??在法律上借名買(mǎi)房協(xié)議有效嗎？

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• 151****8648

  借名買(mǎi)房合同有效嗎?
  “借名買(mǎi)房”是指房屋的實(shí)際出資人借名他人名義買(mǎi)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。
  這樣操作是否有效，主要看界名人(實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人)和出名人(房屋登記人)之間是否有借名協(xié)議，這主要是根據(jù)我國(guó)《民法通則》關(guān)于當(dāng)事人“意思自治”原則的規(guī)定，如果借名人和出名人在房屋購(gòu)買(mǎi)以前簽訂了房屋借名協(xié)議，將房屋的權(quán)屬約定清楚的，應(yīng)該認(rèn)定借名行為有效，房屋的時(shí)機(jī)權(quán)屬歸借名人。
  如果當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。
  被借名人起訴借名人騰房怎么辦呢?
  騰退房屋糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買(mǎi)房關(guān)系作為抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，當(dāng)事人堅(jiān)持不反訴的，應(yīng)就其抗辯是否成立進(jìn)行審理并作出判定。
  假如查明確實(shí)是借名買(mǎi)房關(guān)系，依法應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
  出名人擅自出賣(mài)房屋怎么辦呢?
  出名人將登記在其名下的房屋擅自轉(zhuǎn)讓給他人，借名人以其對(duì)房屋享有實(shí)際權(quán)利為由，要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，一般不予支持，但借名人能夠證明買(mǎi)受人知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋存在借名登記的除外。
  如果買(mǎi)受人是善意第三人，買(mǎi)受人、借名人均要求繼續(xù)履行合同的，按以下的規(guī)定處理：
  1、已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;
  2、均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的;
  3、均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買(mǎi)受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。
  如何降低“借名買(mǎi)房”風(fēng)險(xiǎn)
  借名買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)大，消費(fèi)者應(yīng)盡量通過(guò)正規(guī)方式購(gòu)房，若不得已需要借名買(mǎi)房時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面，力求將風(fēng)險(xiǎn)降至**低：
  首先，借名買(mǎi)房之前要弄清楚欲購(gòu)房屋的性質(zhì)，房屋能否上市交易，借名購(gòu)買(mǎi)是否違反國(guó)家政策性規(guī)定，防止將來(lái)無(wú)法取得房屋所有權(quán)。
  其次，簽訂書(shū)面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分，書(shū)面協(xié)議中應(yīng)明確雙方的借名買(mǎi)房合同關(guān)系，可以請(qǐng)第三方見(jiàn)證合同。
  再次，注意保留雙方洽談、簽訂借名買(mǎi)房協(xié)議時(shí)的證據(jù)，如邀請(qǐng)朋友作見(jiàn)證、進(jìn)行錄音錄像等。

  查看全文↓ 2018-09-24 15:18:05
• 158****8440

  建議**好去公證下，再等一問(wèn)問(wèn)這方面的專(zhuān)家。
  “借名買(mǎi)房”的實(shí)質(zhì)就是通過(guò)不正當(dāng)?shù)那?，向銀行隱瞞實(shí)際情況，進(jìn)而獲得本不應(yīng)有的貸款，這是一種欺詐行為。這種行為本身就不受法律保護(hù)，一旦出了問(wèn)題，雙方都難以如愿維權(quán)。
  “借名買(mǎi)房”的風(fēng)險(xiǎn)還不僅于此。如果“被借名方”存在債務(wù)危機(jī)，“借名方”就有可能白白損失一大筆財(cái)物?！袄?，‘被借名方’在外面有債務(wù)，債權(quán)人是可以要求查封其房產(chǎn)的，那么‘借名方’，也就是真正的出資人、還貸方他的利益是肯定要受損的，甚至是房財(cái)兩空”，周鑫說(shuō)。
  “被借名方”同樣也存在風(fēng)險(xiǎn)。如果“借名方”不及時(shí)還貸，“被借名方”的信用記錄是要受到影響的。等到“被借名方”自己需要買(mǎi)房時(shí)，他面臨的政策、利率和**很可能更高，對(duì)他自己很不利。所以，無(wú)論“借名”還是“被借名”，都要三思后行。

