二手房買(mǎi)賣(mài)，賣(mài)方違約，違約金按成交價(jià)2%還是雙倍返還定金？

已有4個(gè)回答

• 132****9186

  很明顯，賣(mài)家應(yīng)該看過(guò)了合同法的，這樣的官司就沒(méi)意思了，勝訴了也只能拿到雙倍定金，還得付大官司的費(fèi)用和律師費(fèi)。

  查看全文↓ 2018-08-08 18:29:40
• 137****1545

  不是必須 可以選擇合同中違約條款來(lái)承擔(dān)違約責(zé)任
  合同條款如果沒(méi)有違約條款或者約定違約金過(guò)低 可以請(qǐng)求違約方雙倍返還定金

  查看全文↓ 2018-08-08 18:29:34
• 147****4979

  二手房買(mǎi)賣(mài)，違約金和雙倍返還定金不能同時(shí)要求，只能選擇其中一種。
  《合同法》第一百一十六條的：當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。

  查看全文↓ 2018-08-08 18:29:29
• 134****0108

  定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢(qián)或替代物作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。
  給付定金的一方稱為定金給付方，接受定金的一方稱為定金接受方。
  定金罰則編輯
  1、定金罰則具體內(nèi)容
  給付定金方不履行合同義務(wù)的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；接受定金方不履行合同義務(wù)的，雙倍返還定金。當(dāng)事人一方不完全履行合同的，應(yīng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。
  2、定金的適用需要符合以下幾個(gè)條件：
  2.1定金合同是實(shí)踐合同，需要定金的實(shí)際交付。
  定金如未實(shí)際交付的，在當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)或者不訂立主合同時(shí)，不能適用定金罰則。
  2.2主合同必須有效。
  這是由定金合同的從屬性所決定的。如果主合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)的，即便當(dāng)事人已有交付和收受定金的事實(shí)，也不能適用定金罰則。但是，當(dāng)事人可以約定定金合同的效力獨(dú)立于主合同，即主合同無(wú)效定金合同卻不一定無(wú)效。
  2.3當(dāng)事人不履行債務(wù)且無(wú)法定免責(zé)情形。
  3、《擔(dān)保解釋》對(duì)適用定金罰則的幾種特殊情況作出的規(guī)定：
  3.1視為不履行被擔(dān)保的債務(wù)的情況。
  因當(dāng)事人一方遲延履行或者有其他違約行為,致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。
  3.2 不完全履行合同時(shí)的定金罰則。
  當(dāng)事人一方不完全履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。
  3.3因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不適用定金罰則。
  因合同關(guān)系以外人的過(guò)錯(cuò)，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。受定金處罰的一方當(dāng)事人，可以依法向第三人追償。
  雙倍返還定金的法律依據(jù)：
  (一)依照擔(dān)保法第89條之規(guī)定，定金的法律效力表現(xiàn)在兩方面：
  1、債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。此乃為主合同得以履行情況下所表現(xiàn)的效力。
  2、在發(fā)生違約的情況下，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。此乃主合同不能履行情況下的定金罰則。
  在司法實(shí)踐中，支付定金的一方雖以貨款、預(yù)付款、保證金、留置金、擔(dān)保金、押金、訂金等名義支付，但支付的數(shù)額、時(shí)間與定金合同約定的權(quán)利和義務(wù)一致的，不影響定金合同的效力。
  (二)我國(guó)新合同法第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！?br/>一般認(rèn)為，該條采用了無(wú)過(guò)錯(cuò)原則，當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行不符合約定就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，除法定免責(zé)的以外。因此，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，就可適用定金罰則。但由于第三人的原因造成合同不能履行的，是否適用定金罰則，存在著分歧。有人認(rèn)為，因第三人的原因?qū)е潞贤荒苈男械牟贿m用定金罰則。我們認(rèn)為，因第三人的原因?qū)е潞贤荒苈男械模`約方仍應(yīng)承擔(dān)定金責(zé)任。理由是：
