??請問，非本村村民購買本村房屋，買賣有效嗎？

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• 157****0665

  關于農村房屋的買賣問題，目前確實個頭疼的問題。
  我們國家的土地是兩種所有制：國家所有制、農村集體所有制。
  農村就是集體所有制土地。關于集體所有制土地的建設用地使用問題，我國土地法規(guī)定就只有四種情況：興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）企業(yè)、村民建設住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設。就是說，只有在這四種情況下，才可以使用農村的建設用地。否則，是不能使用土地搞建設的。所以，你不是本村村民，要想取得農村土地中的建設用地，只有投資鄉(xiāng)村企業(yè)或者投資鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)建設。
  如果你通過投資鄉(xiāng)村企業(yè)而取得農村建設用地，然后再通過批準建房，便可取得集體土地使用權、房屋所有權。而且，這房屋、土地的權利，可以通過企業(yè)產權交易的程序發(fā)生轉移。并且，可以抵押等充分發(fā)揮物權。
  但你想通過購買農村住宅房屋，而你又不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員，這種情況，你的房屋買賣合同是無效的。原因是：宅基地是分配所得，只能在農村集體經濟組織成員之間轉移。我國《房屋登記辦法》第八十七條明確規(guī)定，申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構應當不予辦理。
  

  查看全文↓ 2018-08-26 16:28:24
• 156****1813

  不可以。農村住房和所屬宅基地屬于集體性質，只有本村農業(yè)戶籍人員才有資格享有。《房屋登記辦法》：
  第八十六條
  房屋所有權依法發(fā)生轉移，申請房屋所有權轉移登記的，應當提交下列材料：
  （一）登記申請書；
  （二）申請人的身份證明；
  （三）房屋所有權證書；
  （四）宅基地使用權證明或者集體所有建設用地使用權證明；
  （五）證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料；
  （六）其他必要材料。申請村民住房所有權轉移登記的，還應當提交農村集體經濟組織同意轉移的證明材料。農村集體經濟組織申請房屋所有權轉移登記的，還應當提交經村民會議同意或者由村民會議授權經村民代表會議同意的證明材料。第八十七條
  申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構應當不予辦理。

  查看全文↓ 2018-08-26 16:28:16
• 154****4979

  非法的合同，自始至終無效。宅基地在法律上是不能私自買賣的。要回買金是可以的，但是增值部分是沒戲了。
  

  查看全文↓ 2018-08-26 16:28:10
• 137****0611

  不能。
  需要買家是本村農業(yè)戶籍，才可以辦理買賣過戶手續(xù)。
  《房屋登記辦法》：
  第八十六條
  房屋所有權依法發(fā)生轉移，申請房屋所有權轉移登記的，應當提交下列材料：
  （一）登記申請書；
  （二）申請人的身份證明；
  （三）房屋所有權證書；
  （四）宅基地使用權證明或者集體所有建設用地使用權證明；
  （五）證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料；
  （六）其他必要材料。
  申請村民住房所有權轉移登記的，還應當提交農村集體經濟組織同意轉移的證明材料。
  農村集體經濟組織申請房屋所有權轉移登記的，還應當提交經村民會議同意或者由村民會議授權經村民代表會議同意的證明材料。
  
