吉屋網(wǎng) >房產(chǎn)問(wèn)答 >房屋買(mǎi)賣(mài) >買(mǎi)房合同 >詳情

誰(shuí)來(lái)說(shuō)說(shuō)商品房合同陷阱都有哪些？

153****8152 | 2018-12-06 22:14:30

已有4個(gè)回答

  • 158****5801

    買(mǎi)房都有什么合同
    買(mǎi)房子當(dāng)然是要有正規(guī)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同啦!當(dāng)然需要有很多注意的細(xì)節(jié)啦!比如：
    1、要對(duì)合同中的交房條件及期限、逾期交房的違約罰金、交房方式等，一定要寫(xiě)清楚。對(duì)辦房產(chǎn)權(quán)證的期限，逾期違約的罰金等要寫(xiě)清楚。合同中應(yīng)有還有房屋周?chē)O(shè)施及室內(nèi)設(shè)施及裝修情況。
    2、簽合同后，還要記住合同中自己違約的條款及罰金。避免違約。看是否正規(guī)合同,詳細(xì)閱讀內(nèi)容,法人等,不過(guò)一般只要是正規(guī)開(kāi)發(fā)商基本沒(méi)什么大問(wèn)題。重要的就是控制風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)都杜絕掉?？纯凑麠潣堑南朗欠裢ㄟ^(guò)驗(yàn)收，否則房產(chǎn)證也很難辦下來(lái)，除非消防驗(yàn)收。
    購(gòu)房有哪些陷阱要注意呢
    陷阱一：投訴無(wú)門(mén)。避免方法：很多消費(fèi)者過(guò)于自信地認(rèn)為前期自己選的是服務(wù)很好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，后期也不會(huì)產(chǎn)生什么糾紛，故而疏于約定相應(yīng)的條款。
    目前解決糾紛爭(zhēng)議的方式主要有仲裁機(jī)構(gòu)、人民法院，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)應(yīng)任選其一并明確約定，切不可約定為“發(fā)生糾紛協(xié)商解決，協(xié)商不成提交仲裁或到人民法院訴訟”，這不利于當(dāng)事人及時(shí)解決糾紛。
    陷阱二：瞞天過(guò)海。避免方法：《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》多為提示性條款，每一提示性條款都需由當(dāng)事人做出明確約定，切忌留空不填或刪除。這些留空的地方給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做手腳提供了一定的施展空間。
    陷阱三：不明不白。避免方法：商品房的標(biāo)的要確定、可行，房屋質(zhì)量、戶型、樓層、采光、朝向等都需要當(dāng)事人具體約定，通過(guò)相關(guān)數(shù)量和文字表述加以確定，還應(yīng)附上所購(gòu)房屋的平面圖具體標(biāo)定。
    陷阱四：責(zé)任不明。避免方法：要明確違約責(zé)任及承擔(dān)方式。
    陷阱五：有名無(wú)分。避免方法：約定產(chǎn)權(quán)證的辦理，許多消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)之后雖然按時(shí)領(lǐng)到鑰匙入住，但是產(chǎn)權(quán)證卻遲遲難以拿到，對(duì)自己的房子也是“有名無(wú)分”，沒(méi)有一紙法定的證明。消費(fèi)者應(yīng)堅(jiān)持按法定期限要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)資料、手續(xù)，并辦理房產(chǎn)證。
    買(mǎi)房子是重要的事情，在選購(gòu)房屋的時(shí)候，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼邅?lái)進(jìn)行，要注意具體賣(mài)房協(xié)議的簽訂，可以請(qǐng)當(dāng)?shù)氐姆刹块T(mén)進(jìn)行咨詢。