  1、定金罰則的目的旨在對(duì)違約行為予以制裁，從而擔(dān)保合同債的履行，若因第三人的原因造成不能履行合同而免除適用定金罰則，則使相對(duì)方在無(wú)任何過(guò)錯(cuò)情形下處于不利地位，且極易給違約方提供“借口”，也容易造成法官自由裁量權(quán)的濫用。
  2、根據(jù)**高人民法院法函(1995) 76號(hào)《關(guān)于因第三人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同不能履行應(yīng)如何適用定金罰則問(wèn)題的復(fù)函》中指出：“凡當(dāng)事人在合同中明確約定預(yù)付定金的，在實(shí)際交付定金后，如一方不履行合同除有法定免責(zé)的情況外，即應(yīng)對(duì)其適用定金罰則。因該合同關(guān)系以外第三人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同不能履行的，除該合同另有約定的以外，仍應(yīng)對(duì)違約方適用定金罰則。合同當(dāng)事人一方在接受定金處罰后可依法向第三人追償?！痹搹?fù)函為第三人的原因?qū)е潞贤荒苈男械倪`約方仍應(yīng)承擔(dān)定金責(zé)任提供了法律依據(jù)，在司法實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)參照?qǐng)?zhí)行，并根據(jù)此復(fù)函辯駁違約方以此理由所進(jìn)行的抗辯。
  (三)根據(jù)我國(guó)新合同法第116條之規(guī)定，“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款”。
  人們對(duì)該條的解釋亦不盡相同，有人認(rèn)為，本條的規(guī)定，違約金和定金不能同時(shí)適用，即一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金條款或者定金條款，不能既請(qǐng)求支付違約金又請(qǐng)求執(zhí)行定金罰則。亦有人認(rèn)為，違約金和定金能否并罰，取決于定金的種類(lèi)和性質(zhì)，也取決于違約金的性質(zhì)和完全賠償原則，并認(rèn)為違約定金與違約金不能并罰，而證約定金、成約定金、解約定金和違約金可以并罰。我們認(rèn)為，由于我國(guó)尚未從立法上或司法解釋上對(duì)定金性質(zhì)作出明確規(guī)定，而實(shí)務(wù)中和學(xué)理上一般認(rèn)為屬違約定金，因此，同意前一種觀點(diǎn)，嚴(yán)格按合同法第116條之規(guī)定要么選擇違約金條款，要么選擇定金條款，在法律、司法解釋尚未明確規(guī)定前，兩者不得并用。由于擔(dān)保法對(duì)定金的數(shù)額已作了限制性的規(guī)定，因此，一方當(dāng)事人不履行合同給對(duì)方當(dāng)事人造成的損失較大，超過(guò)定金罰則的數(shù)額時(shí)，超出的部分還可以要求違約方賠償經(jīng)濟(jì)損失，即請(qǐng)求賠償金。所以說(shuō)，定金與賠償金可以并用。在審判實(shí)踐中，也不少遇到借款合同約定有定金擔(dān)保條款的問(wèn)題，我們認(rèn)為，該約定于法無(wú)據(jù)，即在借款合同中不適用定金擔(dān)保，其約定定金擔(dān)保條款無(wú)效。理由是：
  1、根據(jù)我國(guó)合同法第196條之規(guī)定，借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。該法第200條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際借款數(shù)額返還借款并計(jì)算利息。因此，若在借款合同中借款人向貸款人支付一定數(shù)額的定金，等于減少使用借款數(shù)額，定金沒(méi)有利息，借款按貸款利率計(jì)息，顯然對(duì)借款人有失公平，所以說(shuō)，借款合同中不適用定金，應(yīng)按實(shí)際借款數(shù)額返本付息。
  2、根據(jù)《貸款通則》第9條之規(guī)定，借款合同只能適用保證、抵押、質(zhì)押三種擔(dān)保方式，定金擔(dān)保方式(也包括留置)不適用于借款合同。基于上述理由，借款合同中不適用定金擔(dān)保。

  查看全文↓ 2018-08-08 18:29:23

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房買(mǎi)賣(mài)，賣(mài)方違約，違約金按成交價(jià)2%還是雙倍返還定金？
  答

