??打聽一下，房子什么情況下可以更名？手續(xù)復(fù)雜嗎？

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• 158****4310

  一般情況下，房產(chǎn)證名字的變更主要分為直接添加、贈與、買賣。
  直接添加
  1、直接添加
  2、在婚姻存續(xù)期間添加配偶姓名可以直接添加。
  如果在婚姻存續(xù)期間房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，就算是房產(chǎn)證上只寫一個人的名字也算是兩人的共同財產(chǎn)。因此在婚姻期間，這類情況如需辦理房產(chǎn)證增名手續(xù)，只需攜帶結(jié)婚證、房屋兩證、身份證原件及復(fù)印件到房產(chǎn)交易中心“變更登記”窗口辦理即可。
  3、非婚姻存續(xù)期間：非婚期間房產(chǎn)證更名，不能直接添加配偶名字，只能以贈與的方式更名。
  贈予
  1、贈與范疇包括非婚姻存續(xù)期間和親戚朋友，即房產(chǎn)證上加子女、父母等親屬或朋友均可以贈與方式進行。
  2、以下是贈予的兩種情況：
  3、有房有貸。一般房子貸款沒有還清是不能更名的，若要更名有兩種途徑有兩種途徑，一是提前還清貸款，然后再進行更名。二是向銀行申請，要求變更《借款合同》中的借款人和抵押人，獲得銀行批準后再到房管局辦理相關(guān)更名手續(xù)。
  4、有房無貸，視做贈與。雙方需要簽訂一份贈與合同，且贈與合同必須辦理公證手續(xù)，公證費一般是贈與房屋價值的1%，除此之外還需要繳納一定的個人所得稅、契稅等費用(直系親屬間贈與房產(chǎn)，免征營業(yè)稅)。
  贈與手續(xù)
  受贈房屋需提交房屋所有權(quán)證、贈與書和契證，到相關(guān)部門辦理正式的房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)后，這種贈與行為才具有法律效力。具體步驟如下：
  5、贈與人與受贈人訂立關(guān)于房屋贈與的書面合同，即贈與書。
  6、受贈人憑原房屋所有權(quán)證、贈與書，交納契稅，領(lǐng)取契證。
  7、辦理公證。
  辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
  由受贈人到房地產(chǎn)管理部門申請變更登記，并提交下列證件：
  (1)申請書(窗口提供)。
  (2)原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。
  (3)相關(guān)當(dāng)事人的身份證、戶口簿。
  (4)贈與書及公證書。
  (5)契稅收據(jù)。
  8、贈與人將房屋交付受贈人。這里″交付″以辦理完房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準。
  9、在辦理房屋贈與手續(xù)時，贈與人與受贈人應(yīng)簽訂書面贈與合同，并到房管部門辦理過戶手續(xù)，但如果贈與人為了逃避其應(yīng)履行的法定義務(wù)而將自己的房屋贈與他人時，如果利害關(guān)系人主張權(quán)利的，則該贈予行為無效。
  買賣
  二手房過戶營業(yè)稅及附加，分為以下幾種情況：
  ①對外銷售個人購買不足5年的非普通住房的，全額征收營業(yè)稅
  ②對外銷售個人購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房的，差額征收營業(yè)稅
  ③對外銷售個人購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅
  看房屋類型是否為住宅，住宅和非住宅稅費分別如下：
  ①交易手續(xù)費:住宅5元/㎡，非住宅11元/㎡。買方首次購買90平方米及以下普通住房的交易手續(xù)費減半征收。首次購房指所有家庭成員。
  ②交易印花稅:住宅無，非住宅為總價0.05%。按正常交易成交價格計征。
  ③房屋登記費:住宅80元/套，非住宅550元/件。
  土地收益金：使用類型為劃撥的需要收取相應(yīng)的土地收益金。
  土地收益金：按地段等級收費標(biāo)準×土地分攤面積
  契稅：2008年11月1日起，個人購買非普通住房的(別墅類和聯(lián)體別墅住房除外)契稅稅率為3%，個人購買普通住房的契稅為1.5%。而對于個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。
  個人出售家庭唯一住房，重新購置住房的，原有住房已納契稅在重新購房應(yīng)納契稅稅額中抵減。
  個人所得稅，分為兩種方式：
  ①查賬征收計算方法為:(評估價格-房產(chǎn)原值-稅金-合理費用)×20%
  ②核定征收計算方法為:評估價格×1%
  轉(zhuǎn)讓個人自用2年且是家庭唯一生活用房的免征個人所得稅
  土地登記費：33元/套
  交易評估費：評估價×0.3%
  

  查看全文↓ 2018-09-05 22:53:08
• 143****2182

  1. 辦理房產(chǎn)證更名，需要住房貸款還清，無抵押，有房產(chǎn)證，契稅證，土地證，如果是夫妻之間住房更名，可以直接憑結(jié)婚證兩人證件，直接辦理更名，花費200元，沒有稅費。
  2. 如果不是夫妻，需要辦理贈與或是買賣，把一部分或是全部產(chǎn)權(quán)過戶，才可以辦理更名或加名字。
  

  查看全文↓ 2018-09-05 22:52:51
• 143****7497

  房主取得全部產(chǎn)權(quán)，有房產(chǎn)證，契稅證明，出讓性質(zhì)土地證，
  住房貸款還請，無抵押，
  以上手續(xù)齊全，住房才可以申請辦理過戶手續(xù)。