  查看全文↓ 2018-09-24 15:17:54
• 157****0983

  借名人的動(dòng)機(jī)分析
  借名人出資購(gòu)房，卻將房屋登記在其他人名下，歸根結(jié)底是為了享受本不應(yīng)由其享有的利益，主要有以下幾種情況：
  1、規(guī)避因身份帶來(lái)的購(gòu)房限制。
  這是借名購(gòu)房**常見(jiàn)的情況，占到了借名購(gòu)房案件總數(shù)的90%以上。前述案例一、二均屬于此種類(lèi)型。在實(shí)踐中，不符合條件的購(gòu)房人為了購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房或兩限房等保障性住房，或?yàn)榱艘?guī)避“限購(gòu)令”，或?yàn)榱讼硎芨偷?*額度、更長(zhǎng)的貸款年限，或?yàn)榱速?gòu)買(mǎi)他人單位出售的房改房、集資建設(shè)的房屋，如此種種五花八門(mén)。借名人為了享受出名人的身份帶來(lái)的利益，采取借用他人名義購(gòu)房的方式。
  2、為了轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或逃避債務(wù)。
  將房屋登記在其他人名下，并約定房屋的所有權(quán)仍歸自己所有，能夠滿(mǎn)足一些不愿意“露富”的官員的“需求”;也成為某些債務(wù)人逃避債務(wù)或執(zhí)行的慣用伎倆，在離婚訴訟中也會(huì)出現(xiàn)夫妻一方主張登記在他人名下的房屋是用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的情形。
  3、為了節(jié)約將來(lái)可能發(fā)生的過(guò)戶(hù)費(fèi)用。
  父母將自己出資購(gòu)買(mǎi)的房屋登記在子女名下通常是出于這一考慮。由于父母子女關(guān)系，產(chǎn)生糾紛的情況很少見(jiàn)。僅有的個(gè)別案例均是子女不愿讓父母共同居住在登記在自己名下的房屋，父母起訴子女要求確認(rèn)房屋歸自己所有。
  借名購(gòu)房的法律風(fēng)險(xiǎn)分析
  在借名購(gòu)房法律關(guān)系中，借名人由于實(shí)際出資卻不享登記的房屋所有權(quán)，通常比出名人要承擔(dān)更高的風(fēng)險(xiǎn)，一旦雙方關(guān)系交惡，借名人并非一定能夠依據(jù)協(xié)議要回房屋，在無(wú)法取得房屋所有權(quán)時(shí)，借名人將面臨重大的經(jīng)濟(jì)損失，而出名人也并非只享受權(quán)利不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，借名購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下類(lèi)型：
  1、借名購(gòu)房合同被確認(rèn)無(wú)效。
  在借名購(gòu)房合同效力的認(rèn)定問(wèn)題上，保障性住房和普通商品房的結(jié)果截然不同。2010年12月北京市高級(jí)人民法院印發(fā)的《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第15條、第16條分別針對(duì)普通商品房和保障性住房的借名購(gòu)房合同的明確了處理原則。根據(jù)該兩條規(guī)定，針對(duì)普通商品房簽訂的借名購(gòu)房協(xié)議有效，而購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房的借名購(gòu)房協(xié)議，因?yàn)檫`反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，侵害其他廣大符合購(gòu)房資格的購(gòu)房人的利益，一般認(rèn)定為無(wú)效。
