??我想問下土地增值稅的兩種計算方法是什么？

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• 146****6064

  甲計算法，指在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，先按普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫和其他房開產(chǎn)品等，單獨(dú)采用房開產(chǎn)品銷售收入比例或房開產(chǎn)品定額成本比例或其他合理方法，分別計算各房開產(chǎn)品的增值額與扣除項目金額，據(jù)以計算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。持甲計算法觀點(diǎn)的納稅人，依據(jù)是《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行計算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進(jìn)行清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。
  乙計算法，指在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目(包括普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫和其他房開產(chǎn)品等)為單位，先統(tǒng)一核算該房地產(chǎn)開發(fā)項目的增值額與扣除項目金額。然后再按房開產(chǎn)品銷售收入比例或房開產(chǎn)品定額成本比例或其他合理方法，在普通住宅、非普通住宅、門面房和車庫等其他房開產(chǎn)品中分配增值額與扣除項目金額，據(jù)以計算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。持乙計算法觀點(diǎn)的納稅人，依據(jù)是增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的**基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定。
  現(xiàn)筆者就同一房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)納的土地增值稅，對比甲、乙兩種計算法帶來的不同稅負(fù)結(jié)果。
  湖北省隨州市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2006年1月1日～2012年6月30日，土地增值稅清算項目總建筑面積124326.5平方米，不可售面積6078.34平方米，可售面積118248.16平方米，已銷售面積99670.04平方米，其中普通住宅已售31363.73平方米，非普通住宅已售27432.49平方米，其他開發(fā)產(chǎn)品(包括門面房、車庫等)已售40873.82平方米，未出售面積18578.12平方米。
  經(jīng)核實(shí)，該單位2006年1月1日～2012年6月30日期間，實(shí)現(xiàn)銷售收入26485.56萬元，其中：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅4018.75萬元，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅3829.78萬元，其他開發(fā)產(chǎn)品18637.03萬元。在該項目土地增值稅清算中，按發(fā)生合理總成本在已售、未售產(chǎn)品之間分配，已售產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟目鄢椖拷痤~為24721.54萬元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額3409.48萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本14455.96萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用1786.54萬元(按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%計算)，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金1496.47萬元，財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)3573.09萬元，土地增值總額=26485.56-24721.54=1764.02(萬元)。
  甲計算法：在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，先按房開產(chǎn)品明細(xì)單獨(dú)計算增值額與扣除項目金額，然后分別計算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：轉(zhuǎn)讓收入4018.75萬元，應(yīng)扣除項目金額為7065.01萬元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額1072.88萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本4187.07萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(1072.88+4187.07)×10%=526(萬元)，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金227.07萬元，財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)1051.99萬元，增值額=4018.75-7065.01=-3046.26(萬元)，增值額為負(fù)數(shù)，不用繳納土地增值稅。
  2.非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：轉(zhuǎn)讓收入3829.78萬元，應(yīng)扣除項目金額為6348.61萬元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額938.40萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本3778.70萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用471.70萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金216.39萬元，財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)943.42萬元，增值額=3829.78-6348.61=-2518.83(萬元)，增值額為負(fù)數(shù)，不用繳納土地增值稅。

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• 142****0440

  土地增值稅是不受物業(yè)的年限限制，只要是豪宅物業(yè)有增值便適用此規(guī)定，“如果有購房發(fā)票但無增值者可免征增值稅”。計算土地增值稅，分為無購房發(fā)票與有發(fā)票兩種。
  第一種方法為：“無購房發(fā)票的按照房管局評估價總額的3%”。
  第二種方法為：“有發(fā)票的征收方法，其稅率為：1.增值額未超過50%的征收增值額的30%；2.增值額為50%～100%的征收增值額的40%；3.增值額為100%～200%的征收增值額的50%；4.增值額超過扣除項目金額200%以上的征收增值額的60%?！?br/>以一套2年前購入價300萬元、賣出時房管局的評估價為350萬元的物業(yè)為例計算，其土地增值稅如按照無購房發(fā)票的情況交易的話，需繳納房管局評估價的3%，則為10.5萬元。如果按照有購房發(fā)票的按累進(jìn)制征收的話，增值了50萬元，稅率為30%，減合理費(fèi)用后，約15萬元。

