如何才能知道自己的房子質(zhì)量是否過關(guān)呢?

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• 134****4855

  一、前期準備
  
  1、收房前提是兩書一表要齊全
  
  在辦理商品房入住手續(xù)時，開發(fā)商應(yīng)取得并有義務(wù)向業(yè)主出示“兩書一表”，即《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》。這些證件齊全，才能說明商品房質(zhì)量符合國家有關(guān)部門權(quán)威認可的標(biāo)準，如果沒有，則業(yè)主有權(quán)拒絕收房。
  
  2、驗房工具提前要準備
  
  分別是：小榔頭一只（用于檢驗房子前提與空中是否空鼓）、空鼓錘一只（用于輕敲墻面來診斷墻面是否有空鼓）、萬能表一只（用于測試各個強電插座及弱電類能否疏通）、卷尺一只（用于測量房子的凈高）。另外，還有靠尺一只（用于檢測墻面平整度偏差）。
  
  
  二、檢測步驟
  
  1、地面空鼓檢測
  
  用空鼓錘輕敲地面診斷是否存在空鼓，如果聽到沉悶的空空的聲音，則表示有空鼓。缺陷判斷：地面空鼓面積大于400cm有裂紋，且每間房多于2處，則為施工質(zhì)量缺陷。
  
  2、房頂傾斜檢測
  
  用卷尺測量房屋高度，數(shù)值對比分析房頂傾斜，從地面取四個點，用卷尺測量房高，如果數(shù)值不一樣，說明房屋傾斜。缺陷判斷：墻角陰陽角垂直度偏差，用肉眼觀察，或者準備靠尺進行墻面檢測，墻面陰陽角垂直度偏差大，要求整改或者裝修時彌補。
  
  3、墻體開裂、傾斜檢測
  
  用小榔頭檢測是否空鼓，肉眼觀察墻面是否裂縫，用小榔頭敲擊墻磚，聲音判斷墻面是否空鼓；目測墻面表面是否平整、光滑、潔凈。缺陷判斷：對肉眼觀察有不平的地方進行檢測，有偏差的地方要求整改或裝修時再處理?？展牡膲γ嬉箸P除重新抹灰。
  
  
  4、房屋防水檢測
  
  首先地面蓄水，然后放水，接下來觀察地面是否有積水現(xiàn)象。一般而言，開發(fā)商采用零缺陷放水工藝進行衛(wèi)生間沉箱施工，可有效避免滲漏現(xiàn)象。
  
  5、給排水檢測
  
  先進行檢查下水道管道，并且與預(yù)埋管接口進行密封操作。當(dāng)然了，下水管有可能會存在著建筑垃圾，因此，一定要打開水閥看看排水是否流暢。
  
  6、門窗質(zhì)量檢測
  
  實操檢測門窗密閉性能，看下是否存在變形問題。一般來說，可用肉眼觀察和鼓錘敲擊來判斷洞口是否有過梁？是否損壞門套了？如果是，長期居住的話，門窗上砌塊可能就有塌落的風(fēng)險。
  
  7、電氣安全檢測
  
  燃氣管與電管間距離要分隔開，避免存在安全隱患，燃氣管與電管間距近，后期如果線路漏電容易引發(fā)安全事故。缺陷判斷：一般室外燃氣管道和電纜水平間距為0．5M至1．5M室內(nèi)為5px至625px。如果存在間距過小的情況，需要對電纜進行改造。

