一、土地增值稅的概念 土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦,不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率?! 《⑼恋卦鲋刀惖亩惵省 ⊥恋卦鲋刀愂且赞D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù),并按照四級超率累進稅率進行征收?! ∪⑼恋卦鲋刀愑嬎惴椒ā ∮嬎阃恋卦鲋刀惖墓綖椋簯?yīng)納土地增值稅=增值額×稅率 1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額?! 〖{稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入?! ∮嬎阍鲋殿~的扣除項目: (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額; (2)開發(fā)土地的成本、費用; (3)新建房及配套設(shè)施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格; (4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金; (5)財政部規(guī)定的其他扣除項目?! ?、土地增值稅實行四級超率累進稅率: 增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%?! ≡鲋殿~超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%?! ≡鲋殿~超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%?! ∩厦嫠兴募壋世圻M稅率,每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例,均包括本比例數(shù)?! 〖{稅人計算土地增值稅時,也可用下列簡便算法: 計算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算,具體公式如下: (一)增值額未超過扣除項目金額50% 土地增值稅稅額=增值額×30% (二)增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5% (三)增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15% (四)增值額超過扣除項目金額200%
全部3個回答>房地產(chǎn)土地增值稅計算方法是什么?
157****2916 | 2018-11-08 16:04:47
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148****8616
土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù),并按照四級超率累進稅率進行征收。
查看全文↓ 2018-11-08 16:05:29
(1)增值額未超過扣除項目金額50%部分,稅率為30%;
(2)增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%;
(3)增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%;
(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。
]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1998年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售,共取得收入3800萬元。企業(yè)為開發(fā)該項目支付土地出讓金600萬元,房地產(chǎn)開發(fā)本為1400萬元,專門為開發(fā)該項目支付的貸款利息120萬元。為轉(zhuǎn)讓該項目應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加及印花稅共計210.9萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定,企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。另外,稅法規(guī)定,從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計扣除。則其應(yīng)納稅額為:
扣除項目金額=600+1400+120+210.9+(600+1400)×5%+(600+1400)×20%=600+1400+120+210.9+100+400=2830.9萬元
增值額=3800-2830.9=969.1萬元
增值額占扣除項目比例=969.1÷2830.9=34.23%
應(yīng)納稅額=969.1×30%=290.73萬元 -
153****7504
計算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率
查看全文↓ 2018-11-08 16:05:22
1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
計算增值額的扣除項目:
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(2)開發(fā)土地的成本、費用;
(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;
(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
2、土地增值稅實行四級超率累進稅率:
增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。
上面所列四級超率累進稅率,每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例,均包括本比例數(shù)。
納稅人計算土地增值稅時,也可用下列簡便算法:
計算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算,具體公式如下:
(一)增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
(二)增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
(三)增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
(四)增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數(shù)。 -
156****5843
計算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率
查看全文↓ 2018-11-08 16:05:12
1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目:
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(2)開發(fā)土地的成本、費用;
(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;
(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
2、土地增值稅實行四級超率累進稅率:增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。上面所列四級超率累進稅率,每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例,均包括本比例數(shù)。納稅人計算土地增值稅時,也可用下列簡便算法:計算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算,具體公式如下:
(一)增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額×30%
(二)增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
(三)增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
(四)增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數(shù)
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1.先計算扣除數(shù)(包括買地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費用及利息、加計扣除)2。計算收入3。收入減扣除數(shù)=增值額4.增值額/扣除數(shù)=增值率5.按稅率計算稅額基本步驟是這樣的,具體很難的。不會了再問吧。
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房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計算 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超串累進稅率,計算起來比較麻煩,特別是房地產(chǎn)企業(yè),計算尤為復(fù)雜。筆者認為,應(yīng)從以下幾點著手,才能更好的把握其計算?! ∫弧盐諆蓚€概念 ?。?)增值額,即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。(2)扣除項目金額,即稅法規(guī)定準予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項目的金額,它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項目等。 二、掌握稅率 土地增值稅實行的是四級超率累進稅率:(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%,速算扣除數(shù)為0;(2)增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%,速算扣除數(shù)為5%;(3)增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%,速算扣除數(shù)為15%;(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%,速算扣除數(shù)為35%?! ∪⒋_定應(yīng)稅收入 包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價款。實物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實物形態(tài)的估價收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評估收入?! ∷摹⒋_定扣除項目 ?。?)取得土地使用權(quán)所支付的金額,包括支付地價款和有關(guān)登記、過戶手續(xù)費;(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)間接費用;(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用,主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定:納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,并能提供金融機構(gòu)證明的,可按利息加上上述第(1)和(2)項合計的5%以內(nèi)計算扣除,否則按上述第(1)和(2)項合計的10%以內(nèi)計算
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首先確定增值額與扣除項目合計的比例,看其結(jié)果介于稅率中哪一個層次,然后運用公式“土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除數(shù)”進行計算。舉例如下:某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅,其中80棟出售,10棟出租,10棟待售。每棟地價14.8萬元,登記、過戶手續(xù)費0.2萬元,開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元,貸款支付利息0.5萬元(能提供銀行證明)。每棟售價180萬元,營業(yè)稅率5%,城建稅稅率5%,教育費附加征收率3%。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅?計算過程如下:轉(zhuǎn)讓收入:180×80=14400(萬元)取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計:(14.8+0.2+50)×80=5200(萬元)房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除:0.5×80+5200×5%=300(萬元)轉(zhuǎn)讓稅金支出:14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(萬元)加計扣除金額:5200×20%=1040(萬元)扣除項目合計:5200+300+777.6+1040=7317.6(萬元)增值額=14400-7317.6=7082.4(萬元)增值額與扣除項目金額比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%應(yīng)納增值稅稅額=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(萬元)
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