在房產(chǎn)交易過程中遇法院凍結(jié)怎么辦?

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• 136****9404

  如果是正常的買賣行為，則應(yīng)立即委托專業(yè)律師，對法院查封房產(chǎn)提出異議。如果購房款仍然可以挽回，則可跟賣方協(xié)商退款；如果購房款無法挽回，則要求法院支持正常買賣行為，剩余房款可配合法院查封。

  查看全文↓ 2018-08-16 12:53:47
• 137****5955

  《**高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；
  第三人已經(jīng)支付全部價款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。

  查看全文↓ 2018-08-16 12:53:04
• 155****6622

  身份不同，對房屋被查封問題的處理辦法也有不同，下面進(jìn)行具體介紹。
  
  一、簽署購房合同后發(fā)現(xiàn)房屋被查封該怎么處理？
  
  賣方：
  
  （1）核實(shí)房屋被查封的基本情況，包括查封原因、查封金額、查封法院等。
  
  （2）將查封狀況告知購房者，并不再接受購房款。
  
  （3）跟查封申請人溝通，是否可以解除查封或者查封其他財(cái)產(chǎn)。
  
  買方：
  
  （1）詢問賣方房屋是否能夠解除查封，切不可用自己**款幫助賣方解封房屋。
  
  （2）如果無法解除查封致使合同無法履行，買方可根據(jù)購房合同追究賣方違約責(zé)任。
  
  二、解除查封的流程
  
  根據(jù)目前實(shí)際操作，一般流程如下：
  
  申請人向法院遞交解除查封的材料→法院對該材料進(jìn)行審核→審核無誤后，法院作出解除查封的裁定，然后向住建委發(fā)一份解封函→建委配合辦理房屋解封手續(xù)。
  
  注：實(shí)際操作過程中，還需以法院和建委的具體流程確定。
  
  三、對遇“簽后查封”購房者的法律保護(hù)
  
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
  
  （一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
  
  （二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；
  
  （三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
  
  （四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
  
  四、什么是查封
  
  查封，是指有權(quán)采取查封措施的國家機(jī)關(guān)對公民、法人或其他組織的動產(chǎn)、不動產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)采取的限制處分的行為。交易房屋被查封就是指在交易過程前或過程中，該房屋被法院等國家機(jī)關(guān)采取查封，導(dǎo)致該房屋被限制轉(zhuǎn)讓的情形。
  
  五、常見的九類易導(dǎo)致查封的房屋
  
  1、訴前保全的房屋；
  
  2、交易房屋系違章建筑；
  
  3、產(chǎn)權(quán)不明導(dǎo)致的糾紛的房屋；
  
  4、交易房屋系一房多賣；
  
  5、交易房屋存在高額抵押；
  
  6、產(chǎn)權(quán)人涉及債務(wù)糾紛較多；
  
  7、產(chǎn)權(quán)人涉及惡意轉(zhuǎn)移、變賣房產(chǎn)；
  
  8、交易過程中，產(chǎn)權(quán)人有違法行為的；
  
  9、執(zhí)行案件中，暫無履行能力或無其他可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的。
  
  以上只是實(shí)際操作過程中較為常見的易導(dǎo)致查封的房屋，但不僅限于此哦！
  
  六、“簽前查封”與“簽后查封”的風(fēng)險(xiǎn)
  
  1、“簽前查封”的風(fēng)險(xiǎn)
  
  A、購房合同無效。“簽前查封”就是簽署購房合同前房屋被查封。簽約前被查封的房子，盡管簽署了購房合同，也不受法律保護(hù)，即為無效合同。
  
  原因：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條：“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓?！?br/>
  B、無法辦理網(wǎng)簽及繳稅過戶等后續(xù)步驟。北京各個城區(qū)自2016年6月1日起，二手房交易全部要進(jìn)行房屋核驗(yàn)。查封狀態(tài)的房子是無法通過房屋核驗(yàn)的，進(jìn)而無法網(wǎng)簽過戶，合同約定自然是不能履行。
  
  C、購房款難追回。如果因業(yè)主債務(wù)問題導(dǎo)致的房屋查封，那么極有可能購房者提前支付的購房款成為“肉包子打狗—一去不回”。
  
  對于中介（如鏈家）來講，“簽前查封”的房屋，公司不允許操作。
  
  2、“簽后查封”的風(fēng)險(xiǎn)
  
  （1）合同無法履行。簽署購房合同之后房屋被查封，盡管購房合同有效，但是被查封后房屋限制轉(zhuǎn)讓，在房管局也會被標(biāo)注為“已限制登記”，這時無法繼續(xù)履行購房合同，買方只能按照購房合同追究賣方違約責(zé)任。
  
  （2）房款難追回。房屋購買人簽訂了買賣合同，面臨著已支付的房屋款項(xiàng)無法追回的風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2018-08-16 12:52:26

相關(guān)問題

• 問 房產(chǎn)交易過程中需交那些費(fèi)用？
  答

  1、印花稅：房價款的萬分之五 　　申辦產(chǎn)權(quán)證過程中需交費(fèi)用1、登記費(fèi)：每建筑平方米0.3元;2、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)：4元/本3、印花稅：5元/件4、契稅：普通住宅繳納房價款的1.5%;(注：別墅、度假村以及第建筑平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的為高檔住宅，不享受此稅率，仍按3%繳納)5、住宅公用部分共有設(shè)備維修基金：購房款的2%

