很明顯,賣家應該看過了合同法的,這樣的官司就沒意思了,勝訴了也只能拿到雙倍定金,還得付大官司的費用和律師費。
全部4個回答>二手房買賣,賣方違約,違約金按成交價2%還是雙倍返還定金?
142****6595 | 2018-09-13 11:25:52
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158****1543
定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢或替代物作為擔保的擔保方式。
查看全文↓ 2018-09-13 11:26:40
給付定金的一方稱為定金給付方,接受定金的一方稱為定金接受方。
定金罰則編輯
1、定金罰則具體內容
給付定金方不履行合同義務的,無權請求返還定金;接受定金方不履行合同義務的,雙倍返還定金。當事人一方不完全履行合同的,應按照未履行部分所占合同約定內容的比例,適用定金罰則。
2、定金的適用需要符合以下幾個條件:
2.1定金合同是實踐合同,需要定金的實際交付。
定金如未實際交付的,在當事人一方不履行合同債務或者不訂立主合同時,不能適用定金罰則。
2.2主合同必須有效。
這是由定金合同的從屬性所決定的。如果主合同無效或者被撤銷的,即便當事人已有交付和收受定金的事實,也不能適用定金罰則。但是,當事人可以約定定金合同的效力獨立于主合同,即主合同無效定金合同卻不一定無效。
2.3當事人不履行債務且無法定免責情形。
3、《擔保解釋》對適用定金罰則的幾種特殊情況作出的規(guī)定:
3.1視為不履行被擔保的債務的情況。
因當事人一方遲延履行或者有其他違約行為,致使合同目的不能實現,可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外。
3.2 不完全履行合同時的定金罰則。
當事人一方不完全履行合同的,應當按照未履行部分所占合同約定內容的比例,適用定金罰則。
3.3因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不適用定金罰則。
因合同關系以外人的過錯,致使主合同不能履行的,適用定金罰則。受定金處罰的一方當事人,可以依法向第三人追償。
雙倍返還定金的法律依據:
(一)依照擔保法第89條之規(guī)定,定金的法律效力表現在兩方面:
1、債務人履行債務后,定金應當抵作價款或者收回。此乃為主合同得以履行情況下所表現的效力。
2、在發(fā)生違約的情況下,給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。此乃主合同不能履行情況下的定金罰則。
在司法實踐中,支付定金的一方雖以貨款、預付款、保證金、留置金、擔保金、押金、訂金等名義支付,但支付的數額、時間與定金合同約定的權利和義務一致的,不影響定金合同的效力。
(二)我國新合同法第107條規(guī)定:“當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?!?br/>一般認為,該條采用了無過錯原則,當事人不履行合同義務或者履行不符合約定就應當承擔違約責任,除法定免責的以外。因此,當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的,就可適用定金罰則。但由于第三人的原因造成合同不能履行的,是否適用定金罰則,存在著分歧。有人認為,因第三人的原因導致合同不能履行的不適用定金罰則。我們認為,因第三人的原因導致合同不能履行的,違約方仍應承擔定金責任。理由是:
1、定金罰則的目的旨在對違約行為予以制裁,從而擔保合同債的履行,若因第三人的原因造成不能履行合同而免除適用定金罰則,則使相對方在無任何過錯情形下處于不利地位,且極易給違約方提供“借口”,也容易造成法官自由裁量權的濫用。