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• 137****9970

  土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。
  （1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；
  （2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；
  （3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；
  （4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
  ]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1998年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業(yè)為開發(fā)該項目支付土地出讓金600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)本為1400萬元，專門為開發(fā)該項目支付的貸款利息120萬元。為轉(zhuǎn)讓該項目應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及印花稅共計210.9萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％計算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20％加計扣除。則其應(yīng)納稅額為：
  　　扣除項目金額＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9萬元
  　　增值額＝3800-2830.9＝969.1萬元
  　　增值額占扣除項目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％
  　　應(yīng)納稅額＝969.1×30％＝290.73萬元

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相關(guān)問題

• 問 土地增值稅的兩種計算方法是什么？
  答

  土地增值稅是不受物業(yè)的年限限制，只要是豪宅物業(yè)有增值便適用此規(guī)定，“如果有購房發(fā)票但無增值者可免征增值稅”。計算土地增值稅，分為無購房發(fā)票與有發(fā)票兩種。第一種方法為：“無購房發(fā)票的按照房管局評估價總額的3%”。第二種方法為：“有發(fā)票的征收方法，其稅率為：1.增值額未超過50%的征收增值額的30%；2.增值額為50%～100%的征收增值額的40%；3.增值額為100%～200%的征收增值額的50%；4.增值額超過扣除項目金額200%以上的征收增值額的60%?！币砸惶?年前購入價300萬元、賣出時房管局的評估價為350萬元的物業(yè)為例計算，其土地增值稅如按照無購房發(fā)票的情況交易的話，需繳納房管局評估價的3%，則為10.5萬元。如果按照有購房發(fā)票的按累進(jìn)制征收的話，增值了50萬元，稅率為30%，減合理費(fèi)用后，約15萬元。

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• 問 土地增值稅計算方法是？
  答

  計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率   1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。   納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。   計算增值額的扣除項目：   （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；   （2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；   （3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；   （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；   （5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。   2、土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：   增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。   增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。   增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。   增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。   上面所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。   納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：   計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：   （一）增值額未超過扣除項目金額50％   土地增值稅稅額=增值額×30％   （二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％   （三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％   （四）增值額超過扣除項目金額200％ 土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％   公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。

• 問 房地產(chǎn)土地增值稅計算方法是什么？
  答

  土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1998年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業(yè)為開發(fā)該項目支付土地出讓金600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)本為1400萬元，專門為開發(fā)該項目支付的貸款利息120萬元。為轉(zhuǎn)讓該項目應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及印花稅共計210.9萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％計算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20％加計扣除。則其應(yīng)納稅額為：　　扣除項目金額＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9萬元　　增值額＝3800-2830.9＝969.1萬元　　增值額占扣除項目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％　　應(yīng)納稅額＝969.1×30％＝290.73萬元

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• 問 ??我想問下土地增值稅征收方式有幾種？
  答

  增值稅征收的兩種方式第一，核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元。第二，減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估報告。1、能夠提供購房發(fā)票的，可減除以下項目金額：(1)取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額;(2)按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額;(3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金;(4)取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅。2、不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：(1)取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明;(2)中介機(jī)構(gòu)評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)，需經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對評定的房屋及建筑物價格進(jìn)行確認(rèn);(3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價格評估費(fèi)用。

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• 問 ??房地產(chǎn)土地增值稅計算方法是哪些？
  答

  　　一、土地增值稅的概念　　土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率。　　二、土地增值稅的稅率　　土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收?！　∪?、土地增值稅計算方法　　計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率　　1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額?！　〖{稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入?！　∮嬎阍鲋殿~的扣除項目：　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;　　(2)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;　　(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格;　　(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;　　(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目?！　?、土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：　　增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。　　增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%?！　≡鲋殿~超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%?！　≡鲋殿~超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%?！　∩厦嫠兴募壋世圻M(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。　　納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：　　(一)增值額未超過扣除項目金額50%　　土地增值稅稅額=增值額×30%　　(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%　　(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%　　(四)增值額超過扣除項目金額200%

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