  查看全文↓ 2018-09-05 22:52:44

相關(guān)問題

• 問 ??打聽一下，房產(chǎn)稅、契稅在什么情況下繳納呢？
  答

  各地的稅收管理程度不太相同。近幾年國家對房地產(chǎn)稅收征管力度不斷加強，因此多數(shù)地方都能依法征收法定各個稅種。從法律角度來說，一宗房產(chǎn)買賣交易，會產(chǎn)生如下稅費：一、銷售方為法定納稅人的：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅、印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）、所得稅（銷售方為單位則應(yīng)繳納企業(yè)所得稅，如為個人則繳納個人所得稅）。二、購買方為法定納稅人的：印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）、印花稅（權(quán)利許可證照）、契稅。一般情況下，你如果購買二手房，賣方往往會把所有稅都轉(zhuǎn)嫁到買方頭上，就是他只要一個固定的價款，其他的費用全有買方承擔(dān)。如果購買商品房，那么你只需要負擔(dān)應(yīng)納的印花稅和契稅就行了。至于稅率，比較復(fù)雜，還要看房產(chǎn)的年限、面積等，不同條件，稅率也不相同。 另外，房產(chǎn)稅屬于持有環(huán)節(jié)的稅，而且是老稅種。目前并不對住房征收

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• 問 ??打聽一下，什么情況可以拒交物業(yè)費？
  答

  哪些情況能少交點或拒交物業(yè)費呢？《物業(yè)管理條例》第七條明確規(guī)定：按時交納物業(yè)服務(wù)費用”是業(yè)主的一項基本義務(wù)。只有出現(xiàn)以下情形，業(yè)主才可以不交或少交物業(yè)服務(wù)費用：① 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外，自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主認可的，業(yè)主或使用人可以不支付費用。② 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費項目，業(yè)主對超過指導(dǎo)從的部分可以拒交。③ 物業(yè)管理企業(yè)不發(fā)行物業(yè)服務(wù)合同中約定的義務(wù)，業(yè)主可以不交或少交相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。④ 物業(yè)管理企業(yè)擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準，對擅自提高的部分業(yè)主可以不交納。⑤ 物業(yè)服務(wù)合同中約定先服務(wù)后收費的，在物業(yè)管理企業(yè)未提出相應(yīng)服務(wù)的情況下，業(yè)主可以不交納相應(yīng)的服務(wù)費用。需要指出的是，少交或拒交物業(yè)費并不是對物業(yè)費置之不理就行了，而是要通過合理的渠道來反饋訴求。這里就不得不提到“業(yè)主委員會”了。如果業(yè)主跟物業(yè)鬧得不可開交了，業(yè)主委員會應(yīng)主動站出來，要求物業(yè)整改或撤換物業(yè)。

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• 問 期房可以更名嗎? 房子什么情況下可以更名?
  答

  假如合同已備案，則無法更名。依據(jù)公布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價錢工作的意見》中：制止商品房預(yù)購人將購置的未完工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房完工托付、預(yù)購人獲得房屋一切權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋一切權(quán)申請人與注銷備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不分歧的，房屋權(quán)屬注銷機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬注銷手續(xù)。”因而，合同備案后不能經(jīng)過更名來停止買賣。

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• 問 ??房產(chǎn)可以更名嗎？房子什么情況下可以更名?
  答

  原則上期房是不可以更名的,這是房管局嚴打的項目但以下情況除外1前者退房成功,一般為沒收定金,開發(fā)商重新發(fā)售2上家實力較牛,銀行,房管局,開發(fā)商,這三者都能搞得定,那么也沒問題3先把一部分房款付給上家,等期房產(chǎn)證辦出來,直接走二手房過戶。一、期房在沒有取得房產(chǎn)權(quán)屬證明之前，是不能更名、轉(zhuǎn)讓和交易的，實際生活中的期房更名操作是不規(guī)范的違法行為。二、根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。即，沒有取得房產(chǎn)證的房源不得轉(zhuǎn)讓；也就是說，目前還在期房銷售狀態(tài)中的房產(chǎn)是不具備轉(zhuǎn)讓資格的。三、在購房過程中，定金合同一定要與購房合同、房產(chǎn)證、貸款協(xié)議上的名字保持一致。2國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》明確指出：在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。

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• 問 ??打聽一下，父母房屋過戶給我手續(xù)復(fù)雜嗎？
  答

  父母的房屋過戶給你， 因是直系親屬，分家析產(chǎn)方式（贈與）**省錢； 參看過戶的兩種方式： 一、若是子女以后不賣的話，建議走分家析產(chǎn)的程序，寫一份分家協(xié)議書（或到房管部門要一份），讓父母所有家人簽字同意析產(chǎn)到子女名下，只需交納手續(xù)費（每平6元和工本費80元）；但以后出售時需要交納20%所得稅。 二、若子女以后賣的話，建議現(xiàn)在走買賣過戶程序，父母是賣方，子女是買方，費用如下： 要根據(jù)評估價格、是否滿五年、房子是否父母的唯一房子后對號交納： 1、測繪費1.36元/平方； 2、評估費0.5%（評估額，允許浮動）； 3、契稅評估額初次90平內(nèi)1%、90平~144平內(nèi)1.5%，超過144平或非首次3%，買方繳納; 4、所得稅按全額的1%由賣方承擔(dān)，若是五年外的唯一普通住房減免； 5、交易費6/平方,雙方; 6、工本費80元,買方(工本印花稅5元)買方； 7、營業(yè)稅5.6%，普通住房若滿2年可減免。

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