  在司法實(shí)踐中，針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的借名購(gòu)房合同，法院會(huì)進(jìn)行更為細(xì)致的審查與區(qū)分，滿(mǎn)足下列條件的借名購(gòu)房合同可以認(rèn)定為有效：
  (1)借名購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房的原購(gòu)房合同是在2008年4月11日之前簽訂的;(2)當(dāng)事人明確約定在限制上市交易期限屆滿(mǎn)后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，或在一審法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)具備上市交易條件;(3)登記人并非通過(guò)搖號(hào)取得購(gòu)房資格的。此類(lèi)借名購(gòu)房合同因不具有對(duì)社會(huì)公共利益的損害，從而可以得到法院的認(rèn)可。
  在案例一中，林先生與徐先生之間就購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房存在借名購(gòu)房協(xié)議，訴爭(zhēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂于2005年3月，2006年取得房屋所有權(quán)證后五年，即至2011年6月，限制上市交易期限屆滿(mǎn)，若林先生的房屋并非通過(guò)搖號(hào)而取得購(gòu)房資格，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定借名購(gòu)房協(xié)議有效。
  2、借名購(gòu)房的事實(shí)認(rèn)定困難。
  借名購(gòu)房多發(fā)于具有親屬或朋友關(guān)系的雙方之間，也正是由于雙方關(guān)系密切，基于相互信任，簽署書(shū)面協(xié)議的情況并不多見(jiàn)。當(dāng)出名人不承認(rèn)借名購(gòu)房關(guān)系時(shí)，依據(jù)舉證責(zé)任的規(guī)定，借名人需要證明雙方之間的借名購(gòu)房關(guān)系存在。法院通常會(huì)綜合房屋的出資情況、房屋的占有使用情況、購(gòu)房票據(jù)、合同、房屋產(chǎn)權(quán)證的持有情況以及對(duì)于借名購(gòu)房的事實(shí)有無(wú)合理解釋等因素綜合判斷。對(duì)于借名人而言，其提交的證據(jù)必須能夠形成一個(gè)完整的證據(jù)鏈，這對(duì)于欠缺自我保護(hù)意識(shí)的當(dāng)事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相關(guān)的證據(jù)，無(wú)法完成舉證責(zé)任，要回房屋的所有權(quán)將變得十分困難。在一中院2014年審理的52件借名購(gòu)房糾紛中，因證據(jù)不足，有10件案件法院沒(méi)有認(rèn)定借名購(gòu)房的合同關(guān)系存在。

