二手房賣方房產證在銀行怎樣過戶到買方

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• 137****0603

  二手房交易過戶后買方拿房產證抵押貸款，銀行放款后買方一般當場轉賬給賣方。二手房交易流程如下：
  1.買賣雙方在已經(jīng)選擇好的中介公司那里進行相關的手續(xù)登記，并交納定金，合同是前提基礎。
  2.前面手續(xù)完畢后，中介公司開始為買家到相關銀行貸款手續(xù)。貸款申請時間比較嚴格，時間多數(shù)為半個月，當然每個地區(qū)不一樣。**后待銀行審批后，獲得同意發(fā)放后，開始過戶手續(xù)。
  3.按產權轉移登記要求，到產權登記中心那里，買賣雙方需準備規(guī)定的資料以備過戶。
  4.中介公司的人帶著買賣雙方及相關資料，到地稅局核稅繳稅手續(xù)，地稅局出具稅務收據(jù)。
  5.然后又回到交易中心，進行遞交契稅、營業(yè)稅收據(jù)和雙方所有過戶所需的證件，填寫《房屋所有權轉移登記申請書》，領取受理通知單，同時補齊房屋印花稅。
  6.在這個等待時間里基本沒什么難題困擾，可以順便了解一些費用，比如：水、電、煤氣、有線電視等費用，同時對家具等進行**后查驗。
  7.滿20個工作日后（每個地區(qū)時間可能不太一樣），有專門的人會通知，前往交易中心領取房產證。這個時候，銀行那邊也會下達通知，買方準備開始供房了。

  查看全文↓ 2018-10-07 23:11:29
• 155****6012

  按照合同是這樣的，你提供賬號給銀行，然后過戶給買方（產權轉移或者稱辦理產證），
  在過戶時，交稅等必須完成，否則不受理。
  因是貸款，實際過戶后的房產證（注明他項權利是被抵押）和其它權利證（給銀行）；一般是房產交易中心直接將其它權利證給銀行，銀行收到后，即放款（打入你的賬戶）。
  本次購房結束。
  如果買方不給銀行，則銀行不放款（這是你擔心的），但是這樣的話，
  合同應該是約定**后付款期限的（或者合同有效期），在有效期內你的義務是交付房子（轉移產權），他的義務是付房款（不論是自己付或者貸款）
  如果沒有收到全款，則買方違約。
  你可以上法院告，主張要回房款，并按合同追究違約金?；蛘咧鲝堃胤孔?，并按合同追究違約金。
  法院一定支持你的。

  查看全文↓ 2018-10-07 23:11:23
• 154****0386

  抵押中的房產若辦理過戶的四種方法：
  方法一：賣方個人還清銀行的貸款，取消抵押，然后才能辦理產權過戶手續(xù)。雙方首先達成產權變更協(xié)議，然后在公證處進行公證，待賣方付清銀行貸款后，買方才可以從銀行取出房產證，解除抵押登記手續(xù)。買賣雙方在根據(jù)公證協(xié)議書辦理產權變更登記，完成過戶。
  方法二：買賣雙方協(xié)商，向銀行出具雙方關于房屋產權變更所達成的書面協(xié)議。這種方法要征求銀行的同意。
  1、若銀行能夠同意產權變更，借款人由賣方變更為買方，銀行會出具證明，在房屋已設抵押權情況下辦理變更登記。此時，買賣雙方可以向銀行借出房產證，然后攜帶銀行出具的證明、房產證、權屬變更協(xié)議、戶口本和身份證等相關房產交易的材料到房屋所在地的房地產管理部門進行產權變更登記手續(xù)，順利完成房產過戶。
  2、若銀行不同意變更，買賣雙方需要按照方法一進行過戶。先向銀行贖房，即先將欠銀行的錢還清,如果業(yè)主自己資金不夠,可請擔保公司為你贖房，贖房后可過戶。
  方法三：贖房。賣方找擔保公司擔保然后把余款付清取出房產證，然后辦理過戶登記，之后再由賣方償還擔保公司的借款。
  方法四：我國法律不支持簽協(xié)議過戶。若是買賣雙方覺得這種方法不好，可以找靠譜的中介公司辦理。買賣雙方需要先支付一定的手續(xù)費讓中介墊資進行解貸，賣方拿到房產證，將房產過戶到對方名下，買方再進行按揭還中介公司資金。
  二手房按揭貸款的流程：
  1、買賣雙方簽署買賣協(xié)議；
  2、賣方請?zhí)崆斑€貸款贖房，買方選擇貸款銀行，申請二手房按揭貸款，提交資料，辦理資金監(jiān)管；
  3、銀行審查，出具《二手樓按揭貸款承諾書》；
  4、買賣雙方向擔保公司申請贖房貸款擔保，簽署擔保文件，并向擔保公司提交所需資料；
  5、擔保公司進行調查、審批后，交易雙方到公證處辦理全權委托公證；
  6、賣方或買方向擔保公司繳納擔保費和手續(xù)費；
  7、審批通過后，擔保公司與銀行簽署《保證合同》；
  8、抵押貸款銀行同意提前還貸后，擔保公司向銀行還賣方原貸款的余額，贖房成功；
  9、 擔保公司經(jīng)辦人員辦理贖房、領證、注銷抵押登記和轉移登記等手續(xù)；
  10、出證后，買方向銀行辦理抵押登記手續(xù)；
  11、抵押登記辦妥后，銀行同意放款給買方；擔保公司擔保責任解除。
  注意：很多二手房房主在沒有還清貸款的情況下，想要將房產進行出售，但是抵押中房屋因為產權問題，不能上市交易。若是想進入二手房交易市場，首先就要還清銀行貸款，取得房屋完整產權才可以。