  定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢(qián)或替代物作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。給付定金的一方稱為定金給付方，接受定金的一方稱為定金接受方。定金罰則編輯1、定金罰則具體內(nèi)容給付定金方不履行合同義務(wù)的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；接受定金方不履行合同義務(wù)的，雙倍返還定金。當(dāng)事人一方不完全履行合同的，應(yīng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。2、定金的適用需要符合以下幾個(gè)條件：2.1定金合同是實(shí)踐合同，需要定金的實(shí)際交付。定金如未實(shí)際交付的，在當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)或者不訂立主合同時(shí)，不能適用定金罰則。2.2主合同必須有效。這是由定金合同的從屬性所決定的。如果主合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)的，即便當(dāng)事人已有交付和收受定金的事實(shí)，也不能適用定金罰則。但是，當(dāng)事人可以約定定金合同的效力獨(dú)立于主合同，即主合同無(wú)效定金合同卻不一定無(wú)效。2.3當(dāng)事人不履行債務(wù)且無(wú)法定免責(zé)情形。3、《擔(dān)保解釋》對(duì)適用定金罰則的幾種特殊情況作出的規(guī)定：3.1視為不履行被擔(dān)保的債務(wù)的情況。因當(dāng)事人一方遲延履行或者有其他違約行為,致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。3.2 不完全履行合同時(shí)的定金罰則。當(dāng)事人一方不完全履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。3.3因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不適用定金罰則。因合同關(guān)系以外人的過(guò)錯(cuò)，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。受定金處罰的一方當(dāng)事人，可以依法向第三人追償。雙倍返還定金的法律依據(jù)：(一)依照擔(dān)保法第89條之規(guī)定，定金的法律效力表現(xiàn)在兩方面：1、債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。此乃為主合同得以履行情況下所表現(xiàn)的效力。2、在發(fā)生違約的情況下，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。此乃主合同不能履行情況下的定金罰則。在司法實(shí)踐中，支付定金的一方雖以貨款、預(yù)付款、保證金、留置金、擔(dān)保金、押金、訂金等名義支付，但支付的數(shù)額、時(shí)間與定金合同約定的權(quán)利和義務(wù)一致的，不影響定金合同的效力。(二)我國(guó)新合同法第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！币话阏J(rèn)為，該條采用了無(wú)過(guò)錯(cuò)原則，當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行不符合約定就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，除法定免責(zé)的以外。因此，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，就可適用定金罰則。但由于第三人的原因造成合同不能履行的，是否適用定金罰則，存在著分歧。有人認(rèn)為，因第三人的原因?qū)е潞贤荒苈男械牟贿m用定金罰則。我們認(rèn)為，因第三人的原因?qū)е潞贤荒苈男械模`約方仍應(yīng)承擔(dān)定金責(zé)任。理由是：1、定金罰則的目的旨在對(duì)違約行為予以制裁，從而擔(dān)保合同債的履行，若因第三人的原因造成不能履行合同而免除適用定金罰則，則使相對(duì)方在無(wú)任何過(guò)錯(cuò)情形下處于不利地位，且極易給違約方提供“借口”，也容易造成法官自由裁量權(quán)的濫用。2、根據(jù)**高人民法院法函(1995) 76號(hào)《關(guān)于因第三人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同不能履行應(yīng)如何適用定金罰則問(wèn)題的復(fù)函》中指出：“凡當(dāng)事人在合同中明確約定預(yù)付定金的，在實(shí)際交付定金后，如一方不履行合同除有法定免責(zé)的情況外，即應(yīng)對(duì)其適用定金罰則。因該合同關(guān)系以外第三人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同不能履行的，除該合同另有約定的以外，仍應(yīng)對(duì)違約方適用定金罰則。合同當(dāng)事人一方在接受定金處罰后可依法向第三人追償。”該復(fù)函為第三人的原因?qū)е潞贤荒苈男械倪`約方仍應(yīng)承擔(dān)定金責(zé)任提供了法律依據(jù)，在司法實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)參照?qǐng)?zhí)行，并根據(jù)此復(fù)函辯駁違約方以此理由所進(jìn)行的抗辯。(三)根據(jù)我國(guó)新合同法第116條之規(guī)定，“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款”。人們對(duì)該條的解釋亦不盡相同，有人認(rèn)為，本條的規(guī)定，違約金和定金不能同時(shí)適用，即一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金條款或者定金條款，不能既請(qǐng)求支付違約金又請(qǐng)求執(zhí)行定金罰則。亦有人認(rèn)為，違約金和定金能否并罰，取決于定金的種類(lèi)和性質(zhì)，也取決于違約金的性質(zhì)和完全賠償原則，并認(rèn)為違約定金與違約金不能并罰，而證約定金、成約定金、解約定金和違約金可以并罰。我們認(rèn)為，由于我國(guó)尚未從立法上或司法解釋上對(duì)定金性質(zhì)作出明確規(guī)定，而實(shí)務(wù)中和學(xué)理上一般認(rèn)為屬違約定金，因此，同意前一種觀點(diǎn)，嚴(yán)格按合同法第116條之規(guī)定要么選擇違約金條款，要么選擇定金條款，在法律、司法解釋尚未明確規(guī)定前，兩者不得并用。由于擔(dān)保法對(duì)定金的數(shù)額已作了限制性的規(guī)定，因此，一方當(dāng)事人不履行合同給對(duì)方當(dāng)事人造成的損失較大，超過(guò)定金罰則的數(shù)額時(shí)，超出的部分還可以要求違約方賠償經(jīng)濟(jì)損失，即請(qǐng)求賠償金。所以說(shuō)，定金與賠償金可以并用。在審判實(shí)踐中，也不少遇到借款合同約定有定金擔(dān)保條款的問(wèn)題，我們認(rèn)為，該約定于法無(wú)據(jù)，即在借款合同中不適用定金擔(dān)保，其約定定金擔(dān)保條款無(wú)效。理由是：1、根據(jù)我國(guó)合同法第196條之規(guī)定，借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。該法第200條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際借款數(shù)額返還借款并計(jì)算利息。因此，若在借款合同中借款人向貸款人支付一定數(shù)額的定金，等于減少使用借款數(shù)額，定金沒(méi)有利息，借款按貸款利率計(jì)息，顯然對(duì)借款人有失公平，所以說(shuō)，借款合同中不適用定金，應(yīng)按實(shí)際借款數(shù)額返本付息。2、根據(jù)《貸款通則》第9條之規(guī)定，借款合同只能適用保證、抵押、質(zhì)押三種擔(dān)保方式，定金擔(dān)保方式(也包括留置)不適用于借款合同?；谏鲜隼碛桑杩詈贤胁贿m用定金擔(dān)保。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??二手房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)方違約違約金是多少??？
  答