  查看全文↓ 2018-09-24 15:17:36

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??借名買(mǎi)房違法嗎?借名買(mǎi)房協(xié)議是否有效?
  答

  借名買(mǎi)房是指真正的買(mǎi)房人以他人的名義購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。從表面上看是出名人購(gòu)買(mǎi)了房屋，簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而實(shí)際上是借名人購(gòu)買(mǎi)該房屋，支付了房款。在借名買(mǎi)房中，購(gòu)房合同是否有效需要分不同情況而定：1. 如果購(gòu)買(mǎi)的是商品房，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同。因?yàn)樯唐贩繛橐馑甲灾?，買(mǎi)受人可以根據(jù)自己的意志進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)房屋。2. 如果購(gòu)買(mǎi)的是經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷房、回遷房、福利房等帶有個(gè)人身份的房產(chǎn)，這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同為無(wú)效合同。因?yàn)檫@類(lèi)房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者需具備一定的資格，沒(méi)有資格的人借用他人名義進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)的，有違相關(guān)政策和法律。借名買(mǎi)房合同，在履行過(guò)程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能被認(rèn)定為無(wú)效。其理由主要應(yīng)從政府推出安居房和限價(jià)房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問(wèn)題，從而改善整個(gè)社會(huì)的居住狀況才推出這項(xiàng)針對(duì)特殊人群的優(yōu)惠政策，在開(kāi)發(fā)安居房和限價(jià)房的過(guò)程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，而名義買(mǎi)房人轉(zhuǎn)讓的實(shí)際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購(gòu)房權(quán)，如果這類(lèi)合同有效，就會(huì)使原來(lái)不符合購(gòu)房條件的人購(gòu)買(mǎi)安居房或限價(jià)房，而原應(yīng)享受安居房或限價(jià)房的人群的住房條件仍然沒(méi)有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價(jià)房的初衷，因而違反了社會(huì)公共利益。在法律上，借名買(mǎi)房中存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)：（1）登記購(gòu)房人反悔不承認(rèn)借名買(mǎi)房之事或者登記購(gòu)房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認(rèn)借名之事。（2）第三人對(duì)登記購(gòu)房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給事實(shí)購(gòu)房人的行為提出異議，實(shí)踐中，借名買(mǎi)房雙方進(jìn)行約定時(shí)，事實(shí)購(gòu)房人認(rèn)為借名與登記購(gòu)房人的配偶沒(méi)有關(guān)系，真正的房主是自己，但登記購(gòu)房人的配偶往往以《婚姻法》的規(guī)定提出異議，否認(rèn)借名買(mǎi)房的事實(shí)，確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。（3）房產(chǎn)被登記購(gòu)房人處分（轉(zhuǎn)讓或抵押）或被法院執(zhí)行。綜上所述，為了維護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)，建議大家不要借名買(mǎi)房。1、如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，如果借名買(mǎi)房合同是當(dāng)事人自愿簽署，奉行合同自由的原則，借名買(mǎi)房合同應(yīng)具有法律效力。但該合同**好注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購(gòu)房，本房屋由乙方出資購(gòu)買(mǎi)，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無(wú)關(guān)。”而且，需要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購(gòu)房發(fā)票等等。因?yàn)?，一旦登記?gòu)房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買(mǎi)的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購(gòu)房人。事實(shí)購(gòu)房人有可能得到法院支持，房屋登記不實(shí)可**終得以糾正。但是，如果沒(méi)有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購(gòu)房人的，事實(shí)購(gòu)房人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購(gòu)房人返還房款。2、另外，即便借名買(mǎi)房合同是有效的，但登記購(gòu)房人違反該約定，將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實(shí)購(gòu)房人并不能追回該房產(chǎn)。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》善意取得的制度，第三人出于善意而信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿或房屋所有權(quán)證書(shū)的內(nèi)容，并且轉(zhuǎn)讓時(shí)已支付合理的價(jià)格，同時(shí)，轉(zhuǎn)讓后已依法登記，因而取得房屋所有權(quán)，應(yīng)受到法律的保護(hù)。事實(shí)購(gòu)房人僅有權(quán)向登記購(gòu)房人要求賠償。3、至于登記購(gòu)房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院以不動(dòng)產(chǎn)登記為依據(jù)，查封并拍賣(mài)該房產(chǎn)，致使事實(shí)購(gòu)房人喪失對(duì)房屋的所有權(quán)。如果借名買(mǎi)房合同無(wú)效，已經(jīng)付款的事實(shí)購(gòu)房人，只能向登記購(gòu)房人要求返還購(gòu)房款，如果借名合同有效，事實(shí)購(gòu)房人在執(zhí)行過(guò)程中可以向法院提出執(zhí)行異議，對(duì)被執(zhí)行的房產(chǎn)主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，執(zhí)行員對(duì)案外人提出的異議，按照法定程序進(jìn)行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長(zhǎng)批準(zhǔn)中止執(zhí)行。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??借名買(mǎi)房違法嗎?借名買(mǎi)房協(xié)議是否有效?借名買(mǎi)房爭(zhēng)議如何處理?
  答