2、根據**高人民法院法函(1995) 76號《關于因第三人的過錯導致合同不能履行應如何適用定金罰則問題的復函》中指出:“凡當事人在合同中明確約定預付定金的,在實際交付定金后,如一方不履行合同除有法定免責的情況外,即應對其適用定金罰則。因該合同關系以外第三人的過錯導致合同不能履行的,除該合同另有約定的以外,仍應對違約方適用定金罰則。合同當事人一方在接受定金處罰后可依法向第三人追償?!痹搹秃癁榈谌说脑驅е潞贤荒苈男械倪`約方仍應承擔定金責任提供了法律依據,在司法實踐中應當參照執(zhí)行,并根據此復函辯駁違約方以此理由所進行的抗辯。
(三)根據我國新合同法第116條之規(guī)定,“當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款”。
人們對該條的解釋亦不盡相同,有人認為,本條的規(guī)定,違約金和定金不能同時適用,即一方違約時,對方可以選擇適用違約金條款或者定金條款,不能既請求支付違約金又請求執(zhí)行定金罰則。亦有人認為,違約金和定金能否并罰,取決于定金的種類和性質,也取決于違約金的性質和完全賠償原則,并認為違約定金與違約金不能并罰,而證約定金、成約定金、解約定金和違約金可以并罰。我們認為,由于我國尚未從立法上或司法解釋上對定金性質作出明確規(guī)定,而實務中和學理上一般認為屬違約定金,因此,同意前一種觀點,嚴格按合同法第116條之規(guī)定要么選擇違約金條款,要么選擇定金條款,在法律、司法解釋尚未明確規(guī)定前,兩者不得并用。由于擔保法對定金的數額已作了限制性的規(guī)定,因此,一方當事人不履行合同給對方當事人造成的損失較大,超過定金罰則的數額時,超出的部分還可以要求違約方賠償經濟損失,即請求賠償金。所以說,定金與賠償金可以并用。在審判實踐中,也不少遇到借款合同約定有定金擔保條款的問題,我們認為,該約定于法無據,即在借款合同中不適用定金擔保,其約定定金擔保條款無效。理由是:
1、根據我國合同法第196條之規(guī)定,借款合同是借款人向貸款人借款,到期返還借款并支付利息的合同。該法第200條規(guī)定,應當按實際借款數額返還借款并計算利息。因此,若在借款合同中借款人向貸款人支付一定數額的定金,等于減少使用借款數額,定金沒有利息,借款按貸款利率計息,顯然對借款人有失公平,所以說,借款合同中不適用定金,應按實際借款數額返本付息。
2、根據《貸款通則》第9條之規(guī)定,借款合同只能適用保證、抵押、質押三種擔保方式,定金擔保方式(也包括留置)不適用于借款合同?;谏鲜隼碛桑杩詈贤胁贿m用定金擔保。 -
152****1270
不是必須 可以選擇合同中違約條款來承擔違約責任
查看全文↓ 2018-09-13 11:26:31
合同條款如果沒有違約條款或者約定違約金過低 可以請求違約方雙倍返還定金
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156****7781
二手房買賣,違約金和雙倍返還定金不能同時要求,只能選擇其中一種。
查看全文↓ 2018-09-13 11:26:26
《合同法》第一百一十六條的:當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
相關問題
