前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的

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• 142****3747

  物業(yè)費(fèi)分前期物業(yè)管理收費(fèi)和正式物業(yè)管理收費(fèi)
  前期物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由房管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行初審和批準(zhǔn)。
  經(jīng)房管部門批準(zhǔn)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)公司和開發(fā)商在前期物業(yè)管理合同中進(jìn)行約定。并公示在物業(yè)規(guī)約、房屋銷售合同之中。
  物業(yè)公司同時(shí)應(yīng)將房管局核準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上方地方物價(jià)管理部門做收費(fèi)備案，并取得備案通知書。部分地區(qū)在收費(fèi)前還要去的《收費(fèi)許可證》。
  正式物業(yè)管理費(fèi)由業(yè)主委員會、物業(yè)公司協(xié)商制定標(biāo)準(zhǔn)，或經(jīng)過物業(yè)招投標(biāo)形式來確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并由業(yè)主大會表決通過。
  經(jīng)業(yè)主大會通過的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)企業(yè)和業(yè)委會簽訂物業(yè)管理協(xié)議后，分別報(bào)房管部門和物價(jià)管理部門備案批準(zhǔn)。
  繼續(xù)由前期物業(yè)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，且延續(xù)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，可以不再報(bào)物價(jià)管理部門備案。
  物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)企業(yè)按照建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)過管理成本核算，加上企業(yè)利潤和稅金等綜合計(jì)算而來。物業(yè)企業(yè)在和開發(fā)商、業(yè)主委員會協(xié)商制定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)提交成本核算表等財(cái)務(wù)報(bào)告。而開發(fā)商和業(yè)委會有權(quán)對物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核算進(jìn)行審計(jì)或平谷。
  經(jīng)適房、兩限房、房改房、拆遷安置房的物業(yè)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按照政府指定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用。因增加公共設(shè)備設(shè)施導(dǎo)致費(fèi)用增加的，需向房屋主管部門申報(bào)。

  查看全文↓ 2018-10-13 02:03:08
• 154****9101

  物業(yè)公司對小區(qū)進(jìn)行服務(wù)，一般都是簽訂物業(yè)合同的，前期一般是開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂，如業(yè)主大會成立了，是業(yè)委會代表全體業(yè)主和物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同。
  物業(yè)公司都是根據(jù)物業(yè)合同的內(nèi)容對小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行維修、保養(yǎng)，服務(wù)內(nèi)容包括環(huán)境清潔 綠化養(yǎng)護(hù) 公共區(qū)域維修保養(yǎng) 公共設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù) 公共秩序維護(hù)
  等內(nèi)容。
  一般小區(qū)內(nèi)業(yè)主就是監(jiān)督物業(yè)公司工作的，業(yè)主有權(quán)向物業(yè)公司提出意見，如果物業(yè)公司做的實(shí)在不像樣子，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)胤抗懿块T、街道等部門反映，也可以向業(yè)委會反映情況。
  但愿能幫到你，希望采納，謝謝！