  一、什么是借名買(mǎi)房所謂借名買(mǎi)房是指實(shí)際購(gòu)房人出資，由名義購(gòu)房人與賣(mài)房人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，房屋產(chǎn)權(quán)登記為名義購(gòu)房人，實(shí)際購(gòu)房人與名義購(gòu)房人約定房屋產(chǎn)權(quán)歸實(shí)際購(gòu)房人所有的買(mǎi)房形式。借名買(mǎi)房出現(xiàn)糾紛的情況比較多見(jiàn)，房地產(chǎn)限購(gòu)無(wú)疑是當(dāng)事人選擇借名買(mǎi)房的主要原因。二、確定借名買(mǎi)房雙方之間的協(xié)議是否有效借名買(mǎi)房出現(xiàn)糾紛首先需要判斷當(dāng)事人之間是否形成借名的合意，若雙方?jīng)]有書(shū)面的借名協(xié)議，僅憑口頭約定在對(duì)方當(dāng)事人否認(rèn)的情況下，法院很難認(rèn)定借名的事實(shí)。如果有證據(jù)證明雙方形成借名的合意，則要就協(xié)議是否有效進(jìn)行判斷。一般情況下有兩種可能：第一：為了規(guī)避房地產(chǎn)限購(gòu)政策而借名買(mǎi)房，雖然實(shí)際購(gòu)房人不具備購(gòu)房資格，但房地產(chǎn)限購(gòu)政策并不屬于法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此借名協(xié)議是有效的，實(shí)際購(gòu)房人有權(quán)憑借名協(xié)議主張自己的權(quán)利。第二：為了規(guī)避經(jīng)濟(jì)適用房限購(gòu)政策而借名買(mǎi)房，經(jīng)適房政策保障的是社會(huì)低收入群體的住房權(quán)利，《合同法》第五十二條第四項(xiàng)規(guī)定：“損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效”，不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的主體通過(guò)借名買(mǎi)房協(xié)議而購(gòu)買(mǎi)了經(jīng)適房顯然損害了社會(huì)公共利益，因此這種借名協(xié)議是無(wú)效的。三、如果雙方協(xié)議無(wú)效怎么辦?如果借名協(xié)議無(wú)效，即借名買(mǎi)房程序不能執(zhí)行，實(shí)際購(gòu)房人只能要求名義購(gòu)房人返還購(gòu)房款，無(wú)權(quán)要求確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)歸其所有。但如果借名協(xié)議有效，則要判斷協(xié)議是否可以履行。若實(shí)際購(gòu)房人在訴訟時(shí)已經(jīng)取得了購(gòu)房資格，則有權(quán)要求法院確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)歸自己所有，若實(shí)際購(gòu)房人在訴訟時(shí)尚未取得購(gòu)房資格，法院很難支持將房屋的產(chǎn)權(quán)判歸實(shí)際購(gòu)房人所有，這種情況下實(shí)際購(gòu)房人可以等到取得購(gòu)房資格后再向法院提起確權(quán)訴訟。

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• 問(wèn) 借名購(gòu)房協(xié)議有效嗎？
  答

  在借名購(gòu)房中，涉及雙重法律關(guān)系：一為內(nèi)部關(guān)系，即借名人和出名人之間的借名購(gòu)房合同關(guān)系;二為外部關(guān)系，即借名人或出名人將房屋出賣(mài)給第三人，形成其和第三人的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。先探討借名購(gòu)房的內(nèi)部法律關(guān)系，即借名購(gòu)房合同的法律性質(zhì)及其效力。我國(guó)合同法并未將借名購(gòu)房合同作為典型合同予以規(guī)定，故其為非典型合同，即無(wú)名合同。借名購(gòu)房合同側(cè)重于借名人和出名人之間的信賴(lài)關(guān)系，借名人將自己出資購(gòu)房經(jīng)他人允諾而登記他人名下，其法律性質(zhì)與委托合同相似，故可類(lèi)推適用委托合同的相關(guān)規(guī)定。應(yīng)注意的是，借名購(gòu)房合同不是信托合同。在信托合同中，受托人不僅取得信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或其他權(quán)利，且其對(duì)信托財(cái)產(chǎn)有積極管理和處分的權(quán)利;而在借名購(gòu)房合同中，借名人對(duì)財(cái)產(chǎn)仍有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。此外，借名購(gòu)房合同也不是通謀虛偽表示。在通謀虛偽表示中，表意人沒(méi)有作出意思表示的真意，相對(duì)人對(duì)此明知并達(dá)成合意，因此該意思表示在當(dāng)事人之間無(wú)效。而在借名購(gòu)房合同中，借名人確有將房屋登記于他人名下之法律拘束意思，出名人也在這個(gè)意義上為允諾，雙方達(dá)成真實(shí)的意思表示。因此，借名購(gòu)房合同與通謀虛偽表示有別。判斷借名購(gòu)房合同是否有效，關(guān)鍵問(wèn)題在于其是否違反法律禁止性規(guī)定。禁止性規(guī)定可分為效力型禁止性規(guī)定和管理型禁止性規(guī)定，兩者區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)在于是否違反了公共利益。前者因違反公共利益無(wú)效，后者與公共利益無(wú)涉，應(yīng)為有效。對(duì)此，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人訂立借名購(gòu)房合同的目的而區(qū)分判斷：如果當(dāng)事人訂立借名購(gòu)房合同的目的在于購(gòu)買(mǎi)政策性保障住房，則其因違反公共利益而無(wú)效;倘若其目的在于規(guī)避限購(gòu)政策或信貸政策，因其未違反公共利益，應(yīng)為有效。