  查看全文↓ 2018-08-22 23:34:23
• 144****4546

  看售樓部：購買期房，一般只能通過沙盤和樓書來觀察樓盤，但其實還能通過對項目售樓部來判斷樓盤的質(zhì)量。通常，樓盤銷售都會先建筑好自己的售樓部，看房時可觀察售樓部的質(zhì)量和裝修，其所展現(xiàn)出來的品質(zhì)也會在一定程度上展現(xiàn)著樓盤的品質(zhì)。
  看樣板間：樣板間展示，是現(xiàn)在不少樓盤營銷的一個手段，但卻也是購房者判斷期房質(zhì)量的一個重要依據(jù)。目前市場上的樣板間，主要有維持毛坯原樣的清水樣板間和裝修后的成品樣板間。當(dāng)然，要想了解**實際的房屋建筑質(zhì)量，**好是參觀清水樣板間，既交房時的毛坯房，能夠真實地了解到地面是否平整、墻體厚度是否合格、防水工程是否到位等。
  現(xiàn)房——
  現(xiàn)房銷售在玉城樓市也占一定的份額。要驗證樓盤的建筑質(zhì)量也相對期房要容易得多，除了必看的相關(guān)證書外，還有以下幾點可作參考。
  看小區(qū)整體環(huán)境：小區(qū)配套的建筑質(zhì)量如何，直接關(guān)系到今后的生活質(zhì)量?，F(xiàn)在的樓盤都講究高品質(zhì)，所以小區(qū)里的配套也日益增多，如園林的假山流水、休閑座椅、健身設(shè)施等，可以觀察這些配套的質(zhì)量，如果質(zhì)量不過關(guān)，以后入住不僅難以享受，還要多費錢去修補，給生活造成不必要的麻煩。
  看實地房屋：首先，看樓盤的外立面，是否有裂痕，如果有，則要了解出現(xiàn)裂痕的原因，是否影響到房屋質(zhì)量。其次，看所購買的房屋單位，地面、天花、墻體、防水、門窗等各方面質(zhì)量是否合格。
  看業(yè)主反映：對已有入住業(yè)主的樓盤，更能真實地了解到建筑質(zhì)量。多走幾戶業(yè)主，咨詢他們在裝修時有沒發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，或是入住后遇到的質(zhì)量問題。