  賣(mài)方違約有幾種情況：（1）不交貨。（2）延遲交貨。（3）交貨與合同不符。買(mǎi)方可以采取的救濟(jì)的方法包括： 　　1、要求賣(mài)方實(shí)際履行。 　　實(shí)際履行是按照合同規(guī)定的義務(wù)做。當(dāng)賣(mài)方不履行合同義務(wù)時(shí)，買(mǎi)方可要求其實(shí)際履行合同義務(wù)，并可通過(guò)法院強(qiáng)制手段強(qiáng)迫賣(mài)方履行以上義務(wù)。具體包括： 　　⑴ 要求賣(mài)方提交符合合同規(guī)定的貨物 　?、?對(duì)不符合規(guī)定的貨物進(jìn)行修理、更換 　?、?提交替代物等。 　　在貿(mào)易實(shí)踐中，實(shí)際履行不是常用的救濟(jì)方式，僅適用于特定物或特定情況下的貨物交易，如果不是這類(lèi)交易物，買(mǎi)方**有效的救濟(jì)方式是及時(shí)補(bǔ)進(jìn)貨物，或者放棄交易，然后索賠差價(jià)損失。 　　大陸法系側(cè)重實(shí)際履行，英美法系側(cè)重?fù)p害賠償?！堵?lián)合國(guó)國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同公約》是兩者的調(diào)和。承認(rèn)其權(quán)利，限制其行使。 　　根據(jù)《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同公約》的規(guī)定，實(shí)際履行應(yīng)滿足以下條件： 　　(1)買(mǎi)方不得采取與這一要求相抵觸的救濟(jì)方法； 　　(2)買(mǎi)方應(yīng)給予賣(mài)方履行合同的寬限期； 　　(3)當(dāng)賣(mài)方交貨不符時(shí)，只有這種不符構(gòu)成根本違反合同(Fundamental Breach)時(shí)，買(mǎi)方才能要求提交替代物，交付代替物，更換貨物的前提是不能把原物返還。如果買(mǎi)方因處分貨物而無(wú)法返還原物，就不能退貨或返還原物。而且應(yīng)在發(fā)現(xiàn)交貨不符時(shí)，將這一要求及時(shí)通知對(duì)方； 　　(4)法院是否做出實(shí)際履行的判決依賴于該國(guó)國(guó)內(nèi)法的規(guī)定。 　　2 、減少價(jià)金。 　　當(dāng)賣(mài)方交貨不符合合同規(guī)定時(shí)，買(mǎi)方可要求減少價(jià)金?！堵?lián)合國(guó)國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同公約》規(guī)定，不論價(jià)款是否已付，買(mǎi)方都可減低價(jià)格。減低價(jià)格應(yīng)按實(shí)際交付的貨物在交貨時(shí)的價(jià)值與符合合同規(guī)定的貨物在當(dāng)時(shí)的價(jià)值兩者之間的比例計(jì)算。指賣(mài)方的所在地的時(shí)價(jià)。 　　在下列情況下，買(mǎi)方喪失要求減少價(jià)金的權(quán)利： 　　(1)如果賣(mài)方已對(duì)交貨不符采取了補(bǔ)救方法，買(mǎi)方就喪失了要求減少價(jià)金的權(quán)利。 　　這是指賣(mài)方根據(jù)《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同公約》第37條48條在交貨前和交貨后對(duì)不符合同的貨物進(jìn)行補(bǔ)救而被買(mǎi)方認(rèn)可或不認(rèn)可。 　　參見(jiàn)《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同公約》 　　“第三十七條 　　如果賣(mài)方在交貨日期前交付貨物，他可以在那個(gè)日期到達(dá)前，交付任何缺漏部分或補(bǔ)足所交付貨物的不足數(shù)量，或交付用以替換所交付不符合同規(guī)定的貨物，或?qū)λ桓敦浳镏腥魏尾环贤?guī)定的情形做出補(bǔ)救，但是，此一權(quán)利的行使不得使買(mǎi)方遭受不合理的不便或承擔(dān)不合理的開(kāi)支。