經濟適用房交易需要補交綜合地價款嗎？

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• 143****3481

  只要滿五年就可以上市，就是現(xiàn)實的商品房。
  
  1.經濟適用房只要取得房產證均可補繳差價款后取得完全產權，更換房產證自由上市交易。如果購房時享受了貨幣補貼且購買時間不滿5年，上市交易時需退回所享受的經濟適用住房貨幣補貼。
  
  2.補繳差價款標準所依據(jù)的時間是購房合同簽訂時間。凡購房合同簽訂日期在2005年11月1日之前的，按10%收取補差款。
  
  購房合同簽訂日期在2005年11月1日之后，但執(zhí)行146號令以前政策的項目，以預售許可證辦理時間為準，2005年11月1日之前辦理的，按10%收取補差款。
  
  2005年11月1日之后辦理的，按20%收取補差款；2010年4月15日后，凡按照189號令辦理購房資格的，按30%收取補差款。
  
  一、經濟適用房轉商品房
  
  經轉商，其實就是房屋過戶，二手房交易，要交稅。要想經轉商就只能換名過戶，換句話說，就是進行二手房交易，要交稅和土地出讓金。
  
  二、經適房轉商品房前提條件
  
  需要確認經適房是否滿五年，不是買房日期，是契稅發(fā)票上的日期，或者房產證發(fā)放日期。一般契稅的時間會比房產證日期早1年左右，所以只要看契稅日期滿五年就可以了。
  
  注：經適房是一定要滿五年才能交易的，否則連預約的資格都沒有。
  
  三、經適房轉商品房所需材料
  
  (一)戶口本;
  
  (二)雙方身份證及復印件(**少3張);
  
  (三)結婚證(必須帶，若轉讓給年齡大的父母，已沒結婚證的，可以用戶口本證明夫妻關系也可);
  
  (四)經濟適用房買賣合同原件或復印件(不帶也可，大廳可以幫助打印，不收費，就是耽誤時間);
  
  (五)0房本中的戶型圖和房屋登記表各兩張(登記表一定要將所有權人名字隱去);
  
  (六)買經濟適用房時已繳納的綜合低價款證明(藍色紙)和契稅證明及其復印件;
  
  (七)房本及復印件。
  
  四、經適房轉商品房流程
  
  (一)門口咨詢臺領取網簽號;
  
  (二)到窗口排隊等待叫號進行網簽?？梢韵热ゴ翱谝獋€存量房買賣合同信息表。填寫表格信息。
  
  (三)網簽后，去咨詢臺領取2份表格(個人銷售已購住房涉稅申報核定表 5年以上家庭唯一生活用房證明)，都是繳納契稅用的。
  
  (四)繳納契稅。
  
  (五)拿到契稅票后，憑契稅票到咨詢臺領取登記過戶號。
  
  (六)交納土地出讓金，算法是3621元*面積*10%(當初購房已交的超標經濟適用房面積的部分要減掉)。
  
  (七)登記過戶排號等待辦理過戶。
  
  (八)辦理登記過戶后，10個工作日由買方來取房本。
  
  五、經濟適用房轉商品房
  
  (一)土地出讓金
  
  按國家、省已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關規(guī)定執(zhí)行; 2
  
  (二)所得收益繳納(已購經濟適用住房出售免繳)
  
  由賣方繳納。按成交價扣除當?shù)卣嫉耐诮洕m用住房平均單價、原支付超過住房面積標準的房價款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費后的凈收益，按超額累進比例繳納。成交價高于當?shù)赝诮洕m用住房平均單價50%以下的部分，按20%繳納所得收益，80%歸賣方;成交 價高于當?shù)赝诮洕m用住房平均單價50%以上的部分，30%繳納所得收益，70%歸賣方。超過住房面積標準的凈收益全額繳納。
  
  (三)印花稅
  
  0.1%，買賣雙方各承擔一半;
  
  (四)契稅
  
  1.5%，由買方繳納;
  
  六、經濟適用房轉商品房補差價率
  
  經適房是有限產權，補交差價款才能變成完全產權，按照合同簽訂日期滿五年才能進行上市交易。2005年10月1號之前按照原購房價的10%補交差價，2005年10月1號之后按照原購房價的20%補交差價。
  
  七、其他注意事項
  
  (一)變更性質(經改商)，必須補交綜合地價款，但要在夫妻、父子直系親屬間變更，契稅先交后返還。返還時間為(15天至三年);別忘記在地稅那取張契稅返還需提交的文件清單
  
  (二)夫妻間變更名字經改商后，再變更回來只需85元工本費，無其他稅費;
  
  (三)經改商后，房本擬在變回原所有權人的，再次買賣交易方式費用**低。因無價差，雖然不滿5年，5.5%營業(yè)稅(買入價=賣出價)為0;所得稅按增值20%計算也為0，故只需繳納1.5%契稅。
  