  查看全文↓ 2018-08-22 23:34:10
• 148****8433

  真正的行業(yè)專家告訴你如何看房子的質(zhì)量購房者并不一定懂得建筑質(zhì)量如何鑒別，那么如何才能避免建筑質(zhì)量問題呢?自己去多看看有些用處，但購房者畢竟不是專家，有時實在沒有別的辦法，要謹記一點就是要選擇有信譽的開發(fā)企業(yè)。除了開發(fā)商信譽外，購房者對較中意的住房**好從其施工階段就開始考察。經(jīng)常到工地去看看，看其施工過程是否規(guī)范。雖然購房者不能進行全面對照判斷，但窺一斑見全豹，從一些細節(jié)即可大致評判。一、基礎(chǔ)部分
  　　基礎(chǔ)的形式是多種多樣的，例如大家看到**多的樁基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)適用于高層住宅，而低層的別墅和多層的公寓一般用條形基礎(chǔ)就可以了，當(dāng)然要根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)條件來決定采用什么形式的基礎(chǔ)。高層住宅的地下室或地下停車庫一般就是利用箱形深基礎(chǔ)來建成的?；A(chǔ)和其他的一些鋼筋混凝土受力構(gòu)件在房屋建好以后我們就無法看到了，但這些隱蔽工程在建造和竣工時都有相應(yīng)的質(zhì)量監(jiān)理報告和竣工驗收報告，通過這些報告資料我們就可以驗證該房屋的主體質(zhì)量情況和它的安全性能。相反如果開發(fā)商或中介機構(gòu)無法給我們提供這方面的資料，那么我們就有理由懷疑該住宅的可靠性?！《?、墻體
  　　鑒別外墻面施工質(zhì)量的目測方法可分為幾種情況，如果外墻面采用飾面磚，就應(yīng)該主要觀察是否有脫落和凸凹不平的現(xiàn)象，飾面磚的接縫是否水平和垂直，飾面磚的色彩、質(zhì)感是否協(xié)調(diào)。如果外墻是水泥砂漿再涂以墻面防水涂料，我們就要觀察水泥砂漿是否脫落或有裂縫；清水磚墻目前在低層別墅中應(yīng)用得較多，這種墻面具有古典和莊重的意味，我們要注意的是清水磚墻的溝縫是否飽滿，磚是否密實。在觀察外墻時還有很重要的一點要提醒大家，如果發(fā)現(xiàn)外墻出現(xiàn)的裂縫有貫穿性的，那么此房屋一定在設(shè)計或施工的某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就應(yīng)該請房屋質(zhì)量鑒定部門進行重新鑒定。
  　　外墻滲水是多層住宅的一個質(zhì)量通病，一般有下列幾種情況：外山墻滲水，部位一般在樓板頂部，即圈梁與預(yù)制空心板搭接部位；外墻窗框滲水，這主要就是窗框與墻體之間的聯(lián)接不密實，防水性能不好而造成的；墻洞滲水，這主要是施工中留下的腳手架洞沒有封補嚴密而造成的；陽臺滲水，陽臺挑梁板出現(xiàn)倒坡泛水等。所以我們在看房時應(yīng)該選擇在雨天去，注意觀察外墻的接縫處、墻面有無明顯的水印及霉點。在防水問題上我們建議盡量不要選擇飾面磚或馬賽克作為裝飾的外墻，因為貼面的水平縫隙容易積水而造成墻面滲水。對于內(nèi)墻面除了觀察有無裂縫外，還要觀察墻的凸凹度，不得有較大面積的空鼓、開裂，另外水平和垂直墻線是否是一條直線也是確定墻體質(zhì)量的重要標(biāo)志。對于廚房和衛(wèi)生間的內(nèi)墻面我們一般選用漂亮的貼面瓷磚來裝飾，檢查瓷磚粘貼好壞的小竅門就是用一個鑰匙敲敲瓷磚，如果瓷磚貼得較密實則聲音越小越細，如果瓷磚貼得密實度較差則聲音越大越空。用鑰匙在一排或一列貼好的瓷磚上劃一下，就可以判斷出這些瓷磚貼的質(zhì)量的好壞了。三、樓地面
  　　樓地面包括兩層含義：一個是底層的地面和樓層的樓板。對于樓板首先我們要確定這樓板是預(yù)制板還是現(xiàn)澆板。低層和多層房屋的樓板主要是預(yù)制構(gòu)件，我們要觀察樓板布板是否平整，有無裂縫，它產(chǎn)生裂縫的原因有兩種：一是房屋的圈梁不平和布板時座漿不勻；二是預(yù)制板的質(zhì)量不過關(guān)，繞度過大。
  　　中高層、高層房屋的樓板主要是現(xiàn)澆板，現(xiàn)澆板的整體性和防水性都比較好，我們主要觀察是否有露筋或蜂窩麻面現(xiàn)象，其混凝土的強度等級用肉眼是觀察不出來的，我們可以看質(zhì)量檢驗報告，如果混凝土的質(zhì)量過差，用手可以把凸的地方摳掉，例如在柱子的轉(zhuǎn)角處等是檢查的好地方。
  　　在這里要特別強調(diào)的是廚房和衛(wèi)生間的地坪必須是現(xiàn)澆整體板，不能用預(yù)制板，這是根據(jù)它們的特殊防水要求來做的，對于廚房和衛(wèi)生間的地坪我們可以進行閉水試驗：灌水20至30mm深度，保持24小時，如果地坪沒有滲水現(xiàn)象說明是合格的。我們還要測試一下此地坪的坡度是否坡向地漏，有沒有倒坡和地面積水的現(xiàn)象。四、屋面
  　　在我們的民用住宅中屋頂?shù)男问酱蠖鄶?shù)是平屋頂和坡屋頂。屋頂**主要的功能就是防水、保溫和隔熱。對于選擇了頂層的住戶來說，屋面就是一個很重要的質(zhì)量指標(biāo)。首先我們要親自上屋面去查看，檢查屋面的排水坡度、出水口、檐溝的組織是否合理，落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。屋面板不外乎就是整體現(xiàn)澆板和預(yù)制板兩種，現(xiàn)澆板的防水性能遠遠好于預(yù)制板。在防水措施上有柔性防水，即用油氈或防水涂料：還有剛性防水，如用細石鋼筋混凝土澆筑防水層。兩種防水措施都有各自的優(yōu)點和弊病，即使屋面既采用柔性防水，又采用剛性防水，也不能保證100%的可靠。屋面的滲漏多出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)變化的部位，比如屋面板與墻體的聯(lián)接處，伸縮縫、沉降縫部位等。屋面防水一直是困繞設(shè)計、施工單位和用戶的大問題，現(xiàn)在許多新型的屋面防水材料層出不窮，但筆者認為屋面防水質(zhì)量的好壞主要取決于施工的質(zhì)量。除了防水，還要注意屋面的隔熱和保溫，一般在屋頂都要設(shè)置架空通風(fēng)層，這樣有利于空氣流動利散熱。五、樓梯