但是，買(mǎi)方保留本公約所規(guī)定的要求損害賠償?shù)娜魏螜?quán)利。” 　　“第四十八條 　?。?）在第四十九條的條件下，賣(mài)方即使在交貨日期之后，仍可自付費(fèi)用，對(duì)任何不履行義務(wù)做出補(bǔ)救，但這種補(bǔ)救不得造成不合理的遲延，也不得使買(mǎi)方遭受不合理的不便，或無(wú)法確定賣(mài)方是否將償付買(mǎi)方預(yù)付的費(fèi)用。但是，買(mǎi)方保留本公約所規(guī)定的要求損害賠償?shù)娜魏螜?quán)利。 　　（2）如果賣(mài)方要求買(mǎi)方表明他是否接受賣(mài)方履行義務(wù)，而買(mǎi)方不在一段合理時(shí)間內(nèi)對(duì)此一要求做出答復(fù)，則賣(mài)方可以按其要求中所指明的時(shí)間履行義務(wù)。買(mǎi)方不得在該段時(shí)間內(nèi)采取與賣(mài)方履行義務(wù)相抵觸的任何補(bǔ)救辦法。 　?。?）賣(mài)方表明他將在某一特定時(shí)間內(nèi)履行義務(wù)的通知，應(yīng)視為包括根據(jù)上一款規(guī)定要買(mǎi)方表明決定的要求在內(nèi)。 　　（4）賣(mài)方按照本條第（2）和第（3）款做出的要求或通知，必須在買(mǎi)方收到后，始生效力?！?　　(2)買(mǎi)方拒絕了賣(mài)方對(duì)違約采取的補(bǔ)救辦法或?qū)u(mài)方提出的補(bǔ)救辦法，末在合理時(shí)間內(nèi)做出答復(fù)。 　　3、解除合同。 　?。?）根本違約。 　　所謂根本違反合同, 根據(jù)《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同公約》的解釋?zhuān)侵福阂环疆?dāng)事人違反合同的結(jié)果，使另一方當(dāng)事人蒙受損害，以至于實(shí)際上剝奪了他根據(jù)合同規(guī)定有權(quán)期待得到的東西。----(第25條。) 　　實(shí)際剝奪，英翻譯為“實(shí)質(zhì)上剝奪”，英文原文為substantially to deprive, 實(shí)質(zhì)是在很大程度上的意思，實(shí)質(zhì)剝奪是指買(mǎi)方重大利益的剝奪。 　　根據(jù)《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同公約》，構(gòu)成根本違約的要件是： 　?、?違約造成損害； 　?、?損害剝奪了買(mǎi)方重大利益； 　?、?損害后果是賣(mài)方可以預(yù)見(jiàn)的，包括在訂約時(shí)就可以預(yù)見(jiàn)。 　　根據(jù)《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同公約》規(guī)定，當(dāng)賣(mài)方不履行合同或《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同公約》義務(wù)構(gòu)成根本違反合同時(shí)，買(mǎi)方可以宣布解除合同。 　　根本違約具體包括以下三項(xiàng)內(nèi)容： 　?、?賣(mài)方不交付貨物、延遲交貨或交貨不符或所有權(quán)有瑕疵構(gòu)成根本違反合同； 　?、?賣(mài)方聲明他不在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)履行交貨義務(wù)； 　?、?在買(mǎi)方給予的寬限期屆滿后仍不履行合同。 　?。?）當(dāng)賣(mài)方違約時(shí)，買(mǎi)方可以在如下情況撤銷(xiāo)合同： 　?、儋u(mài)方根本違約。 　　②如果是賣(mài)方不交貨，在一定合理時(shí)間內(nèi)，還不交，或聲明將不交。 　?。?）賣(mài)方已交貨時(shí)。 　　如果賣(mài)方已交貨，買(mǎi)方則喪失解除合同的權(quán)利，除非： 　?、僭谘舆t交貨的情況下，買(mǎi)方在得知交貨后的合理時(shí)間內(nèi)宣布解除合同； 　?