??有誰知道，買農(nóng)村的房子怎么買賣合法？

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• 134****5221

  現(xiàn)行關(guān)于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專門針對(duì)農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)和規(guī)章基本沒有，因此我們只能根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定尋找依據(jù)。根據(jù)2007年10月1 日開始實(shí)施的《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。而在《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”?！锻恋毓芾矸ā返诹l第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”由此可知，該法并未禁止農(nóng)村房屋的買賣和出租。
  一、我國(guó)的《土地管理法》第六十二條僅規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。這一條規(guī)定的目的在于禁止村民多占宅基地，以免農(nóng)村土地過多地被用于宅基地，從而保證耕地的數(shù)量不至于減少。該規(guī)定不是禁止或限制村民轉(zhuǎn)讓其宅基地。
  二、從法律關(guān)系來說，農(nóng)村私房系農(nóng)民個(gè)人的合法財(cái)產(chǎn)，國(guó)家保護(hù)個(gè)人的房屋所有權(quán)，所有權(quán)人有合法的處分權(quán)。①房屋所有權(quán)不能離開土地使用權(quán)而單獨(dú)轉(zhuǎn)移，如果以宅基地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓為由而否定房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，不僅剝奪了房屋所有權(quán)人的民事權(quán)利，而且將導(dǎo)致由集體收回宅基地使用權(quán)因房屋的存在而受到阻卻的結(jié)果。因此當(dāng)農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后，其宅基地使用權(quán)也應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓給受讓人。②當(dāng)農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后只要受讓人不改變房屋的用途而一直用作生活居住，那么改變的僅是房屋所有權(quán)主體，房屋的用途仍未改變，從而也不會(huì)引起宅基地設(shè)立目的的變更，因此宅基地使用權(quán)歸屬于受讓人。③《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》、《江蘇省土地管理?xiàng)l例》將農(nóng)村私房的購(gòu)房人限定在本村或經(jīng)批準(zhǔn)回鄉(xiāng)落戶定居的無宅基地或其已有宅基地少于當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)，并且須經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，不滿足上述條件，買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。但《江蘇省土地管理?xiàng)l例》屬地方性法規(guī)，且是在合同法頒布實(shí)行后制定的，根據(jù)合同法第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”的規(guī)定來看，不能據(jù)此認(rèn)定合同無效。④法律、法規(guī)并未禁止農(nóng)村私房的轉(zhuǎn)讓，因此農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后，其宅基地使用權(quán)是允許進(jìn)行變更登記的。⑤轉(zhuǎn)讓人將房屋轉(zhuǎn)讓給受讓人后，也有義務(wù)將宅基地的使用利益歸屬于受讓人。
  

  查看全文↓ 2018-09-20 23:05:16
• 143****7168

  宅基地上的房屋可以在本村村民之間買賣。不能賣給非農(nóng)戶口人員。
  　　1999年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》一文中明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
  　　《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán);農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地;農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對(duì)售房主體卻有限制。
  　　農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而購(gòu)買方則存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。
  　　1、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員又分三種具體情況：
  　　一是本身已有宅基地，且符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn);
  　　二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);
  　　三是已在集體經(jīng)濟(jì)組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對(duì)已有宅基地且符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請(qǐng)宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。對(duì)上列第二種情況，村民如再申請(qǐng)第二處宅基地時(shí)超過國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，也不應(yīng)得到批準(zhǔn)。至于第三種情況，則可依法申請(qǐng)建房用地。
  　　2、如果是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，會(huì)出現(xiàn)兩種情況：
  　　(1)城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
  　　(2)本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民。根據(jù)國(guó)家土地管理法的相關(guān)規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民也不是農(nóng)村房屋買賣合法的購(gòu)買方。
  

  查看全文↓ 2018-09-20 23:05:07
• 154****6232

  您好，在我國(guó)，國(guó)有土地和集體土地集體都只能出讓土地使用權(quán)，不能買賣土地所有權(quán)。而集體土地使用權(quán)只能在村集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，因?yàn)槟彩谴寮w成員，所以您購(gòu)買該土地的使用權(quán)是被法律承認(rèn)的。只需要您能夠拿出當(dāng)初的買賣協(xié)議合同等證明，法律會(huì)給您公證的判決的。
  

  查看全文↓ 2018-09-20 23:04:58

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• 問 有誰知道農(nóng)村買賣土地是否合法？
  答

  問：在我老家這邊，近年來興起了私下土地轉(zhuǎn)讓買賣，而且所有的手續(xù)只有私下簽訂的協(xié)議。這種行為在法律的基礎(chǔ)是怎么看的，合不合法?答：農(nóng)村土地私下轉(zhuǎn)讓，簽訂的買賣協(xié)議合同沒有法律效力。依據(jù)如下：根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》(1)第十一條規(guī)定， 承包方與受讓方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向發(fā)包方備案;以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)?！?*高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》(2)第十三條規(guī)定，承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同無效。但發(fā)包方無法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外。

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• 問 有誰知道在農(nóng)村買賣土地合法嗎？
  答

  土地轉(zhuǎn)讓不合法。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理》第二條：(1)中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。(2)何單位和個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。(3)國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。