  　　在住宅建筑中樓梯多為現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，它是房屋結(jié)構(gòu)中較為復(fù)雜的部分，也是體現(xiàn)設(shè)計和施工單位水平的一個標(biāo)志。首先我們應(yīng)觀察踏步高度是否一致，踏步的平整度如何，有沒有高低不平或下滑的感覺，腳踏在上面是否覺得太窄，每上一步是否覺得踏步過高，樓梯的進口高度是否過低，樓梯的扶手是否牢固。
  　　在中高層以上的住宅中，電梯是主要的垂直交通工具，對于普通公寓，每10000平方米設(shè)置一組客梯(兩臺)，而對于高檔公寓，每7500平方米需設(shè)置一組客梯，客梯與貨梯的比例是3：1或4：1，即3臺客梯或4臺客梯對應(yīng)1臺服務(wù)貨梯，服務(wù)梯可以兼作消防梯。乘坐電梯的舒適和快捷是一個判別的標(biāo)準，電梯應(yīng)能準確啟動運行、選層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過規(guī)定值，制動器、限速器、報警器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠，另外還應(yīng)有應(yīng)急燈、求救按扭，高檔的電梯還應(yīng)有閉路監(jiān)視器。這時的樓梯就是發(fā)生緊急事故時的主要逃生通道，樓梯寬度不宜過小，樓梯口應(yīng)有明顯標(biāo)記，并設(shè)置防火門，還要有消防設(shè)施，如滅火器、消防水龍頭和水槍。六、門窗
  　　門窗是房屋中的兩個圍護部件，我們檢查門窗總的要求就是安裝平正堅固、無翹曲變形、開啟方便靈活、關(guān)閉嚴密、功能合理、便于維修，零配件裝配齊全、位置準確。
  　　常用門窗材料有木、鋼、鋁合金、塑料、玻璃等。木門窗制作簡易，適于手工加工，是傳統(tǒng)一直被廣泛采用的一種形式。鋼門窗強度高、斷面小、擋光少、能防火，所用鋼門窗型材經(jīng)不斷改進，形成多種規(guī)格系列產(chǎn)品。普通鋼門窗易生銹、重量大、導(dǎo)熱系數(shù)較高。現(xiàn)在新型發(fā)展起來的滲鋁空腹鋼門窗、鍍塑鋼門窗、彩板鋼門窗、中空塑鋼窗都大大改善了鋼門窗的防蝕和節(jié)能性能，已在民用住宅中推廣使用。
  　　鋁合金門窗質(zhì)輕、挺拔精致、密閉性能好，在要求較高的房屋中己廣泛采用。但鋁合金導(dǎo)熱系數(shù)大，保溫較差且造價偏高。目前用絕緣性能較好的材料，如塑料做隔離層制成的塑鋁窗則能大大提高鋁合金門窗的熱工性能。塑料門窗的熱工性能好、加工精密、耐腐蝕，是很有發(fā)展前途的門窗類型。目前我國生產(chǎn)的塑料門窗成本偏高，強度、鋼度及耐老化性能尚待提高，但隨著塑料工業(yè)的發(fā)展，高強、耐老化的塑料門窗使用壽命已達30年以上，塑料門窗必將獲得越來越多的應(yīng)用。
  　　在這里我們還要強調(diào)進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄；門窗玻璃應(yīng)表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。七、給排水設(shè)施
  　　一般住宅每戶的給水管道直經(jīng)是15毫米，我們首先要弄清楚該住宅的供水方式是怎樣的，屋頂是否設(shè)有高位水箱，或者是采用水泵提升的形式。如果我們已經(jīng)選定了層次，尤其是頂層的住戶，一定要親自檢查這套住房中**遠端的水龍頭的出水水壓有多大，能否滿足家用熱水器的啟動水壓，對于這一點是不能將就的，也許你認為可以安裝家用加壓管道水泵來解決水壓不足的問題，可日前市場上的所有加壓管道泵的質(zhì)量都無法得到很好的保證，在使用過程中頻繁的啟動和停止，它的壽命是比較短暫的，而且很容易將管道里的銹水抽出來，影響了我們用水的質(zhì)量。在裝修過程中，給水管道一般都做成了暗管，所以在安裝時，一定要使管道平直，盡量減少接口，管線要選擇**近的路線。在封管前，一定要進行放水試驗，檢查所有的接口不得滲漏。
  　　一般室內(nèi)的排水立管應(yīng)靠墻角設(shè)置，離墻面的凈距不應(yīng)大于50毫米。衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8米，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。對于選擇了底層的住戶，一定要看各排水管道、系統(tǒng)是否經(jīng)過特殊處理，底層的排水系統(tǒng)是否獨立。如果底層的下水管道不接受來自上面各層的排水，自成系統(tǒng)，那么就不會出現(xiàn)由于上面各戶的不正常使用而使一樓發(fā)生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連的，那么我們要看其管徑是否在一樓變大。在看完室內(nèi)后，千萬不要忘記看看室外，散水的坡度、陰溝是否通暢，化糞池是否離自己住房太近等等。八、電氣
  　　隨著人們生活水平的日益提高，家用電氣的品種繁多，對住宅電氣線路的功率和安裝都提出了更高的要求。首先每戶進戶線的功率載荷要滿足設(shè)計規(guī)范的要求，電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。在裝修過程中，所有線路都應(yīng)用絕緣管穿線埋設(shè)。多項插座和各種開關(guān)都應(yīng)有可靠的接地線。電話線路、公共閉路電視天線是否如期開通。配置有空調(diào)機、洗衣機、電冰箱、電子熱水器、電子燃氣灶、電子監(jiān)控報警系統(tǒng)的高級住宅，應(yīng)檢查所配電器設(shè)備是否正常運行，各類管線是否安全可靠