、谠诮回洸环那闆r下，買(mǎi)方在檢驗(yàn)貨物后的合理時(shí)間內(nèi)提出解除合同； 　　③在給予賣(mài)方做出履行合同或做出補(bǔ)救的寬限期屆滿后或在拒絕接受賣(mài)方履行義務(wù)后的合理時(shí)間內(nèi)宣布解除合同。 　　根據(jù)《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同公約》規(guī)定，買(mǎi)方宣布解除合同的聲明，只有在向賣(mài)方發(fā)出通知時(shí)才發(fā)生效力。 　　值得注意的是，當(dāng)賣(mài)方交付的貨物中有部分符合合同時(shí)，買(mǎi)方應(yīng)接受符合規(guī)定的部分；只有當(dāng)賣(mài)方完全不交貨或不按合同規(guī)定交貨構(gòu)成根本違反合同時(shí)，一方能宣布整個(gè)合同無(wú)效。當(dāng)賣(mài)方交貨數(shù)量大于合同規(guī)定數(shù)量時(shí)，買(mǎi)方有選擇權(quán)，全部接受或拒絕多交部分。 　　4、要求賣(mài)方交付代替物。 　　構(gòu)成根本違約時(shí)，才可以要求賣(mài)方交付代替物。 　　5、要求賣(mài)方進(jìn)行修補(bǔ)。 　　根據(jù)具體情況，也可以自己修理，或請(qǐng)第三人修理，由賣(mài)方支付開(kāi)支。 　　6、給賣(mài)方一段合理的時(shí)間，讓其履行合同義務(wù)。 　?。?）“合理的時(shí)間”的意思。 　　這是針對(duì)賣(mài)方延遲交貨而規(guī)定的救濟(jì)方法?；镜囊馑加?個(gè)： 　　① 如果對(duì)方到期沒(méi)有交貨，也不能差幾天就撤銷(xiāo)合同呀！再延長(zhǎng)一段時(shí)間吧！ 　?、凇堵?lián)合國(guó)國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同公約》第四十九條規(guī)定，如果發(fā)生不交貨的情況，賣(mài)方不在買(mǎi)方規(guī)定一段合理時(shí)限的額外時(shí)間內(nèi)履行其義務(wù)買(mǎi)方可以宣告合同無(wú)效。這時(shí)再宣告合同無(wú)效，既顯得仁至義盡，又符合法律規(guī)定。 　?。?）各國(guó)的不同做法。 　　如果對(duì)方到期沒(méi)有交貨，買(mǎi)方是否一定要給賣(mài)方一個(gè)合理的額外時(shí)間，讓其履行合同義務(wù)合同義務(wù)，而不能立即宣告撤銷(xiāo)合同？ 　?、儆?guó)的做法： 　　買(mǎi)方是否可以立即撤銷(xiāo)合同，要看賣(mài)方違反的是什么條款。如果違反的是擔(dān)保條款（Breach of Warranty）買(mǎi)方就不能撤銷(xiāo)合同，只能要求損害賠償。如果是違反條件條款（Breach of Condition）就可以立即撤銷(xiāo)合同。按照一般解釋?zhuān)虡I(yè)買(mǎi)賣(mài)交易中的交貨時(shí)間，屬于合同的要件如果沒(méi)有在規(guī)定的時(shí)間交貨應(yīng)該認(rèn)為違反條件，買(mǎi)方就可以立即撤銷(xiāo)合同。 　?、诘聡?guó)的做法： 　　賣(mài)方不能按時(shí)交貨，買(mǎi)方應(yīng)該進(jìn)行“催告”。在“催告”中，給賣(mài)方一段時(shí)間，讓其在此期間交貨，如果再不交，買(mǎi)方就可以解除合同，或請(qǐng)求賠償。 　?、邸堵?lián)合國(guó)國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同公約》的規(guī)定： 　　一般情況下，與德國(guó)一樣。 　　如果延遲交貨已經(jīng)構(gòu)成根本違約，就可以直接解除合同。但是，什么情況才經(jīng)構(gòu)成根本違約？ 　　學(xué)者給了2個(gè)關(guān)于根本違約的例子： 　　案例1：為圣誕節(jié)進(jìn)口火雞，供圣誕節(jié)市場(chǎng)銷(xiāo)售。交貨晚了1個(gè)星期，圣誕節(jié)已過(guò)。是屬于根本違約，買(mǎi)方可以撤銷(xiāo)合同。 　　