  查看全文↓ 2018-10-13 02:03:03
• 158****6088

  雙方爭議的焦點(diǎn)集中在《浙江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》第二十條內(nèi)容：“物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，具體由物業(yè)管理企業(yè)按照與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》所約定的時(shí)限向業(yè)主、使用人收??；未作約定的，預(yù)收期不得超過12個(gè)月。物業(yè)服務(wù)費(fèi)自房屋交付使用、購房者（業(yè)主）領(lǐng)取鑰匙次月起計(jì)收?！睂Υ耍糠謽I(yè)主解釋認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)起始，應(yīng)以業(yè)主到管理處辦理入住時(shí)領(lǐng)取鑰匙時(shí)間的次月為準(zhǔn)即實(shí)際入住的次月起。而物業(yè)公司認(rèn)為，應(yīng)以建設(shè)單位通知房屋交付使用之日的次月為準(zhǔn)即理論入住的次月起。有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)起始時(shí)間到底該從何時(shí)計(jì)起，全國各地法規(guī)也僅是原則性的規(guī)定，即從房屋交付之日起開始計(jì)算，至于建設(shè)單位如何履行房屋交付責(zé)任，業(yè)主如何履行收房責(zé)任，由雙方合同約定，各地做法各有差異，造成物業(yè)管理實(shí)際操作過程中的爭議也是在所難免。 依照《浙江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》，前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至物業(yè)交付之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，房屋交付之日起的次月由業(yè)主承擔(dān)。從這里發(fā)現(xiàn)，房屋交付與業(yè)主領(lǐng)取鑰匙是同一時(shí)日完成的，事實(shí)上，建設(shè)單位也應(yīng)該這么做。但目前房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際做法并非如此，而是在房屋竣工交付之后，與物業(yè)公司辦理鑰匙托管手續(xù)，將小區(qū)購房戶的鑰匙交于管理處保管，由業(yè)主到管理處辦理入住手續(xù)時(shí)再領(lǐng)取。這樣做有兩個(gè)好處：一是建設(shè)單位可以減少房屋交付期間的工作量；二是有利于督促業(yè)主主動到管理處辦理入住手續(xù)，避免出現(xiàn)自行入住的現(xiàn)象。而問題恰恰就發(fā)生在此環(huán)節(jié)，這就出現(xiàn)部分業(yè)主在建設(shè)單位辦理完房屋交付使用手續(xù)后不是立即到管理處領(lǐng)取鑰匙，而是等到實(shí)際入住時(shí)再領(lǐng)取，由于通知交房和實(shí)際交房存在著時(shí)間差，所以業(yè)主要求這段時(shí)間應(yīng)該不計(jì)入收費(fèi)時(shí)間。 那么，如果建設(shè)單位在房屋交付時(shí)直接將鑰匙發(fā)放給業(yè)主，是否可直接避免此類問題的出現(xiàn)呢？毫無疑問，物業(yè)服務(wù)費(fèi)從業(yè)主領(lǐng)取鑰匙的次月起計(jì)算。但現(xiàn)實(shí)是建設(shè)單位、物業(yè)公司都可能排斥這種做法，也與行業(yè)多年形成的慣例不相符，這樣建設(shè)單位就要增加履行陪同業(yè)主驗(yàn)房工作，業(yè)主也可能不會主動到管理處辦理入住手續(xù)。那么，在房屋的交付與業(yè)主的鑰匙領(lǐng)取兩者不是同時(shí)進(jìn)行的情況下，是否有更好的處理辦法進(jìn)行銜接呢？筆者個(gè)人認(rèn)為，可以從以下方面就業(yè)主前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)起始時(shí)間的確定進(jìn)行設(shè)計(jì)。
  一、由物業(yè)公司在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中與開發(fā)商約定。 《前期物業(yè)服務(wù)合同》是物業(yè)管理公司收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的依據(jù)和法律保障。按照建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成物業(yè)管理招投標(biāo)工作。因此，物業(yè)公司要與建設(shè)單位在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中盡可能明確建設(shè)單位房屋交付責(zé)任手續(xù)履行的形式，明確哪些情況是由建設(shè)單位履行繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)責(zé)任，尤其要明確在發(fā)生交付責(zé)任爭議時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納責(zé)任歸責(zé)的處理辦法，不能叫物業(yè)公司無故承擔(dān)損失，也為物業(yè)企業(yè)確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)起始時(shí)間提供依據(jù)。
  二、提醒各方當(dāng)事人在《購房合同》和《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中明確約定。 《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》是由建設(shè)單位，業(yè)主、物業(yè)公司三方簽訂的包括有關(guān)業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和有關(guān)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的承諾內(nèi)容的協(xié)議。通常由物業(yè)公司代建設(shè)單位起草擬定，在業(yè)主辦理購房手續(xù)時(shí)由業(yè)主簽字確認(rèn)。為此，在草擬《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》期間，物業(yè)公司盡量對有關(guān)房屋的交付手續(xù)辦理完結(jié)的標(biāo)志進(jìn)行明確，從源頭上避免與業(yè)主發(fā)生繳費(fèi)爭議。而《購房合同》的簽訂時(shí)間一般都在《前期物業(yè)服務(wù)合同》簽訂之后，因此，物業(yè)公司要提醒建設(shè)單位在《購房合同》中就房屋交付時(shí)間，收房責(zé)任的履行進(jìn)一步細(xì)化，與《前期物業(yè)服務(wù)合同》保持銜接。
  三、建議建設(shè)單位完善物業(yè)交付責(zé)任履行的形式。 建設(shè)單位通知業(yè)主辦理物業(yè)交付手續(xù)方式大都在《購房合同》中明確約定，大致有三種：一是電話直接通知業(yè)主，優(yōu)點(diǎn)是方便快捷，缺點(diǎn)是無法保留證據(jù)，出現(xiàn)扯皮時(shí)無法區(qū)分責(zé)任；二是掛號信通知業(yè)主，優(yōu)點(diǎn)是可保留回執(zhí)作為證據(jù)，缺點(diǎn)是可能由于個(gè)別業(yè)主住址變動無法予以通知，發(fā)生交付爭議；三是媒體公告，優(yōu)點(diǎn)是責(zé)任明確，手續(xù)完善，可避免發(fā)生無謂爭議，需要注意的是此種行為需由相關(guān)政府主管部門予以適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)及備案，以增強(qiáng)該行為的合法性與透明性。通過對比可以發(fā)現(xiàn)，**為理想的方式是將第一種或第二種方式與第三種方式相結(jié)合，既可以做到快捷方便，又能體現(xiàn)房屋交付責(zé)任充分履行。因此，物業(yè)公司在房屋即將交付前，要協(xié)助建設(shè)單位履行必要的手續(xù)，采用上述方式進(jìn)行通知，并對公告進(jìn)行復(fù)印存檔。
  四、必要時(shí)，在地方規(guī)范性文件中予以明確。 考慮到各地物業(yè)管理實(shí)操的差異性和便捷性，在地方性的法規(guī)中不太可能對此類問題作出更加明確和細(xì)致可操性規(guī)定。物業(yè)公司、行業(yè)協(xié)會要及時(shí)總結(jié)情況，提出解決方案，提議物業(yè)主管部門對此類問題進(jìn)行規(guī)范，使物業(yè)公司在實(shí)際操作中有據(jù)可依，也為解決糾紛提供切實(shí)可行的辦法。原載于《現(xiàn)代物業(yè)》雜志2006年第8期總第50期