  查看全文↓ 2018-08-22 23:33:59
• 132****7043

  　　1、存心看五證。土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證和商品房預(yù)售許可證，是開發(fā)項目合法經(jīng)營的依據(jù)，是政府主管部門進行了設(shè)計、施工圖審查和質(zhì)量監(jiān)督的依據(jù)，同時關(guān)系到公積金貸款、按揭、簽合同與房屋產(chǎn)權(quán)證等一系列的影響。開發(fā)項目報建費的專項收費中，含有工程質(zhì)量監(jiān)督管理費，建筑工程質(zhì)監(jiān)站對工程進行各個階段的質(zhì)量監(jiān)督是代表政府行為，因此有意看好五證是質(zhì)量保障的第一環(huán)。
  　　2、平心看五方。開發(fā)單位、地質(zhì)勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位，這五方是項目工程質(zhì)量保障的關(guān)鍵，看其資質(zhì)等級、業(yè)績、企業(yè)信用等級、誠信度、歷來的工作質(zhì)量和施工質(zhì)量很有必要。監(jiān)理單位是開發(fā)企業(yè)對施工公司施工質(zhì)量的現(xiàn)場監(jiān)督行為，依據(jù)相關(guān)法規(guī)、技術(shù)規(guī)范、設(shè)計和施工圖紙進行現(xiàn)場監(jiān)督。
  　　3、悉心看全程。建筑工程施工分地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、裝飾工程、竣工驗收四個階段。專業(yè)性強，技術(shù)性強，工序多，時間長，涉及人也多，我們廣大非房地產(chǎn)專業(yè)的市民購房時很難做到全過程跟蹤質(zhì)量調(diào)查，沒有精力，沒有時間。但是，竣工驗收報告必須看好。竣工驗收報告是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位進行的工程全程質(zhì)量驗收，應(yīng)當(dāng)符合建筑工程質(zhì)量，安全標(biāo)準和勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范，并提交房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。如果有業(yè)內(nèi)人士陪同深入現(xiàn)場悉心察看更好，一看現(xiàn)場安全文明施工，二看質(zhì)量監(jiān)督站工作人員是否進場，三看關(guān)鍵工序的用材質(zhì)量等，現(xiàn)場出真知。
  　　4、細心看細節(jié)。工程質(zhì)量中如地基沉降變形、房屋結(jié)構(gòu)起縫開裂等嚴重質(zhì)量問題一般都會及早把關(guān)，這樣的房子是不會交到購房人手中的。房屋交接時，重在細心觀察：墻面應(yīng)平整無起伏，地面應(yīng)光潔不起砂，門與窗的邊框應(yīng)密實無縫隙，衛(wèi)生間與廚房地面應(yīng)放水試漏無滲露等等。施工細心，做工才會細膩，細節(jié)才會細密。
  　　5、全心看配套?？捶孔淤|(zhì)量的同時，還必須注意看住宅小區(qū)的配套質(zhì)量，即全面質(zhì)量管理的理念來選購居住園區(qū)，包含電梯質(zhì)量、水、電、燃氣管線材質(zhì)與安裝質(zhì)量、空氣質(zhì)量、外墻裝飾質(zhì)量等。當(dāng)前高層與小高層電梯樓住宅越來越多，電梯質(zhì)量是必須關(guān)注的配套項目。品牌廠商的電梯質(zhì)量好、可靠性高、運力足。一般住宅電梯速度為每秒1米，載重量為750公斤。樓高為100米以上時，應(yīng)配置高速電梯，速度應(yīng)在每米1.5米以上。電梯質(zhì)量差，住在高層回不了家，上不去，下不來，維修費用多，甚至要重新集資更換新電梯，購房人受害損失大。
  　　6、留心看保修?？捶抠I房應(yīng)了解好兩個質(zhì)量安全數(shù)據(jù)：一是住宅使用設(shè)計年限，二是住宅抗震設(shè)計等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買房人交付商品房住宅時，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定提交住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，實行質(zhì)量保修制，并按照住宅質(zhì)量保證書和商品住宅買賣合同的約定，承擔(dān)保修和賠償責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-08-22 23:33:43
• 151****5351