案例2：出售普通雞的合同賣(mài)方應(yīng)該于7月至8月裝運(yùn)，實(shí)際裝運(yùn)日期遲了一個(gè)星期，這段時(shí)間，市場(chǎng)沒(méi)有什么變化。這不屬于根本違約，買(mǎi)方不能撤銷(xiāo)合同。 　?、苋绻I(mǎi)方給了賣(mài)方一段合理的額外時(shí)間，在此期間，除非得到賣(mài)方的通知，表明賣(mài)方將不會(huì)在此期間履行義務(wù)，買(mǎi)方不能對(duì)賣(mài)方采取任何補(bǔ)救方法。當(dāng)然，買(mǎi)方不因此失去要求損害賠償?shù)臋?quán)利，因?yàn)橘u(mài)方畢竟沒(méi)有按期交貨。 　　7、賣(mài)方可以對(duì)自己不履行義務(wù)，自付費(fèi)用作出補(bǔ)救。 　?。?）對(duì)補(bǔ)救的要求。 　　賣(mài)方自行補(bǔ)救，要符合如下要求： 　　（1）買(mǎi)方還沒(méi)有按規(guī)定撤銷(xiāo)合同。 　?。?）賣(mài)方應(yīng)該承擔(dān)補(bǔ)救費(fèi)用。 　?。?）補(bǔ)救時(shí)，賣(mài)方不得給買(mǎi)方造成不合理的不便或延遲。 　?。?）雙方注意事項(xiàng)。 　　同時(shí)，賣(mài)方如果要求買(mǎi)方明確表示是否接受賣(mài)方履行的義務(wù)，而買(mǎi)方在一段合理的時(shí)間內(nèi)沒(méi)有對(duì)這一項(xiàng)要求回答，則賣(mài)方可以在該時(shí)間內(nèi)履行義務(wù)。這時(shí)，買(mǎi)方不得在此期間，采取與賣(mài)方履行義務(wù)相抵觸的任何救濟(jì)方法。就是： 　?。?）賣(mài)方在準(zhǔn)備上述履行時(shí)，應(yīng)該事先通知買(mǎi)方。 　?。?）如果買(mǎi)方不答復(fù)，就是同意。所以，買(mǎi)方不得在此期間，采取與賣(mài)方履行義務(wù)相抵觸的任何救濟(jì)方法。比如，買(mǎi)方不得在此期間撤銷(xiāo)合同。 　　8、賣(mài)方交付部分貨物，買(mǎi)方可以采取的救濟(jì)方法。 　　當(dāng)賣(mài)方只交付一部分貨物，或所交貨物只有一部分合格時(shí)，買(mǎi)方可以采取的救濟(jì)方法。 　?。?）買(mǎi)方只可以對(duì)沒(méi)有交的，或不合格的貨物，采取退貨，、減價(jià)、要求賠償損失等方法。不能撤銷(xiāo)合同。 　　（2）如果賣(mài)方只交付一部分貨物，或所交貨物只有一部分合格，構(gòu)成根本違約時(shí)，可以撤銷(xiāo)合同?！　?、賣(mài)方提前交貨或超量交貨時(shí)，買(mǎi)方可以采取的救濟(jì)方法。 　?。?）如果提前交貨，買(mǎi)方可以收取貨物，也可以拒絕收取貨物。到規(guī)定的時(shí)間在交時(shí)，還應(yīng)該收?！　。?）超出的部分，可以收，也可以拒收。如果收了，按合同規(guī)定的價(jià)格。 　　10、請(qǐng)求損害賠償。 　　《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同公約》認(rèn)為，請(qǐng)求損害賠償是一種主要的救濟(jì)方法，并且，不因?yàn)椴扇×似渌葷?jì)方法，喪失再請(qǐng)求損害賠償?shù)臋?quán)利。任何計(jì)算損害賠償額，有如下情形： 　?。?）實(shí)際補(bǔ)進(jìn)（Cover）。如果買(mǎi)方撤銷(xiāo)了合同，在撤銷(xiāo)合同后一段合理的時(shí)間內(nèi)，以合理的方式（指**低價(jià)）購(gòu)買(mǎi)了代替物，買(mǎi)方可以取得兩者之間的價(jià)格差額和賣(mài)方造成的損失補(bǔ)償（如價(jià)格以外的，額外的開(kāi)支）。這就叫實(shí)際補(bǔ)進(jìn)。 　?。?）如果沒(méi)有實(shí)際補(bǔ)進(jìn)貨物，也可以按當(dāng)?shù)貎r(jià)格計(jì)算，取得價(jià)格差額和損失補(bǔ)償。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??二手房賣(mài)方違約賠償違約金是怎樣呢？
  答