• 問 房產(chǎn)交易過程中的細(xì)節(jié)問題有那些
  答

  在購房時需要重點(diǎn)關(guān)注問題：1、基本的“五證”齊全。一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、建設(shè)工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。2、使用規(guī)范的合同文本。一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對自己尤其不利。**好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個步驟，一定不能馬虎啊!否則到時吃大虧就慘了。3、相關(guān)證明文件有效。如果是買期房(在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋)要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi);買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證(預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了)和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對一下其營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。4、買期房要約定條件和時限。對于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》，則開發(fā)商在合同上務(wù)必會大做文章，對買房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無交付使用日期;運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔(dān)的責(zé)任。5、明確具體時間和違約責(zé)任。所謂交房有兩個意思：一是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚，不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。6、檢查房屋質(zhì)量。在簽約時，應(yīng)查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發(fā)商對質(zhì)量問題的責(zé)任。7、明確物業(yè)管理事項(xiàng)。一個不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠(yuǎn)覺得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。8、重點(diǎn)約定違約責(zé)任。對于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開發(fā)商的描述不一樣，此時應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任?？蓞⒖迹汉灱s后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。

  全部3個回答>
• 問 房產(chǎn)交易需要注意些什么？在房產(chǎn)交易過程中要注意哪些問題？
  答

  一、買方應(yīng)該注意的事項(xiàng)1、核實(shí)賣方身份買二手房的第一步就需要做到底事情就是核實(shí)與你交易的人的身份，他到底是不是房屋的主人，他的房產(chǎn)證上名字和身份證上的名字是不是同一個等等，好還是到房產(chǎn)交易查詢一下房屋的權(quán)屬情況。2、核實(shí)戶口情況在簽訂房屋買賣合同之前，一定要先了解一下房屋內(nèi)的戶口狀況，了解房屋是不是已經(jīng)有戶口，房屋的戶口有沒有被遷出，如果沒有，打算什么時候遷出，好留下一部分房款等到戶口遷出后再支付。3、核實(shí)費(fèi)用結(jié)清問題交房時，不僅要查看房屋內(nèi)的設(shè)施是否與合同約定的一致，還要了解水電煤、物業(yè)管理費(fèi)、有線電視、電話費(fèi)等費(fèi)用的結(jié)清情況，看看賣家有沒有將這些費(fèi)用都結(jié)清，否則一旦交完房，這些費(fèi)用都將由買方自己承擔(dān)。二、賣方應(yīng)該注意的事項(xiàng)1、注意明確委托方式和期限賣方大多數(shù)情況下會通過中介公司予以掛牌出售，這時要記得除了明確掛牌價格外，還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限才可以。2、注意謹(jǐn)慎收取定金中介公司找到客戶后會同賣方議價，如果賣方接受購買條件，則從中介處簽收定金，一些中介公司可能會要求保管定金，賣方對此要慎重。3、注意簽約細(xì)節(jié)簽約時賣方要記得將房屋的狀況如實(shí)告知買方，要提供“三項(xiàng)證明”，比如房屋共有人同意出售的證明等，還有就是將交易流程與房款支付掛鉤，確保在房屋過戶前后可以拿到房款。4、注意避免違約責(zé)任交房和過戶是賣方的兩大義務(wù)，也需買方，如果買方不，賣方應(yīng)書面催告買方，同時要求中介出具相關(guān)證明，避免日后違約責(zé)任，而且在簽署合同時就要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間。另外，一定要注、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。

  全部4個回答>
• 問 ??房產(chǎn)交易糾紛怎么辦?房產(chǎn)交易過程中常見的糾紛有哪幾種?
  答

  常見的房產(chǎn)糾紛：一、單違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)簽訂房屋買賣合同后，因一方當(dāng)事人要求解除合同，守約方損失包括直接損失(即付出的房款、中介費(fèi)、利息等)和房屋差價等可得利益損失，違約方應(yīng)當(dāng)予以賠償。 賠償?shù)姆秶ǎ汉贤s定價格與房屋現(xiàn)在市場價之間的差額。實(shí)踐中可以委托具有評估資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估或者比照**相類似的房屋(同幢相同樓層及房型、相鄰幢同樓層及房型、相同區(qū)域內(nèi)房屋)市場交易價格，與買賣合同約定價格之差確定房屋差價損失，但合同另有約定或當(dāng)事人事后能夠協(xié)商確定的除外。二、出賣人違約買受人要求解除 出賣人違約行為符合合同約定或法定解除條件，但合同不存在法律上或事實(shí)上履行不能的情形，雙方可以繼續(xù)履行，此時應(yīng)根據(jù)雙方合同約定的違約條款處理，由違約方承擔(dān)違約責(zé)任，此種情況下，如果守約方提出解除合同的，其應(yīng)按照合同約定的違約條款獲得賠償。三、房屋買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷 房屋買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷，當(dāng)事人有損失的，按當(dāng)事人的過錯程度予以分擔(dān)。無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。 在房屋買賣合同被確認(rèn)無效或者撤銷的情況下，當(dāng)事人一方主張賠償合同履行的房屋差價等可得利益損失的，此時可得利益不存在，當(dāng)事人沒有索賠的法律依據(jù)，不應(yīng)得到法律的支持。如果一方當(dāng)事人存在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)、偽造授權(quán)書等惡意行為致使合同無效或被撤銷的，另一方要求賠償房屋差價等實(shí)際損失的，應(yīng)結(jié)合案件具體情況，根據(jù)房屋買賣合同是否實(shí)際履行、買受人支付購房款的數(shù)額、出賣人是否已將房屋交付使用等因素，綜合判斷予以確定，但以合同實(shí)際履行時的可得利益額為限。

  全部3個回答>
• 問 房產(chǎn)怎么樣交易？在交易過程中要提防什么？
  答

  對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

  全部3個回答>