；　?。?）土地使用權(quán)的期限沒(méi)有限制；　?。?）土地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，但可以隨同房屋一起轉(zhuǎn)讓?！　?、以集體土地所有人同意、政府批準(zhǔn)的方式設(shè)定。這種設(shè)定方式適用于農(nóng)村居民建住宅用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地及回原籍鄉(xiāng)村落戶的職工、退伍軍人和離、退休干部，以及回家鄉(xiāng)定居的華橋、港、澳、臺(tái)同胞等使用集體所有的土地建住宅用地等幾種情況。用地者向鄉(xiāng)級(jí)或縣級(jí)人民政府提出申請(qǐng)，根據(jù)不同情況分別由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后取得土地使用權(quán)。其特點(diǎn)是：　?。?）不需交納土地使用費(fèi)；　　（2）土地使用權(quán)無(wú)期限限制；　?。?）土地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，但可以隨地上房屋在土地所有權(quán)人集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓?！　?、以訂立承包經(jīng)營(yíng)合同的方式設(shè)立。我國(guó)農(nóng)村推行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，農(nóng)民集體所有的農(nóng)業(yè)用地，由村或村內(nèi)經(jīng)濟(jì)組織與村民簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同的方式承包給農(nóng)民使用，農(nóng)民因此取得土地使用權(quán)，這種土地使用權(quán)又稱承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。其特點(diǎn)是：　?。?）只有集體所有的土地或者集體使用的國(guó)家所有土地才能實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)；　?。?）取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后依承包合同交付承包費(fèi)用；　?。?）承包經(jīng)營(yíng)期限有明確規(guī)定；　?。?）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

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• 問(wèn) ??土地使用權(quán)如何計(jì)算？房屋土地使用權(quán)年限如何計(jì)算？
  答

  土地使用權(quán)相關(guān)書(shū)籍土地使用權(quán)，是指單位或者個(gè)人依法或依約定,對(duì)國(guó)有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。 　　1、住宅的土地使用權(quán)年限為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時(shí)算起。 　　2、房改房的產(chǎn)權(quán)土地使用年限起算時(shí)間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個(gè)繳納土地出讓金的房屋為準(zhǔn)。 　　3、經(jīng)濟(jì)適用房的使用年限為50年。房地產(chǎn)公司買地的時(shí)間開(kāi)始的,購(gòu)房合同上會(huì)寫明,比如該土地使用年限自1997年-2067年,一共70年，如果購(gòu)買房屋的時(shí)間是2006年，那么您的土地使用權(quán)只有61年,但你擁有永久房產(chǎn)權(quán), 到2067年你只要補(bǔ)交土地出讓金,就能繼續(xù)居住下去,因?yàn)樵谖覈?guó)土地是不允許私有化的.土地所有權(quán)始終歸國(guó)家所有，個(gè)人只獲得土地使用權(quán)。

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• 問(wèn) 使用權(quán)房子貸款怎么弄? 買使用權(quán)的房子能貸款嗎
  答

  招行接受產(chǎn)品明晰、變現(xiàn)能力較強(qiáng)的商品住房/商業(yè)用房作為抵押物，且要求已辦妥產(chǎn)權(quán)證明，可以上市流通并能依法辦理抵押登記，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議等不利變現(xiàn)情況，具體農(nóng)民房/拆遷房/自建房/集資房/小產(chǎn)權(quán)房等能否申請(qǐng)貸款，建議直接聯(lián)系當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸部咨詢。

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• 問(wèn) 如何申請(qǐng)土地使用權(quán)? 開(kāi)發(fā)商如何申請(qǐng)土地使用權(quán)
  答

  農(nóng)民如果想要流轉(zhuǎn)土地，必須經(jīng)過(guò)國(guó)家規(guī)定的合法程序。我國(guó)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)法》第三十三條規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：1、平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)；2、不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；3、流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限；4、受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力；5、同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

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• 問(wèn) 土地使用權(quán)
  答

  個(gè)人和公司都可以拿地。個(gè)人拿地比較困難（成功案例不多），但是如果有渠道也無(wú)所謂。其它大概有如下四種方式：1、招標(biāo) 國(guó)家出讓某塊土地，通過(guò)發(fā)出招標(biāo)公告告知房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司制作標(biāo)書(shū)競(jìng)標(biāo)，國(guó)家綜合評(píng)定房地產(chǎn)公司的資質(zhì)、信譽(yù)、資金實(shí)力、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、招標(biāo)價(jià)格、付款方式等多個(gè)因素，從而決定由哪個(gè)單位中標(biāo)。這方式因?yàn)橛腥藶樵u(píng)分因素在里面，所以還是有暗箱操作的余地。 2、拍賣 這方式簡(jiǎn)單，國(guó)家把土地情況公示出來(lái)，約定好拍賣日期，所有有興趣的開(kāi)發(fā)商都過(guò)來(lái)，交一筆拍賣保證金之后，就可以參加拍賣，現(xiàn)場(chǎng)誰(shuí)喊價(jià)高誰(shuí)拿走，其他什么都不考慮。這方法雖然簡(jiǎn)單且不容易暗箱操作，但因?yàn)樽杂筛?jìng)價(jià)，價(jià)格無(wú)法控制，現(xiàn)在市場(chǎng)上那么多地王級(jí)別的土地價(jià)格，幾乎都是拍賣產(chǎn)生的。 3、掛牌 這方式就是國(guó)家把要出讓的土地公示出來(lái)，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將自己的報(bào)價(jià)和方案交到指定地點(diǎn)，其中**優(yōu)的公司會(huì)公示出來(lái)，在掛牌期間內(nèi)，其他公司仍可修改或重新提交自己的報(bào)價(jià)和方案，掛牌期限結(jié)束時(shí)，**后確定的公司為土地獲得者。 4、收購(gòu) 上面三個(gè)是國(guó)家承認(rèn)的土地獲得方式，按道理來(lái)講，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是沒(méi)有實(shí)力開(kāi)發(fā)，或者干脆就是想轉(zhuǎn)手，這樣開(kāi)發(fā)商就會(huì)通過(guò)收購(gòu)具有土地的公司的方式，將土地轉(zhuǎn)到自己的手里。這方式在市場(chǎng)上也不少見(jiàn)，不過(guò)里面存在諸多的信息陷阱，每個(gè)開(kāi)發(fā)商都比較小心。

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