  所以，經濟適用房轉商品房的基本條件是契稅滿五年，以契稅發(fā)票上的日期開始算，不然是沒有資格的。符合五年的條件之后才能，帶著身份證、買賣合同、房本等相關證件辦理過戶手續(xù)，當然還要支付一定的費用，其中金額比較大的一項是經濟適用房轉商品房補差價率是原購房價的20%。

  查看全文↓ 2018-09-13 19:30:56
• 141****1877

  已購經濟適用住房住滿5年后，以市場價格交易時，出售人按成交價格的10%繳納綜合地價款的，購房人不需要補交成交價格3%的土地出讓金。
  
  經濟適用房：
  
  經濟適用住房，常簡稱為經適房，等同于國宅；
  
  指由中國政府出資扶持的具有經濟性和適用性兩方面特點的社會保障住房。
  
  所謂經濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力。
  
  所謂適用性，是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。
  
  備注：和其他許多國家一樣，經濟適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排，另一種出租為主的國宅政策稱為廉租房。

  查看全文↓ 2018-09-13 19:30:47
• 152****0617

  綜合地價款由國土局收取，土地證也是由國土局頒發(fā)，只有按規(guī)定繳納了該費用，才能獲得土地使用權證。
  房屋所在地的國土局負責收繳購房家庭補交的綜合地價款。補交綜合地價款的收取標準為：(經濟適用住房的實際購房價款-該家庭**高購房總價標準)×10%
  對超過購買經濟適用住房的家庭，區(qū)縣房地局負責下發(fā)《超標購買經濟適用住房綜合地價款繳款通知書》，經核準收取補交綜合地價款后，為繳款家庭按房開具《國有土地有償使用收費專用收據(jù)》。房屋交易部門憑《核定表》、《通知書》、《收據(jù)》為超標購買經濟適用住房的家庭辦理立契過戶手續(xù)，并按購房實際價款和補交綜合地價款的總額為基數(shù)，按經濟適用住房收費規(guī)定收取相關稅費。

  查看全文↓ 2018-09-13 19:30:41
• 131****8798

  對于已經住滿5年的經濟適用房，業(yè)主現(xiàn)在可以依照目前市場價格進行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10%補交綜合地價款。　
  經濟適用房的出賣分為兩種：一種是已經住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。具體時間以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經濟適用住房房屋所有權證的發(fā)證時間為準。
  ①對于已經住滿5年的經濟適用房，業(yè)主現(xiàn)在可以依照目前市場價格進行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10%補交綜合地價款。　
  ②對于尚未住滿5年的經濟適用房，由于政策規(guī)定則不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經濟適用房的業(yè)主，只能以不高于購買時的單價出售，并且只能出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。 以上是經濟適用房的出賣政策。

  查看全文↓ 2018-09-13 19:30:35

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  如果是單位自建的經濟適用房要轉成商品房的話不需要交納土地價款，只要到住房保障局填表申請，審核通過后直接拿著工作聯(lián)系單到房產部門辦理產權性質的變更手續(xù)。

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  應補交土地價款=房屋產權建筑面積×應收純出讓金標準×(住宅用地剩余出讓年限/住宅用地**高出讓年限)

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  所謂的綜合地價款，一般是涉及到經濟適用房買賣的時候才會使用到。主要是指經濟適用房在上市買賣的時候，需要繳納的一種收費，比如說已經過了5年的交易期，要繳納網簽價的10%作為稅費。而且這項款項只是針對于經濟適用房的征收所推出的，和其他的商品房或者是二類經濟適用房都不需要繳納。對于經濟適用房的買賣來說，只有在購房5年之后才可以上市交易，并且是政府優(yōu)先回購，如果不回購的話，則需要按照繳納產生的金額70%進行補差。差額指的是在享受了經濟適用房所補貼的金額，和當時同時段出售的房屋基本房價的差額?？傮w而言，經濟適用房是國家給予補助的住房，如果要上市交易，那么就要按照類似普通商品房的交易來進行執(zhí)行，在當時已經享受過的金額，需要給國家退回。

• 問 滿5年的經濟適用房交易綜合地價款如何計算？請問有哪位大神知道，謝謝！
  答

  可以，根據(jù)《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》(京建住〔2008〕225號)的有關規(guī)定: (一)已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的，不得按市場價格上市出售，確需出售的，產權人應當向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門提出申請，由區(qū)縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定符合條件的購房人(購房人須按照有關規(guī)定，已辦理經濟適用住房的購買資格審核手續(xù))，由購房人按原價購買或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價回購。 (四)已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年后，可以按市場價出售所購住房。產權人應按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地收益等價款。同等價格條件下，已購經濟適用住房產權人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門可以優(yōu)先回購。

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