  二手房買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方違約金的賠償如下：違約是對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都具有效力的。若賣(mài)方違約，且合同中約定違約金是2萬(wàn)的話，這個(gè)2萬(wàn)的數(shù)額應(yīng)賣(mài)方補(bǔ)償給買(mǎi)方。同時(shí)退還買(mǎi)房所交的費(fèi)用以及辦理貸款等造成的利息等。對(duì)于已簽訂合同的，一般視為交易成功，需支付中介相關(guān)的費(fèi)用，但由于未完成過(guò)戶，可以協(xié)調(diào)減少中介費(fèi)用。違約金是指按照當(dāng)事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當(dāng)事人違約的，應(yīng)向另一方支付的金錢(qián)。違約金的標(biāo)準(zhǔn)是金錢(qián)，但當(dāng)事人也可以約定違約金的標(biāo)的物為金錢(qián)以外的其他財(cái)產(chǎn)。違約金具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效，又具有懲罰違約人和補(bǔ)償無(wú)過(guò)錯(cuò)一方當(dāng)事人所受損失的效果，因此有的國(guó)家將其作為合同擔(dān)保的措施之一，有的國(guó)家將其作為違反合同的責(zé)任承擔(dān)方式。違約金的主要作用，這一點(diǎn)歷來(lái)是學(xué)界爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。對(duì)此，學(xué)術(shù)界有三種不同的觀點(diǎn):1、擔(dān)保說(shuō)一種觀點(diǎn)認(rèn)為，違約金的主要作用在于擔(dān)保合同的履行。認(rèn)為它"是當(dāng)前社會(huì)主義組織間合同擔(dān)保的主要形式，社會(huì)主義組織間的經(jīng)濟(jì)合同，如果沒(méi)有違約金的規(guī)定，就是不完整的"。因而是一種擔(dān)保方式(擔(dān)保說(shuō))。2、責(zé)任說(shuō)第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，違約金是債務(wù)人不履行債務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。由于違約金與傳統(tǒng)民法中擔(dān)保方式存在著性質(zhì)上的差別，所以"違約金不是債的擔(dān)保方式，立法和法學(xué)理論也不應(yīng)該要求違約金發(fā)揮債的擔(dān)保作用"(責(zé)任說(shuō))。3、折衷說(shuō)第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，違約金既是擔(dān)保方式，又是違約責(zé)任方式(折衷說(shuō))。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房買(mǎi)賣(mài)違約金賠償
  答

  看合同怎么寫(xiě)的了，他單方面要，你不用理，他要是拖，根據(jù)合同，超過(guò)期限可以告他

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房買(mǎi)賣(mài)，已交定金還有簽合同，現(xiàn)在房東違約，違約金怎么賠呢？
  答

  要看協(xié)議中有無(wú)其他的違約責(zé)任約定，要求除了定金再賠償，也可以要求繼續(xù)履行合同。

  全部5個(gè)回答>