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賣方違約有幾種情況:(1)不交貨。(2)延遲交貨。(3)交貨與合同不符。買方可以采取的救濟的方法包括: 1、要求賣方實際履行。 實際履行是按照合同規(guī)定的義務做。當賣方不履行合同義務時,買方可要求其實際履行合同義務,并可通過法院強制手段強迫賣方履行以上義務。具體包括: ?、?要求賣方提交符合合同規(guī)定的貨物 ?、?對不符合規(guī)定的貨物進行修理、更換 ?、?提交替代物等。 在貿易實踐中,實際履行不是常用的救濟方式,僅適用于特定物或特定情況下的貨物交易,如果不是這類交易物,買方**有效的救濟方式是及時補進貨物,或者放棄交易,然后索賠差價損失。 大陸法系側重實際履行,英美法系側重損害賠償?!堵摵蠂鴩H貨物買賣合同公約》是兩者的調和。承認其權利,限制其行使。 根據《聯合國國際貨物買賣合同公約》的規(guī)定,實際履行應滿足以下條件: (1)買方不得采取與這一要求相抵觸的救濟方法; (2)買方應給予賣方履行合同的寬限期; (3)當賣方交貨不符時,只有這種不符構成根本違反合同(Fundamental Breach)時,買方才能要求提交替代物,交付代替物,更換貨物的前提是不能把原物返還。如果買方因處分貨物而無法返還原物,就不能退貨或返還原物。而且應在發(fā)現交貨不符時,將這一要求及時通知對方; (4)法院是否做出實際履行的判決依賴于該國國內法的規(guī)定。 2 、減少價金。 當賣方交貨不符合合同規(guī)定時,買方可要求減少價金?!堵摵蠂鴩H貨物買賣合同公約》規(guī)定,不論價款是否已付,買方都可減低價格。減低價格應按實際交付的貨物在交貨時的價值與符合合同規(guī)定的貨物在當時的價值兩者之間的比例計算。指賣方的所在地的時價。 在下列情況下,買方喪失要求減少價金的權利: (1)如果賣方已對交貨不符采取了補救方法,買方就喪失了要求減少價金的權利。 這是指賣方根據《聯合國國際貨物買賣合同公約》第37條48條在交貨前和交貨后對不符合同的貨物進行補救而被買方認可或不認可。 參見《聯合國國際貨物買賣合同公約》 “第三十七條 如果賣方在交貨日期前交付貨物,他可以在那個日期到達前,交付任何缺漏部分或補足所交付貨物的不足數量,或交付用以替換所交付不符合同規(guī)定的貨物,或對所交付貨物中任何不符合同規(guī)定的情形做出補救,但是,此一權利的行使不得使買方遭受不合理的不便或承擔不合理的開支。但是,買方保留本公約所規(guī)定的要求損害賠償的任何權利。” “第四十八條 ?。?)在第四十九條的條件下,賣方即使在交貨日期之后,仍可自付費用,對任何不履行義務做出補救,但這種補救不得造成不合理的遲延,也不得使買方遭受不合理的不便,或無法確定賣方是否將償付買方預付的費用。但是,買方保留本公約所規(guī)定的要求損害賠償的任何權利。 ?。?)如果賣方要求買方表明他是否接受賣方履行義務,而買方不在一段合理時間內對此一要求做出答復,則賣方可以按其要求中所指明的時間履行義務。買方不得在該段時間內采取與賣方履行義務相抵觸的任何補救辦法。 ?。?)賣方表明他將在某一特定時間內履行義務的通知,應視為包括根據上一款規(guī)定要買方表明決定的要求在內。 ?。?)賣方按照本條第(2)和第(3)款做出的要求或通知,必須在買方收到后,始生效力?!? (2)買方拒絕了賣方對違約采取的補救辦法或對賣方提出的補救辦法,末在合理時間內做出答復。 3、解除合同。 ?。?)根本違約。 所謂根本違反合同, 根據《聯合國國際貨物買賣合同公約》的解釋,是指:一方當事人違反合同的結果,使另一方當事人蒙受損害,以至于實際上剝奪了他根據合同規(guī)定有權期待得到的東西。----(第25條。) 實際剝奪,英翻譯為“實質上剝奪”,英文原文為substantially to deprive, 實質是在很大程度上的意思,實質剝奪是指買方重大利益的剝奪。 根據《聯合國國際貨物買賣合同公約》,構成根本違約的要件是: ?、?違約造成損害; ?、?損害剝奪了買方重大利益; ?、?損害后果是賣方可以預見的,包括在訂約時就可以預見。 根據《聯合國國際貨物買賣合同公約》規(guī)定,當賣方不履行合同或《聯合國國際貨物買賣合同公約》義務構成根本違反合同時,買方可以宣布解除合同。 