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• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)個(gè)人所簽的購(gòu)房協(xié)議在法律上有效嗎?
  答

  你可以和他簽訂一個(gè)附條件的協(xié)議（合同），條款中注明，當(dāng)產(chǎn)權(quán)證一旦辦妥，房屋的產(chǎn)權(quán)將按照現(xiàn)簽訂的協(xié)議進(jìn)行轉(zhuǎn)移和執(zhí)行。這就是民事合同中的附條件或者附期限合同，條件一旦成就或者期限到達(dá)，合同即生效。

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• 問(wèn) ??借名買(mǎi)房違法嗎?借名買(mǎi)房存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  有關(guān)借名買(mǎi)房而引發(fā)的法律糾紛層出不窮，掌握有關(guān)法律知識(shí)很有必要。那么，借名買(mǎi)房有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)，借名買(mǎi)房的合同效力又是怎樣？下文將就此問(wèn)題展開(kāi)分析與討論，希望對(duì)您有所幫助。一、借名買(mǎi)房的法律風(fēng)險(xiǎn)1、首先，如果登記購(gòu)房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款都很困難；2、其次，如果登記購(gòu)房人有對(duì)外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣(mài)該房產(chǎn)；3、再次，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會(huì)因?yàn)槔^承關(guān)系而被其他人繼承；4、**后，如果銀行**后查實(shí)實(shí)際購(gòu)房人與借款人不是同一個(gè)人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房?jī)r(jià)款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。而且，即使登記產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠(chéng)信的行為，那么將登記產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。二、借名買(mǎi)房合同的效力問(wèn)題在借名買(mǎi)房的背后，實(shí)際出資人會(huì)與登記購(gòu)房人簽訂相應(yīng)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以保證自己能夠取得所購(gòu)買(mǎi)的房屋，該合同的有效性對(duì)實(shí)際出資人是否能夠取得房屋或者**大化的保護(hù)自身的利益至關(guān)重要。對(duì)于雙方在幕后簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的有效性需要具體分析。1、借名購(gòu)買(mǎi)一般的商品房，該買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同這是我國(guó)合同法的一項(xiàng)基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當(dāng)然包括代理買(mǎi)賣(mài)房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買(mǎi)房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。實(shí)際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購(gòu)房人將所購(gòu)房屋過(guò)戶(hù)到自己名下。2、借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同效力對(duì)于該類(lèi)合同的效力，我國(guó)不同法院有不同的認(rèn)識(shí)，有的法院認(rèn)為該類(lèi)合同為無(wú)效合同，理由是雙方當(dāng)事人，尤其是實(shí)際出資人存在惡意規(guī)避法律或國(guó)家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無(wú)效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買(mǎi)賣(mài)某種特定的購(gòu)房資格，而非房屋本身，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。而有的則認(rèn)為，我國(guó)《合同法》明確規(guī)定違反國(guó)家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無(wú)效，而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護(hù)市場(chǎng)交易秩序的角度出發(fā)，該類(lèi)合同不應(yīng)判歸無(wú)效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補(bǔ)繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。“借名買(mǎi)房”者，一定要認(rèn)清楚所購(gòu)房屋的性質(zhì)，如果是拆遷房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么**好不要購(gòu)買(mǎi)，以免一旦發(fā)生糾紛，造成**后落得房財(cái)兩空。

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