    查看全文↓ 2018-12-06 22:15:28
  • 143****5646

    一、定金條款陷阱
    一般在購(gòu)房的過(guò)程中，為了保證交易完成，購(gòu)房者會(huì)被要求簽訂一份含有定金條款的購(gòu)房意向書(shū)，這時(shí)購(gòu)房者需要將定金條款仔細(xì)看清，因?yàn)槿绻捎谀愕膫€(gè)人原因?qū)е陆灰撞怀傻脑?，你可能難以拿回定金。此外，如果出現(xiàn)你覺(jué)得不合理或者不清晰的條款，你可以要求對(duì)方進(jìn)行修改或者刪除。
    二、房屋面積陷阱
    中介或者售房者有時(shí)為了追求**大利益，往往會(huì)在房屋面積上做文章，并且會(huì)在合同條款聲明免責(zé)，所以一定要謹(jǐn)慎處理。購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，可以讓對(duì)方將公攤面積和套內(nèi)面積分別明確地寫(xiě)出來(lái)，并且要求在合同中附一張整棟樓或小區(qū)的公攤平面圖，同時(shí)約定好建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差，以及公攤面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生變化時(shí)的處理方式。
    三、房屋質(zhì)量陷阱
    目前房屋質(zhì)量問(wèn)題在期房交易合同中較為多見(jiàn)，由于房屋作為商品，購(gòu)買(mǎi)期較長(zhǎng)，交易手續(xù)繁瑣，與其相關(guān)的因素錯(cuò)綜復(fù)雜，使購(gòu)房者在簽約購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)難以辨清所購(gòu)商品的虛實(shí)，而只有等到交房使用之后，問(wèn)題才顯露了出來(lái)。所以，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)一定記得要求將質(zhì)量問(wèn)題白紙黑字寫(xiě)清楚，這樣才可以在問(wèn)題發(fā)生時(shí)憑借依據(jù)討回公道。
    四、違約責(zé)任陷阱
    很多中介或者售房者借著購(gòu)房者對(duì)于交易流程的不熟悉，以及與交易有關(guān)的相關(guān)法規(guī)知識(shí)的缺乏，便會(huì)在購(gòu)房合同中做手腳，比如制定不對(duì)等的違約責(zé)任的條款。因此，購(gòu)房者一定要仔細(xì)閱讀合同條款，明確違約責(zé)任。
    五、房屋權(quán)屬陷阱
    房地產(chǎn)合同可能會(huì)涉及到多方面的法律知識(shí)，不論是過(guò)戶，貸款，還是交定金，都需要在合同中體現(xiàn)出來(lái)，當(dāng)然房屋權(quán)屬也不例外。不過(guò)合同中存在房屋權(quán)屬陷阱，可能售房者并不是房子的唯一主人，但是合同中并未注明共有人，這樣的話，合同就可能會(huì)無(wú)效，所以，購(gòu)房者需要記得核實(shí)房屋權(quán)屬問(wèn)題。