  查看全文↓ 2018-10-13 02:02:53

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• 問 前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的
  答

  物業(yè)公司一般從房開商公告交房之日起算，物業(yè)公司如果開始向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)，那么就有義務(wù)按前期物業(yè)管理合同的約定行使了相應(yīng)的職責(zé)，提供相應(yīng)的保潔、保安、工程維護(hù)等**基本的服務(wù)。

  全部4個(gè)回答>
• 問 什么是前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)
  答

  前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含主要內(nèi)容為前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。前期物業(yè)服務(wù)合同必須采取書面形式。

  全部3個(gè)回答>
• 問 收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)是從什么時(shí)侯收取的
  答

  自交房日起收取，因?yàn)榻环亢?，房屋的所有?quán)發(fā)生改變，由房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移給了業(yè)主，所以業(yè)主應(yīng)當(dāng)于此時(shí)開始履行相關(guān)義務(wù)，包括按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)。

  全部2個(gè)回答>
• 問 濟(jì)南物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是什么 物業(yè)服務(wù)費(fèi)可不可以同漲
  答

  2012年7月，濟(jì)南出臺《濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，明確了物業(yè)等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其中高層和小高層**低一星級物業(yè)費(fèi)為1.05元/月·平方米，**高五星級為2.15元/月·平方米。新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一出，即引來物業(yè)公司、業(yè)主等人的擔(dān)憂。一方面，新規(guī)定的物業(yè)費(fèi)比之前收取的普遍要高，物業(yè)公司擔(dān)心業(yè)主拒交；另一方面，業(yè)主則憂心服務(wù)能不能跟著物業(yè)費(fèi)一起漲。 濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法 第一條 為規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（魯價(jià)綜發(fā)【2011】185號）等法律、法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及監(jiān)督管理。 第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照服務(wù)合同的約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。 第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。 第五條 住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。 第六條 市價(jià)格主管部門會同市物業(yè)主管部門依據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，制定全市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策，負(fù)責(zé)全市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。 各縣（市）、區(qū)價(jià)格主管部門會同同級物業(yè)主管部門按照價(jià)格管理權(quán)限負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。 第七條 住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)住宅的種類、特點(diǎn)及物業(yè)服務(wù)階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。 第八條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 包干制是指由業(yè)主、物業(yè)使用人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主、物業(yè)使用人享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 第九條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)采取包干制的實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。歷下區(qū)、市中區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)及高新區(qū)基準(zhǔn)價(jià)及浮動幅度，由市價(jià)格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)并每年向社會公布。各縣（市）、長清區(qū)基準(zhǔn)價(jià)及浮動幅度由其價(jià)格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定，報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)并每年向社會公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動幅度內(nèi)合同約定。 非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由雙方合同約定。 第十條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實(shí)行分等級定價(jià)。停車服務(wù)費(fèi)根據(jù)停車服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量等因素定價(jià)。 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、停車服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)主管部門會同市價(jià)格主管部門制定并公布。各縣（市）、長清區(qū)參照執(zhí)行。 第十一條 普通住宅物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括： （一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； （二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)、檢測費(fèi)用； （三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； （四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； （五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； （六）辦公費(fèi)用； （七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊； （八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； （九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)屬于專業(yè)經(jīng)營單位的，其運(yùn)行、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、更新費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。 第十二條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定以下內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)等級、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同中應(yīng)當(dāng)包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，將營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)成本等相關(guān)資料分別向物業(yè)所在地市、縣（市）、長清區(qū)價(jià)格主管部門備案。 第十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位交納。 業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計(jì)收。 物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，預(yù)收時(shí)間一般不超過半年。 第十四條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計(jì)收。 改變設(shè)計(jì)用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，可高于住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商確定。 第十五條 因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成物業(yè)管理區(qū)域配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達(dá)到購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)適當(dāng)降低，降低幅度應(yīng)在約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的30%以內(nèi)，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定，差額部分由建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第十六條 房屋交付后空置半年以上的，經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納，合同另有約定的從其約定。 