  找質(zhì)檢部門鑒定

  查看全文↓ 2018-08-22 23:33:36

相關(guān)問題

• 問 如何才能知道開發(fā)商是否繳納契稅
  答

  １、在房管局自助查檔機查詢，帶上身份證，找到查檔機后吧身份證放在感應(yīng)區(qū)，然后打印出查檔資料，上面如果有權(quán)證號的話就是產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)辦理下來了。如果沒有權(quán)證號只有備案號的話就是沒有辦理下來，沒有自助查檔機的話就到柜臺查詢，把身份證給工作人員就可以辦理了。正常情況下半個月左右。２、契稅應(yīng)在辦理房產(chǎn)證的時候繳納。但很多開發(fā)商會要求購房者在交房時候就交納，而且一般是由開發(fā)商代辦。當(dāng)然也可以自己去繳納。繳納契稅的憑證只能是開發(fā)商開具的面積證明，因為你購房合同上的面積肯定略有不準確，如果交房時候有一些誤差，開發(fā)商會要求你多退少補的形式補交差額房款。　　?。场o論是一手房還是二手房，契稅的繳納都先于房產(chǎn)證的過戶。二手房面積直接參考之前房產(chǎn)證上面的面積值，而一手房也只能參照開發(fā)商所出示的面積值。其實各地界定普宅非普宅的方案不一樣，所以落實到細節(jié)的稅費征收制度就不一樣。如果覺得不放心，可以事先到當(dāng)?shù)氐姆抗芫诌M行詢問。

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• 問 怎么才能知道自家的房子公攤面積是否合理？
  答

  公攤面積過大，會降低房屋的性價比；過小則影響居住的舒適度。那么公攤面積多大才算合理呢？如果某小區(qū)的服務(wù)功能更全面、配套更齊全，如有較大的公共門廳、電梯過道、齊全的設(shè)備房等，則公攤系數(shù)會高一些，而經(jīng)濟適用房、解困房等這樣的房產(chǎn)相對來說會略低一些。一般情況下，住宅類的商品房公攤面積大致在10%-25%左右；多層住宅的公攤面積約10%-15%；小高層住宅一般在20%以內(nèi)是比較合理的水平；而30層以上的住宅因為電梯數(shù)量的增多，公攤通常都在25%左右。而酒店式公寓等高級住宅因為大廈內(nèi)的公用面積偏多，公攤也有可能在40%以上的。從建筑形式上分，一般塔樓的分攤面積要大于板樓的分攤面積。在實踐中，塔樓的分攤系數(shù)一般在18%—26%之間。而板樓的分攤系數(shù)則在14%—16%之間。

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• 問 若是房子的質(zhì)量不過關(guān)，是否可以導(dǎo)致退房？
  答

  商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗，經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房者有權(quán)退房。按規(guī)定在一般情況下，如果房屋質(zhì)量屬于結(jié)構(gòu)性缺陷，房產(chǎn)公司應(yīng)負責(zé)退房或調(diào)房并賠償損失。如果是非結(jié)構(gòu)性缺陷，房產(chǎn)公司應(yīng)負責(zé)維修并賠償相應(yīng)的損失。另外，房子通過“質(zhì)檢”，不是房產(chǎn)公司拒絕維修、賠償及退房的法定理由。

• 問 如何才能知道自己購房的精裝房裝修材料是否有毒，毒地板破衛(wèi)浴傷不起啊!
  答

  這個你可以找人鑒定的，開發(fā)商也會給你相關(guān)的質(zhì)量鑒定書。

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• 問 我如何才能知道我的房貸還款日期
  答

  方法一：可以通過將還款卡的近幾個月流水打一個，看每個月的還款日期是幾號一般就是還款日。方法二：打電話到貸款銀行查詢或者直接到該銀行柜面查詢。

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