    查看全文↓ 2018-12-06 22:15:12
  • 157****9004

    簽署購(gòu)房合同須知
    一、產(chǎn)權(quán)證要齊全。包括《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。此三證是辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件。銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場(chǎng)懸掛，可以在售樓現(xiàn)場(chǎng)看到證件的原件，再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個(gè)備注頁(yè)，如果開(kāi)發(fā)商向銀行進(jìn)行了開(kāi)發(fā)貸款，在土地使用權(quán)證上會(huì)有注明。還有開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營(yíng)范圍里是不是有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地經(jīng)營(yíng)許可。
    二、簽合同時(shí)要寫(xiě)明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責(zé)任。按規(guī)定入住70%以上才能開(kāi)，之前開(kāi)發(fā)商要免費(fèi)提供液化氣灌。
    三、延期交房：開(kāi)發(fā)商《補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定，“若開(kāi)發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房?jī)r(jià)每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5%為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金?！边@種約定不合理。
    四、購(gòu)買(mǎi)合同的第一條，項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)，在審核這一條條款內(nèi)容時(shí)，需要注意在合同中填寫(xiě)相關(guān)的內(nèi)容，與開(kāi)發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致，比如說(shuō)編號(hào)和經(jīng)營(yíng)范圍。第二條，是商品房的銷售依據(jù)，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對(duì)銷售許可證的號(hào)碼，批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)，以及銷售的方式，與開(kāi)發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。
    五、公攤面積：不應(yīng)該計(jì)入的包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)，作為人房的地下室，以及可以單獨(dú)使用的空間。在商品房買(mǎi)賣(mài)附件里應(yīng)該有一個(gè)明確的說(shuō)明，在主合同的第三條里，只是說(shuō)分?jǐn)偭硕嗌伲謹(jǐn)偟拿娣e的數(shù)額，但是在合同的附件二，應(yīng)該有一個(gè)房屋面積分?jǐn)偟恼f(shuō)明表，分?jǐn)偭四囊徊糠?，是?jīng)過(guò)哪一個(gè)地方批準(zhǔn)的。
    六、面積確認(rèn)和差異的確定。建議購(gòu)房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個(gè)誤差比例，也就是說(shuō)正負(fù)3%，超過(guò)此比例的購(gòu)房人可以選擇退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息，你也可以接受。
    七、付款方式與期限。一次性付款可以跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，銀行貸款應(yīng)該在約定的時(shí)間里款沒(méi)有到開(kāi)發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應(yīng)數(shù)量的違約金，所以應(yīng)該把時(shí)間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購(gòu)房合同之前，建議你向開(kāi)發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。
    八、賣(mài)售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商約定你超過(guò)30天未付清房款可以解約的，對(duì)預(yù)期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應(yīng)該對(duì)應(yīng)，應(yīng)該是平等的。
    九、有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更條款，這一方面，因?yàn)槲覀冑?gòu)買(mǎi)的是期房，在商品房施工的過(guò)程中，有可能某些方面，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為需要做規(guī)劃的變更，設(shè)計(jì)的變更，應(yīng)該在收到有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)變更10個(gè)工作日，書(shū)面通知購(gòu)房人，購(gòu)房人有權(quán)選擇退房。