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• 問 墻面刷漆怎么驗(yàn)收？有誰知道？
  答

  一、刷油漆步驟步驟1、準(zhǔn)備工作將門、窗框、家具與涂料連接處，粘貼分色紙保護(hù)。做好的木柜、隔板等家具要用報(bào)紙將其封起，以免被油漆滴落弄臟家具。步驟2、調(diào)色有顏色要求的墻面，事先應(yīng)準(zhǔn)確計(jì)算面積，一次將所涂料調(diào)配均勻。然后是上底漆，可以防止壁面反潮，讓面漆的色澤均勻，防止木板木酸而出現(xiàn)的水漬紋路。步驟3、滾涂施工面漆施工的順序：先吊頂、線條，后墻面。墻面上漆至少要上兩遍，第一遍涂料可加5%~10%的水，方便墻壁吸收，第二遍面漆可不加水，與第一遍涂層有一定的間隔時(shí)間。滾涂時(shí)需要同時(shí)使用粗細(xì)兩種滾筒刷，粗滾筒刷先行、細(xì)滾筒刷隨即跟上。用粗滾筒將油漆均勻涂在墻壁，再用細(xì)滾筒在粗滾筒刷過的地方，重刷一遍，讓墻面油漆變得細(xì)膩，并刷出所需花紋。步驟4、筆刷施工用筆刷對(duì)墻邊和墻角漏刷的地方進(jìn)行補(bǔ)漆。步驟5、對(duì)墻面打磨當(dāng)墻面油漆干后，用砂紙對(duì)墻面進(jìn)行打磨，以減少墻面刷痕，使墻面更加光滑。在打磨時(shí)注意要不時(shí)用手來感受墻面的光滑度，以便判斷哪里需要打磨。應(yīng)注意是打磨時(shí)，盡量用較細(xì)的砂紙，一般質(zhì)地較松軟的膩?zhàn)?如821)用400號(hào)~500號(hào)的砂紙，質(zhì)地較硬的(如墻襯、易呱平)用360號(hào)~400號(hào)為佳。打磨完后要徹底清掃一遍墻面。步驟6、清理與檢查將腳線及其他地方的油漆痕跡清理掉，檢查墻面的顏色是否符合設(shè)計(jì)要求，涂刷面顏色是否一致，以防有透底、漏刷、皮堿掉粉、起泡、咬色、流墜等質(zhì)量缺陷

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• 問 哪位知道買農(nóng)村的房子怎么買賣合法？
  答

  一、我國(guó)的《土地管理法》第六十二條僅規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。這一條規(guī)定的目的在于禁止村民多占宅基地，以免農(nóng)村土地過多地被用于宅基地，從而保證耕地的數(shù)量不至于減少。該規(guī)定不是禁止或限制村民轉(zhuǎn)讓其宅基地。二、從法律關(guān)系來說，農(nóng)村私房系農(nóng)民個(gè)人的合法財(cái)產(chǎn)，國(guó)家保護(hù)個(gè)人的房屋所有權(quán)，所有權(quán)人有合法的處分權(quán)。①房屋所有權(quán)不能離開土地使用權(quán)而單獨(dú)轉(zhuǎn)移，如果以宅基地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓為由而否定房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，不僅剝奪了房屋所有權(quán)人的民事權(quán)利，而且將導(dǎo)致由集體收回宅基地使用權(quán)因房屋的存在而受到阻卻的結(jié)果。因此當(dāng)農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后，其宅基地使用權(quán)也應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓給受讓人。②當(dāng)農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后只要受讓人不改變房屋的用途而一直用作生活居住，那么改變的僅是房屋所有權(quán)主體，房屋的用途仍未改變，從而也不會(huì)引起宅基地設(shè)立目的的變更，因此宅基地使用權(quán)歸屬于受讓人。③《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》、《江蘇省土地管理?xiàng)l例》將農(nóng)村私房的購(gòu)房人限定在本村或經(jīng)批準(zhǔn)回鄉(xiāng)落戶定居的無宅基地或其已有宅基地少于當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)，并且須經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，不滿足上述條件，買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。但《江蘇省土地管理?xiàng)l例》屬地方性法規(guī)，且是在合同法頒布實(shí)行后制定的，根據(jù)合同法第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”的規(guī)定來看，不能據(jù)此認(rèn)定合同無效。④法律、法規(guī)并未禁止農(nóng)村私房的轉(zhuǎn)讓，因此農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后，其宅基地使用權(quán)是允許進(jìn)行變更登記的。⑤轉(zhuǎn)讓人將房屋轉(zhuǎn)讓給受讓人后，也有義務(wù)將宅基地的使用利益歸屬于受讓人。

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• 問 農(nóng)村村民土地之間買賣，是合法的嗎？有誰知道，謝謝！
  答

  根據(jù)《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要（2011年）》規(guī)定：“在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會(huì)公開銷售，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認(rèn)定該買賣合同無效。 將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。”另外根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國(guó)辦發(fā)[1999]39號(hào)）規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！北敬宕迕裰g的交易需符合法律法規(guī)。但要注意土地管理法規(guī)定一戶只能有一處宅基地，出售后重新申請(qǐng)不予批準(zhǔn)。具體問下村委會(huì)。希望對(duì)你有幫助

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