第十七條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。 第十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。 第十九條 車位租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由市、縣（市）、長清區(qū)價(jià)格主管部門會同同級物業(yè)主管部門按照第九條定價(jià)權(quán)限規(guī)定制定基準(zhǔn)價(jià)及浮動幅度，報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由承租人與建設(shè)單位在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動幅度內(nèi)合同約定。 第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的共用車庫內(nèi)的車位產(chǎn)權(quán)人或承租人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費(fèi)。 停車服務(wù)費(fèi)包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、購買公眾責(zé)任保險(xiǎn)等發(fā)生的費(fèi)用。 車位未停放車輛空置半年以上的，經(jīng)車位產(chǎn)權(quán)人或車位承租人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，停車服務(wù)費(fèi)按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%收取。 第二十一條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會確定。車位場地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。 第二十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機(jī)動車輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。 第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費(fèi)用。 第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對車輛實(shí)行出入證管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或物業(yè)使用人免費(fèi)配置出入證。因遺失、損壞需要補(bǔ)辦的，可適當(dāng)收取工本費(fèi)。 第二十五條 供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向**終用戶收取費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報(bào)酬。 專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向**終用戶提供服務(wù)。 第二十六條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點(diǎn)堆放，并承擔(dān)清運(yùn)費(fèi)用，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。 第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價(jià)格自律，遵守價(jià)格法律、法規(guī)、政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價(jià)相符。 第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)依據(jù)、12358價(jià)格舉報(bào)電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。 第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。 第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商約定。 第三十二條 政府價(jià)格主管部門對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行成本監(jiān)審和價(jià)格監(jiān)測制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照價(jià)格主管部門的要求，如實(shí)反映情況，報(bào)送相關(guān)資料。 第三十三條 政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門依據(jù)《價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰： （一）超出政府指導(dǎo)價(jià)浮動幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的； （二）低于服務(wù)等級要求提供服務(wù)并收費(fèi)的； （三）采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的； （四）強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的； （五）不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的； （六）其他違反價(jià)格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。 第三十四條 本辦法實(shí)施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。 第三十五條 其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可參照本規(guī)定執(zhí)行。 第三十六條 本辦法自2012年8月1日起施行，有效期至2017年7月31日。濟(jì)南市物價(jià)局、房產(chǎn)管理局《關(guān)于印發(fā)<濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）>的通知》（濟(jì)價(jià)房字[2004]168號）同時(shí)廢止。

• 問 ??物業(yè)管理服務(wù)都包括什么以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么
  答

  （一）綜合服務(wù)1、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)等有償便民服務(wù)的，并公示服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2、簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，建立有完善的財(cái)務(wù)管理公開、監(jiān)督制度。3、設(shè)有服務(wù)接待，公示24小時(shí)服務(wù)電話，及時(shí)處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。4、廣泛的應(yīng)用專門的物業(yè)管理軟件、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)、收費(fèi)情況、設(shè)備檔案和日常進(jìn)行管理。5、按合同適時(shí)組織開展健康有益的文體娛樂活動。6、小區(qū)業(yè)主支持和物業(yè)管理的各項(xiàng)工作，每年進(jìn)行一次對物業(yè)管理服務(wù)滿意度抽樣調(diào)查，滿意率達(dá)90%以上，及時(shí)改進(jìn)薄弱環(huán)節(jié)。7、小區(qū)物業(yè)管理人員應(yīng)全部持有物業(yè)管理人員職業(yè)上崗證書，特種作業(yè)人員應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。8、全體員工統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，服務(wù)意識高，敬業(yè)精神高，業(yè)務(wù)素質(zhì)強(qiáng)，行為語言規(guī)范，服務(wù)主動，熱情。9、定期對服務(wù)人員進(jìn)行物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)、消防培訓(xùn)及其他服務(wù)培訓(xùn)。（二）房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)1、按照物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約的約定對房屋及配套設(shè)施設(shè)備提供服務(wù)。2、小區(qū)出入口設(shè)有小區(qū)房屋、道路平面示意圖、宣傳欄，主要路口設(shè)有路標(biāo)；各組團(tuán)、棟、及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施場地的標(biāo)識齊全、規(guī)范、美觀。3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。4、對違反規(guī)劃私搭亂建、私自拆改管線和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會和相關(guān)主管部門。5、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)；檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。6、每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃，組織實(shí)施。7、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

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