    查看全文↓ 2018-12-06 22:15:01
  • 148****3057

    陷阱一：未注明因何種原因退房以及后果
    在我們與開(kāi)發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)后，就需要繳納定金，以保留這個(gè)房子。但很多時(shí)候由于個(gè)人信用記錄不良、銀行貸款政策、個(gè)人流水不夠等各種原因，導(dǎo)致未能在一定時(shí)間內(nèi)辦理好貸款或無(wú)法辦理貸款。這個(gè)時(shí)候，開(kāi)發(fā)商會(huì)認(rèn)定是購(gòu)房者沒(méi)有履行合同，所以沒(méi)收定金。
    建議在協(xié)議中約定，若買(mǎi)家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。
    陷阱二：合同主體不明確
    很多樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商和投資商都不是同一個(gè)公司，甚至?xí)霈F(xiàn)多個(gè)投資商和開(kāi)發(fā)商的情況。值得注意的是，買(mǎi)房簽合同，我們簽訂合同的對(duì)象是開(kāi)發(fā)商而不是投資商。有時(shí)代表開(kāi)發(fā)商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開(kāi)發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?。合同主體不明確，一旦發(fā)生任何問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商之間互相推諉，導(dǎo)致一些問(wèn)題無(wú)法順利解決。
    我們?cè)诤灱s前，需要了解代表開(kāi)發(fā)商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書(shū)”，否則，這個(gè)人的簽字是無(wú)效的，同時(shí)要注意合同上的公章，這樣可以避免開(kāi)發(fā)商推卸責(zé)任。
    陷阱三：不要輕易在開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議上簽字
    很多開(kāi)發(fā)商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過(guò)大在哪些情況下能免賠。這是開(kāi)發(fā)商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。
    在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，一定要仔細(xì)查看，避免自己的合法利益收到侵害，**好帶上律師或者有相關(guān)簽約經(jīng)歷的朋友。
    陷阱四：“**短時(shí)間”與“**好”
    合同是雙方意思一致的表達(dá)，但是，在合同中經(jīng)常出現(xiàn)“如果發(fā)生問(wèn)題，在**短時(shí)間內(nèi)解決”，“選擇**好的國(guó)外進(jìn)口材料”等這樣的字眼，這并沒(méi)有什么實(shí)際的意義。**短時(shí)間究竟是多短？我們不知道，所以應(yīng)當(dāng)約定好具體的時(shí)間。**好又是怎么個(gè)好法，應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房合同中寫(xiě)詳細(xì)，比如具體的品牌。
    簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要將時(shí)間、地點(diǎn)、材料等寫(xiě)具體、寫(xiě)清楚，不要使用模糊的字眼，并將開(kāi)發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同里。
    陷阱五：約定提前交納部分費(fèi)用
    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)于資金的要求非常高，開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢(qián)。在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫(xiě)進(jìn)去，要求購(gòu)房者提前交納，這是顯失公平的。比如有些開(kāi)發(fā)商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買(mǎi)家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這是不合理的。
    購(gòu)房者應(yīng)該將物業(yè)管理?xiàng)l款與預(yù)售契約分開(kāi)簽署，或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。
    陷阱六：賣(mài)方解除合同
    在一些開(kāi)發(fā)商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買(mǎi)方無(wú)故逾期付款，經(jīng)賣(mài)方催告仍不支付欠款的，賣(mài)方可以解除合同并沒(méi)收買(mǎi)方全部已付價(jià)款?！?這顯然是不公平條款，假如買(mǎi)家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩5%的價(jià)款逾期未付，如果開(kāi)發(fā)商以此為由，沒(méi)收其已付95%的價(jià)款，顯然對(duì)買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)不公平。作為當(dāng)事人一方的開(kāi)發(fā)商，其并沒(méi)有權(quán)利來(lái)沒(méi)收他人的財(cái)物。
    依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無(wú)效條款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問(wèn)題，購(gòu)房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來(lái)更好地維護(hù)自己的權(quán)益。
    陷阱七：處理結(jié)果不明確
    很多合同中常可以看到這樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒(méi)有約定如果沒(méi)有在“××日前如何如何”該怎樣處理。這樣，即使**后認(rèn)定是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，你也很難制裁他，**多是調(diào)解了事。
    購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽署的合同中要明確對(duì)開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)等的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。
    陷阱八：以偏蓋全
    開(kāi)發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等。
    對(duì)于這類問(wèn)題沒(méi)有更好的解決辦法，就是要把合同寫(xiě)得越細(xì)越好。不給開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)空隙。當(dāng)然也需要購(gòu)房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識(shí)。
    陷阱九：拒簽補(bǔ)充協(xié)議
    開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議。**好將開(kāi)發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書(shū)里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，你買(mǎi)的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開(kāi)通，如果有不開(kāi)的怎么辦?不要小看這個(gè)問(wèn)題，為了出面積、增利潤(rùn)，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時(shí)還不全開(kāi)，在上下班高峰時(shí)間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢? 就像你可以拒簽開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開(kāi)發(fā)商也同樣可以拒簽購(gòu)房者的補(bǔ)充協(xié)議。
    不管開(kāi)發(fā)商態(tài)度如何，購(gòu)房者還是要爭(zhēng)取這個(gè)權(quán)益。實(shí)在不行，又覺(jué)得沒(méi)有把握，那就只好放棄了。
    買(mǎi)房簽訂購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議，一定要仔細(xì)看清楚相關(guān)的條款。類似于房屋的位置、面積的大小、具體的價(jià)格等，要寫(xiě)詳細(xì)，對(duì)于延期交房、面積差異等問(wèn)題該如何處理，要與開(kāi)發(fā)商約定好，做到萬(wàn)無(wú)一失。

    查看全文↓ 2018-12-06 22:14:53

相關(guān)問(wèn)題