  查看全文↓ 2018-10-07 23:11:10

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• 問 二手房賣方房產證在銀行怎樣過戶到買方
  答

  有兩種方式可以操作：1、讓業(yè)主通過墊資公司墊資，還了銀行按揭后把產權拿出來，你再過戶辦理按揭，然后讓業(yè)主還墊資的錢。2、辦理還款與過戶公證。這樣你就可以替業(yè)主還按揭，當然公證書會放在中介公司，然后讓中介公司陪你去替業(yè)主還按揭。取出的產權證也放到中介公司，然后給業(yè)主**款。**后讓中介公司陪同去辦理過戶跟按揭。

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• 問 二手房賣方房產證在銀行怎樣過戶到買方
  答

  辦理完過戶手續(xù)且支付完款項之后。二手房交易流程：第1步：買賣前的產權審核首先，要仔細查看業(yè)主的房產證，注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認房屋產權歸屬。風險提示：此環(huán)節(jié)**大風險即是產權瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因為有債務糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產權有問題，交易即宣布無效。第2步：交定金與簽合同看好房子，確定房屋產權后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環(huán)節(jié)時，請多留個心眼。如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金**好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。一般來說，在交定金的時候會簽一份預約買賣合同，合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等，具體條款見示范文本。第3步：贖樓贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，產生的是0.8%的擔保費用，以及0 .4%的短期贖樓利息，等買家房產證出來之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產生擔保費，但買家需要提前供樓。出于風險考慮，買家**好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式，可節(jié)省0.4%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產權問題，買家將陷入被動境地。第4步：付首期及資金監(jiān)管除了產權問題之外，自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監(jiān)管。事實上，資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務，一般會收取單筆500元左右的監(jiān)管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費用。第5步：簽訂買賣合同簽訂書面協(xié)議時，**主要要關注四個方面，是產權情況、房產總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行，例如規(guī)定贖樓要在45天內做完，首期款在簽完合同內7天做銀行監(jiān)管等。交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。第6步：選銀行和辦按揭如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說要做房產按揭，他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批復。但有時候也會出現(xiàn)貸款額度不能達到預期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。第7步：過戶及交稅去過戶時，需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。第8步：后續(xù)事項交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，**終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應準備好房產證復印件、身份證等，部分區(qū)域像羅湖區(qū)，辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同，交易雙方**好在去之前打電話進行咨詢，以免來回跑動。**主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實有缺失，那么經(jīng)過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進行抵扣。

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• 問 準備購買二手房，賣方已在銀行按揭，房產證抵押在銀行。買方辦公積金貸款時，沒有賣方房產證怎么辦？
  答

  這樣的合同是無效的``我是做房產的.給你一個建議:先和賣房進行全款公證.在這期間你把全部房款給房主.你拿到房產證.然后和他簽定一個協(xié)議:規(guī)定一個過戶時效.(買方在8月1號前過戶.在此期間買賣雙方不得有任何反悔.若違規(guī)在賠償對方10萬元的補償)這樣既可以充分保證你的利益.也有效的制約了賣房.在此期間賣房有權利提出反悔.代價是10萬元的補償.我們上次就做了一個這樣的單子.**重要的是你們規(guī)定違約責任.如果雙方感覺違約利益小于補償款的話.一般你們的合同都是沒問題的.如果有其他不明白的可以打電話問我:01086489561

• 問 二手房賣方違約怎樣賠償買方呢？
  答

  具體情況要以買賣雙方的合同約定為準，通常為購房定金等額的違約金。如重慶川頁房產的買賣合同就這樣約定”甲方原因造成該合同不能覆行時，無條件退還乙方所有購房款項，還應向乙方賠付“購房定金”等額的違約金；乙方原因造成該合同不能覆行時，“購房定金”作為違約金賠償甲方；此外，違約方還應承擔中介服務費和給他方造成的損失（包括且不限于各項代辦服務費、稅費、訴訟費、律師費等）“

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• 問 請問二手房交易賣方在二手房交易中心將房產證過戶給買方，同時買方的尾款也已劃到擔保公司監(jiān)管帳戶
  答

  你指的“過戶”實際有兩種含義和兩個步驟：產權的轉移和實物的移交。在交易所辦理的是產權轉移登記，辦證之前先要繳稅的。辦理產證的過程就是審核交易的過程。審核通過，就頒發(fā)新產證。所以你認為“在二手房產證出來之前，房子的所有問題包括產權都屬于賣方”是正確的。一般賣家都要等房款基本收到了（可以缺一點尾款）才同意雙方進行房屋的實物交付。雙方結清了所有事項，買家收到鑰匙之際才付清**后的尾款，以保護自己的利益。因為有些賣家會拖著不遷出戶口，或歷史上欠繳物業(yè)費，這時可用暫不付尾款來制約他。

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