  第八十七條
  申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構應當不予辦理。
  

  查看全文↓ 2018-08-26 16:28:05
• 143****8294

  按照相關規(guī)定農村房屋只能買賣過戶給本村的成員，戶口不是本村的村民買賣后不能過戶！

  查看全文↓ 2018-08-26 16:27:58

相關問題

• 問 本村村民用地買賣合法嗎？
  答

  根據(jù)有關規(guī)定：1、根據(jù)《中華人民共和國土地管理》第一條第二款規(guī)定：土地屬國家所有和集體所有，禁止任何單位和個人買賣土地，但同時規(guī)定土地的使用權可以依法轉讓。2、國有土地有國有出讓地和國有劃撥地兩種。1、國有劃撥地使用權是不能上市自由轉讓。2、國有出讓地的使用權是可以上市自由轉讓。想提醒一下：我國土地屬國家和集體所有，任何單位和個人不得買賣或其它形式轉讓土地所有權（土地法明確規(guī)定），平常講的買賣國有土地，指的是有償轉讓變更土地使用權，而非土地所有權。土地的使用權一般規(guī)定有30、40、50、70年不等。3、集體所有的土地禁止任何單位和個人買賣土地，集體所有的土地使用權一般限定在本村村民使用，作為依法審批給村民個人建房、村辦企業(yè)和農業(yè)生產等，村民個人承包地及使用地的使用權，可以依法轉包一般用于農業(yè)生產（未經許可不得改變用途-----用于非農建設）。綜上所述：自然人能持有的是土地使用權，而非所有權；土地買賣是違法行為，存在違法風險且不受法律保護；對于目前存在個人私下買賣土地行為，如果當事人之間引發(fā)爭議，法院裁定為：無效合同。城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。中華人民共和國土地管理法第四條國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。國有土地可以由單位或者個人承包經營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產。農民集體所有的土地，可以由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產。發(fā)包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。土地承包經營的期限由承包合同約定。承包經營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。

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• 問 請問本村村民買本村的宅基地可以嗎?
  答

  宅基地買賣只能在集體經濟組織內部進行，而且還要滿足幾個條件。具體見下文。農村房屋的買賣可以分為三大類：一類是城市居民與農村居民之間的農村房屋買賣;一類是農村居民與本集體經濟成員之間的農村房屋買賣;一類是農村居民與非本集體經濟成員之間的農村房屋買賣。一、對于城市居民到農村購買農村房屋的效力，在司法實踐中已沒有任何爭議，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》等相關法律法規(guī)以及政策的規(guī)定，城市居民到農村購買房屋的合同屬于無效合同。二、對于非同一集體經濟組織成員的房屋買賣合同效力，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農村的土地屬于本集體經濟組織所有，也就是說只有本集體經濟組織成員才享有本集體土地的使用權，所以《物權法》第一百五十三條作出如下規(guī)定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。因此，非同一集體經濟組織成員簽訂的房屋買賣合同也屬于無效合同，因為根據(jù)法律規(guī)定是不能辦理宅基地過戶登記的。農村的土地只是屬于本集體所有，如果隨意將房屋轉讓給非本集體成員，那么無疑是侵害了本集體公共利益和他人合法權益，該合同屬于無效合同。三、對于同一集體經濟組織成員的房屋買賣行為法律沒有禁止，只是規(guī)定，一旦村民將房屋轉讓他人后，不能再申請宅基地。不過即使是同一集體經濟組織成員之間的房屋買賣也要符合以下幾個條件：(1)轉讓人與受讓人為同一集體經濟組織成員;(2)轉讓行為須征得集體經濟組織同意;(3)宅基地使用權不得單獨轉讓，必須與合法建造的住房一并轉讓。(4)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件?！∫罁?jù)如下：《土地管理法》(2004年修訂)第八條規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有?！秶鴦赵恨k公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(國辦發(fā)〔1999〕39號)規(guī)定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證?！蛾P于加強農村宅基地管理的意見》(國土資發(fā)〔2004〕234號 )規(guī)定，嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》(國辦發(fā)〔2007〕71號)第二點規(guī)定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發(fā)。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！段餀喾ā?2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過)第一百六十二條規(guī)定， 宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶;住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。農戶依照前款規(guī)定轉讓宅基地使用權的，不得再申請宅基地。

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• 問 ??我想問下我有一套宅基地住房，要是買賣的話先過戶給本村村民，然后再由本村村民過戶給非本村的人可以嗎
  答

  　無效?！　￡P于外村村民能否購買宅基地上房屋的問題，房屋土地行政管理部門認為：根據(jù)的相關規(guī)定，是不允許農民將本集體經濟組織農民集體所有的宅基地及房屋賣給外村農民的。其法律依據(jù)為1999年《土地管理法》的第43條規(guī)定，該規(guī)定的內容為：　　“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外?！狈课萃恋匦姓芾聿块T由此規(guī)定引申出只允許本集體經濟組織成員之間轉讓宅基地上的房屋。

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• 問 ??本村村民之間買賣宅基地是否合法？
  答

  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條　農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。所以，本村村民是可以進行宅基地買賣的，但是農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

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• 問 本村村民可以買小產權房嗎？賣給本村人是合法的嗎?
  答

  不合法。所謂小產權房，其實就是無產權房，它的產權得不到國家的承認，根本就不能買賣的。所以，購買小產權房是一種得不到法律保障的行為。原則上，就算是本村村民，也不能購買。當然，如果本村村民沒有住宅，經過村委會和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府同意，可以協(xié)商購買。

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