根本違約具體包括以下三項內容: ?、?賣方不交付貨物、延遲交貨或交貨不符或所有權有瑕疵構成根本違反合同; ?、?賣方聲明他不在規(guī)定的時間內履行交貨義務; ?、?在買方給予的寬限期屆滿后仍不履行合同。 ?。?)當賣方違約時,買方可以在如下情況撤銷合同: ?、儋u方根本違約。 ?、谌绻琴u方不交貨,在一定合理時間內,還不交,或聲明將不交。 ?。?)賣方已交貨時。 如果賣方已交貨,買方則喪失解除合同的權利,除非: ?、僭谘舆t交貨的情況下,買方在得知交貨后的合理時間內宣布解除合同; ?、谠诮回洸环那闆r下,買方在檢驗貨物后的合理時間內提出解除合同; ?、墼诮o予賣方做出履行合同或做出補救的寬限期屆滿后或在拒絕接受賣方履行義務后的合理時間內宣布解除合同。 根據《聯合國國際貨物買賣合同公約》規(guī)定,買方宣布解除合同的聲明,只有在向賣方發(fā)出通知時才發(fā)生效力。 值得注意的是,當賣方交付的貨物中有部分符合合同時,買方應接受符合規(guī)定的部分;只有當賣方完全不交貨或不按合同規(guī)定交貨構成根本違反合同時,一方能宣布整個合同無效。當賣方交貨數量大于合同規(guī)定數量時,買方有選擇權,全部接受或拒絕多交部分。 4、要求賣方交付代替物。 構成根本違約時,才可以要求賣方交付代替物。 5、要求賣方進行修補。 根據具體情況,也可以自己修理,或請第三人修理,由賣方支付開支。 6、給賣方一段合理的時間,讓其履行合同義務。 ?。?)“合理的時間”的意思。 這是針對賣方延遲交貨而規(guī)定的救濟方法?;镜囊馑加?個: ?、?如果對方到期沒有交貨,也不能差幾天就撤銷合同呀!再延長一段時間吧! ?、凇堵摵蠂鴩H貨物買賣合同公約》第四十九條規(guī)定,如果發(fā)生不交貨的情況,賣方不在買方規(guī)定一段合理時限的額外時間內履行其義務買方可以宣告合同無效。這時再宣告合同無效,既顯得仁至義盡,又符合法律規(guī)定。 ?。?)各國的不同做法。 如果對方到期沒有交貨,買方是否一定要給賣方一個合理的額外時間,讓其履行合同義務合同義務,而不能立即宣告撤銷合同? ?、儆淖龇ǎ? 買方是否可以立即撤銷合同,要看賣方違反的是什么條款。如果違反的是擔保條款(Breach of Warranty)買方就不能撤銷合同,只能要求損害賠償。如果是違反條件條款(Breach of Condition)就可以立即撤銷合同。按照一般解釋,商業(yè)買賣交易中的交貨時間,屬于合同的要件如果沒有在規(guī)定的時間交貨應該認為違反條件,買方就可以立即撤銷合同。 ?、诘聡淖龇ǎ? 賣方不能按時交貨,買方應該進行“催告”。在“催告”中,給賣方一段時間,讓其在此期間交貨,如果再不交,買方就可以解除合同,或請求賠償。 ?、邸堵摵蠂鴩H貨物買賣合同公約》的規(guī)定: 一般情況下,與德國一樣。 如果延遲交貨已經構成根本違約,就可以直接解除合同。但是,什么情況才經構成根本違約? 學者給了2個關于根本違約的例子: 案例1:為圣誕節(jié)進口火雞,供圣誕節(jié)市場銷售。交貨晚了1個星期,圣誕節(jié)已過。是屬于根本違約,買方可以撤銷合同。 案例2:出售普通雞的合同賣方應該于7月至8月裝運,實際裝運日期遲了一個星期,這段時間,市場沒有什么變化。這不屬于根本違約,買方不能撤銷合同。 ?、苋绻I方給了賣方一段合理的額外時間,在此期間,除非得到賣方的通知,表明賣方將不會在此期間履行義務,買方不能對賣方采取任何補救方法。當然,買方不因此失去要求損害賠償的權利,因為賣方畢竟沒有按期交貨。 7、賣方可以對自己不履行義務,自付費用作出補救。 ?。?)對補救的要求。 賣方自行補救,要符合如下要求: (1)買方還沒有按規(guī)定撤銷合同。 (2)賣方應該承擔補救費用。 (3)補救時,賣方不得給買方造成不合理的不便或延遲。 ?。?)雙方注意事項。 同時,賣方如果要求買方明確表示是否接受賣方履行的義務,而買方在一段合理的時間內沒有對這一項要求回答,則賣方可以在該時間內履行義務。這時,買方不得在此期間,采取與賣方履行義務相抵觸的任何救濟方法。就是: ?。?)賣方在準備上述履行時,應該事先通知買方。 ?。?)如果買方不答復,就是同意。所以,買方不得在此期間,采取與賣方履行義務相抵觸的任何救濟方法。比如,買方不得在此期間撤銷合同。 8、賣方交付部分貨物,買方可以采取的救濟方法。 當賣方只交付一部分貨物,或所交貨物只有一部分合格時,買方可以采取的救濟方法。 ?。?)買方只可以對沒有交的,或不合格的貨物,采取退貨,、減價、要求賠償損失等方法。不能撤銷合同。 ?。?)如果賣方只交付一部分貨物,或所交貨物只有一部分合格,構成根本違約時,可以撤銷合同?! ?、賣方提前交貨或超量交貨時,買方可以采取的救濟方法。 ?。?)如果提前交貨,買方可以收取貨物,也可以拒絕收取貨物。到規(guī)定的時間在交時,還應該收?! 。?)超出的部分,可以收,也可以拒收。如果收了,按合同規(guī)定的價格。 10、請求損害賠償。 《聯合國國際貨物買賣合同公約》認為,請求損害賠償是一種主要的救濟方法,并且,不因為采取了其他救濟方法,喪失再請求損害賠償的權利。任何計算損害賠償額,有如下情形: ?。?)實際補進(Cover)。如果買方撤銷了合同,在撤銷合同后一段合理的時間內,以合理的方式(指**低價)購買了代替物,買方可以取得兩者之間的價格差額和賣方造成的損失補償(如價格以外的,額外的開支)。這就叫實際補進。 ?。?)如果沒有實際補進貨物,也可以按當地價格計算,取得價格差額和損失補償。
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二手房買賣中賣方違約金的賠償如下:違約是對買賣雙方都具有效力的。若賣方違約,且合同中約定違約金是2萬的話,這個2萬的數額應賣方補償給買方。同時退還買房所交的費用以及辦理貸款等造成的利息等。對于已簽訂合同的,一般視為交易成功,需支付中介相關的費用,但由于未完成過戶,可以協(xié)調減少中介費用。違約金是指按照當事人的約定或者法律直接規(guī)定,一方當事人違約的,應向另一方支付的金錢。違約金的標準是金錢,但當事人也可以約定違約金的標的物為金錢以外的其他財產。違約金具有擔保債務履行的功效,又具有懲罰違約人和補償無過錯一方當事人所受損失的效果,因此有的國家將其作為合同擔保的措施之一,有的國家將其作為違反合同的責任承擔方式。違約金的主要作用,這一點歷來是學界爭議的焦點。對此,學術界有三種不同的觀點:1、擔保說一種觀點認為,違約金的主要作用在于擔保合同的履行。認為它"是當前社會主義組織間合同擔保的主要形式,社會主義組織間的經濟合同,如果沒有違約金的規(guī)定,就是不完整的"。因而是一種擔保方式(擔保說)。2、責任說第二種觀點認為,違約金是債務人不履行債務所應承擔的違約責任。由于違約金與傳統(tǒng)民法中擔保方式存在著性質上的差別,所以"違約金不是債的擔保方式,立法和法學理論也不應該要求違約金發(fā)揮債的擔保作用"(責任說)。3、折衷說第三種觀點認為,違約金既是擔保方式,又是違約責任方式(折衷說)。
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看合同怎么寫的了,他單方面要,你不用理,他要是拖,根據合同,超過期限可以告他
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要看協(xié)議中有無其他的違約責任約定,要求除了定金再賠償,也可以要求繼續(xù)履行合同。
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